Handel, Markt und Nachfrage Vorlesung Bauwirtschaft 26.10.2004

2. Wie viel Miete sind Sie bereit für eine neue, helle und ruhige 1-Zimmerwohnung auf dem Hönggerberg zu bezahlen, die drei Gehminuten von der ETH entfernt ist? Die Wohnung ist 25 qm gross und hat eigene Küche und Bad und Terrasse. Geben Sie hier den Mietpreis ein, den Sie maximal bezahlen würden: Eine nette, reiche Tante schenkt Ihnen die Wohnung auf dem Hönggerberg. Sie können entscheiden, selbst in die Wohnung ziehen oder die Wohnung zu vermieten. Wie hoch wäre der Mietpreis, den Sie mindestens verlangen würden? Geben Sie hier den Mietpreis ein, unter dem Sie nicht bereit wären, die Wohnung zu vermieten: 3.

Antworten Wohnung Hönggerberg maximal bezahlter Preis Fr. 1'000 minimal verlangter Preis wenn Besitzer 800 600 400 200 saroos Max woody michbeck Pinot hotzenplotz

Interpretation einer einzelnen Antwort maximal bezahlter Preis = Zahlungsbereitschaft = Reservationspreis Fr. hotzenplotz 800 600 Wenn Preis < oder = 800 Fr. mietet er. Wenn Preis > 800 Fr. mietet er nicht. 400 Max 200 Kommentar: „soll es sich auf die aktuelle persönliche Situation beziehen. Zügeln für noch max. 2 Jahre. Nach Studium ist ETH schlechter Standort.”

Interpretation der Zahlungsbereitschaft Von was hängt die Höhe des Reservationspreises ab? Fr. hotzenplotz Präferenzen 800 600 Der „Wert“ ist hier nicht der Marktpreis sondern eine subjektive Grösse. 400 Max 200

Präferenzen sind eine psychologische Grösse Präferenzen = was den Leuten gefällt / was sie wollen subjektiv schwierig zu erfassen / messen schlecht zwischen Personen vergleichbar In der Ökonomie nehmen wir an: Präferenzen sind gegeben

Interpretation der Zahlungsbereitschaft Von was hängt die Höhe des Reservationspreises ab? Fr. hotzenplotz Präferenzen 800 Einkommen (+ Vermögen) 600 400 Max 200

Interpretation der Zahlungsbereitschaft Die Zahlungsbereitschaft kann auch als Mass für den individuellen Nutzen der Wohnung interpretiert werden. Fr. hotzenplotz 800 Nutzen 800 Fr. = Nutzen der Wohnung 600 Das ist die einzige Möglichkeit den Nutzen zu quantifizieren. 400 Max Aber: Der Nutzen zwischen den beiden ist nicht vergleichbar. 200

Interpretation des Angebots-Preises minimal verlangter Preis = Reservationspreis des Angebots 800 700 600 550 Wenn Preis > oder = 700 Fr. vermietet er. Wenn Preis < 700 Fr. bleibt er selbst in der Wohnung. 400 200 michbeck

Interpretation des Angebots-Preises Wie sollen wir diesen Reservations-preis des Angebots interpretieren? Auch als Mass des individuellen Nutzens. Der Nutzen von 700 Fr. ist schliesslich 700 Fr. 800 700 150 600 550 400 Aber wieso ist der Nutzen einmal 550 und einmal 700? 200 michbeck

Nachfrage- und Angebots-Reservationspreise der ganzen Klasse bei allen Nachfrage-Preis < Angebots-Preis 1'000 800 600 400 200 saroos Max woody michbeck Pinot hotzenplotz

Nachfrage- und Angebots-Reservationspreise der Klasse SS 2002 10 mal N-Preis < A-Preis 4 mal N-Preis > A-Preis 3 mal N-Preis = A-Preis 2'000 1'600 1'200 800 400 Tyler cora rama Kris trost Mick Herr T tanja mieter Thomas Cordula Caipirinha Bernhard Rebekka schussalite Hansdampf christophe

Gründe aus denen die Angebotspreise über den Nachfragepreisen liegen? Durch den Besitz der Wohnung hat man ein höheres Einkommen - und eine höhere Zahlungsbereitschaft. Präferenz in der eigenen Wohnung zu wohnen. Es gibt Transaktionskosten, die wir noch nicht berücksichtigt haben, Suchkosten Umzugskosten 800 700 150 600 550 400 200 michbeck

