Grenznahe Shopping Center und deren Auswirkungen auf Kaufkraftströme RegioPlan Consulting GmbH Theobaldgasse 8 1060 Wien T: + 43 1 586 04 53 F: +43 1 586 04 53- 20 www.regioplan.eu DI Michael Oberweger Prag, 22.05.2008

Ausgangssituation Einige Trends und Megatrends im Einzelhandel: Dynamisches Wachstum der Kaufkraft in CEE Projektboom bei Handelsimmobilien Sukzessive Öffnung der Grenzen Freizügigkeit des Personen- und Warenverkehrs Vereinheitlichung des Zahlungsverkehrs Vereinheitlichung der Handelslandschaft …und all dies innerhalb von 15 Jahren… Generell: Hemmnisse und Grenzen werden abgebaut – aber was hat das für Folgen für den Einzelhandel?

Was macht RegioPlan Consulting? Standortberatung Potenzialberechnung Standortanalyse Expansionsbegleitung Optimierungskonzepte Liegenschaftsverwertung Marktanalyse, Marktuntersuchungen Gutachten Raumverträglichkeitsprüfungen, Handelsstrukturgutachten Handelskonzepte Jahresconsulting

Wer sind unsere Kunden. Zu unseren Kunden zählen 3 Wer sind unsere Kunden? Zu unseren Kunden zählen 3.000 Unternehmen aus folgenden Bereichen: Einzelhandel Großhandel Immobilienbranche Bauträger Projektentwickler Finanzierungssektor Produzierende Unternehmen

Wo ist RegioPlan tätig? Daten und Fakten: seit 1984 20 Mitarbeiter 3.000 Studien 500 Analysen in CEE

Typen von Handelszonen Größe Waren Einflussbereich 500 - 1.500 m² Vkfl. Supermarket, Ladenzeile kurzfristig lokal 5.000 - 10.000 m² Vkfl. Ortszentrum, Hypermarket, Retail Center kurzfristig + mittelfristig kleinregional 25.000 - 35.000 m² Vkfl. City Center, Einkaufsstraße, regionales SC, Fachmarktzentrum kurzfristig + mittelfristig + langfristig regional 40.000 - 100.000 m² Vkfl. Einkaufsstraße, überregionales SC, Fachmarktzone kurzfristig + mittelfristig + langfristig überregional

Typen von Handelszonen Einflussbereich Beispiele Einzugsgebiet Billa, Albert, Lidl Fußläufig, Kurzfahrten mit PKW 5-10 min Fahrzeit hohe Abschöpfung im nahen Umfeld des Standortes lokal Tesco, stop shop, Family Center, My Box ÖV, Fahrrad, PKW 15-20 min Fahrzeit Versorgungszentrum, LMH (Frequenzbringer) + Grundbedarf kleinregional Futurum SC, Olympia SC, Globus SC ÖV, PKW 30-45 min Fahrzeit vollständiges Warenangebot, wichtigste Zone im EZG regional Avion SC, Nový Smíchov, Letňany OC, Ö: Shopping City Süd vor allem PKW, zu Teil ÖV 60-90 min Fahrzeit Warenangebot wie regionales SC, jedoch einzigartige Mieter/Fachmärkte überregional

Typen von Handelszonen km / min Anzahl lokal kleinregional regional Trend in CEE überregional

Beispiele aus Österreich ~6.000 m² Vkfl. Kleinregionale Bedeutung LMH + Grundbedarf ~25.000 m² Vkfl. regionale Bedeutung Fachmarktzentrum Shopping City Süd Donauzentrum Plus City DOC Parndorf überregionale Bedeutung 70.000-125.000 m² Vkfl., einzigartig im jeweiligen EZG

Quelle: RegioPlan Consulting, SC Top 100 in Österreich - Ausgabe 2008 Größte SC in Grenznähe Quelle: RegioPlan Consulting, SC Top 100 in Österreich - Ausgabe 2008 keines der Top 10 SC befindet sich nahe einer Grenze Parndorf (~30.000 m²) ist zweifellos ein Paradebeispiel für den grenzüberschreitenden Einkauf - ein Konzept, das zur richtigen Zeit am richtigen Standort umgesetzt worden ist!

