Immobilienfinanzierung 3

Immobilienfinanzierung Kreditkonditionen Kreditsumme / Auszahlungsbetrag Laufzeit Zinsen / Zinsbindungsdauer Sonstige Kapitalkosten Tilgungsmodalitäten, Sondertilgungs-rechte Besicherung

Immobilienfinanzierung Kreditsumme / Auszahlungsbetrag Kreditsumme ist abhängig von Kapitalbedarf / Investitionssumme Anteil des Eigenkapitals Wert der Sicherheiten (Beleihungsgrenze)

Immobilienfinanzierung Kreditsumme / Auszahlungsbetrag Auf Basis des Verkehrswertes des Grundstücks wird der Beleihungswert ermittelt. Von dem Beleihungswert wird ein ein Prozentsatz als Beleihungsgrenze festgesetzt (max. Kreditsumme)

Immobilienfinanzierung Kreditsumme / Auszahlungsbetrag Beleihungsgrenze Bankinterne Grenze für Kreditvergabe Grundlage für Refinanzierung der Pfandbriefbanken 60% Beleihungsgrenze stellt erstrangigen Beleihungsraum dar

Immobilienfinanzierung Kreditsumme / Auszahlungsbetrag Auszahlungsbetrag 100% der Kreditsumme Kreditsumme abzüglich eines Damnums/Disagios (Berücksichtigung des Kapitalbedarfs)

Immobilienfinanzierung Kreditsumme / Auszahlungsbetrag Valutierung des Auszahlungsbetrages Einmalig volle Summe In Teilbeträgen (entsprechend Auszahlungsplan)

Immobilienfinanzierung Kreditsumme / Auszahlungsbetrag Bedingungen für Valutierung Stellung von Sicherheiten Erfüllung vertraglicher Voraussetzungen (verbindlicher Werkvertrag, Nachweis Bauzustand, erforderliche Gutachten)

Immobilienfinanzierung Tilgung / Tilgungsmodalitäten Tilgung ist die vertraglich vereinbarte Rückzahlung der Kreditsumme. Tilgungsphase beginnt grundsätzlich mit Auszahlung des Kredites bzw. des letzten Auszahlungsbetrages.

Immobilienfinanzierung Tilgung / Tilgungsmodalitäten Tilgung ist ein Jahresbetrag, wobei unterjährige Zahlungen vereinbart werden können. Von Bedeutung ist in diesem Fall der Zeitpunkt der Verrechnung der Tilgungszahlungen.

Immobilienfinanzierung Tilgung / Tilgungsmodalitäten In Abhängigkeit von Tilgungs-modalitäten unterscheidet man Annuitätendarlehen Abzahlungsdarlehen Festdarlehen (Fälligkeitsdarlehen)

Immobilienfinanzierung Tilgung / Tilgungsmodalitäten Annuitätendarlehen Darlehensart, bei der die jährliche Kapitaldienstrate (Annuität) gleichbleibt. Annuität setzt sich zusammen aus Tilgungs- und Zinsanteil.

Immobilienfinanzierung Tilgung / Tilgungsmodalitäten Annuitätendarlehen Verhältnis von Tilgungs- und Zinsanteil verschiebt sich während Kreditlaufzeit. Ersparter Zinsbetrag erhöht in gleichem Umfang den Tilgungsbetrag

Immobilienfinanzierung Tilgung / Tilgungsmodalitäten Abzahlungsdarlehen (Ratendarlehen) Darlehensart, bei der die Tilgungsrate über gesamte Laufzeit gleich hoch bleibt. Durch laufende Tilgung sinkt Zinsbelastung und damit auch jährliche Kapitaldienstrate

Immobilienfinanzierung Tilgung / Tilgungsmodalitäten Zinsdarlehen (Festdarlehen) Darlehensart, bei der während der Kreditlaufzeit nicht getilgt wird; Tilgung erfolgt am Ende der Laufzeit. Angespart wird Tilgungssumme über Lebensversicherung bzw. Sparplan

Immobilienfinanzierung Tilgung / Tilgungsmodalitäten Zinsdarlehen (Festdarlehen) Während der Laufzeit werden auf den gesamten Kreditbetrag jährlich Zinsen gezahlt. Durch gleich hohe Zinszahlungen ist Gesamtbelastung höher als bei anderen Kreditarten.

