Informationsveranstaltung Markt Hohenwart, Gemeinde Brunnen, Gemeinde Waidhofen Bauliche Entwicklung der Grund und Mittelschule Hohenwart Matthias Reichle.

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1 Informationsveranstaltung Markt Hohenwart, Gemeinde Brunnen, Gemeinde Waidhofen Bauliche Entwicklung der Grund und Mittelschule Hohenwart Matthias Reichle | Christiane Hankewitz | rheform ImmobilienManagement GmbH München | 7. November 2014

2 Verfahrensentwicklung der Grund- und Mittelschule Hohenwart
Plausibilisierung Raumprogramm Identifikation bestehender Defizite Qualitativer Variantenvergleich

3 Verfahrensentwicklung der Grund- und Mittelschule Hohenwart
Plausibilisierung Raumprogramm Identifikation bestehender Defizite Qualitativer Variantenvergleich

4 Verfahrensbegleitung durch rheform
Verfahrensentwicklung der Grund und Mittelschule Hohenwart Verfahrensbegleitung durch rheform Begleitung durch rheform Vorbereitung Vergabeverfahren Schulentwicklungsplanung (liegt vor) Bedarfsfeststellung Schulaufsichtliche Genehmigung Projekteignungstest Wirtschaftlichkeits- prognose Abstimmung mit Kommunalaufsicht / Haushalt Aus- schreibungs- vorbereitung Beschluss zum Vergabe- verfahren Erstellung Vergabe- unterlagen Öffentlicher. Teilnahme- wettbewerb Indikative Angebote Auswertung und Verhandlungs-verfahren Zuschlag Bieter A Entwurf Baukosten Betriebskosten Vertrags- abschluss 1 2 Bieter B 3 Bieter C Bieter D

5 Vorgehen und Methodik Feststellung Raumbedarf
Verfahrensentwicklung der Grund und Mittelschule Hohenwart Vorgehen und Methodik Feststellung Raumbedarf Identifikation bestehender Defizite Qualitativer Variantenvergleich Plausibili-sierung Kosten

6 Bauteil-Übersicht Turnhalle Nord Bauteil 4 Freisportanlage
Verfahrensentwicklung der Grund und Mittelschule Hohenwart Bauteil-Übersicht Bestandsaufnahme der Gebäudeteile Mittel- und Grundschule Hohenwart Turnhalle Nord Bauteil 4 Freisportanlage Turnhalle West Bauteil 3 Grundschule Bauteil 2 Hausmeister Bauteil 5 - Rückbau Mittelschule Bauteil 1 Potentieller Baugrund für Neubau

7 Nutzungs-Übersicht Nutzung Sport Nutzung Grundschule
Verfahrensentwicklung der Grund und Mittelschule Hohenwart Nutzungs-Übersicht Bestandsaufnahme der Nutzungsbereiche Mittel- und Grundschule Hohenwart Nutzung Sport Nutzung Grundschule UG Gemeindebücherei + Vereine UG in Teilen ungenutzt Nutzung Sport UG Ganztags-betreuung + Musik Nutzung Mittelschule

8 Verfahrensentwicklung der Grund- und Mittelschule Hohenwart
Plausibilisierung Raumprogramm Identifikation bestehender Defizite Qualitativer Variantenvergleich

9 Flächenübersicht nach Nutzungsbereich
Plausibilisierung Raumprogramm Flächenübersicht nach Nutzungsbereich Bestandsflächen und Flächenprogramme im Vergleich IST-Flächen Bedarfsprogramm Schulen Flächenprogramm Regierung OBB SUMME Schulen + GTS NF 1-6 Sonst. NF 3.098 m² 895 m² 3.913 m² nicht definiert 3.136 m² m² Mittelschule 1.614 m² 250 m² 1.859 m² nicht definiert 1.855 m² m² Grundschule 1.407 m² 151 m² 1.680 m² nicht definiert 967 m² + 92 m² GTS 77 m² 374 m² Ansatz: 314 m² Sporthallen 1.011 m² 493 m² 3-fach m² 68 m² 2-fach m² 65 m² (Fremdnutzer) (359 m²) (davon 169 m² Gemeindebib.) 169 m² Gemeindebibliothek (Ungenutzt) (334 m²) (65 m²) x m² = Im Falle eines Neubaus umzusetzende Flächen

