IPMS – Chance oder Ballast? Anwendung des internationalen Standards zur Flächenermittlung und seine Auswirkungen auf den deutschsprachigen Immobilienmarkt Prof. Dipl.- Ing. Marc Grief Hochschule Mainz, Fachrichtung Architektur, Fachgebiet Management und Ökonomie stellvertr. Leiter im Arbeitskreis Flächendefinitionen der GIF Mitglied im IPMS Standard Setting Committee Mitglied im Normenausschuss zur Novellierung der DIN 277 Obmann im Normenausschuss zur Novellierung der DIN 18205 (Bedarfsplanung) marc.grief@hs-mainz.de

Agenda 1. Einleitung 2. Mitglieder der Coalition 3. Zeitplan 4. Vergleich bestehender Standards 5. Flächensystematik IPMS Office 6. Messregeln 7. Zusammenfassung

1. Einleitung - warum ein (weiterer) neuer Standard? - die Notwendigkeit einer einheitlichen Mietflächenerfassung ist international unumstritten - die Mietfläche ist die Grundlage der Wertermittlung und der Renditebetrachtung Ziel: - Transparenz und Vergleichbarkeit von Flächen für alle Marktteilnehmer der Immobilienwirtschaft - Vereinheitlichung der Flächensystematiken und der Messregeln - allgemein anerkannter Standard zur Dokumentation der Flächenberechnungen Herausforderungen: - bestehende nationale Standards und deren Modifikationen - unterschiedliches Verständnis bei der Definition von Begriffen und deren Zuordnung - methodisches Vorgehen bei der Entwicklung der Flächensystematik

2. Mitglieder der Koalition (58) American Society of Farm Managers and Rural Appraisers (ASFMRA) Appraisal Institute (AI) Asia Pacific Real Estate Association (APREA) Asian Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles (ANREV) Asociación Española de Geometras Expertos Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) Asociación Professional de Sociedades de Valoración (ATASA) ASTM International Australian Property Institute (API) British Property Federation (BPF) Building Owners and Managers Association, Canada (BOMA Canada) Building Owners and Managers Association, China (BOMA China) Building Owners and Managers Association International (BOMA International) Building Owners and Managers Association, Japan (BOMA Japan) China Institute of Real Estate Appraisers and Agents (CIREA) Chongqing Real Estate Association Commonwealth Association of Surveying and Land Economy (CASLE) Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati (CNGeGL) CoreNet Global Council of European Geodetic Surveyors (CLGE) Counselors of Real Estate (CRE) Cyprus Architects Association (CAA) Cyprus Association of Civil Engineers (CYACE) Cyprus Federation of the Building Contractors Associations (OSEOK) European Council of Real Estate Professions (CEPI) Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (GIF) Ghana Institution of Surveyors (GhIS) Hungarian Real Estate Developers Association (IFK) HypZert GmbH INREV Institute of Real Estate Management (IREM) International Association of Assessing Officers (IAAO) International Consortium of Real Estate Associations (ICREA) International Facility Management Association (IFMA) International Federation of Surveyors (FIG) International Monetary Fund (IMF) International Real Estate Federation (FIABCI) International Union of Property Owners (UIPI) International Union of Tenants (IUT) Italian Real Estate Industry Association (ASSOIMMOBILIARE) Japan Association of Real Estate Appraisers (JAREA) Japan Association of Real Estate Counselors (JAREC) National Society of Professional Surveyors (NSPS) Nigerian Institution of Estate Surveyors and Valuers (NIESV) NP “Cadastral  engineers” Open Standards Consortium for Real Estate (OSCRE) Property Council of Australia (PCA) Property Council of New Zealand (PCNZ) Real Estate Syndicate of Lebanon (REAL)  Real Property Association of Canada (REALpac) Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Seocovi SP (SECOVI) Society of Chartered Surveyors of Ireland (SCSI) South African Property Owners Association (SAPOA) Technical Chamber of Cyprus (ETEK) The Appraisal Foundation (TAF) Union Nationale des Economistes de la Construction (UNTEC)

