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1 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse 23 8045 Zürich Schätzung im Kontext der Marktlage und -prognose Dr. Stefan Fahrländer SVIT Bern Immobilientage.

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1 1 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich Schätzung im Kontext der Marktlage und -prognose Dr. Stefan Fahrländer SVIT Bern Immobilientage 2013, Lenk 7. November 2013

2 2 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 0Agenda 1.Fahrländer Partner Raumentwicklung 2.Bewertungsidee von FPRE 3.Makroökonomischer Rahmen 4.Marktlage 5.Prognosen

3 3 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 1Fahrländer Partner Raumentwicklung

4 4 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 1.1Fahrländer Partner Raumentwicklung -Aktiengesellschaft mit Sitz in Zürich (gegründet 2006) -2 Partner - Stefan Fahrländer, Dr. rer. oec., Volkswirt/Ökonometriker - Dominik Matter, lic. oec. publ., Volkswirt/Ökonometriker -10 Mitarbeitende aus den Bereichen Architektur, Betriebswirtschaft, Geographie, Ingenieurwesen, Statistik, Volkswirtschaft Swiss Real Estate Think Tank Swiss Society of Economics and Statistics Facts: Partner: Mitgliedschaften:

5 5 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 1.2Daten, Modelle und Dienstleistungen Immobilienbewertung - Entwicklungsprojekte - Mehrwertberechnungen - Enteignungsentschädigungen - Spezialliegenschaften (z.B. Kraftwerke, Plantagen) Forschung und Lehre - Bundesämter, Kantone - Hochschulen (ETH, Fachhochschulen, Universitäten) - Schweiz. Nationalfonds Beratung - Immobilien-Anlagestrategie - Quartier- und Arealentwicklungen - Standort- und Marktanalysen - Architekturwettbewerbe - Bauherrenbegleitung Raumbeobachtung - Demographie / Soziodemographie - Regionalökonomie - Raumplanung - Immobilienmärkte Publikationen - Metaanalyse Konjunktur - Metaanalyse Immobilien - Immobilienanlagen Schweiz - Transaktionspreisindizes - Stimmungsindizes - Immobilien-Almanach Schweiz IMBAS (Immobilien Bewertungs- und Analysesystem) - Analyse der Makrolagen - Analyse der Mikrolage - Bewertungsmodelle (AVM, DCF) - Marktmietemodelle (AVM) Daten und Modelle - Nachfragersegmente (Wohnen, Büro) - Detailhandelsmodell - Immobilienumfrage - Prospektivmodell - Real Estate Scenario Cockpit RESC - Lageratings - Bewertungsmodelle (AVM, DCF)

6 6 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 2Bewertungsidee von FPRE – umgesetzt in IMBAS

7 7 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 2.1Grundüberlegungen zur Marktwertbestimmung Der beste Marktwert ist der heutige Transaktionspreis von identischen Liegenschaften (analog Aktienmarkt) Der zweitbeste Marktwert ist der heutige Transaktionspreis von ähnlichen Liegenschaften (Vergleichswert) Der drittbeste Marktwert ist ein Marktwert basierend auf Annahmen und Modellrechnungen (Realwert, Ertragswert)

8 8 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 2.2Immobilienbewertungsmethoden: 3 Klassen Realwerte Erstellungskosten./. Altersentwertung + Landwert Summe der Barwerte der künftigen Nettoerträge Transaktionspreis ähnlicher Liegenschaften Praktikermethode (oftmals – irrtümlich – Verkehrswert genannt) ErtragswerteVergleichswerte Marktwert: Marktwert: Mischwert aus Realwert und Ertragswert

9 9 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich Die Theorie hinter den Realwertmethoden Eine Liegenschaft besteht aus einem Haus und dem unterlegten Land. Kenne ich die Baukosten für eine vergleichbare Liegenschaft bzw. kann ich die Baukosten hinreichend gut abschätzen und kenne ich den Wert des Landes, kann ich den Marktwert der Liegenschaft berechnen. Die Theorie hinter den Ertragswertmethoden Ein Anleger ist bereit, sein Geld zu investieren, falls er einen risikogerechten Zins dafür erhält. Kenne ich den erzielbaren (Miet)ertrag sowie den risikogerechten Zinssatz, entspricht der Marktwert der Summe der Gegenwartswerte der künftigen (Miet)erträge. 2.3Theorie hinter den Modellklassen

10 10 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 2.4Grundzüge der hedonischen Theorie (Vergleichswerte) Jede Immobilie verfügt über eine Reihe von Eigenschaften (z.B. Erreichbarkeit, Aussicht, Grösse) die dem Bewohner einen Nutzen (z.B. Wohlbefinden, Zeitersparnis beim Pendeln etc.) stiften können Für diese Eigenschaften und Kombinationen von Eigenschaften bzw. für den damit verbundenen Nutzen ist ein Interessent bereit, einen Preis zu bezahlen (implizite Preise) Der Interessent bezahlt also nicht die Kombination aus Beton, Stein, Holz, Glas etc., sondern seinen Gesamtnutzen Ist ein Anbieter bereit, diesen Gesamtnutzen zu diesem Preis herzustellen, kommt eine Transaktion zustande Die Summe der Preise für die einzelnen Nutzenaspekte ergibt den Preis, den ein Interessent für die Liegenschaft zu zahlen bereit ist 1 1 : Falls er in der Lage ist, diesen Preis effektiv zu bezahlen.