10 Definition Neubau-Flächen
Plausibilisierung Raumprogramm Definition Neubau-Flächen Abgleich Sanierungsfall und Neubau – Gesamt-Nutzflächen Sanierung Neubau SUMME NF 1-7 inkl. sonstige Nutzfl. 5.763 m² 5.174 m² Mittelschule NF 1-7 1.864 m² 1.957 m² Grundschule 1.559 m² 1.059 m² GTS 77 m² 314 m² Sporthallen 1.504 m² 3-fach m² Fremdnutzer 359 m² Bib. 169 m² Ungenutzt 399 m² - Neubau-Flächen beinhalten: Mittel- und Grundschule gemäß Flächenprogramm der Regierung Oberbayern Ganztagsschule mit einem Flächenansatz auf Grundlage des Bedarfsprogramms Schulen 3-fach Turnhalle gem. Bedarfsprogramm Schulen Gemeindebibliothek mit Bestandsflächen Die Neubau-Flächen ergeben 90 % der Bestands-/Sanierungs-Flächen Es ist kein Zuschlag für eventuellen entwurfsbedingten Flächenmehrbedarf enthalten

11 Mittelschule (8 Klassen)
Plausibilisierung Raumprogramm Mittelschule Abgleich Fl.Pr. Reg OB mit Bedarfsprogramm Schulrektor Doppler Mittelschule (8 Klassen) Unterschied Flächenprogramm Reg. OBB zu Bedarfsprogramm Schulen (Hr. Doppler): Geringere Verwaltungsflächen Kein Flächenbudget für Religion/Ethik Unterricht, Bücherei, Schüler Café Förderunterricht muss in Gruppen- oder Mehrzweckraum statt finden Umwidmung der B-Flächen möglich

12 Grundschule inklusive GTS
Plausibilisierung Raumprogramm Grundschule inklusive GTS Abgleich Fl.Pr. Reg OB mit Bedarfsprogramm Doppler Grundschule (8 Klassen) Unterschied Flächenprogramm Reg. OBB zu Bedarfsprogramm Schulen (Hr. Doppler): Geringere Verwaltungsflächen Kein Flächenbudget für Textiles Gestalten + Lager, Nebenraum Werken, Musik, Religion/Ethik Unterricht, Lehrmittel, Förderunterricht, Lernwerkstatt, Merzweckraum, Reinigungspersonal, (Stuhl)Lager Mitbenutzung der MS Flächen notwendig Umwidmung B-Flächen möglich

13 Ganztagsschule Ansatz für GTS
Plausibilisierung Raumprogramm Ganztagsschule Potential des Flächenprogramms Für den Raumbedarf einer Ganztagsschule enthält die Schulbauverordnung grobe Vorgaben: „zweckmäßig“ sind: 1 Versorgungsküche, 3 Aufenthaltsräume (davon ein kleinerer f. Differenzierung) Ansatz für GTS gemäß Bedarfsprogramm Schulen (Schulrektor Doppler), jedoch exklusive Hausaufg.betreuung Küche (80 m²) + Speisesaal (150 m²) In Anlehnung an die HIS (Hochschul-Informations-System) bietet eine Ausgabeküche und Speisesaal (einschl. Anlieferung, Lager, Ausgabe, Rückgabe) in der Größe von 230 m² Platz für ca. 150 Essensteilnehmer im 2-Schicht-Betrieb. Aufenthalt. (60 m²) + Differenzierung (24 m²) Das Flächen-Budget von 234 m² Aufenthalt (inkl. Speisesaal) bietet Platz für ca. 130 Schüler. Flächenansatz mit folgenden Voraussetzungen: Das Essen liefert ein Caterer, bemessen wird eine Ausgabeküche. Nutzung des Speisesaals außerhalb der Essenszeiten als Aufenthaltsraum. Die Hausaufgabenbetreuung findet in Klassenzimmern statt. Fazit: In der aktuellen Betrachtung rechnen wir mit einem Bedarf von 314 m² NF. Die Anforderungen an die Ganztagsschule sind vor allem im Bezug auf eine eventuelle gebundene Ganztagsschule zu verifizieren.