3. Zeitplan Mai 2013 Konstituierende Sitzung der Coalition Juli 2013 Bildung des Standard Setting Committee (SSC) Sept. 2013 Erster Entwurf für IPMS Offices Dez. 2013 Fertigstellung des Gelbdrucks IPMS Offices April 2014 Ende der Konsultationsphase Mai 2014 Überarbeitungsphase IPMS Offices Nov. 2014 Veröffentlichung IPMS Offices und erster Entwurf für IPMS Residential Juli 2015 Fertigstellung des Gelbdrucks für IPMS Residential Sept. 2015 Ende der Konsultationsphase Dez. 2015 Veröffentlichung IPMS Residential Juni 2016 Veröffentlichung IPMS Industrial Dez. 2016 Veröffentlichung IPMS Retail

4. Vergleich bestehender Standards für IPMS Offices (alphabetische Reihenfolge): - Code of Measuring Practice (RICS) - EN 15221-6 – Area and Space Measurement in Facility Management - IPD Space Code – Measuring the Space Performances of Buildings - ISO/FDIS 9836 – Definition and Calculation of Area and Space Indicators - Measurement Code For the Floor Area Of Buildings (CGLE) - Method For Measuring Floor Areas in Buildings (SAPOA) - Method of Measuring Lettable Area - Commercial (PCA) - NEN 2580 – Areas and Volumes in Buildings - RA-C – Standard for Calculating the Rental Area of Commercial Space (GIF) - Standard Method for Measuring Floor Area in Office Buildings (ANSI-BOMA) - Uniform Method of Measurement of Buildings Standards/Codes in China, Japan und Malaysia wurden nicht im Detail betrachtet, da sie auf der Grundlage anderer o. g. Standards beruhen

5. Flächensystematik 5.1 IPMS 1 : “Die durch die äußere Begrenzung der Außenwand umschlossene Fläche“ schließt ein: alle allseitig umschlossenen Flächen, aber auch Loggien, Balkone, Dachterrassen und Laubengänge schließt aus: - Lufträume, Lichtschächte, außen liegende Fluchttreppen, falls nicht integraler Bestandteil der Konstruktion - entspricht der Summe aus Geschossfläche (GF) und Außen- geschossfläche (AGF) nach SIA 416 bzw. Bruttogrundfläche (BGF) nach DIN 277 und ist vergleichbar mit: Building Exterior Gross Area, Construction Area, External area, Gross Floor Area, Gross External Area etc.

Folgende Flächen sind nicht Teil von IPMS 1, sollten aber separat ausgewiesen werden : - Terrassen auf Geländeniveau - Parkplatzflächen - technische Anlagen außerhalb des Gebäudes Vergleich IPMS 1 – SIA 416 (DIN 277): Gemeinsamkeiten: - Lufträume werden nicht als Fläche gerechnet - untergeordnete Bauteile werden ignoriert - Differenzierung GF und AGF (BGFa/b/c) Unterschiede: - AGF ist keine eigene Flächenkomponente

5.2 IPMS Office Area 2 “Die durch die maßgebliche innere Begrenzung der Außenwand umschlossene Fläche“ schließt ein: Wände, Stützen und Pfeiler, sowie andere tragende und nicht tragende sowie aussteifende Elemente schließt aus: - Atriumflächen in höheren Ebenen Vergleichbar mit Gross Internal Area, Gross Measured Area, Internal Floor Area, Intra Muros Area, Internal Area Unterschiede zur SIA d 0165 / SIA 416 (DIN 277): Flächengerüst und Messregeln !

5.3 Komponenten von IPMS 2 z. B. Treppen, Liftschächte und Leitungsschächte z. B. Konstruktive Wände, Stützen, Windaussteifungen z. B. Maschinenräume, Kontrollräume für technische Einrichtungen z. B. Toiletten, Putzräume, Dusch- und Umkleideräume alle horizontalen Verkehrsflächen wie Flure, Eingangshallen u. dgl. z. B. Cafeterien, Kindertagesstätten, Fitnessräume, Gebetsräume Arbeitsbereich, d. h. alle zugänglichen Flächen der Büronutzung z. B. innen liegende Parkplätze, Lagerräume A – Vertical Penetrations B – Structural Elements C – Technical Services D – Hygiene Areas E – Circulation Areas F – Amenities G – Workspace H – Other internal Areas

