Public Private Partnership (PPP) im Hochbau - PPP-Vertragsmodelle - Rechtsanwältin Anja Theurer theurer@zdb.de

Entscheidungsvariablen Grundstückseigentum? Eigentumsübergang nach Ablauf der Vertragszeit? Neubau oder Sanierung? Finanzierungsart? Person des Nutzers?

Die Vertragsmodelle - Übersicht Erwerbermodell (I) FM Leasingmodell (II) Vermietungsmodell (III) Inhabermodell (IV) Contractingmodell (V) Konzessionsmodell (VI) Gesellschaftsmodell (VII)

Vertragsart Werkvertragliche Elemente - z.B. Errichtung eines Neubaus Mietvertragliche Elemente - z.B. Nutzung einer auf dem Grundstück des AN erbauten Immobilie durch den AG Kaufvertragliche Elemente - z.B. Übertragung der im Eigentum des AN stehenden Immobilie auf den AG am Ende der Vertragslaufzeit

Dienstvertragliche Elemente - z.B. Dienstleistungen im Rahmen des Facilitymanagement wie Hausmeisterdienste Darlehensvertragsrechtliche Elemente - z.B. ratenweise Zahlung des Kaufpreises

Erwerbermodell Grundmodell Charakteristikum: Bereits bei Vertragschluss wird der Erwerb des Eigentums an der Immobilie durch den öffentlichen AG nach Abschluss der Betriebsphase fest vereinbart. Bis dahin steht die Immobilie im Eigentum des privaten AN. Regelmäßige Laufzeit: 20 – 30 Jahre

Aufgabenbereiche: AN Planung: Erstellen der Gebäudeplanung Bau: Schlüsselfertige Errichtung des Gebäudes Betrieb: Umfassendes Facility Management (einschließlich Instandhaltung/ Instandsetzung sowie sonstige Dienstleistungen wie z.B. Sicher- heitsdienste, Pförtner, Catering, Einrichtung/Inventar etc.)

Finanzierung:. Finanzierung von Planung und Bau des Finanzierung: Finanzierung von Planung und Bau des Gebäudes durch Eigen- bzw. Fremd- kapital Verwertung: Verpflichtung zur Übertragung des “Gebäudeeigentums” auf den AG am Ende der Vertragslaufzeit

AG Entgelt: Regelmäßige Zahlung eines Entgelts ((“Kaufpreis-“) Raten) an den AN, das bei Vertragsschluss festgesetzt wird und aus folgenden Komponenten besteht: (1) Entgelt für Planung, Bau und Finanzierung (Annuität) (2) Entgelt für das Facility Management

FM Leasingmodell Grundmodell Charakteristikum: Vereinbarung einer Option zugunsten des öffentlichen AG, nach Abschluss der Betriebsphase das Eigentum an der Immobilie zu erwerben. Die Vereinbarung der Kaufoption wird als Regelfall angenommen. Regelmäßige Laufzeit: 20 – 30 Jahre

Aufgabenbereiche: Grundsätzlich wie beim Erwerbermodell, daneben folgende Besonderheiten: AN Verwertung: Keine Verpflichtung zur Übertragung des “Gebäudeeigentums” auf den AG am Ende der Vertragslaufzeit, sondern regelmäßig Räumung des Gebäudes durch den AG; aber:

Kaufoption zugunsten des AG zum. vorab kalkulierten Restwert, d. h Kaufoption zugunsten des AG zum vorab kalkulierten Restwert, d.h. Verpflichtung zur Übertragung des “Gebäudeeigentums”, wenn der AG die Kaufoption tatsächlich ausübt; ggf. auch - alternativ - Verlängerungsoption zugunsten des AG und sonstige Ver- wertungsabreden

AG Entgelt: Regelmäßige Zahlung eines Entgelts (“Leasing”-) Raten) an den AN, das bei Vertragsschluss festgesetzt wird und aus folgenden Komponenten besteht: (1) Entgelt zur (Teil-) Amortisation der Planungs-, Bau- und Finanzie- rungskosten (Annuität) (2) Entgelt für das Facility Management

Vermietungsmodell Grundmodell Charakteristikum: Vereinbarung einer Option zugunsten des öffentlichen AG, nach Abschluss der Betriebsphase das Eigentum an der Immobilie zu erwerben. Die Vereinbarung der Kaufoption soll die Ausnahme sein. Regelmäßige Laufzeit: 20 – 30 Jahre

Aufgabenbereiche: Grundsätzlich wie beim Erwerbermodell und beim FM Leasingmodell, daneben folgende Besonderheiten: AN Verwertung: Keine Verpflichtung zur Übertragung des “Gebäudeeigentums” auf den AG am Ende Der Vertragslaufzeit (sondern regelmäßig Räumung des Gebäudes durch den AG); im Gegensatz zu Vertragsmodell I und II

erwirbt der AG das Objekt grundsätzlich weder “automatisch” noch durch Aus- übung einer Kaufoption zu vorab fest- gelegtem Preis: ggf. auch – alternativ – Verlängerungsoption zugunsten des AG

AG Entgelt: Regelmäßige Zahlung eines Entgelts ((“Miet”-) Raten) an den AN, das bei Vertragsschluss festgesetzt wird und aus folgenden Komponenten besteht: (1) Entgelt für Gebrauchsüberlassung (entsprechend marktüblicher Miete) (2) Entgelt für das Facility Management

Inhabermodell Grundmodell Charakteristikum: Der öffentliche AG hat bereits vor Beginn der Betriebsphase das Eigentum am Gebäude, dieses wird lediglich saniert. Möglich ist zudem die Errichtung eines Neubaus auf dem Grundstück des AG. Regelmäßige Laufzeit: 15 - 20 Jahre

