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Informationsveranstaltung Markt Hohenwart, Gemeinde Brunnen, Gemeinde Waidhofen Bauliche Entwicklung der Grund und Mittelschule Hohenwart Matthias Reichle.

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Präsentation zum Thema: "Informationsveranstaltung Markt Hohenwart, Gemeinde Brunnen, Gemeinde Waidhofen Bauliche Entwicklung der Grund und Mittelschule Hohenwart Matthias Reichle."—  Präsentation transkript:

1 Informationsveranstaltung Markt Hohenwart, Gemeinde Brunnen, Gemeinde Waidhofen Bauliche Entwicklung der Grund und Mittelschule Hohenwart Matthias Reichle | Christiane Hankewitz | rheform ImmobilienManagement GmbH München | 7. November 2014

2 Agenda 2 © rheform November 2014Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich Plausibilisierung Raumprogramm Identifikation bestehender Defizite Qualitativer Variantenvergleich Verfahrensentwicklung der Grund- und Mittelschule Hohenwart

3 Agenda 3 © rheform November 2014Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich Verfahrensentwicklung der Grund- und Mittelschule Hohenwart Plausibilisierung Raumprogramm Identifikation bestehender Defizite Qualitativer Variantenvergleich

4 4 © rheform November 2014Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich Bedarfsfeststellung Schulaufsichtliche Genehmigung Projekteignungstest Wirtschaftlichkeits- prognose Abstimmung mit Kommunalaufsicht / Haushalt Aus- schreibungs- vorbereitung Beschluss zum Vergabe- verfahren Vergabeverfahren Bieter A Entwurf Baukosten Betriebskosten Bieter D Bieter BBieter C 2 3 Indikative Angebote Auswertung und Verhandlungs- verfahren Vertrags- abschluss 1 Begleitung durch rheform Zuschlag Vorbereitung Schulentwicklungsplanung (liegt vor) Verfahrensentwicklung der Grund und Mittelschule Hohenwart Verfahrensbegleitung durch rheform Erstellung Vergabe- unterlagen Öffentlicher. Teilnahme- wettbewerb

5 5 © rheform November 2014Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich Verfahrensentwicklung der Grund und Mittelschule Hohenwart Vorgehen und Methodik Plausibili- sierung Kosten Qualitativer Variantenver gleich Identifikation bestehender Defizite Feststellung Raumbedarf

6 6 © rheform November 2014Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich Bestandsaufnahme der Gebäudeteile Mittel- und Grundschule Hohenwart Verfahrensentwicklung der Grund und Mittelschule Hohenwart Bauteil-Übersicht Potentieller Baugrund für Neubau Freisportanlage Turnhalle Nord Bauteil 4 Mittelschule Bauteil 1 Grundschule Bauteil 2 Turnhalle West Bauteil 3 Hausmeister Bauteil 5 - Rückbau

7 7 © rheform November 2014Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich Bestandsaufnahme der Nutzungsbereiche Mittel- und Grundschule Hohenwart Verfahrensentwicklung der Grund und Mittelschule Hohenwart Nutzungs-Übersicht Nutzung Mittelschule Nutzung Grundschule Nutzung Sport UG Gemeindebücherei + Vereine UG in Teilen ungenutzt Nutzung Sport UG Ganztags- betreuung + Musik

8 Agenda 8 © rheform November 2014Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich Identifikation bestehender Defizite Qualitativer Variantenvergleich Verfahrensentwicklung der Grund- und Mittelschule Hohenwart Plausibilisierung Raumprogramm

9 9 © rheform November 2014Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich Bestandsflächen und Flächenprogramme im Vergleich Plausibilisierung Raumprogramm Flächenübersicht nach Nutzungsbereich IST-FlächenBedarfsprogramm Schulen Flächenprogramm Regierung OBB SUMME Schulen + GTS NF 1-6 Sonst. NF m² 895 m² m² nicht definiert m² m² MittelschuleNF 1-6 Sonst. NF m² 250 m² m² nicht definiert m² m² GrundschuleNF 1-6 Sonst. NF m² 151 m² m² nicht definiert 967 m² + 92 m² GTS NF m²374 m²Ansatz: 314 m² Sporthallen NF 1-6 Sonst. NF m² 493 m² 3-fach m² 68 m² 2-fach m² 65 m² (Fremdnutzer) NF 1-6 Sonst. NF (359 m²) (davon 169 m² Gemeindebib.) 169 m² Gemeindebibliothek (Ungenutzt) NF 1-6 Sonst. NF (334 m²) ( 65 m²) x m² = Im Falle eines Neubaus umzusetzende Flächen