5.4 Konversion IPMS: Office Buildings – SIA d 0165 Konstruktionsfläche tragend (KFT) nicht verm. Fläche VMF GF+AGF (BGF) Funktionsfläche (FF) Verkehrsfläche (VF) IPMS 2 IPMS 1 Outer perimeter wall A Vertical penetration B Structural Elements C Technical Services D Hygiene Areas E Circulation Areas F Amenities G workspace H other areas vertikal horizontal IPMS SIA d 0165 Nutzfläche (NF) + Konstruktionsfläche nichttragend (KFN)

5.5 Konversion IPMS: Office Buildings – MF/G Konstruktionsgrund- fläche (KGF) MF/-0 MF/G BGF Technische Funktionsfläche (TF) Verkehrsfläche (VF) IPMS 2 IPMS 1 Outer perimeter wall A Vertical penetration B Structural Elements C Technical Services D Hygiene Areas E Circulation Areas F Amenities G workspace H other areas vertical horizontal IPMS MF/G Nutzfläche (NF)

5.6 Konversion SIA d 0165 – IPMS: Office Buildings Konstruktions- fläche tragend (KFT) nicht verm. Fläche IPMS 2 GF + GFA Funktionsfläche (FF) Verkehrsfläche (VF) Nutzfläche (NF) + Konstruktionsfläche nichtragend (KFN) VMF IPMS 1 Outer perimeter wall A Vertical penetration B Structural Elements C Technical Services D Hygiene Areas E Circulation Areas F Amenities G workspace H other areas vertikal horizontal außen innen SIA d 0165 IPMS

5.7 Konversion MF/G – IPMS: Office Buildings Konstruktions- fläche (KF) MF/G- 0 IPMS 2 BGF Funktionsfläche (FF) Verkehrsfläche (VF) Nutzfläche (NF) MF/G IPMS 1 Outer perimeter wall A Vertical penetration B Structural Elements C Technical Services D Hygiene Areas E Circulation Areas F Amenities G workspace H other areas vertikal horizontal außen innen MF/G IPMS

5.8 IPMS 3 “Summe aller zugänglichen Flächen eines Mieters ohne die Standardeinrichtungen eines Gebäudes“ schließt ein: Wände, Stützen und Pfeiler, sowie andere tragende und nicht tragende sowie aussteifende Elemente - Interne Verkehrsflächen schließt aus: - Standardeinrichtungen eines Gebäudes wie z. B. Toiletten- anlagen, gemeinsame Flure, Aufzüge etc. - keine direkte Verbindung zur NF gemäß SIA d 0165/DIN 277 - Verbindung zu VMF und ZF gemäß SIA d 0165 - Verbindung zur exklusiv und gemeinschaftlich genutzten Flächen nach MF/G

6. Messregeln 6.1 Internal Dominant Face (Maßgebliche innere Raumbegrenzung) Die innere fertig bearbeitete Oberfläche, die mindestens 50 % der Oberfläche jedes vertikalen Abschnitts einschließt, die eine innere Umfassung bildet. Unterschied zur SIA 416 / DIN 277: - anwenderfreundliche Messregel - Differenz zur SIA 416 bzw. SIA d 0165 muss ausgewiesen werden

- Fensternischen (Differenz zur Internal dominant face) 6.2 Limited use area - Fensternischen (Differenz zur Internal dominant face) - Flächen mit Einschränkungen in der Höhe - . . . . Gemeinsamkeiten mit MF/G: - alle Besonderheiten im Gebäude werden erfasst innen außen < 1,50 m

7. Zusammenfassung - IPMS bildet die Grundlage für einen belastbaren Vergleich von Flächenwerten - IPMS erfordert die teilweise die Ausweisung von zusätzlichen Flächenanteilen - IPMS führt nicht zu einer Veränderung des Immobilienwertes - IPMS vereinfacht bestehende Messregeln - IPMS ist ein Projekt im Werden - IPMS ist eine Chance

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !