Megastrukturen des Einzelhandels Beate Dastel Manfred Haider Marianne Vitovec

ÖVP: Nahversorger in Gefahr Zeitungsartikel: Der Standard, 22. Februar 2002 ÖVP: Nahversorger in Gefahr Milliarden Kaufkraftabfluss durch Einkaufstempel am Stadtrand. Wien - Die Wiener ÖVP macht sich Sorgen um die Nahversorgung im innerstädtischen Bereich. Der Trend, Einkaufszentren am Stadtrand zu errichten, habe sich in den vergangenen Monaten erneut verstärkt, sagte Landesobmann Bernhard Görg. Von den insgesamt 340.000 m² geplanten oder in Bau befindlichen Verkaufsflächen liegen 180.000 m² am Stadtrand,... RegioPlan Presseaussendung, 27.9.2002 Zurück zu lebendigen Innenstädten? Shopping Center am Stadtrand als Gefahr für Innenstädte und traditionelle Einkaufszonen! Renaissance der Innenstädte ist nur möglich, wenn Politiker, Unternehmer, Planer und private Investoren an einem Strang ziehen!

Inhalt: Einzelhandel in Österreich Typologie der Betriebsformen Interne Veränderungen im Einzelhandel Entwicklung des Einzelhandels Raumrelevante Auswirkungen Rechtsprobleme Zukunftsperspektiven

Einzelhandel in Österreich I Verkaufsfläche im Einzelhandel 1976: 5,5 Mio. m² 2002: 13,0 Mio. m² Quelle: RegioPlan 2002

Einzelhandel in Österreich II Beispiel Einkaufsagglomeration Salzburg: Verkaufsfläche CBD: 17 % Verkaufsfläche 5 Umlandgemeinden: 37 % Marktanteil der Einkaufszentren: 1987: 3,6 % 1994: 8,0 % 2002: 14.0 % Verkaufsfläche gesamt: 1,5 Mio. m² Fläche der 18 wichtigsten FMZ: 0,5 Mio. m²

Typologie der Betriebsformen I Typus Sortiment Preis Größe Standort „Greißler“ breit, tägl. hoch klein integriert Bedarf Fachgeschäft branchen- unterschiedl. klein - integriert spezifisch Preislagen mittel Fachmarkt breit/tief niedrig - mittel groß  Warenhaus tief hoch groß CBD/EKZ SB-Warenhaus umfassend tief groß  (Lebensmittel)

Typologie der Betriebsformen II Typus Sortiment Preis Größe Standort Discounter breit tief > 400 m² integriert/ nicht integr. Off-Price-Store nicht-reguläre tief mittel - integriert/ Ware groß nicht integr. FOC 2te. Wahl tief mittel -   groß Supermarkt tägl./kurzfr. tief - hoch > 400 m² integriert/ Bedarf nicht integr. Verbraucher- breit/tief tief groß  markt

Typologie der Betriebsformen III Einkaufszentren: gewachsen u. geplant Einzelhandel u. Dienstleistung integriert/nicht integriert breites u. tiefes Sortiment kurz-, mittel-, langfristig Shopping Centers: Gesellschaft/Unternehmer geplant u. gebaut Vermietung an EH u. DL zentrale Leitung Parkmöglichkeiten Allgemein gültige Abgrenzung der Begriffe sehr schwierig und je nach Bundesland unterschiedlich!!!!

Interne Veränderungen im EH I Entwicklung kleinflächiger vs. großflächiger Betriebsformen

Interne Veränderungen im EH II 1989 - 1996: Betriebe < 400 m²: Abnahme um 36,6 % Betriebe > 400 m²: Zunahme um 37,1 % Neue Trends: „Je größer, desto besser!“ Forcierung des Supermarkts über 800 m² des kl. Verbrauchermarktes 1.000 - 2.500 m² Erlebnis und Versorgung

Interne Veränderungen im EH III Konzentrationsprozesse im Einzelhandel Quelle: STROBL, L., 1999

Interne Veränderungen IV Beispiel Lebensmitteleinzelhandel Ö: REWE Austria (Billa, Merkur, Mondo, Emma): Marktanteil: 35,5 % SPAR AG Marktanteil: 31,3 % ADEG AG Marktanteil: 12 % ZEV-Markant (Pfeiffer, Wedl, Hornit....) Marktanteil: 8,8 % ZIELPUNKT: Marktanteil: 5,9 % Trend zu Diskontern (Bsp. Hofer, Lidl) steigt!!