10 10 © rheform November 2014Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich Abgleich Sanierungsfall und Neubau – Gesamt-Nutzflächen Plausibilisierung Raumprogramm Definition Neubau-Flächen SanierungNeubau SUMME NF 1-7 inkl. sonstige Nutzfl m²5.174 m² MittelschuleNF m²1.957 m² GrundschuleNF m²1.059 m² GTSNF m²314 m² SporthallenNF m²3-fach m² FremdnutzerNF m²Bib. 169 m² UngenutztNF m²- Neubau-Flächen beinhalten:  Mittel- und Grundschule gemäß Flächenprogramm der Regierung Oberbayern  Ganztagsschule mit einem Flächenansatz auf Grundlage des Bedarfsprogramms Schulen  3-fach Turnhalle gem. Bedarfsprogramm Schulen  Gemeindebibliothek mit Bestandsflächen  Die Neubau-Flächen ergeben 90 % der Bestands-/Sanierungs-Flächen  Es ist kein Zuschlag für eventuellen entwurfsbedingten Flächenmehrbedarf enthalten

11 11 © rheform November 2014Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich Abgleich Fl.Pr. Reg OB mit Bedarfsprogramm Schulrektor Doppler Plausibilisierung Raumprogramm Mittelschule Mittelschule (8 Klassen) Unterschied Flächenprogramm Reg. OBB zu Bedarfsprogramm Schulen (Hr. Doppler):  Geringere Verwaltungsflächen  Kein Flächenbudget für  Religion/Ethik Unterricht,  Bücherei,  Schüler Café  Förderunterricht muss in Gruppen- oder Mehrzweckraum statt finden  Umwidmung der B-Flächen möglich

12 12 © rheform November 2014Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich Abgleich Fl.Pr. Reg OB mit Bedarfsprogramm Doppler Plausibilisierung Raumprogramm Grundschule inklusive GTS Grundschule (8 Klassen) Unterschied Flächenprogramm Reg. OBB zu Bedarfsprogramm Schulen (Hr. Doppler):  Geringere Verwaltungsflächen  Kein Flächenbudget für  Textiles Gestalten + Lager,  Nebenraum Werken,  Musik,  Religion/Ethik Unterricht,  Lehrmittel,  Förderunterricht,  Lernwerkstatt,  Merzweckraum,  Reinigungspersonal,  (Stuhl)Lager  Mitbenutzung der MS Flächen notwendig  Umwidmung B-Flächen möglich

13 13 © rheform November 2014Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich Flächenansatz mit folgenden Voraussetzungen:  Das Essen liefert ein Caterer, bemessen wird eine Ausgabeküche.  Nutzung des Speisesaals außerhalb der Essenszeiten als Aufenthaltsraum.  Die Hausaufgabenbetreuung findet in Klassenzimmern statt. Fazit: In der aktuellen Betrachtung rechnen wir mit einem Bedarf von 314 m² NF. Die Anforderungen an die Ganztagsschule sind vor allem im Bezug auf eine eventuelle gebundene Ganztagsschule zu verifizieren. Plausibilisierung Raumprogramm Ganztagsschule Potential des Flächenprogramms Ansatz für GTS gemäß Bedarfsprogramm Schulen (Schulrektor Doppler), jedoch exklusive Hausaufg.betreuung  Küche (80 m²) + Speisesaal (150 m²) In Anlehnung an die HIS (Hochschul- Informations-System) bietet eine Ausgabeküche und Speisesaal (einschl. Anlieferung, Lager, Ausgabe, Rückgabe) in der Größe von 230 m² Platz für ca. 150 Essensteilnehmer im 2-Schicht-Betrieb.  Aufenthalt. (60 m²) + Differenzierung (24 m²) Das Flächen-Budget von 234 m² Aufenthalt (inkl. Speisesaal) bietet Platz für ca. 130 Schüler. Für den Raumbedarf einer Ganztagsschule enthält die Schulbauverordnung grobe Vorgaben: „zweckmäßig“ sind: 1 Versorgungsküche, 3 Aufenthaltsräume (davon ein kleinerer f. Differenzierung)