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Hierbei geht es um den nominalen Zinssatz den effektiven Zins die Zinszahlungsbedingungen die Zinsbindungsdauer

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Der Zins ist der Preis für die Geldüber-lassung durch den Kreditgeber und wird immer als Jahresgröße angegeben (p.a.) Spielt bei Kreditfinanzierung zentrale Rolle, da Zinsaufwendungen größte Aufwandsposition in GuV im Zusammenhang mit Kredit darstellen

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Darüberhinaus ist der Zins unter dem Aspekt zu betrachten, dass er bei einer Mischfinanzierung (EK und FK) Einfluss auf die Eigenkapitalrentabilität hat.

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Liegen die FK-Zinsen unterhalb der Rendite des Unternehmens / der Immobilie, so erhöht sich die Eigenkapitalrendite. Positiver Leverage-Effekt (Hebelwirkung)

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Liegen die FK-Zinsen über der Rendite des Unternehmens / der Immobilie, so sinkt die Eigenkapitalrendite. Negativer Leverage-Effekt

Immobilienfinanzierung

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Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Zins ist ein Mischpreis aus Preis für die Überlassung von Liquidität Preis für die Zinsbindung

Immobilienfinanzierung

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Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten In der Praxis wird unterschieden zwischen dem Nominalzins und dem Effektivzins

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Der Effektivzins berücksichtigt neben dem „reinen“ Zins auch Kosten, die für den Kreditnehmer neben dem Nominalzins noch anfallen. Dadurch werden Kreditangebote weitgehend vergleichbar gemacht.

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Zu diesen Kosten gehören v.a. das Damnum Abschluss-, Bereitstellungsgebühren Kontoführungskosten Daneben hat auch Zahlungsweise und der Verrechnungszeitpunkt von Zins und Tilgung Einfluss auf den Effektivzins.

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Der Effektivzins unter Berücksichtigung des Damnums errechnet sich wie folgt: r= (i+D/n) / K

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Zins ist Jahresbetrag, der nachschüssig fällig wird (bei Festzinsvereinbarung). Häufig wird eine monatliche bzw. quartalsweise Zahlung und Verrechnung vereinbart. Die Zinszahlung erfolgt i.d.R. zeitgleich mit der Tilgung.

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Neben der Zinshöhe geht es bei den Zinskonditionen v.a. um die Zinsbindung. Hierbei unterscheidet man die Zinsfestschreibung mit konstanten Zinssätzen die variable Zinsbindung

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Bei der Zinsfestschreibung wird Kreditzins vereinbart, der dann für eine vereinbarte Laufzeit (5, 10, 15 Jahre) gilt Während der Laufzeit gibt es keine Zinsanpassungen

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Vorteile der Festzinsvereinbarung Planungssicherheit kein Risiko unvorhersehbarer Kosten damit kein Risiko für Cash-flow

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Probleme der Festzinsvereinbarung keine Vorteile aus Rückgang des Marktzinses Hohes Risiko für Bewertung der Finanzierung Geringe Flexibilität

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Gestaltungsspielräume Zins-step-up Zinsvorauszahlung in Form Damnum

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Zins-step-up Vereinbarter festen Zinssatz wird gesplittet Anfänglich deutlich niedrigerer Festzins ; ab bestimmtem Zeitpunkt Anhebung „Nachholung“ anfänglich niedrigerer Zinsen

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Bei der variablen Verzinsung wird ein Referenzzins vereinbart. Auf diesen Referenzzins wird ein Bonitätsaufschlag (Zinsmarge) aufgeschlagen. Zinsmarge bleibt für vereinbarte Laufzeit konstant.

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Referenzzins ist i.d.R. Zinssatz, der sich aus Geldmarktgeschäften zwischen Banken ergibt. Euribor Libor

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Referenzzinsen werden täglich für bestimmte Zeiträume festgesetzt (Fixing), z.B. 1, 3 oder 6 Monate. Für diesen Zeitraum ist der Kreditzins dann konstant.

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Vorteile der variablen Zinsvereinbarung Vorteile aus fallenden Marktzinsen Hohe Flexibilität

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Problem der variablen Zinsvereinbarung Fehlende Planungssicherheit Risiko unvorhersehbarer Kosten damit Risiko für Cash-flow

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Gestaltungsspielräume Zinsobergrenze (Cap) Zinsbandbreiten

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Zinsobergrenze (Cap) Im Fall steigender Referenzzinsen ist Kreditnehmer gegen eine Anhebung der Kreditzinsen geschützt. Von Senkung des Referenzzinses würde er dagegen profitieren.