14 Sporthalle Sporthalle (3-Feld)
Plausibilisierung Raumprogramm Sporthalle Vorstellung Flächenprogramm Sporthalle Sporthalle (3-Feld) Unterschied Flächenprogramm Reg OB zu Bedarfsprogramm Schulen (Schulrektor Doppler): Das Flächenbudget ist gemäß DIN (Hallen und Räume für Sport und Mehrzwecknutzung) bemessen Das Bedarfsprogramm der Grund- und Mittelschule sieht eine 3-Feld-Halle vor für Schulsport Laiensport Öffentliche Veranstaltungen Förderfähig ist eine 2-Feld-Halle Die Anforderungen in Bezug auf die Turnierfähigkeit und als Veranstaltungs-Lokation sind noch zu spezifizieren.

15 Verfahrensentwicklung der Grund- und Mittelschule Hohenwart
Plausibilisierung Raumprogramm Identifikation bestehender Defizite Qualitativer Variantenvergleich

16 Flächenprogramm Reg. OB im Bestand - Schulen
Identifikation bestehender Defizite Flächenprogramm Reg. OB im Bestand - Schulen Prüfung Unterbringung des Flächenprogramms der Reg OB im Bestandsbauteil - im Sanierungsfall Mittelschule Grundschule Flächenprogramm der Reg. OB ist nicht im Bauteil 1 unterzubringen Es fehlen (B-Flächen, ges. 246 m²): 1/3 Fläche f. Lehrer/Silentium/Bibliothek (32 m²) Chemie/Biologie Vorbereitung/Sammlung und Säureraum (33 m² + 5 m²) Mehrzweckraum (90 m²) Stuhllager (27 m²) Reinigungspersonal (13 m²) Fläche f. untergeordnete Räume (46 m²) Wegfallen würde aus Bauteil 3 (Turnhalle West) eine separate (Pausenhalle) Grundschul-Flächenprogramm der Reg. OB ist komplett im Bauteil 2 abbildbar Jedoch besteht kein Flächenpotential für Ganztagsbetreuung (314 m²) Wegfallen würde aus Bauteil 4 (Turnhalle Nord) eine separate

17 Konsequenzen im Sanierungsfall - Schulen
Identifikation bestehender Defizite Konsequenzen im Sanierungsfall - Schulen Folgen für das Flächenprogramm im Sanierungsfall Mittelschule Grundschule Sanierungsfall Bauteil 1 Eine Sanierung des Bauteils 1 macht (nutzungsbezogen) nur unter den folgenden Prämissen Sinn: Lösung für fehlende B-Flächen erforderlich Umwidmung der B-Flächen und/oder Anbau/Erweiterungsbau oder Unterbringung im Sporthallengebäude Verwaltung in Grundschule verlagern Verkehrsfläche als Pausenfläche nutzen Sporthalle muss Funktion als Aula übernehmen Umbaumaßnahmen notwendig um A-Flächen in erforderlicher Größe abzubilden Raumgrößen (vor allem Klassen) bleiben zu groß Sanierungsfall Bauteil 2 Eine Sanierung des Bauteils 2 macht (nutzungsbezogen) nur unter den folgenden Prämissen Sinn: Ganztagsbetreuung Umbaumaßnahmen notwendig um Verwaltung MS+GS unterzubringen Minimale Umbaumaßnahmen notwendig um A-Flächen in erforderlicher Größe abzubilden