Interne Veränderungen V Wandel der Standortstruktur im EH 1: Einkaufszentren: Gewinner der letzten Jahre (Index 1990-2000: 147)  Europark Salzburg Plus City, Messepark, SCN, Fischapark Landeshauptstädte: seit 1998 leichter Aufschwung, jedoch unter Ges.index (96)  Bregenz, Innsbruck, Salzburg  Graz, Eisenstadt, Klagenfurt, Linz

Interne Veränderungen VI Wandel der Standortstruktur im EH 2: Wiener Hauptgeschäftsbereiche  Mariahilferstraße und SCS  Wiener City  Floridsdorf, Landstraßer Hauptstraße, Zentrum Favoriten Bezirks- und Viertelshauptstädte  Viertelshauptstädte z.B.: Dornbirn, Steyr, Wels, Villach  Bezirkshauptstädte Stagnation bzw. leichter Rückgang z.B.: Feldbach, Judenburg u. Hollabrunn

Welche Gründe sind für diese strukturellen Veränderungen Zusammenfassung: Ausdifferenzierung der Betriebsformen Rückgang der kleinen Betriebe/Zunahme der Großen Zunehmende Konzentrationen in allen Branchen Periphere Standorte gewinnen gg.über CBD Welche Gründe sind für diese strukturellen Veränderungen verantwortlich??

Entwicklung des Einzelhandels I 1. Generation (Ende 60er - Anfang 70er): zunehmende Mobilität Verbrauchermärkte, SB-Warenhäuser grüne Wiese, Stadt-Randlage 2. Generation (bis Ende der 70er): Verschärfung des Wettbewerbs Erhebliche Konzentrationen Verkaufsfläche bis zu 30.000 m² Fachmärkte im Umfeld von SB-Warenhäusern 3. Generation (bis Anfang der 80er): SB-Warenhäuser, Verbrauchermärkte Boom der Fachmärkte urbane Zonen

Entwicklung des Einzelhandels II 4. Generation (seit Anfang 80er): PKW-freundliche, periphere Standorte Fachmärkte typische Leitsortimente der Innenstadt ergänzende Handwerks- und Servicebetriebe, Gastronomie Freizeiteinrichtungen öffentliche Dienste 5. Generation (seit Mitte der 80er): periphere Lagen überörtliche Straßenanbindungen großflächige Fachmärkte kombiniert mit Verbrauchermärkten kleine Fachgeschäfte anspruchsvolle Architektur Verwaltung durch Center-Management

Faktoren des Strukturwandels Überblick: Nachfragerelevante (handelsexogene) Faktoren - Demographische Faktoren - Kaufkraftentwickung - Veränderung der Konsum- u. Verbrauchsausgaben - Änderung des Einkaufsverhaltens Angebotsrelevante (handelsendogene) Faktoren - Kostensenkungsstrategien - Differenzierungsstrategien Gesetzgeberische Faktoren

Nachfragerelevante Faktoren I Demographische Faktoren - Kaufkraftentwicklung Entstehung neuer Trendgruppen: junge Doppelverdiener berufstätige Frauen mit hoher Qualifikation vermögende Etablierte ohne Kinder im Haushalt junge Senioren mit überdurchschnittl. Einkommen Suburbanisierung: Einkaufszentren der Peripherie profitieren vom Zuzug einkommensstarker Bevölkerungsgruppen.

Nachfragerelevante Faktoren II Veränderung der Konsum- und Verbrauchsausgaben: 1950 - 1960: „Fresswelle“, Bekleidungswelle (150-330 €/Monat) 1960 - 1970: Einrichtungswelle (330-500 €/M.) 1970 - 1980: Freizeitwelle, Motorisierungswelle (560-1.300 €/M.) 1980 - 1990: Lifestylewelle, Fitnesswelle (1.300-1.800 €/M.) 1990 - 2000: Reisewelle, Handywelle, Technikwelle (1.800 - 2.300 €/M.) Steigende Nachfrage nach Gütern des Zusatznutzens!

Nachfragerelevante Faktoren III Änderungen des Einkaufsverhaltens Kunde der Nachkriegszeit hatte klare Bedürfnisprofile. Bedürfnisprofil heute: individuell, erlebnisorientiert, vagabundierend Kunde heute: hohe Mobilität und Flexibilität Folgen: Anpassung der Sortimente Unterteilung in Versorungs- u. Erlebniseinkauf neue Absatzformen Lebenszyklen von EH-konzepten werden kürzer

Angebotsrelevante Faktoren Wettbewerb: Erhöhung der Marktanteile Kostensenkung Kostenreduzierung durch Rationalisierung: 1. Einkaufskonzentration 2. Reduktion von Serviceleistungen 3. Einführung der Selbstbedienung 4. Dezentralisierung des Standortes 5. Filialisierung Folge: Entstehung von Einzelhandelsgroßprojekten!