14 14 © rheform November 2014Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich Plausibilisierung Raumprogramm Sporthalle Sporthalle (3-Feld) Unterschied Flächenprogramm Reg OB zu Bedarfsprogramm Schulen (Schulrektor Doppler):  Das Flächenbudget ist gemäß DIN (Hallen und Räume für Sport und Mehrzwecknutzung) bemessen  Das Bedarfsprogramm der Grund- und Mittelschule sieht eine 3-Feld-Halle vor für  Schulsport  Laiensport  Öffentliche Veranstaltungen  Förderfähig ist eine 2-Feld-Halle Vorstellung Flächenprogramm Sporthalle Die Anforderungen in Bezug auf die Turnierfähigkeit und als Veranstaltungs-Lokation sind noch zu spezifizieren.

15 Agenda 15 © rheform November 2014Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich Plausibilisierung Raumprogramm Identifikation bestehender Defizite Qualitativer Variantenvergleich Verfahrensentwicklung der Grund- und Mittelschule Hohenwart

16 16 © rheform November 2014Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich Identifikation bestehender Defizite Flächenprogramm Reg. OB im Bestand - Schulen MittelschuleGrundschule Flächenprogramm der Reg. OB ist nicht im Bauteil 1 unterzubringen Es fehlen (B-Flächen, ges. 246 m²):  1/3 Fläche f. Lehrer/Silentium/Bibliothek (32 m²)  Chemie/Biologie Vorbereitung/Sammlung und Säureraum (33 m² + 5 m²)  Mehrzweckraum (90 m²)  Stuhllager (27 m²)  Reinigungspersonal (13 m²)  Fläche f. untergeordnete Räume (46 m²) Wegfallen würde aus Bauteil 3 (Turnhalle West) eine separate  (Pausenhalle) Grundschul-Flächenprogramm der Reg. OB ist komplett im Bauteil 2 abbildbar Jedoch besteht kein Flächenpotential für  Ganztagsbetreuung (314 m²) Wegfallen würde aus Bauteil 4 (Turnhalle Nord) eine separate  (Pausenhalle) Prüfung Unterbringung des Flächenprogramms der Reg OB im Bestandsbauteil - im Sanierungsfall

17 17 © rheform November 2014Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich Folgen für das Flächenprogramm im Sanierungsfall Identifikation bestehender Defizite Konsequenzen im Sanierungsfall - Schulen MittelschuleGrundschule Sanierungsfall Bauteil 1 Eine Sanierung des Bauteils 1 macht (nutzungsbezogen) nur unter den folgenden Prämissen Sinn:  Lösung für fehlende B-Flächen erforderlich  Umwidmung der B-Flächen und/oder  Anbau/Erweiterungsbau oder  Unterbringung im Sporthallengebäude  Verwaltung in Grundschule verlagern  Verkehrsfläche als Pausenfläche nutzen  Sporthalle muss Funktion als Aula übernehmen  Umbaumaßnahmen notwendig um A-Flächen in erforderlicher Größe abzubilden  Raumgrößen (vor allem Klassen) bleiben zu groß Sanierungsfall Bauteil 2 Eine Sanierung des Bauteils 2 macht (nutzungsbezogen) nur unter den folgenden Prämissen Sinn:  Ganztagsbetreuung  Anbau/Erweiterungsbau oder  Unterbringung im Sporthallengebäude  Umbaumaßnahmen notwendig um Verwaltung MS+GS unterzubringen  Verkehrsfläche als Pausenfläche nutzen  Sporthalle muss Funktion als Aula übernehmen  Minimale Umbaumaßnahmen notwendig um A-Flächen in erforderlicher Größe abzubilden  Raumgrößen (vor allem Klassen) bleiben zu groß

18 18 © rheform November 2014Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich Identifikation bestehender Defizite Flächenprogramm Regierung OBB im Bestand - GTS und Sporthallen Ganztagsbetreuung Sanierungsfall Bauteil 4 Der höhere Flächenbedarf der Ganztagsbetreuung ist durch Umnutzung und Nutzbarmachung ungenutzter Flächen in Bauteil 4 darstellbar. Sporthalle Sanierungsfall Bauteile Die Sporthallen würden im Sanierungsfall weiterhin den Bedarf decken. Fremdnutzung Sanierungsfall Bauteil 4 Die Gemeindebibliothek kann im Sanierungsfall an bestehender Stelle erhalten werden. Prüfung Unterbringung des Flächenprogramms der Reg OB im Bestandsbauteil - im Sanierungsfall