Aufgabenbereiche: AN Planung: Erstellung der Planung für Sanierung und/oder (Ein-) Bau von Gebäuden bzw. Anlagen Bau: Durchführung der Sanierungsarbeiten bzw. des (Ein-) Baus der Gebäude bzw. Anlagen

Betrieb:. Umfassendes Facility Management Betrieb: Umfassendes Facility Management (einschließlich Instandhaltung/In- standsetzung sowie sonstige Dienst- leistungen, wie z.B. Sicherheitsdienste, Pförtner, Catering, Einrichtung/Inventar etc.) Finanzierung: Finanzierung von Planung und Durch- führung der Sanierungsarbeiten bzw. des (Ein-) Baus der Gebäude bzw. Anlagen durch Eigen- bzw. Fremdkapital

Mogendorfer Modell: Grundidee: Dem Privaten sollen von der finanzierenden Bank Konditionen gewährt werden können, die mit denen eines Kommunalkredits vergleichbar sind. Durchführung : Anstatt Abschlagszahlungen „Bautestate“ - Bestätigung der Leistung als vertragsgemäß durch AG - Insoweit Verzicht auf Einwendungen

- Stundung von Zahlungsverpflichtungen des AG durch - Stundung von Zahlungsverpflichtungen des AG durch den AN über einen bestimmten längeren Zeitraum ab Abnahme der Gesamtleistung Forderungsverkauf an Bank (Forfaitierung) unter Übergabe des Testats - Kaufpreis entspricht i.d.R. dem abgezinsten Betrag der zwischen AG und AN für den jeweiligen Bauab- schnitt vereinbarten Vergütung und wird sofort fällig

- Berechtigung der Bank, nach Abnahme der Gesamt- - Berechtigung der Bank, nach Abnahme der Gesamt- leistung durch AG die abgetretene Forderung ge- genüber AG entsprechend der in den Bautestaten enthaltenen Stundenabrede frei von Einwendungen ratierlich geltend zu machen

Verwertung:. Keine Verpflichtung zur Übertragung des. „Gebäude- bzw Verwertung: Keine Verpflichtung zur Übertragung des „Gebäude- bzw. Anlageneigentums“ auf den AG am Ende der Vertragslaufzeit, da Gebäude bzw. Anlagen bereits im Eigen- tum des AG stehen oder durch Einbau Bestandteil des „Gebäudeeigentums“ werden

AG Entgelt: Regelmäßige Zahlung eines Entgelts an den AN, das bei Vertragsschluss festge- setzt wird und aus folgenden Kompo- nenten besteht: (1) Entgelt für Planung, Durchführung und Finanzierung (Annuität) (2) Entgelt für das Facility Management

Contractingmodell Grundmodell Charakteristikum: Die Leistungen des AN sind auf eine technische Anlage beschränkt; diese werden in einem Gebäude des AG (ein-) gebaut oder optimiert und anschließend betrieben. Regelmäßige Laufzeit: 5 - 15 Jahre

Aufgabenbereiche: AN Planung: Erstellung der Planungen für (Ein-) Bauarbeiten und Optimierungs- maßnahmen Bau: Durchführung der (Ein-)Bauarbeiten und Optimierungsmaßnahmen Betrieb: Betrieb und Instandhaltung/Instand- setzung der Anlagen (-teile); u.U. auch Energielieferung

Finanzierung:. Finanzierung von Planungen, Durch- Finanzierung: Finanzierung von Planungen, Durch- führung sowie Betrieb durch Eigen- bzw. Fremdkapital Verwertung: Verpflichtung zur Entfernung der Anlagen (-teile) am Ende der Vertrags- laufzeit vom „Gebäudegrundstück“ des AG, da es sich insoweit regelmäßig um „Scheinbestandteile“ des Grundstücks oder Gebäudes des AG handelt; alter´- nativ: nachträglich vereinbarte Übertra- gung des „Anlageneigentums“ auf den AG am Ende der Vertragslaufzeit

AG Entgelt:. Regelmäßige Zahlung eines Entgelts, das AG Entgelt: Regelmäßige Zahlung eines Entgelts, das bei Vertragsschluss festgesetzt wird und die Planungs-, Durchführungs-, Betriebs- und Finanzierungskosten des AN abdecken soll. Im Unterschied zu den Vertragsmodellen I bis IV besteht das Entgelt aus folgenden Komponenten: (1) Eingesparte Energiekosten (2) u.U. Entgelt für Energielieferung (3) u.U. Zuzahlungen des AG

Konzessionsmodell Modellvariante: Kann grundsätzlich mit jedem der Vertragsmodelle I bis IV kombiniert werden. Charakteristikum: AN erbringt eine bestimmte Leistung entweder in Form der Gebäudeerrichtung (Baukonzession) oder in Form einer Dienstleistung (Dienstleistungskonzession) anstelle des AG gegenüber Dritten. Durch Konzession wird dem AN das Recht eingeräumt, die Kosten des Projekts durch ein Entgelt, das vom dritten Nutzer zu entrichten ist, zu refinanzieren.

Gesellschaftsmodell Modellvariante: Kann grundsätzlich mit jedem der Vertragsmodelle I bis V kombiniert werden. Charakteristikum: Leistungspflichten des AN können auch durch eine Projektgesellschaft übernommen werden, an der sowohl der AN als auch der öffentliche AG beteiligt sind. Gesellschaftsform: Personen- oder Kapitalgesellschaften