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Zinsbandbreiten

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Problem optimaler Zinsbindung Ziel besteht in Verbindung von Minimierung der Finanzierungskosten Flexibilität bei Gestaltung und Umsetzung der Kreditvereinbarung

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Variable Verzinsung optimal, wenn Objekt mittelfristig zu verkaufen Trennung von Liquidität und Zinssicherung angestrebt Cash-flow aus Immobilie konjunkturabhängig Hohes Zinsniveau

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Festzinsvereinbarung optimal, wenn Niedriges Zinsniveau soll gesichert werden Cash-flow aus Immobilie relativ sicher

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Problem optimaler Zinsbindung Die Zinsgestaltung / Zinsbindung kann sowohl im Vertrag als auch außerhalb des Vertrages vereinbart werden.

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Problem optimaler Zinsbindung Innerhalb des Vertrag kann neben den oben genannten Instrumenten (Zinscap, Zins-step-up) auch die Möglichkeit eines Wechsels der Zinsbindung vereinbart werden.

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Problem optimaler Zinsbindung Wechsel von variabler auf Festzins-vereinbarung nach Ablauf der Zinsperiode einseitig oder durch Einigung beider Seiten möglich.

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Problem optimaler Zinsbindung Wechsel von Festzins- auf variable Zinsvereinbarung nur durch Aufhebung- vertrages unter Beachtung von Ausgleichszahlungen möglich. Bewertungstechnisches Problem

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Problem optimaler Zinsbindung Außerhalb des Vertrages kann das Zinsmanagement erfolgen über Zinsderivate (Swap, Cap, Collar) Forward-Vereinbarung

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Zinsswap Beim Zinsswap werden zwischen 2 Vertragspartnern jeweilige Zins-verbindlichkeiten zeitlich befristet getauscht.

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Zinsswap

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Zinsswap

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Zinscap und Zinscollar Es werden zwischen 2 Vertragspartnern außerhalb des Kreditvertrages Zinsobergrenzen (Cap) oder Zinsbandbreiten (Collar) vereinbart.

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Forwardvereinbarung Es werden zwischen 2 Vertragspartnern außerhalb des Kreditvertrages Zinsfestschreibungen für zukünftige Perioden vereinbart.

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Forwardvereinbarung Möglich bei vorfristiger Verlängerung des laufenden Darlehens bei vorfristiger Vereinbarung einer Anschlussfinanzierung

Immobilienfinanzierung Zinsen / Finanzierungskosten Forwardvereinbarung

Immobilienfinanzierung Gesetzliches Kündigungsrecht (ordentliche Kündigung) Festzinsbindung zum Ende der Zinsbindung mit einmonatiger Kündigungsfrist Immer nach Ablauf von 10 Jahren mit 6-monatiger Kündigungsfrist

Immobilienfinanzierung Gesetzliches Kündigungsrecht (ordentliche Kündigung) Festzinsbindung Kündigung innerhalb der Zinsbindungsfrist nicht möglich Erforderlich Zustimmung des Kreditgebers zu vorzeitiger Tilgung Kreditgeber verlangt Vorfälligkeits-entschädigung

Immobilienfinanzierung Gesetzliches Kündigungsrecht (ordentliche Kündigung) Variabler Verzinsung Jederzeit der mit einer 3-monatigen Kündigungsfrist

Immobilienfinanzierung Gesetzliches Kündigungsrecht (ordentliche Kündigung) Kündigung gilt als nicht erfolgt, wenn die Restschuld innerhalb von 2 Wochen nach Wirksamwerden gezahlt wird.

Immobilienfinanzierung Gesetzliches Kündigungsrecht (außerordentliche Kündigung) Kündigung durch Kreditgeber Gefährdung der Rückzahlung durch wesentliche Verschlechterung der Vermögenslage des Kreditnehmers der Werthaltigkeit der Sicherheiten

Immobilienfinanzierung Gesetzliches Kündigungsrecht (außerordentliche Kündigung) Kündigung durch Kreditnehmer Kredite mit Zinsbindung und Grundpfand-besicherung , wenn seit Auszahlung des Kredit mindestens 6 Monate vergangen sind und ein berechtigtes Interesse des Kreditnehmers an Kündigung vorliegt