19 19 © rheform November 2014Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich Flächen Identifikation bestehender Defizite Fazit Funktion Neben den nutzungsspezifischen Flächendefiziten bestehen erhebliche funktionale Defizite  lange Wege, abgelegene Unterrichtsräume  Geringe Flächeneffizienz (v.a. der Bauteile 1 und 2)  Fehlender Brandschutz (Brandabschnitte, 1. und 2. Fluchtweg)  Fehlende Barrierefreiheit (Stichwort Inklusion) Sanierungsfall  Kompensation funktionalen Defizite führt zu zusätzlichem Flächenbedarf (Schaffung 1. und 2. Fluchtweg, Aufzugserschließung wegen Inklusion, etc.)  lange Wege und geringe Effizienz der Gebäude sind durch eine Sanierung nicht zu beheben Defizite der Bestandsgebäude - im Sanierungsfall Das unverbindliche Flächenprogramm der Regierung Oberbayern lässt sich inklusive Verwaltungsräume in der Grundschule (Bauteil 2) mit überschaubaren Umbaumaßnahmen unterbringen. Für die Mittelschule (Bauteil 1) verbleibt ein Flächendefizit, das in Abhängigkeit der weiteren Umsetzung entweder im Bestandsbauteil 3 (Turnhalle West) bzw. in einem An-/ Erweiterungsbau zu berücksichtigen ist.

20 Agenda 20 © rheform November 2014Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich Plausibilisierung Raumprogramm Identifikation bestehender Defizite Qualitativer Variantenvergleich Verfahrensentwicklung der Grund- und Mittelschule Hohenwart

21 21 © rheform November 2014Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich  Variante A (Sanierung) Generalsanierung Bestandskomplex Qualitativer Variantenvergleich Varianten ABC Zur Diskussion stehende Umsetzungs-Varianten  Variante B (Neubau) Rückbau und Neubau Gesamtkomplex einschl. Flächen für Gemeindebibliothek  Variante C (Erhalt Schulen) Generalsanierung Bestandsbauteile 1 (MS) und 2 (GS), Rückbau Bauteile 3 und 4 (Turnhallen), Neubau 3-fach-Sporthalle einschl. erforderlichen Flächen zur Beseitigung der Flächendefizite gem. Raumprogramm und für die Gemeindebibliothek

22 22 © rheform November 2014Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich  Variante E (Erhalt Grundschule) Generalsanierung Bestandsbauteil 2 (GS), Rückbau Bauteile 1, 3 und 4 (MS und Turnhallen), Neubau 3-fach-Sporthalle und Mittelschule einschl. Flächen für Gemeindebibliothek Qualitativer Variantenvergleich Varianten DE Optional ist bei den Varianten B, D und E ein Erhalt und die Umnutzung des Bauteils 1 oder 2 denkbar. Ein Erhalt und damit die Sanierung der Bauteile 3 und 4 bei gleichzeitigem Rück- und Neubau der Grund- und Mittelschule erscheint vor dem Hintergrund der bestehenden ungünstigen Flächenverhältnisse als wirtschaftlich nicht sinnvoll.  Variante D (Erhalt Mittelschule) Generalsanierung Bestandsbauteil 1 (MS), Rückbau Bauteile 2, 3 und 4 (GS und Turnhallen), Neubau 3-fach-Sporthalle und Grundschule einschl. erforderlichen Flächen zur Beseitigung der Flächendefizite gem. Raumprogramm und für die Gemeindebibliothek Zur Diskussion stehende Umsetzungs-Varianten