Gesetzgeberische Faktoren Räumliche Steuerbarkeit von Konsumentenverhalten: Gestaltung der Verkehrsverbindungen Flächennutzungsplanung u. Einzelhandelskonzeptionen Städtebauliche Maßnahmen (Gehwege,...) aktive Ansiedlungspolitik gezielte Informationen über Waren- u. Dienstleistungsangebot 2 Spannungsfelder: lokal-nationales Spannungsfeld politisch-planerisches Spannungsfeld

Entwicklung der Einkaufszentren I Entwicklung in den USA Erstes EKZ im heutigen Sinn: Country Club Plaza (Kansas City 1923) Landesweite Ausbreitung erst nach dem 2. WK. Boom bis Ende der 1980er, seither Stagnation derzeit: 21.000 SC in den USA Entwicklung in Österreich Vorläufer: Generali Center 1968, Hanssozentrum 1972 Donauzentrum 1975, SCS 1976 1980: 19 EKZ 1993: 71 EKZ 2000: 120 EKZ derzeitige Besucherfrequenz ~ 275 Mio. (Stand 1999)

Entwicklung der EKZ II Die Top 10 Zentren in Österreich nach Umsatz in Mrd.ATS

Beispiel Airportcenter Investoren: Anlegerkonsortium aus Versicherungen Eröffnung: 1993 Verkaufsfäche: ~ 44.000 m² (80 Shops) Parkplätze: 4.800 (gratis) Besucherfrequenz: 4,9 Mio. Personen (1997) 4,9 Mio. (1998) 5,7 Mio. (1999) 5,9 Mio. (2000) Umsatzentwicklung: 94,7 Mio. € (1997) 94,7 Mio. € (1998) 116,3 Mio. € (1999)

Beispiel Airportcenter Einzugsgebiet: Herkunft der Besucher in %:

Beispiel Airportcenter Branchen-Betriebstypen-Mix:

Beispiel Ringstrassengalerien Eröffnung: 1993 Erweiterung: 1994 (Palais Corso) Verkaufsfläche: 9.200 m² (70 Shops) Parkplätze: 2 Parkgaragen - 750 kostenpflichtige Parkplätze Branchenmix:

Produktlebenszyklus von SC in Europa 1. Generation: 60er Jahre (stark an USA orientiert) grüne Wiese oder Peripherie offene Bauweise Magnetbetriebe: Kauf- od. Warenhäuser 2. Generation: 70er Jahre Innenstadt oder Trabantenstädte geschlossene Bauweise Magnetbetriebe: Kauf- od. SB-Warenhäuser

Produktlebenszyklus von SC in Europa II 3. Generation: 80er Jahre: gebremstes Wachstum 15.000 - 25.000 m² innerstädtische Standorte anspruchsvolle Architektur Magnetbetriebe: SB-Warenhaus, Fachgeschäft 4. Generation: 90er Jahre Groß-, Mittel- u. Kleinstädte Revitalisierung v. SC 1. u. 2. Generation Magnetbetriebe: Fachmärkte Textilkaufhaus

Neuere Entwicklungstrends I Passagen jahrhundertealte Tradition Renaissance in den letzten 15 -20 Jahren innerstädtische Lage, hohe Standortqualität Shopping Center in Bahnhöfen Umnutzung von Bahnflächen in Handel- u. DL-flächen Sanierung, Attraktivitätssteigerung

Neuere Entwicklungstrends II Factory-Outlet-Center verschiedene Markenartikelhersteller separaten Ladeneinheiten kein Zwischenhändler preisaggressiv i.d.R. über 80 % Bekleidung Urban Entertainment Center Kombination von Unterhaltung, Erlebnis u. Kommunikation Einzelhandelsbetriebe, Themengastronomien, Diskotheken, Kinos, Music-Halls, Familiy-Entertainment-Einrichtungen... idealer Standort City oder Stadtrandlage

Beispiel FOC Parndorf Investoren: McArthurGlen 90 %, Dr. Kramar 10 % Eröffnung: Phase I - August 1998, Phase II - Aug. 2002 Geschäftsfläche: 17.500 m² (75 Shops) Parkplätze: 1.700 PKW, 7 Bus (jeweils gratis) Einzugsgebiet: 30 Min.: 667.000 Pers. 60 Min.: 3,5 Mio. Pers. 120 Min: 5,4 Mio. Pers.