SC Projekte in Grenznähe wichtigste Projekte mit Bedeutung für Tschechien: Erweiterung Donauzentrum auf ~ 90.000 m² Verkaufsfläche Neubau SC Gerasdorf (Brünner Straße), SC + Retail Park mit insgesamt 60.000 m² Verkaufsfläche 4 Projekte nahe Parndorf, zT. in der Größenordnung der SCS

Fazit Handelszonen Welche Handelszonen finden sich grenznahe in Ö? 1) Supermärkte und Fachmarktzentren 2) SC/Stadtzentren mit kleinregionaler bis maximal regionaler Bedeutung 3) Factory Outlet Center, zB.: McArthur Glenn DOC Parndorf: profitiert von hoher Einwohnerzahl im nahe Umfeld (Wien, Bratislava, Györ) Freeport: grenznah, jedoch max. mit regionaler Wirkung (! Es finden sich jedoch keine klassischen Shopping Center mit überregionaler Wirkung nahe der Grenzen – diese finden sich ausschließlich in bzw. nahe den Großstädten

Wann entstehen Kaufkraftströme? durch räumliche Nähe: der Konsument ist trotz der Grenze Teil des natürlichen Einzugsbereiches (Folie 6) beeinflusst v.a. durch die „Barrierewirkung“ der Grenze (je kleiner das EZG desto sensibler reagiert der Kunde) und das Warenangebot durch (vom Konsumenten empfundene) Unterschiede: betreffen zB Preis, Auswahl, Qualität, Ladenöffnung,… - zT. sind diese Unterschiede nicht real (Bsp. Tarvisio) mit dem Abbau der Unterschiede reduzieren sich die Kaufkraftströme auf den „kleinen Grenzverkehr“ (1)

Kaufkraftabflüsse aus Österreich Von 604 befragten Österreichern an den Grenzen, die in CZ, SK, PL, HU oder RO eingekauft haben, war nur für 50 % der Grund der Reise der Einkauf selbst, dennoch kommen 35% mindestens 1x pro Monat 29% der Ausgaben für kurzfristige Waren (LMH), 27% für Dienstleistungen, 21% für Bekleidung Grund des Einkaufs? - Billiger als zu Hause : 42% (!) - Sonntagsöffnung : 11% - Ausflug : 9% Und: ~50% des Kaufkraftabflusses aus Ostösterreich in grenznahe SC fließen dabei zu Freeport & Excalibur City!

Kaufkraftabflüsse aus Tschechien nach Ö Von den befragten tschechischen Bürgern an den Grenzen, war ebenso nur für 55 % der Grund der Reise der Einkauf selbst, jedoch kommen 74% mindestens 1x pro Monat! 43% der Ausgaben entfielen auf Bekleidung, nur rund 25% auf Lebensmittel Grund des Einkaufs? - Auswahl besser als zu Hause : 35% - Billiger als zu Hause : 29% - Qualität besser als zu Hause : 27% 87% planen, innerhalb von 3 Monaten wieder zu kommen! Höchster Kaufkraftzufluss zu: SCS, Parndorf, Wien – Mariahilfer Straße und Kärntner Straße

Bilanz der Kaufkraftströme Kaufkraftstrom im „grenznahen“ Bereich (zB exkl. Tourismus) Die Ströme reduzieren sich allerdings sukzessive - in beide Richtungen haben sich die Kaufkraftströme in den letzten Jahren um rund 35-40% reduziert! -> Preisniveau hat sich angeglichen, -> der Wegfall der Mehrwertsteuerrückvergütung, und -> v.a Warenangebot & Handelszonen haben sich stark verbessert Österreich Tschechien 300 Mio. €/Jahr 35 Mio. €/Jahr

Bilanz der Kaufkraftströme Die Gewinner dieser Kaufkraftströme sind v.a. die größten, bekanntesten, renommiertesten Handelszonen – die SCS, das DOC Parndorf, die Wiener Innerstadt; die Verlierer sind die grenznahen Einkaufsorte mit (klein)regionaler Bedeutung (Hollabrunn, Mistelbach, Zwettl,…) – der Kaufkraftzufluss früherer Tage bleibt zunehmend aus Ausnahme: grenznah & mit Zufluss: Excalibur City + Freeport Sowohl Österreicher als auch Tschechen kaufen im Ausland, weil es „billiger als zu Hause“ sei! Kaufkraftströme werden v.a. durch „Stammgäste“ gebildet

Prognose 2013 Die Vereinheitlichung in punkto Preis, Händler, Angebot udgl. geht weiter – Anreize für Kaufkraftströme sinken! Versorgung als Kaufanreiz verschwindet, wichtiger wird mit steigender Kaufkraft das Renommee, Trends daher: Innenstadt Wien, Urlaubs-/Ausflugsdestinationen Ö, hochpreisige Waren (zB Uhren/Schmuck) Die größten Handelszonen werden profitieren, selbst wenn diese nicht unmittelbar an der Grenze liegen! Und: es werden sich keine erfolgreichen neuen grenzüberschreitenden Handelszonen im grenznahen Bereich entwickeln in den nächsten Jahren – erfolglose Versuche gibt es mehrere!

Prognose 2013 Die Errichtung eines SC mit dem Ziel grenzüberschreitender Kaufkraftzuflüsse ist ein reines Spekulationsgeschäft, getrieben vom Erfolg einiger weniger Projekte! Das Risiko dabei ist hoch, die Voraussetzungen günstig und ungünstig zugleich, die Positionierung schwierig, aber dennoch notwendig! DI Michael Oberweger Head of Consulting

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