Eine Baufinanzierung dient dem Erwerb von Immobilien. Damit ist sie eine Form der langfristigen Kapitalanlage und… … dient zugleich der kurzfristig beginnenden Nutzung von Wohneigentum. © 2011 Wolters Kluwer Deutschland / Seite 1

Motive für eine Baufinanzierung Absicherung für das Alter Schaffung von sicheren Werten Absicherung gegen steigende Mieten Nutzung von steuerlichen Vorteilen und Förderungen Rational: Imagegewinn „Herr im eigenen Haus sein“ Keine Auseinandersetzungen mit einem Vermieter Seine Umwelt nach eigenen Vorstellungen gestalten können Emotional: © 2011 Wolters Kluwer Deutschland / Seite 2

Baufinanzierung Rechtliche Rahmenbedingungen beim Erwerb einer Immobilie Voraussetzung für die Rechtswirksamkeit ist ein notarieller Vertrag Vor dem Notar erklären Käufer und Verkäufer, dass sie sich einig sind – dies wird in der Auflassung festgehalten. ABER: Erst nach der Grundbucheintragung ist der Eigentümerwechsel vollzogen. © 2011 Wolters Kluwer Deutschland / Seite 3

Baufinanzierung Rechtliche Sonderfälle Beim Kauf einer Wohnung wird zwischen Teil-, Gemeinschafts- und Sondereigentum unterscheiden. Der Rechte und Pflichten der Eigentümer werden entweder in der Teilungserklärung festgehalten, die Teil des Kaufvertrages ist oder über die vertragliche Einräumung von Sondereigentum geregelt. Das Grundstück, auf dem die Immobile steht, kann entweder dem Eigentümer oder der Eigentümergemeinschaft gehören oder im Erbbaurecht in der Regel für 99 Jahre gepachtet sein. © 2011 Wolters Kluwer Deutschland / Seite 4

Baufinanzierung Bedeutung des Grundbuches Das Grundbuch gibt Auskunft über Eigentums- verhältnisse Rechte, die mit dem Grundstück verbunden sind Lasten und Beschränkungen © 2011 Wolters Kluwer Deutschland / Seite 5

Man unterscheidet zwischen: Baufinanzierung Grundpfandrechte Das Eigentum an einem Grundstück kann ein Recht auf regelmäßige Zahlungen begründen. Dabei wird festgelegt, wer die Zahlung leisten muss und wer sie erhält. Man unterscheidet zwischen: Hypothek Grundschuld Rentenschuld ABER: Erst nach der Grundbucheintragung ist der Eigentümer- wechsel vollzogen. © 2011 Wolters Kluwer Deutschland / Seite 6

Baufinanzierung Steuerliche Aspekte Ein Grundstück und eine Immobilie stellen Vermögen dar. Dies wird steuerlich berücksichtigt bei der: Grunderwerbsteuer Erbschaftsteuer Schenkungsteuer Basis für die Berechnung der Besteuerung sind der Einheitswert und der Bedarfswert. © 2011 Wolters Kluwer Deutschland / Seite 7

Baufinanzierung Der Wert der Immobilie bestimmt den Umfang der Finanzierung Eine Baufinanzierung stellt eine Beleihung eines Grundstücks und einer Immobilie dar. Dies wird im Grundbuch festgehalten. Grundlage für den Umfang der Finanzierung ist der Verkehrswert, der über folgende Verfahrensarten ermittelt werden kann: Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Vergleichswertverfahren © 2011 Wolters Kluwer Deutschland / Seite 8

Regeln für die Ermittlung des Verkehrswertes Baufinanzierung Regeln für die Ermittlung des Verkehrswertes Bei der Ermittlung des Verkehrswertes unterliegen Banken und Bausparkassen strengen gesetzlichen Richtlinien: Kreditwesengesetz Grundsätze des Bundesaufsichtsamts für Kreditwesen Hypothekenbankgesetz Preisangabenverordnung Ziel ist es, vor allem den Effektivzins transparent und vergleichbar zu machen. © 2011 Wolters Kluwer Deutschland / Seite 9

Unterschiedliche Formen der Baufinanzierung Der Erwerb einer Immobilie kann finanziert werden mit Eigenkapital Fremdkapital Eigenleistungen Wie viel Fremdkapital jemand aufnehmen muss richtet sich nach: individueller Einkommenssituation Alter Umfang der Eigenleistungen © 2011 Wolters Kluwer Deutschland / Seite 10

Was Sie sich vor jeder Baufinanzierung sagen sollten: FAUSTREGEL: Eine Immobilie sollte mindestens zu 20 % mit vorhandenem Eigenkapital finanziert werden. Außerdem sollten ausreichend qualifizierte Eigenleistungen erbracht werden können. © 2011 Wolters Kluwer Deutschland / Seite 11

Zusammensetzung des benötigten Kapitals Baufinanzierung Zusammensetzung des benötigten Kapitals Kaufpreis der Immobilie Erwerbsnebenkosten Erschließungskosten Finanzierungskosten Baunebenkosten Aber auch Aspekte wie Steuerersparnisse oder staatliche Förderung spielen eine Rolle. © 2011 Wolters Kluwer Deutschland / Seite 12

Baufinanzierung mit Fremdkapital In der Regel wird ein Annuitätendarlehn aufgenommen, das jährlich zurückgezahlt wird. Es stellt eine Kombination aus Zinsen und Tilgung dar. Ein Annuitätendarlehn wird vergeben als Hypothekendarlehn Bauspardarlehn © 2011 Wolters Kluwer Deutschland / Seite 13