Beispiel FOC Parndorf Einzugsgebiet:

Beispiel FOC Parndorf Herkunft der Besucher:

Raumrelevante Auswirkungen Überblick: Auswirkungen auf den konkurrierenden Einzelhandel Auswirkungen auf die Versorgung Auswirkungen auf den Verkehr Auswirkungen auf die Umwelt Auswirkungen auf das Orts- u. Landschaftsbild Auswirkungen auf Zentrenstruktur u. Stadtentwicklung

Raumrelevante Auswirkungen I Auswirkungen auf den konkurrierenden Einzelhandel Rückgang kleinflächiger Betriebe (Tante Emma Laden) Interne Gründe: mangelnde Rentabilität fehlende Investitionsmittel hohes Alter u./oder Krankheit Nachfolgeprobleme Externe Gründe: fehlende Stellplätze schlechtere Erreichbarkeit große Konkurrenz: Eröffnung v. EKZ

Raumrelevante Auswirkungen II Auswirkungen auf die Versorgung Gute Nahversorgung sollte zu Fuß in 15 Min. erreichbar sein EKZ mit Lebensmittel-Sortiment gefährden Nahversorger Betroffene: distanzempfindliche, einkommensschwache Bevölkerungsteile Entstehung von Versorgungslücken: z.B.: 320 österreichische Gemeinden ohne Nahversorger

Raumrelevante Auswirkungen III Auswirkungen auf den Verkehr Verlängerung der Einkaufswege (größere Einzugsgebiete) Veränderungen im Modal Split: PKW-Verkehr steigt Gegenargument: Kopplung der Einkäufe - Verkehrsverminderung? EKZ ziehen mobile Bevölkerungsschichten an Untersuchung d. VCÖ: EKZ verursachen mehrer Mio. € Staukosten/Jahr Spitzenreiter: SCS mit 9,6 Mio. € Stadtrandlage = höhere Staukosten!!

Raumrelevante Auswirkungen IV Auswirkungen auf die Umwelt Lärm- u. Schadstoffemissionen Flächenversiegelung: Wirkung auf Grundwasserbildung Verlust v. Flächen Auswirkungen auf das Orts- u. Landschaftsbild Kaum einfallsreiche Gestaltung enormer Flächenbedarf f. Parkplätze u. Baukörper v.a. EKZ am Stadtrand

Raumrelevante Auswirkungen V Auswirkungen auf Zentrenstruktur u. Stadtentwicklung Entstehung von künstlicher Zentralität Gewachsene Stadtkerne werden ausgehöhlt Städte verlieren Kaufkraft an „Speckgürtel“ Renaissance der Innenstädte??

Raumrelevante Auswirkungen VI Auswirkungen auf Zentrenstruktur u. Stadtenwicklung Filialisierung und Textilisierung des Einzelhandels Hochpreisige Spezialgeschäfte/ kaum Lebensmittelhandel Soziale Segregation der Bevölkerung Falsche Plazierung der Kundenmagneten nicht ausreichende Koordinationsprozesse

Raumrelevante Auswirkungen VII Die Antwort der peripheren EKZ auf die Weiterentwicklung der Innenstädte „Tauziehen“ zwischen peripheren EKZ und Innenstadt Integration von Dienstleistungen kulturelle Veranstaltungen Selbstdarstellung Reaktion auf die Revitalisierung der Städte

Rechtsprobleme Einführung Ausreichen der rechtlichen Mittel ? Aufhalten des Prozesses rechtliche Grundlagen

Rechtsprobleme II Einführung „Letzte Ausnahme für Wien-Mitte - Prüfung der Umweltverträglichkeit soll per Nachtrag entfallen“ * Stadtplanung als Erfüllungsgehilfe für Großinvestoren ? Salonfähigkeit von Umgehungen * Der Standard, 2.8.2002

Rechtsprobleme III Die Einkaufszentren regelnden Bestimmungen der österreichischen Bundesländer rechtliche Situation in Österreich Nahversorgung als raumordnerisches Anliegen Regelungen für Einkaufszentren

Rechtsprobleme IV Beispiel Burgenland „Einkaufszentren.... für den überörtlichen Bedarf bestimmte Handelsbetriebe...“ „...Bewilligung der Landesregierung...“ „...über 4000 m² Verkaufsfläche... RVP...“ Auszug aus dem burgenländischen Raumplaungsgesetz §14d