Wohnungsbesitzer und potentielle Mieter (zusammen mit 12 Architekturstudierenden) 9 Teilnehmer am Experiment werden zufällig ausgewählt und bekommen eine Wohnung geschenkt Die anderen 9 bekommen nichts Wir haben jetzt 9 potentielle Mieter (wir kennen ihre Nachfrage-Reservationspreise) und 9 potentielle Vermieter (wir kennen ihre Angebots-Reservationspreise).

Wohnungsbesitzer und potentielle Mieter Preis potentielle Mieter 1'000 800 Wohnungsbesitzer 600 400 200 hotzenplotz michbeck yasuda Sandra biene Trudi emma woody saroos Pinot Roger tilu fish me Max cora k os 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Menge

Wohnungsbesitzer und potentielle Mieter Preis hotzenplotz kann mit allen handeln, die einen Angebotspreis unter seinem Nachfragepreis haben. potentielle Mieter 1'000 Zum Beispiel mit Trudi 800 Wohnungsbesitzer 600 400 200 hotzenplotz michbeck yasuda Sandra biene Trudi emma woody saroos Pinot Roger tilu fish me Max cora k os 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Menge

Handel zwischen zwei Individuen Wenn sie zu einem Preis zwischen 550 und 800 handeln, haben beide einen Nutzengewinn. Fr. 800 Aber wie wird der Preis festgelegt? Verhandlungsgeschick? 600 550 400 200 hotzenplotz Trudi

Handel zwischen zwei Individuen Wenn sie zu einem Preis zwischen 550 und 800 handeln, haben beide einen Nutzengewinn. Fr. 800 Preis = 775 Aber wie wird der Preis festgelegt? Verhandlungsgeschick? 600 550 400 Nutzengewinn von je 125 Fr. 200 hotzenplotz Trudi

Handel mit Auktionator Als Auktionator auf dem Wohnungsmarkt, setze ich einen Preis fest, der für alle Transaktionen gilt, bei dem alle, die zu diesem Preis handeln wollen, handeln können.

Handel mit Auktionator wollen handeln und können handeln wollen zu diesem Preis nicht handeln Preis 1'000 Marktpreis = 650 Fr. 800 650 600 400 200 hotzenplotz michbeck yasuda Sandra saroos biene Trudi emma woody Pinot Roger tilu fish me Max cora k os 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Menge

Handel mit Auktionator wollen handeln und können handeln wollen zu diesem Preis nicht handeln Preis 1'000 Marktpreis = 650 Fr. 800 650 600 400 200 hotzenplotz michbeck yasuda Sandra saroos biene Trudi emma woody Pinot Roger tilu fish me Max cora k os 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Menge

Handel mit Auktionator Summe von Nutzengewinnen Nachfrager Anbieter 900 720 1620 + = 350 470 200 150 50 Preis Summe von Nutzengewinnen = 1‘620 Fr. 1'000 800 650 600 400 200 hotzenplotz michbeck yasuda Sandra biene Trudi emma woody saroos Pinot Roger tilu fish me Max cora k os 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Menge

Auf dem Markt werden bestimmt Preis Menge Verteilung der Güter

Handel mit Auktionator Preis Preis Pinot und woody ist es egal, ob sie handeln oder nicht. Kaufen nicht weil Präferenzen gering oder zu geringes Einkommen Verteilung 1'000 800 650 600 fish Roger me Max 400 200 hotzenplotz michbeck yasuda Sandra saroos biene Trudi emma woody Pinot Roger tilu fish me Max cora k os 1 2 3 4 Menge 4 5 6 7 8 9 Menge

Auch ohne Auktionator kommt es auf den einzigen Marktpreis an Vorteile des einzigen Marktpreis: räumt den Markt - alle die kaufen wollen, können kaufen maximiert Nutzengewinne des Handels Annahme oft plausibel weil: in der realen Wirtschaft auf vielen Märkten zu einem Preis gehandelt wird, weil Wettbewerb zwischen Verkäufern und zwischen Käufern besteht.

