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Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 1 Der Eigentümer in der Insolvenz Professioneller Umgang auf Augenhöhe mit dem Insolvenzverwalter.

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1 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 1 Der Eigentümer in der Insolvenz Professioneller Umgang auf Augenhöhe mit dem Insolvenzverwalter IX. Kölner Verwalterforum Köln, 9. Februar 2008 Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter e.V. Prof. Dr. Florian Jacoby (Universität Bielefeld)

2 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 2 Im Überblick 1.Mit wem habe ich das (Miss-)Vergnügen? 2.Welche Zahlungsansprüche kann ich durchsetzen? 3.Insolvenzverwalter pleite – was ist Massearmut? 4.Insolvenzverwalter will nicht mehr – was ist Freigabe? 5.§ 10 Nr. 2 ZVG – was ist das Vorrecht wert? 6.Muss ich eingezogene Wohngelder zurückzahlen? 7.Beschlussanfechtung – Zäsur durch Insolvenz?

3 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 3 Problem 1 Mit wem habe ich (als Wohnungseigentumsverwalter) das (Miss-)Vergnügen?

4 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 4 Unterscheide zwei Verfahrensarten Was ist der Insolvenzschuldner? –Unternehmer Wirtschaftlich tätiger Mensch Juristische Person –Verbraucher (Mensch ohne wirtsch. Betätigung) Wie heißt der Verwalter –Unternehmensinsolvenz: Insolvenzverwalter –Verbraucherinsolvenz: Treuhänder

5 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 5 Wechsel des Ansprechpartners § 80 InsO Durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens geht das Recht des Schuldners, das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verwalten und über es zu verfügen, auf den Insolvenzverwalter über. § 313 InsO Die Aufgaben des Insolvenzverwalters werden von dem Treuhänder (§ 292) wahrgenommen.

6 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 6 Reichweite des Wechsels Insolvenzverwalter (Treuhänder) wird Ansprechpartner für –Mitbestimmung Ladung zur Eigentümerversammlung, Stimmrecht in der Eigentümerversammlung, Anfechtungsbefugnis gegen Beschlüsse der EV. –Zahlungsverkehr Dazu sogleich!

7 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 7 Problem 2 Welche Zahlungsansprüche kann ich (als Wohnungseigentumsverwalter) durchsetzen?

8 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 8 Unterscheide zwei Arten von Zahlungsansprüchen Masseverbindlichkeiten (§ 55 InsO) –Verbindlichkeiten des Insolvenzverwalters. –Massegläubiger werden vorrangig aus Masse befriedigt. –Beispiel: Lohn für Reparaturauftrag durch Insolvenzverwalter nach Insolvenzeröffnung. Insolvenzforderungen (§ 38 InsO) –Verbindlichkeiten des Insolvenzschuldners. –Insolvenzgläubiger werden nach Anmeldung zur Insolvenztabelle nur anteilig befriedigt (Insolvenzquote). –Beispiel: Lohn für Reparaturauftrag durch Insolvenzschuldner vor Insolvenzeröffnung.

9 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 9 Summe der Insolvenzforderungen (Gläubiger des Schuldners) Summe der Masse- verbindlichkeiten (Gläubiger des Insolvenz- verwalters) Insolvenzmasse (Schuldnervermögen) 1. Volle Befriedigung (100 %) 2. Quotale Befriedigung (Insolvenzquote) Arten von Zahlungsansprüchen

10 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 10 Masseverbindlichkeiten § 55 InsO Masseverbindlichkeiten sind [...] die Verbindlichkeiten: 1. die durch Handlungen des Insolvenzverwalters oder in anderer Weise durch die Verwaltung, Verwertung und Verteilung der Insolvenzmasse begründet werden, [...]

11 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 11 Arten von Zahlungsansprüchen Zeit InsolvenzforderungenMasseverbindlichkeiten Eröffnungs- antrag Verfahrens- eröffnung

12 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 12 Masseverbindlichkeiten? Wohngeldbeiträge: Soweit Abrechnungsperiode nach Anordnung des Insolvenzverfahrens betroffen. Abrechnungsspitze des Jahresabrechnungssaldos: Soweit Beschluss (h. M.; a.A.: Grund) nach Anordnung des Insolvenzverfahrens erfolgt. Ausfalldeckungsumlage Soweit Beschluss (h. M.; a.A.: Bedarf) nach Anordnung des Insolvenzverfahrens.