18 Flächenprogramm Regierung OBB im Bestand - GTS und Sporthallen
Identifikation bestehender Defizite Flächenprogramm Regierung OBB im Bestand - GTS und Sporthallen Prüfung Unterbringung des Flächenprogramms der Reg OB im Bestandsbauteil - im Sanierungsfall Ganztagsbetreuung Sanierungsfall Bauteil 4 Der höhere Flächenbedarf der Ganztagsbetreuung ist durch Umnutzung und Nutzbarmachung ungenutzter Flächen in Bauteil 4 darstellbar. Sporthalle Sanierungsfall Bauteile 3 + 4 Die Sporthallen würden im Sanierungsfall weiterhin den Bedarf decken. Fremdnutzung Die Gemeindebibliothek kann im Sanierungsfall an bestehender Stelle erhalten werden.

19 Identifikation bestehender Defizite
Fazit Defizite der Bestandsgebäude - im Sanierungsfall Flächen Das unverbindliche Flächenprogramm der Regierung Oberbayern lässt sich inklusive Verwaltungsräume in der Grundschule (Bauteil 2) mit überschaubaren Umbaumaßnahmen unterbringen. Für die Mittelschule (Bauteil 1) verbleibt ein Flächendefizit, das in Abhängigkeit der weiteren Umsetzung entweder im Bestandsbauteil 3 (Turnhalle West) bzw. in einem An-/ Erweiterungsbau zu berücksichtigen ist. Funktion Neben den nutzungsspezifischen Flächendefiziten bestehen erhebliche funktionale Defizite lange Wege, abgelegene Unterrichtsräume Geringe Flächeneffizienz (v.a. der Bauteile 1 und 2) Fehlender Brandschutz (Brandabschnitte, 1. und 2. Fluchtweg) Fehlende Barrierefreiheit (Stichwort Inklusion) Sanierungsfall Kompensation funktionalen Defizite führt zu zusätzlichem Flächenbedarf (Schaffung 1. und 2. Fluchtweg, Aufzugserschließung wegen Inklusion, etc.) lange Wege und geringe Effizienz der Gebäude sind durch eine Sanierung nicht zu beheben

20 Verfahrensentwicklung der Grund- und Mittelschule Hohenwart
Plausibilisierung Raumprogramm Identifikation bestehender Defizite Qualitativer Variantenvergleich

21 A B C Varianten Variante A (Sanierung)
Qualitativer Variantenvergleich Varianten Zur Diskussion stehende Umsetzungs-Varianten A Variante A (Sanierung) Generalsanierung Bestandskomplex B Variante B (Neubau) Rückbau und Neubau Gesamtkomplex einschl. Flächen für Gemeindebibliothek C Variante C (Erhalt Schulen) Generalsanierung Bestandsbauteile 1 (MS) und 2 (GS), Rückbau Bauteile 3 und 4 (Turnhallen), Neubau fach-Sporthalle einschl. erforderlichen Flächen zur Beseitigung der Flächendefizite gem. Raumprogramm und für die Gemeindebibliothek

22 D E Varianten Variante D (Erhalt Mittelschule)
Qualitativer Variantenvergleich Varianten Zur Diskussion stehende Umsetzungs-Varianten D Variante D (Erhalt Mittelschule) Generalsanierung Bestandsbauteil 1 (MS), Rückbau Bauteile 2, 3 und 4 (GS und Turnhallen), Neubau fach-Sporthalle und Grundschule einschl. erforderlichen Flächen zur Beseitigung der Flächendefizite gem. Raumprogramm und für die Gemeindebibliothek E Variante E (Erhalt Grundschule) Generalsanierung Bestandsbauteil 2 (GS), Rückbau Bauteile 1, 3 und 4 (MS und Turnhallen), Neubau fach-Sporthalle und Mittelschule einschl. Flächen für Gemeindebibliothek Optional ist bei den Varianten B, D und E ein Erhalt und die Umnutzung des Bauteils 1 oder 2 denkbar. Ein Erhalt und damit die Sanierung der Bauteile 3 und 4 bei gleichzeitigem Rück- und Neubau der Grund- und Mittelschule erscheint vor dem Hintergrund der bestehenden ungünstigen Flächenverhältnisse als wirtschaftlich nicht sinnvoll.

