Mietrecht unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung Rechtsanwalt Marco Rath Friedrichstraße 103, 40217 Düsseldorf Tel.: 0211 – 87580450 Fax: 0211 – 87580455 www.Rath-Kanzlei.de info@Rath-Kanzlei.de

Übersicht I. Der Mietvertrag II. Mieterhöhung III. Schönheitsreparaturen IV. Mangelrechte V. Kündigung Vertragsabwicklung und Räumung Räumung Rechtsanwalt Marco Rath 0211 – 87580450 info@Rath-Kanzlei.de

I. Der Mietvertrag Schriftlich, wenn länger als 1 Jahr, § 550 BGB, ansonsten unbefristet Vorformulierte Verträge, Inhaltskontrolle durch die Gerichte Keine Überraschungsklausel Klare, verständliche, eindeutige Formulierung Klauselverbote nach §§ 307ff. BGB Rechtsanwalt Marco Rath 0211 – 87580450 info@Rath-Kanzlei.de

I. Der Mietvertrag Hausordnung Qualifizierter Zeitmietvertrag, § 575 BGB Selbstnutzung, Familienangehöriger, Haushaltsangehöriger Beseitigungswille/ Modernisierung Personal Rechtsanwalt Marco Rath 0211 – 87580450 info@Rath-Kanzlei.de

II. Mieterhöhung Individualvereinbarung Schriftlich (§ 550 BGB) Schlüssiges Verhalten: wiederholte, vorbehaltlose Zahlung Staffelmiete, § 557a BGB Schriftform Mindestens 1 Jahr Abstand Vollständige Staffelangabe Keine Höchstfrist; Altverträge 10 Jahre Kündigungsausschluss bis maximal 4 Jahre möglich Keine Erhöhung wegen Vergleichsmiete oder Modernisierung Rechtsanwalt Marco Rath 0211 – 87580450 info@Rath-Kanzlei.de

II. Mieterhöhung Mietanpassungsklauseln (Indexmiete), § 557b BGB Preisindex für Lebenshaltung aller Haushalte Schriftform Ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 558 bis 558e BGB Ortsüblichkeit, Qualifizierter Mietspiegel, Mietdatenbank Kappungsgrenze 20% Wartefrist 15 Monate nach Vertragsbeginn Mieterhöhungsverlangen; Zustimmung des Mieters – ersatzweise gerichtliche Ersetzung Sonderkündigungsrecht: Frist 2 Monate, § 561 BGB Rechtsanwalt Marco Rath 0211 – 87580450 info@Rath-Kanzlei.de

II. Mieterhöhung Bauliche Maßnahmen, § 559 BGB Modernisierungsmaßnahmen = Wohnwerterhöhung Erhöhung der Jahresmiete um 11% der Kosten auf die Jahresmiete Energieeinsparung Maßnahmen ohne Verschulden des Vermieters Schriftform, Frist: 3 Monate, Sonderkündigungsrecht, § 561 BGB Kostensteigerungen Betriebskostenpauschale, § 560 BGB Rechtsanwalt Marco Rath 0211 – 87580450 info@Rath-Kanzlei.de

III. Schönheitsreparaturen Begriff Beseitigung von Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen Gebrauch Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Rohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, § 28(4)5 BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen) Nicht bei fehlender ausdrücklicher Bezeichnung im Mietvertrag: Streichen der Fenster von außen sowie der Balkongitter, Abschleifen des Parketts, Schamponieren von Teppichböden oder deren Erneuerung Rechtsanwalt Marco Rath 0211 – 87580450 info@Rath-Kanzlei.de

III. Schönheitsreparaturen Übertragung auf den Mieter im Mietvertrag Ansonsten Instandhaltungspflicht des Vermieters, § 535 BGB (!) Vorsicht bei unwirksamer Klausel (!) Unwirksam bei Anfangs- und Endrenovierung Laufende Schönheitsreparaturen Keine starren Fristen Rechtsanwalt Marco Rath 0211 – 87580450 info@Rath-Kanzlei.de

III. Schönheitsreparaturen Erfüllungs- und Ersatzansprüche Erfüllungsanspruch schon während der Mietzeit Nicht- oder Schlechterfüllung, Abmahnverfahren mit konkreter Bezeichnung, Fristsetzung Verjährung 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses, § 548(1)1 BGB Während des Mietverhältnisses in 3 Jahren, § 195 BGB Rechtsanwalt Marco Rath 0211 – 87580450 info@Rath-Kanzlei.de