11 11 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 2.5«Philosophie» in der Umsetzung in IMBAS -Mehrere Antworten auf dieselbe Frage (2 x Hedonisch, Realwert, Ertragswert) -Beides möglich: Schnellbewertung (Schuss auf Scheibe), differenzierte Bewertung -Detaillierte Herleitung aller Annahmen (Nachvollziehbarkeit) -Modellvorschläge, manuelles Übertragen -> Bewertungsmodelle als Unterstützung zur Eingrenzung des Marktwerts - Bewertung als System - Bewertung «für Erwachsene» -> Interpretation der Differenzen zwischen hedonischem Marktwert, Ertrags- und Realwert ist möglich und aufschlussreich

12 12 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 2.6Unterschiedliche Bewertungstiefe Vertiefung der Bewertung Erfassung und Schnellbewertung Baurecht mit 8-10 Eingaben in 10 Minuten zum Marktwert Qualitätsindikatoren Renovationsbedarf Erstellungskosten Landwert Nachhaltiger Ertrag Kapitalisierung Beschrieb / Fotos Servitute Primärinformationen Eckwerte Grösseninformationen Qualitäten

13 13 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 2.7Hedonisches Modell von Fahrländer Partner Mikrolage Makrolage Qualitative Informationen Grösse Objekt Standort -Nettowohnfläche (EWG) -Gebäudevolumen (EFH) -Grundstückfläche (EFH) -Zimmerzahl -Garagen/Parkierung -Aussenräume -Baustil (Baujahr) -Zustand bzw. Renovationen -Standard -Lage im Gebäude (EWG) -Freistehend oder nicht -Qualitäten der Ortschaft -Qualitäten des Stadtkreises Als Benchmark dem Modell hinterlegt -Image -Aussicht -Besonnung -Verkehrserschliessung -Dienstleistungen Marktwert

14 14 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 2.8Daten EWG: Transaktionen, davon sehr aktuelle EFH: Transaktionen, davon sehr aktuelle HNF der EWG Qualitäten der EWG Quellen:UBS, SGKB, 190 Maklerfirmen, Treuhänder, Entwickler* * : Ab Januar 2014 auch AXA, Credit Suisse, ZKB.

15 15 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 2.9Methode: Grundsätzliches Steht das Modell, geht es also um die methodische Umsetzung: Diese erfolgt meistens mittels (robuster) linearer Regression Statistische Messung der Zusammenhänge zwischen Eigenschaften und Preis (implizite Preise) Vorhersage der Marktwerte von anderen Liegenschaften (Marktwert und Bandbreite) Die hedonische Methode ist eine Vergleichswertmethode Hedonische Modelle sind bei Objekten im Wohneigentum heute (fast) Standard.

16 16 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 2.10Methode: Modellierung der Makrolage Bei hinreichender Datenlage werden die Preisniveaus der rund 5500 Ortschaften, Quartiere und Weiler direkt aus den Daten geschätzt In ländlichen Gebieten ist die Datenlage teilweise dünn und die Preisniveaus müssen modelliert werden Idee der Modellierung von Makrolagen -Die Immobilienpreise einer Ortschaft sind ähnlich wie die Preise in den umliegenden Ortschaften (nächste Nachbarn) -Die nächsten Nachbarn werden anhand der Fahrzeiten nicht anhand der Distanzen bestimmt (Fahrzeitenkoordinaten) -Weitere Modellparameter: Besteuerung, Urbanisierungsgrad, «Goldküsteneffekt»

17 17 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 2.11Methode: Geographische Koordinaten

18 18 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 2.12Methode: Fahrzeitenbasierte Koordinaten Quelle: Fahrländer (2007).

19 19 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich Quelle: Fahrländer (2007). 2.13Methode: Statistisches Handwerk Einfluss des Baujahrs auf den Marktwert: Empirische Messung Linearer Fit Spline

20 20 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 2.14Methode: Schätzgleichung Marktwert = exp( *Makrolage *ln(NWF) – 0.31*BAUJ *BAUJ /2) Makrolage Als Benchmark dem Modell hinterlegt NWFEWG mit einer Nettowohnfläche zwischen 100 und 150m 2 BAUJ, BAUJ 2 Quadratische Berücksichtigung des Baujahrs 0.15Zuschlag für eine gute Mikrolage 0.18 Zuschlag für einen gehobenen Standard 0.15Zuschlag für bereits erfolgte Renovationen 0.02 Zuschlag für das Kaufquartal /2 Statistische Korrektur (Logarithmuskorrektur) Konstante