13 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 13 OLG München NZM 2007, 452 (angepasst) Der Insolvenzverwalter eines Wohnungs- eigentums ist verpflichtet, als Masseverbind- lichkeit die so genannte Abrechnungsspitze der während seiner Verwaltung von den Wohnungseigentümern beschlossenen Jahreseinzelabrechnung vorab zu bezahlen; es kommt nicht darauf an, ob er für den Zeitraum, den die Einzelabrechnung umfasst, schon als Insolvenzverwalter bestellt war.

14 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 14 AG Moers NZM 2007, 51 Die anteilige Verpflichtung des insolventen Wohnungseigentümers aus einer nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschlossenen Sonderumlage ist eine vom Insolvenzverwalter vorweg zu befriedigende Masseverbindlichkeit gem. § 55 InsO.

15 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 15 Problem 3 Insolvenzverwalter pleite – was ist Massearmut?

16 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 16 Beispiel: Massearmut E-GmbH ist Teileigentümer, Insolvenzeröffnung über Vermögen der E-GmbH (1.2.) IV wird zum Insolvenzverwalter bestellt. IV zahlt kein Hausgeld. IV zeigt am 1.5. Masseunzulänglichkeit an. Worauf kann/muss WE-Verwalter gegen IV klagen?

17 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 17 Massearmut Begriff –Insolvenz der Insolvenz, –Masse reicht nicht um alle Masseverbindlichkeiten zu decken. Folgen –Nur Neumassegläubiger werden voll befriedigt. –Altmassegläubiger werden anteilig befriedigt. –Insolvenzgläubiger gehen leer aus.

18 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 18 Arten von Zahlungsansprüchen Zeit Insolvenz- forderungen Masseverbind- lichkeiten Anzeige der Masse- unzulänglichkeit Verfahrens- eröffnung Neumassever- bindlichkeiten

19 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 19 Vorgehen im Beispiel WE-Verwalter muss behutsam vorgehen: –Gegen IV als Amtswalter kann er Zahlung nur ab Masseunzulässigkeit verlangen (Neumasseverbindlichkeit), Zudem Feststellung der Altmasseverbindlichkeit. –Gegen IV persönlich (Privatvermögen) kann er keine Haftungsansprüche geltend machen (a. A. OLG Düsseldorf ZMR 2007, 204).

20 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 20 Problem 4 Insolvenzverwalter will nicht mehr – was ist Freigabe?

21 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 21 Freigabe Grundgedanke: –Insolvenzmasse dient bestmöglicher Befriedigung der Insolvenzgläubiger, –Wertlose Gegenstände erhöhen Wert der Insolvenzmasse nicht. Folge: –Durch Freigabeerklärung gegenüber Insolvenzschuldner kann Insolvenzverwalter den Insolvenzbeschlag wieder beseitigen. –Insolvenzschuldner ist für freigegebenen Gegenstand zuständig. Beispiel: Altlastenverseuchte Grundstücke

22 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 22 Arten von Zahlungsansprüchen Zeit Insolvenz- forderungen Masseverbind- lichkeiten FreigabeVerfahrens- eröffnung Neuverbindlichkeiten des Insolvenzschuldners

23 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 23 Auswirkungen Problem: Neuforderungen –Keine Verwaltung durch Insolvenzverwalter, –daher keine Masseforderungen. –Forderungen richten sich nur gegen insolventen Eigentümer. Reaktion: Vorgehen gegen Eigentümer, schnelle Zwangsversteigerung: Vorrang des § 10 Nr. 2 ZVG Neuer Eigentümer

24 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 24 Problem 5 § 10 Nr. 2 ZVG – was ist das Vorrecht wert?

25 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 25 § 10 I Nr. 2 ZVG (1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstücke gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Range nach dem Verhältnis ihrer Beträge: 2. bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, (...). Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als fünf vom Hundert des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. (...); 4. die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, (...);

26 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 26 Das Vorrecht bei Zwangs- verwaltung und -versteigerung Umfang –Zeitliche Dimension Laufende Beiträge, Beiträge aus letzten zwei Jahren vor Zwangsanordnung. –Deckelung 5 % des Verkehrswerts. Nachweis (§§ 10 Abs. 3, 45 Abs. 3 ZVG) –Titel, –Niederschrift der Beschlüsse oder –Sonstige Glaubhaftmachung.

27 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 27 Nutzen in der Insolvenz Problem: Vorrecht setzt Zwangsversteigerung voraus. Gefahr: Insolvenzverwalter kann Grundstück unter Zustim- mung der Grundschuldgläubiger freihändig verwerten. Lösung für Gemeinschaft: –Zwangsversteigerung aufgrund eigenen Titels gegen Insolvenzverwalter betreiben, –Rechtzeitig durch Zwangssicherungshypothek Sperre aufbauen.

