Ulrich van Suntum: Effekte der Grundsteuerreform im Thünen-Modell A) Das Modell B) Modellergebnisse ohne Steuern C) Wirkungen der Grundsteuer

A. Das Modell: Intensive Bebauung („MFH“) mehr HH pro qm (e2) niedrigere Kosten/Wohnung (K2) niedrigere Wertschätzung W2 Extensive Bebauung („EFH“): weniger HH pro qm (e1) höhere Kosten/Wohnung (K1) höhere Wertschätzung W1 Peripherie Zentrum

Realität: Zonenabgrenzung nach Zeitentfernung/Infrastruktur Zentrale bzw. verkehrsgünstige Lage Periphere bzw verkehrsun- günstige Lage

Zentrale Modellgleichungen: (Wertschätzung einer Wohnung im Zentrum) (dito in Entfernung u vom Zentrum) (Bodenrente in Entfernung u) (Grenze zwischen EFH und MFH) Symbole: u = Entfernung vom Zentrum, zugleich Flächeneinheit Ki = Kosten des reinen Gebäudes pro Wohnung ei = Zahl der Wohnungen pro Flächeneinheit u wi = Zahlungsbereitschaft für eine Wohnung t = Mobilitätskosten pro Entfernungseinheit X = Zahl der Haushalte

„Bietrentenfunktionen“: Vereinfachung: Fläche steigt proportional mit Entfernung u (statt quadratisch) => Intensität e = Bevölkerung X/Fläche u Bodenrestriktion r2(u) (MFH) r1(u) (EFH) Entfernung u Renten = Spiegelbild der Transportkostenersparnis + ggfs. Knappheit Transportkosten pro Flächeneinheit bei EFH geringer Im GG: Indifferenz aller Haushalte bzgl. Standort und Wohnform!

Lösungsgleichungen Grundmodell ohne Bodenrestriktion: An der Grenze von EFH und MFH-Bebauung gilt r1(u) = r2(u) => An der Bebauungsgrenze gilt r1(umax) = 0 => Daraus folgt für den Wert eines EFH im Zentrum Alle anderen Werte lassen sich daraus rekursiv ermitteln!

Lösungsgleichungen Grundmodell mit Bodenrestriktion: An der Grenze von EFH und MFH-Bebauung gilt weiterhin Die Bebauungsgrenze ist jetzt aber exogen vorgegeben: => Daraus folgt jetzt für den Wert eines EFH im Zentrum Alle anderen Werte lassen sich daraus wieder rekursiv ermitteln!

B. Modellergebnisse ohne Steuern: Veränderung der Mobilitätskosten t (z.B. durch Wegfall Kilometerpauschale) Baulandausweisung an der Peripherie Brachflächenmobilisierung im Zentrum Wohnungssubventionen A) gleicher Betrag pro Wohnung EFH und MFH B) nur für Wohnung in EFH („EH-Zulage“) C) nur für Wohnung in MFH („Mietbeihilfe“)

1. Erhöhung der Mobilitätskosten r(u) r2(u) (MFH) r1(u) (EFH) u Flächenverbrauch sinkt, Anteil MFH nimmt zu Bodenrenten und Mieten im Zentrum steigen Saldo aus Transportkosten- und Mietanstieg für alle HH gleich!

2. Baulandausweisung in Peripherie r(u) Bodenrestriktion r2(u) (MFH) r1(u) (EFH) u Bodenrenten und Mieten sinken überall (Land weniger knapp) EFH dehnen sich nach beiden Seiten hin aus, Anteil MFH sinkt Preisverfall für alle Wohnungen gleich hoch (Planungswertverluste)

3. Flächenmobilisierung im Zentrum: Bodenrestriktion r2(u) (MFH) r1(u) (EFH) u Bodenrenten und Mieten sinken überall (Land weniger knapp) EFH dehnen sich zum Zentrum hin aus, Anteil MFH sinkt! (Ohne Bodenrestriktion: zumindest Flächenersparnis an Peripherie)