21 21 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 2.15Gesamtkonzept Bewertungsmodelle IMBAS Einsatz der Modelle im 3. Quartal Neuschätzung per Ende 3. Quartal Einsatz der Modelle im 4. Quartal Neuschätzung per Ende 4. Quartal Einsatz der Modelle im 1. Quartal Laufend: Schulungen, Anfragen, Feedback, Erweiterungen -Update -Qualitätsbericht -Erweiterungen

22 22 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 2.16Benutzung der Web-Applikation IMBAS* * : Ausschliesslich Entwickler, Makler, Treuhänder. Die Nutzung durch Banken erfolgt z.B. mittels WinCredit. Ca. 190 Firmen / 800 User ca. 4 Logins pro Monat und User

23 23 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 3Marktlage

24 24 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 3.1Immobilienmärkte – 3 Phasen seit 1980 Quelle: Fahrländer und Matter (2011, Hrsg.: HEV Schweiz). Anmerkung: Dargestellt anhand der Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen.

25 25 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 3.2Makroökonomische Lage BIP-Wachstum Beschäftigung / ArbeitslosigkeitZinsen (Obligationenrenditen) Quelle: Metaanalysen Konjunktur und Immobilien von Fahrländer Partner. Migration (1000 Personen)

26 26 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 3.3Wohneigentum: Steigende Preise Quelle: Transaktionspreisindizes Fahrländer Partner.

27 27 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 3.4Wohneigentum: Steigende Preise Quelle: Transaktionspreisindizes Fahrländer Partner. Anmerkung: EWG, mittleres Segment.

28 28 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 3.5Wohneigentum: Steigende Preise erwartet Quelle: HEV Schweiz, Fahrländer Partner. Anmerkung: Preiserwartung Eigentumswohnungen Schweiz.

29 29 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 3.6Wohneigentum: Unterschätzte Volatilität? Quelle: HEV Schweiz, Fahrländer Partner. Anmerkung: Vergleich Erwartung und Rückblick für Preise von Eigentumswohnungen Schweiz.

30 30 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 3.7Region Mittelland: Dynamischer als erwartet Quelle: HEV Schweiz / FPRE. Anmerkung: Strukturbrüche im 4. Quartal 1996 und im 2. Quartal 2012, Region Mittelland.

31 31 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 3.8Real Estate Scenario Cockpit RESC Ausgewogener Marktwert 2013 Marktwert Marktwert -> Heutige «Markttemperatur» -> Erwartungen bezüglich zyklischer Entwicklungen -> Erwartungen bezüglich Trend-Entwicklungen

32 32 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 3.9Aktuelle Marktlage -Generell hoch, teilweise sehr hoch bewertete Märkte -Überhitzung an den stark nachgefragten Standorten (insbes. Genfersee) -Überwiegend makroökonomisch begründbar, keine Preisblase -Warnungen, Regulierung und Selbstregulierung zeigen an den Hot-Spots langsam Wirkung -Verlagerung der Nachfrage von den Hot-Spots an immer peripherere Standorte -Mehrheitlich ausgewogene Real-, Ertrags- und hedonische Marktwerte in der Region Bern -> keine oder geringe Überhitzungszeichen in der Region Bern

33 33 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 3.10Zyklizität der Regionen zyklisch volatile Regionen normal-zyklische Regionen Regionen mit negativem Trend Orte mit geringem Bezug zur Realwirtschaft Quelle: Fahrländer Partner.

34 34 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 4Prognosen

35 35 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 4.1Prognosen? Unsicherheit und Risiken! - Frühling 2011: Zinserhöhung durch SNB galt als sicher, offen waren Zeitpunkt und Ausmass Die Realität damals? – und Heute? - Ist die Finanzkrise vorbei? Gelingt der «Kauf von Zeit»? - Regulatorische Änderungen (z.B. BVG)? - Selbstdisziplinierung oder Disziplinierung? -> Es lohnt sich mit Sicherheit, die Markttemperatur zu kennen und es lohnt sich mit Sicherheit, Szenarien durchzuspielen und die Effekte zu quantifizieren. - Deflation oder Inflation? - Politische Risiken (z.B. Ecopop, Unternehmensbesteuerung)?

36 36 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 4.2Kurzfristiger Ausblick Mehrfamilienhäuser Quelle: Fahrländer Partner 2013.

37 37 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 4.3Kurzfristiger Ausblick Büro- und Geschäftshäuser Quelle: Fahrländer Partner 2013.

38 38 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 4.4 Zyklische Prognosen Wohneigentum Quelle: Immobilien Almanach Schweiz 2013 (FPRE 2012). Basisszenario, Region Mittelland

39 39 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 4.5Verschobene Korrektur Quelle: FPRE. Hoch bis sehr hoch bewertete Märkte Tiefzinsen bei guter Konjunktur stimmen positiv Überhitzungsdiskussion, Regulierung und Selbstregulierung bremsen Konjunkturelle und regulatorische/politische Risiken Langfristig positiver Ausblick

40 40 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich 4.6Laufendes Monitoring notwendig... Unentgeltliche Dienstleistung von FPRE:

41 41 Fahrländer Partner AG Raumentwicklung Eichstrasse Zürich Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Am 20. Dezember 2013 erscheint der Immobilien-Almanach Schweiz 2014


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