28 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 28 Problem 6 Muss ich (als Wohnungseigentumsverwalter) vor Insolvenzeröffnung eingezogene Wohngelder zurückzahlen?

29 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 29 Zwei Problemfelder a)Lastschriftfalle b)Insolvenzanfechtung

30 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 30 Lastschriftviereck Gläubigerbank Schuldnerbank Schuldner Gläubiger

31 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 31 Lastschriftfalle Ungeachtet einer Einzugsermächtigung ist Lastschriftbuchung erst nach Genehmigung des Schuldners verbindlich. Genehmigung kann erfolgen –ausdrücklich oder –durch Fiktion (AGB-Banken): 6 Wochen nach Zugang des Rechnungsabschlusses. Insolvenzverwalter kann Lastschrift widerrufen, –wenn zuvor keine Genehmigung, –unabhängig vom Bestehen des eingezogenen Anspruchs.

32 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 32 Beispiel Lastschriftfalle Monatliche Abbuchungen zum Ersten. Zugang Rechnungsabschluss Anfang April Verfahrenseröffnung 5. Mai Lastschriftwiderruf 10. Mai Welche Lastschriften werden zurückgebucht?

33 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 33 Beispiel Lastschriftfalle Zeit Verfahrenseröffnung 5. Mai Monatliche Abbuchungen (Januar – Mai) Verwalterwiderspruch 10. Mai Zugang Rechnungsabschluss Anfang April 6 Wochen

34 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 34 Lösung Lastschriftfalle Alle Buchungen (seit Januar) werden zurückgebucht. Verwaltungskonto wird mit Rückbuchung belastet. Hausgeldforderungen wurden durch Lastschrift nicht erfüllt. Betroffene Hausgeldforderungen sind Altforderungen. Sie sind nur Insolvenzforderungen. Verwalter muss Forderungen zur Insolvenztabelle anmelden. Forderungen werden nur anteilig befriedigt.

35 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 35 Insolvenzanfechtung § 143 InsO Was durch die anfechtbare Handlung aus dem Vermögen des Schuldners [...] weggegeben [...] ist, muss zur Insolvenzmasse zurückgewährt werden. § 130 InsO Anfechtbar ist eine [...] Befriedigung [...], 1.[...] in den letzten drei Monaten vor dem Antrag [...], wenn [...] Schuldner zahlungsunfähig war und [...] Gläubiger [...] Zahlungsunfähigkeit kannte oder 2.[...] nach dem Eröffnungsantrag [...] wenn [...] Gläubiger [...] Zahlungsunfähigkeit oder den Eröffnungsantrag kannte.

36 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 36 Insolvenzanfechtung Zeit Zeitraum der sog. KriseInsolvenzverfahren Eröffnungs antrag Verfahrens- eröffnung 3 Monate

37 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 37 Auswirkungen Wohnungseigentumsverwalter muss an Insolvenzverwalter eingezogene Zahlungen (nur) auskehren, –soweit sie in der Krise erfolgten und –der WE-Verwalter die Insolvenz des Eigentümers kannte.

38 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 38 Problem 7 Beschlussanfechtungsverfahren – Zäsur durch Insolvenz?

39 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 39 Kammergericht ZMR 2005, 647 Beschluss der Eigentümerversammlung. Antrag des A an Gericht, Beschluss für ungültig zu erklären. Über Vermögen des A wird Insolvenzverfahren eröffnet. Was passiert mit dem Anfechtungsverfahren des A?

40 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 40 Verfahrensunterbrechung § 240 ZPO Im Falle der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen einer Partei wird das Verfahren, wenn es die Insolvenzmasse betrifft, unterbrochen, bis es nach den für das Insolvenzverfahren geltenden Vorschriften aufgenommen oder das Insolvenzverfahren beendet wird.

41 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 41 Auswirkungen Kammergericht zum alten Recht: § 240 ZPO gilt nicht im WEG, Verfahren läuft weiter. Meine Ansicht zum neuen Recht: Unterscheide! –Hat Insolvenzschuldner individuelle Verfahrens- stellung (Antragsteller), greift § 240 ZPO. –Wird Insolvenzschuldner wie andere Eigentümer von WE-Verwalter (§ 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG) ver- treten, ist § 240 ZPO ausgeschlossen, weil auch Insolvenzverwalter von WE-Verwalter vertreten wird.

42 Insolvenz eines Eigentümers Köln 2008Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 42 Herzlichen Dank für Ihr Interesse!


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