Raumverträglichkeitsprüfung für Einkaufszentren Rechtsprobleme V Raumverträglichkeitsprüfung für Einkaufszentren Einkaufszentren und Nahversorgung - Sorgenkinder der Raumordnung Erfassung der Auswirkungen von EKZ Raumwirksamkeit von Projekten Entwürfe versus Gesetze

Raumverträglichkeitsprüfung für Einkaufszentren Rechtsprobleme VI Raumverträglichkeitsprüfung für Einkaufszentren Kumulationsprinzip als Konfliktpunkt Berücksichtigungsprinzip im Raumordnungsrecht Kompetenzwidrigkeiten

Innerstädtische Revitalisierung I „Aufholen“ der Städte Antworten auf das Problem des Zentrensterbens Möglichkeiten der Stadterneuerung

Innerstädtische Revitalisierung II Interessenkonflikte zwischen innerstädtischer Revitalisierung und Stadtmarketing City-Management Konsensorientierte Stadtentwicklung Interessensabstimmung in der City innerstädtische EKZ und Verfall der „Rest-City“

Innerstädtische Revitalisierung III Lösungsansätze: Welcher Weg ist der Richtige? Wie könnte die Innenstadt sein ? (SOLL-Zustand) periphere Erscheinungen auch in der Innenstadt (IST-Zustand)

Innerstädtische Revitalisierung IV Die Instrumente der Abgrenzung und Angleichung gleiche Erfolgsrezepte für die City ? oder stattdessen Abgrenzung ? Wieviel Zeit will man sich lassen, um nachhaltige Stadtenwicklung zu betreiben ?

Innerstädtische Revitalisierung V Abgrenzung von Zentrum und Peripherie Zentrum wieder für alle attraktiv „räumliche Durchmischung“ statt „räumlicher Entmischung“ Integration der Versorgungsfunktionen

Innerstädtische Revitalisierung V Angleichung von Zentrum und Peripherie kurzfristig und punktuell umsetzbar Nachahmungsprozesse Regionialisierung der Raumordnung

Innerstädtische Revitalisierung VI Angleichung von Zentrum und Peripherie Nachahmung der Erfolgsprinzipien peripherer EKZ: Galerien und Passagen zentrale Videoüberwachung Überdachung von Fußgängerzonen Parkleitsysteme, Fahrradwegnetze, etc.

Innerstädtische Revitalisierung VII Angleichung von Zentrum und Peripherie bauliche Aufsplitterung der City (Insellagen) Verfall der „Rest-City“ (unterirdische Netze) Wer profitiert wirklich von der Revitalisierung der Stadt ? Gegenoffensive der Innenstädte

Innerstädtische Revitalisierung VIII Angleichung von Zentrum und Peripherie Innerstädtische Einkaufszentren: Verlagerung des Problems Isolierung vom Umfeld Umlenken der Kaufkraftströme

Innerstädtische Revitalisierung IX Das „Unternehmen“ City - Stadtmarketing als nachhaltiges Entwicklungskonzept City-Management in der Praxis: Steigerung der Attraktivität der Innenstadt bessere Positionierung der Stadt gegenüber im Wettbewerb Verbesserung des Stadtimages Steigerung der Zufriedenheit städtischer Kunden erhöhte Identifikation der Bürger mit ihrer Stadt Steigerung der Innenstadtbelebung

Innerstädtische Revitalisierung X Das „Unternehmen“ City - Stadtmarketing als nachhaltiges Entwicklungskonzept City-Management in der Praxis: Steigerung der Effektivität der Stadtentwicklung Erschließung der innerstädtischen Entwicklungspotentiale bessere Nutzung und Lenkung städtischer Ressourcen Verbesserung der Zusammenarbeit Aufbau innerstädtischer Netze Einbindung öffentlicher und privater Akteure

Innerstädtische Revitalisierung XI Das „Unternehmen“ City - Stadtmarketing als nachhaltiges Entwicklungskonzept Vergleich von City- und Center-Manager:

Zukunftsperspektiven hohe Spezialisierung bedarfsgerechtes Angebot breites Sortiment Branchenvielfalt Angebotsvielfalt

Zusammenfassung Standortpolarisierung „Amerikanisierung“ Benachteiligung der Einkommensschwachen Filialisierung und Textilisierung in den Innenstädten „Entertainment-Shopping“ City-Management

„Ob man für oder gegen Shopping-Center ist, ob man sie gern hat oder man ablehnt, dort zu kaufen – Tatsache ist: Jede Woche begeben sich ca. 290 Mio. Europäer in ein Einkaufszentrum.“ (FALK, B., 1998)