23 A B C D E Variante A B C D E Kosten 17,3 Mio. € 16,8 Mio. €
Qualitativer Variantenvergleich Kosten Grobkostenschätzung gem. BKI Variante A B C D E Sanierung Bestands-komplex Neubau Gesamt-komplex Sanierung BT und Neubau SPH Sanierung BT 1, Neubau GS+SPH Sanierung BT 2, Neubau MS+SPH Nutzfläche 5.763 m² NF 5.175 m² NF 5.569 m² NF inkl. 220 m² Pause 5.256 m² NF inkl. 110 m² Pause 5.488 m² NF Investitionskosten 17,3 Mio. € inkl. Interim MS+GS 16,8 Mio. € inkl. Rückbau 18,5 Mio. € inkl. Interim MS+GS inkl. Rückbau SPH inkl. Anbau MS+GTS 17,6 Mio. € inkl. Rückbau GS+SPH inkl. Interim GS 17,8 Mio. € inkl. Rückbau MS+SPH inkl. Interim MS Schwellenwert 80% Neubau > 13,4 Mio. € A B C D E Grobkostenschätzung gemäß BKI Vergleichswerte Allgemeinbildender Schulen, 3-Fach-Turnhalle. Alle Kosten Brutto indexiert auf Kostenstand II/2014 ohne Berücksichtigung des Regionalfaktors. Maßnahme -Kosten Brandschutz und Inklusion grob überschlagen. Neubaukosten ohne Belegungsverschnitt kalkuliert.

24 A B C Zwischen Resümee Variante A - Generalsanierung Bestandskomplex
Qualitativer Variantenvergleich Zwischen Resümee A Variante A - Generalsanierung Bestandskomplex Investitionskosten 103 % der Neubaukosten größtes, jedoch ineffizientestes Flächenangebot Interimsunterbringung GS und MS erforderlich Hoher Aufwand Brandschutz- und Inklusionsertüchtigung Keine Lösung der nutzungsspezifischen und funktionalen Defizite B Variante B - Rückbau und Neubau Gesamtkomplex Geringste Investitionskosten optimiertes, effizientes Flächenprogramm Vermeidung von Interimsunterbringung Chance zur Optimierung des Funktionsprogrammes C Variante C - Erhalt Schulen, Neubau Sporthalle Höchste Investitionssumme (110 % v. Neubau) großes, jedoch ineffizientes Flächenangebot Interimsunterbringung GS und MS erforderlich Hoher Aufwand Brandschutz- und Inklusionsertüchtigung Chance zur Verbesserung des Funktionsprogrammes

25 Qualitativer Variantenvergleich
Zwischen Resümee D Varianten D und E - Erhalt einer Schule, Neubau Sporthalle Investitionskosten 105/106 % der Neubaukosten mittleres Flächenangebot mit Schwächen Interimsunterbringung erforderlich Höhere Chance zur Verbesserung des Funktionsprogrammes E

26 Übersicht Variantenbewertung
Qualitativer Variantenvergleich Übersicht Variantenbewertung Variante A B C D E Sanierung Bestands-komplex Neubau Gesamt-komplex Sanierung BT und Neubau SPH Sanierung BT 1, Neubau GS+SPH Sanierung BT 2, Neubau MS+SPH Flächen Flächeninanspruchnahme Synergiepotential - - ++ - O Funktion Funktionale Optimierung Inklusionsertüchtigung Interimsmaßnahmen + Kosten Investition Betrieb A B C D E nicht sinnvoll Flächenineffizienz Funktionale Defizite Betriebskosten nicht sinnvoll Flächenineffizienz Funkt. Defizite Investitions-Kosten weitere Betrachtung weitere Betrachtung

27 Matthias Reichle, matthias.reichle@rheform.de
Christiane Hankewitz,

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