Wie werden die Preise von Bauaufträgen festgelegt?

6. Ein Studienkollege wohnt zur Zeit in der Wohnung von Frage 2. Er ist bereit den Mietvertrag an denjenigen weiterzugeben, der bereit ist, den höchsten Preis für seinen alten Küchentisch zu bezahlen. Die monatliche Miete beträgt 500 Franken. Geben Sie hier den Preis ein, den Sie maximal für den Küchentisch bezahlen würden:

Zahlungsbereitschaft für Tisch 1400 1200 1200 1000 800 600 400 300 200 100 50 5 saroos Max woody michbeck Pinot hotzenplotz

Kommentar: „Wohnung der Frage 5 gibts nicht ruhig” 4. Wie viel wären Sie bereit für eine Wohnung zu bezahlen, die identisch mit der Wohnung in Frage 2 ist, aber keine Terrasse hat? Geben Sie hier den Mietpreis ein, den Sie maximal bezahlen würden: Wie viel wären Sie bereit für eine Wohnung zu bezahlen, die identisch mit der Wohnung in Frage 2 ist, aber im Kreis 5 in drei Gehminuten vom Hauptbahnhof liegt? 5. Kommentar: „Wohnung der Frage 5 gibts nicht ruhig”

Vergleich Zahlungsbereitschaft für Wohnung mit und ohne Terrasse 900 mit Terrasse Differenz 800 700 600 500 400 300 200 100 saroos Max woody michbeck Pinot hotzenplotz Mittelwert

Vergleich Zahlungsbereitschaft für Wohnung auf Hönggerberg und Kreis 5 900 Hönggerberg 800 Differenz 700 600 500 400 300 200 100 saroos Max woody michbeck Pinot hotzenplotz Mittelwert

hedonische Preisgleichung Der Preis eines Hauses wird hängt von den Eigenschaften des Hauses ab. Preis = f (Eigenschaften Haus) Koeffizienten unabhängige Variablen abhängige Variable = * bei linearer Funktion zum Beispiel: Preis in Fr. = a1 + a2 Anzahl Zimmer Zahl + a3 Anzahl Badezimmer Zahl + a4 Garage ja/nein + a5 Alter Gebäude Zahl + a2 alleinstehend oder angebaut ja/nein + a5 schlechte Bauqualität ja/nein + a6 schlechtes Quartier von 1 bis 0 + a7 im Zentrum ja/nein Masseinheit

hedonische Preisgleichung Schätzung für Boston und Agglomeration 1989 (in Di Pasquale and Wheaton 1996): Preis in $ = 61‘508 + 13‘953 Anzahl Zimmer pro Zimmer + 50‘678 Anzahl Badezimmer pro Zimmer + 21‘681 Garage ja/nein - 60 Alter Gebäude pro Jahr - 3‘880 angebaut oder alleinstehend ja/nein - 3‘425 schlechte Bauqualität ja/nein - 6‘175 schlechtes Quartier von 1 bis 0 - 4‘997 im Zentrum ja/nein 148‘330$ = 61‘508 + 13‘953 * 3 + 50‘678 * 1 - 60 *10 - 3‘880 - 6‘175 * 0,2 zum Beispiel: 3-Zimmerwohnung, 1 Bad, keine Garage, 10 Jahre als, angebaut, gute Bauqualität, bessere Gegend in Peripherie

hedonische Preisgleichung Verwendung: Immobilienbewertung Konstruktion von Preisindizes

Quelle: www.homegate.ch Angebotspreis Quelle: www.homegate.ch

verzerrte Preisindizes Die von den Durchschnitts-preisindizes verzeichnete Anstieg der Mieten in dieser Periode ist weitgehend ein statistisches Artefakt. Der Anstieg der Angebotsmieten war vor allem auf die Verbesserung der Qualität Wohnungsangebot zurückzuführen (grössere, neuere Whg. an zentralen Lagen bei gleicher Anzahl Zimmer) Quelle: M. Salvi, ZKB

hedonische Indizes Angebotspreise Schweiz 1970-2004 Index 1970 = 100 Mietwohnungen neu Mietwohnungen alt Eigentumswohnungen 500 Einfamilienhäuser Büroflächen 400 Gewerbeflächen 300 200 100 70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 Quelle: SNB