23 23 © rheform November 2014Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich Grobkostenschätzung gem. BKI Qualitativer Variantenvergleich Grobkostenschätzung gemäß BKI Vergleichswerte Allgemeinbildender Schulen, 3-Fach-Turnhalle. Alle Kosten Brutto indexiert auf Kostenstand II/2014 ohne Berücksichtigung des Regionalfaktors. Maßnahme -Kosten Brandschutz und Inklusion grob überschlagen. Neubaukosten ohne Belegungsverschnitt kalkuliert. Kosten VarianteABCDE Sanierung Bestands- komplex Neubau Gesamt- komplex Sanierung BT und Neubau SPH Sanierung BT 1, Neubau GS+SPH Sanierung BT 2, Neubau MS+SPH Nutzfläche5.763 m² NF5.175 m² NF5.569 m² NF inkl. 220 m² Pause m² NF inkl. 110 m² Pause m² NF inkl. 110 m² Pause Investitionskosten 17,3 Mio. € inkl. Interim MS+GS 16,8 Mio. € inkl. Rückbau 18,5 Mio. € inkl. Interim MS+GS inkl. Rückbau SPH inkl. Anbau MS+GTS 17,6 Mio. € inkl. Rückbau GS+SPH inkl. Interim GS 17,8 Mio. € inkl. Rückbau MS+SPH inkl. Interim MS Schwellenwert 80% Neubau >13,4 Mio. €>>> ABCDE

24 24 © rheform November 2014Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich Qualitativer Variantenvergleich Zwischen Resümee A BC  Variante B - Rückbau und Neubau Gesamtkomplex – Geringste Investitionskosten – optimiertes, effizientes Flächenprogramm – Vermeidung von Interimsunterbringung – Chance zur Optimierung des Funktionsprogrammes  Variante C - Erhalt Schulen, Neubau Sporthalle – Höchste Investitionssumme (110 % v. Neubau) – großes, jedoch ineffizientes Flächenangebot – Interimsunterbringung GS und MS erforderlich – Hoher Aufwand Brandschutz- und Inklusionsertüchtigung – Chance zur Verbesserung des Funktionsprogrammes  Variante A - Generalsanierung Bestandskomplex – Investitionskosten 103 % der Neubaukosten – größtes, jedoch ineffizientestes Flächenangebot – Interimsunterbringung GS und MS erforderlich – Hoher Aufwand Brandschutz- und Inklusionsertüchtigung – Keine Lösung der nutzungsspezifischen und funktionalen Defizite

25 25 © rheform November 2014Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich Qualitativer Variantenvergleich Zwischen Resümee  Varianten D und E - Erhalt einer Schule, Neubau Sporthalle – Investitionskosten 105/106 % der Neubaukosten – mittleres Flächenangebot mit Schwächen – Interimsunterbringung erforderlich – Höhere Chance zur Verbesserung des Funktionsprogrammes D E

26 26 © rheform November 2014Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich Qualitativer Variantenvergleich Übersicht Variantenbewertung VarianteABCDE Sanierung Bestands- komplex Neubau Gesamt- komplex Sanierung BT und Neubau SPH Sanierung BT 1, Neubau GS+SPH Sanierung BT 2, Neubau MS+SPH Flächen Flächeninanspruchnahme Synergiepotential OOOO OOOO Funktion Funktionale Optimierung Inklusionsertüchtigung Interimsmaßnahmen O--O-- +OO+OO +OO+OO Kosten Investition Betrieb O O-O -O-O nicht sinnvoll  Flächenineffizienz  Funktionale  Defizite  Betriebskosten weitere Betrachtung nicht sinnvoll  Flächenineffizienz  Funkt. Defizite  Investitions- Kosten ABCDE

27 Vielen Dank! © Copyright rheform - ImmobilienManagement GmbH, Frankfurt am Main, 2012 Alle Rechte vorbehalten. Der Inhalt dieses Dokuments unterliegt dem Urheberrecht. Veränderungen, Kürzungen, Erweiterungen und Ergänzungen bedürfen der vorherigen schriftlichen Einwilligung durch die rheform - ImmobilienManagement GmbH, Frankfurt am Main. Jede Vervielfältigung ist nur zum persönlichen Gebrauch gestattet und nur unter der Bedingung, dass dieser Urheberrechtsvermerk beim Vervielfältigen auf dem Dokument selbst erhalten bleibt. Jede Veröffentlichung oder jede Übersetzung bedarf der vorherigen schriftlichen Einwilligung durch die rheform - ImmobilienManagement GmbH, Frankfurt am Main. Gewerbliche Nutzung oder Nutzung zu Schulungszwecken durch Dritte bedarf ebenfalls der vorherigen schriftlichen Einwilligung durch die rheform - ImmobilienManagement GmbH, Frankfurt am Main. Standort München rheform - ImmobilienManagement GmbH Herzogspitalstraße 8 D München Telefon Telefax Kontakt Matthias Reichle, Christiane Hankewitz,

28 28 © rheform November 2014Markt Hohenwart – Präsentation Variantenvergleich


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