IV. Mangelrechte Mangel Qualitätsmängel, konkrete Gefahrenquelle, Umweltfehler (Baulärm), öffentlich-rechtliche Beschränkungen Anfänglich: verschuldensunabhängig Nach Mietbeginn: Nur bei Vertretenmüssen Anzeigepflicht, Beseitigungsverlangen, Fristsetzung Ausschluss bei Kenntnis oder eigenes Verschulden Rechtsanwalt Marco Rath 0211 – 87580450 info@Rath-Kanzlei.de

IV. Mangelrechte Minderung, von selbst (eo ipso), rückwirkend Schadensersatz Selbstvornahme Kündigung Rechtsanwalt Marco Rath 0211 – 87580450 info@Rath-Kanzlei.de

V. Kündigung Ordentlich (fristgemäß) Eigenbedarf Nicht bei Vorhandensein einer Alternativwohnung Nicht bei wesentlich überhöhtem Bedarf Nicht bei mangelnder Eignung für Vermieterinteresse Erhebliche Nachteile bei Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung Anderweitige Verwertung, der vernünftige Erwägungen zu Grunde liegen Nicht: Erzielung einer höheren Miete oder Gewinnsteigerung bei Verkauf Rechtsanwalt Marco Rath 0211 – 87580450 info@Rath-Kanzlei.de

V. Kündigung Schuldhafte nicht unerhebliche Vertragsverletzung Beschädigungen, Gefährdungen, Verkommenlassen, Lärmstörungen, Tierhaltung, Cannabisanbau nur wenn über Eigenkonsum hinausgehend, Straftaten und Beleidigungen gegenüber dem Vermieter Abmahnung Rechtsanwalt Marco Rath 0211 – 87580450 info@Rath-Kanzlei.de

V. Kündigung Außerordentlich (fristlos) Unzumutbarkeit Hausfriedensstörung Gefährdung der Mietsache (Verwahrlosung) Unberechtigte Drittüberlassung Zahlungsverzug und -säumigkeit Rechtsanwalt Marco Rath 0211 – 87580450 info@Rath-Kanzlei.de

V. Kündigung Kein Kündigungsschutz (§ 549 BGB) bei Mietverhältnissen zum vorübergehenden Gebrauch Möbliertem Wohnraum in der Wohnung des Vermieters Inhalt und Form Schriftform Begründung Hinweis auf Unwirksamkeit bei besonderer Härte Rechtsanwalt Marco Rath 0211 – 87580450 info@Rath-Kanzlei.de

VI. Vertragsabwicklung Räumungsanspruch Rückgabe der Mietsache Entfernung eingebrachter Sachen Vermieterpfandrecht Zustand der Räume bei Rückgabe (Endrenovierung, „besenrein“, Entfernen von Einrichtungen) Rückgabeprotokoll, Umkehr der Beweislast (Unrichtigkeit der festgehaltenen Mängel) Rechtsanwalt Marco Rath 0211 – 87580450 info@Rath-Kanzlei.de

VI. Vertragsabwicklung Rechtslage bei Vorenthalten Ortsübliche Miete als Nutzungsentschädigung Teilrücknahme  Freiwerden von Leistung anteilsmäßig Freiwerden auch bei Zurücklassen von „wenigem Gerümpel“ Aufbewahrungspflicht zurück gelassener Sachen (streng!) Schadensersatz bei Räumungsverzug, § 571 BGB „Mietausfallschaden“ Rechtsanwalt Marco Rath 0211 – 87580450 info@Rath-Kanzlei.de

VI. Vertragsabwicklung Verjährung 6 Monate, § 548 BGB Mietausfallentschädigung und Schadensersatz, Wiederherstellung/ Rückbau, Schönheitsreparaturen oder hierfür vereinbarter Geldbetrag, Mängelbeseitigung, Ratenzahlungsvereinbarung nicht: Miete, Betriebskostennachforderung, Nutzungsentschädigung, Leistung der Mietsicherheit (3 Jahre) Beginn: Rückgabe oder Besitzaufgabe Rechtsanwalt Marco Rath 0211 – 87580450 info@Rath-Kanzlei.de

VII. Räumung Räumungsklage und Zwangsvollstreckung Amtsgericht bei Wohnraummietverhältnissen Gegen jeden Mieter und Besitzer „Hamburger Modell“: Austausch der Schlösser, 2-Wochen-Frist, Verbringung auf Geheiß des Gerichtsvollziehers in Lager oder neue Wohnung „Frankfurter Modell“: Verbringung des Räumungsguts in verschließbaren Raum, Schlüssel beim Gerichtsvollzieher (Haftungsgefahr: Inventarisierung, Fotos) „Berliner Modell“: Verbleiben in Wohnung, Vermieterpfandrecht, Aufbewahrungspflicht, Übergang zum „Hamburger Modell“ denkbar Rechtsanwalt Marco Rath 0211 – 87580450 info@Rath-Kanzlei.de