4.Wohnungssubventionen A. gleicher Betrag für alle Wohnungen Ohne Bodenrestriktion Mit Bodenrestriktion ri(u) ri(u) u u Bodenrenten bleiben unverändert (keine Substitutionsprozesse) Wohnkosten sinken überall um den Subventionsbetrag

4.Wohnungssubventionen B. nur für EFH („EH-Zulage“) Ohne Bodenrestriktion Mit Bodenrestriktion ri(u) ri(u) u u Substitutionseffekte zugunsten EFH nur ohne Bodenrestriktion Ohne Bodenrestriktion: Nur an Peripherie steigt Bodenrente Mit Bodenrestriktion: Bodenrenten steigen überall

4.Wohnungssubventionen C. nur für MFH („Mietbeihilfe“) Ohne Bodenrestriktion Mit Bodenrestriktion ri(u) ri(u) u u Ohne Bodenrestriktion: Nachfrage nach EFH sinkt, Zunahme MFH Mit Bodenrestriktion: Keine Substitution, Bodenrenten sinken (weil MFH jetzt attraktiver und Bodennachfrage tendenziell sinkt)

C. Wirkungen der Grundsteuer 1. Bodenwertsteuer (s% auf den Bodenwert) 2. Flächensteuer (fester Betrag s auf den qm) 3. Gesamtwertsteuer (s% auf den Boden- und Gebäudewert pi) mit

Überblick Grundsteuerwirkungen Flächen-verbrauch Anteil MFH/EFH Bodenrente Zentrum Peripherie Überwälzbar auf Wohnungsnutzer? Ohne Boden-restriktion Flächensteuer +/- 0 sinkt um s nein Bodenwertsteuer sinkt pro-portional um s Gesamtwertsteuer sinkt steigt sinkt (- -) sinkt (-) nur Gebäudeanteil Mit Boden-restriktion

Ergebnisse ohne Bodenrestriktion ri(u) ri(u) Bodenwertsteuer Flächensteuer u u ri(u) Ersatz Gesamtwertst. durch Bodenwertst. Flächenst. Flächenverbrauch Steuerlast Zentrumsnähe dito Peripherie Wohnungskosten Zentrum Grundrente Zentrum Gesamtwertsteuer u

Ergebnisse mit Bodenrestriktion ri(u) ri(u) Bodenwertsteuer Flächensteuer u u ri(u) Ersatz Gesamtwertst. durch Bodenwertst. Flächenst. Flächenverbrauch +/- 0 Steuerlast Zentrumsnähe dito Peripherie Wohnungskosten Zentrum Grundrente Zentrum Gesamtwertsteuer u

Vergleich ohne/mit Restriktion Ersatz Gesamtwertst. durch Bodenwertst. Flächenst. Flächenverbrauch Steuerlast Zentrumsnähe dito Peripherie Wohnungskosten Zentrum Grundrente Zentrum Ohne Boden- restriktion: Ersatz Gesamtwertst. durch Bodenwertst. Flächenst. Flächenverbrauch +/- 0 Steuerlast Zentrumsnähe dito Peripherie Wohnungskosten Zentrum Grundrente Zentrum Mit Boden- restriktion:

Wechsel von Gesamtwertsteuer zu Bodenwertsteuer bzw Flächensteuer Höherer Flächenverbrauch Grundrente Zentrum sinkt Grundrente Peripherie kann steigen oder sinken Wohnkosten im Zentrum sinken Wohnkosten in Peripherie sinken Höherer Flächenverbrauch Grundrente Zentrum steigt Grundrente Peripherie sinkt auf jeden Fall (und stärker) Wohnkosten im Zentrum sinken (ebenso stark) Wohnkosten in Peripherie sinken (ebenso stark) Fazit: begünstigt Peripherie Fazit: begünstigt Zentrum