Rechtsprobleme des Bauvertragsrechts

Werkvertrag §§ 631 ff. BGB Vertragstyp des BGB Bau- vertrag Architekten- vertrag Reparatur- vertrag, Herstellungs- vertrag TransportV + VOB/B + spez. AGB + HOAI + AVA + spez. AGB Sozialtypische AGB-Verträge

Die Vertragsverhältnisse am Bau Beispiel: Bauträgerbau

§ 433 § 488 BauGB Grundstücksverkäufer + Bank + Gemeinde Erwerber = Auftraggeber § 631 Bauträger, Generalunternehmer = Erw. - Auftragnehmer = Auftraggeber - BU § 433 § 631 Architekt: Planung und Bauaufsicht § 631 Bauunternehmer: Erdarbeiten § 631 Rohbauunternehmer § 631 Weitere Ausbau- unternehmen SU § 631

Gesamtschuldnerregress Dachdecker Gesamtschuldner (Bauunternehmer) § 634 Nr. 1-4 § 426 I / §§ 426 II, 634 Gläubiger (Auftraggeber) Gesamtschuldner (Architekt = Zahlender) §§ 634 Nr. 4, 280

Werkvertrag  Bauvertrag  Architektenvertrag 1. Bauorganisation a) Architektenbau b) Bauträger, Typenhaus c) Bauherrenmodelle 3. Vergütungsanspruch a) Vertragsschluss b) Vergütungsregelung c) Fälligkeit, Verjährung d) Kündigung 5. Bauträgerhaftung 6. Vertragsstrafe § 339 2. §§ 631 ff. BGB und VOB/B und spez. AGB und Bauvertrag 4. Mängelhaftung a) Haftungslücken (Regress) b) Mangel § 633 Abs. 2 c) Nacherfüllung § 634 Nr. 1 d) Schadensersatz § 634 Nr. 4 e) Mangelfolgeschäden f) Gewährleistungseinbehalt 7. Gesamtschuldner- Regress, § 426 I und II

Luftschallschutz - BGH 14.5.98 - VII ZR 184/97, BB 1998, 1604: Der Kläger verlangt von der Beklagten Mängelbeseitigung wegen Luftschallmängel. Die geplante Konstruktion hätte bei guter Ausführung moderne Schallschutzwerte erreicht. Wegen schlechter Ausführung entsprach sie zwar noch der DIN-Norm von 1962. Aber schon seit langem gilt die Norm nicht mehr als zeitgemäß. Kl. begehrt Mängelbeseitigung. AGL: §§ 634 Nr. 1, 635 BGB: a) Werkvertrag b) Mangel = Differenz von Soll- und Ist-Eigenschaft. aa) Soll-Eigenschaft: Werk muss der Vereinbarung oder hilfsweise dem technischen Stand zum Zeitpunkt der Abnahme entsprechen (§ 633 BGB, § 13 Nr. 1 VOB/B). Vereinbarung hatte hohen Schallschutz vorgesehen (konkludent). Technischer Stand: - DIN-Norm 1962? Zu alt und daher nicht maßgebend. Aktuell ist der derzeitige technische Standard höher. Daher ist auch objektiv ein höherer als der erreichte Stand geschuldet. bb) Ist: weniger. cc) Negative Abweichung = Mangel. c) Anspruch gegeben.

Blasbachtalbrücke - OLG Frankfurt 25.5.81 NJW 83, 456: Ein großes Bauunternehmen errichtete gem. Bauvertrag unter Einschluss der VOB/B mit der BRD im Jahre 1971 im Zuge der Sauerlandlinie die Blasbachtalbrücke in Spannbetonweise nach dem von der BRD in der Ausschreibung vorgesehenen Spannverfahren P. Es war eine Gewährleistungsfrist von 5 Jahren vereinbart. Die Abnahme erfolgte Mitte 1971. Seit 1972 wurden an der Brücke Risse festgestellt. Die Bundesrepublik begehrt von dem Bauunternehmen die Beseitigung der Risse, was ein sehr schwieriges Unterfangen ist, weil diese Art der Spannbetonkonstruktion sich im Laufe der 70er Jahre insgesamt als sehr problematisch herausstellte. Die Beklagten lehnten die Beseitigung 1975 ab. Daher begehrt die Klägerin Anfang 1976 Erstattung der Sanierungskosten von etlichen zigtausend DM. AGL: § 13 Ziff. 5 Abs. 2 VOB (entsprechend § 634 Nr. 2 BGB)

Grundstück und Haus / Wohnung Erwerb vom Bauträger: Grundstück und Haus / Wohnung (ähnlich: Erwerb einer sanierten Eigentumswohnung) Kaufvertrag des Grundstücks und Werkvertrag über Hausbau/Sanierung? §§ 434 ff. , 311b BGB §§ 633 ff., 311b BGB - Abnahme § 640, 641, 644 - Gefahr: Übergabe § 446 Nacherf.: Wahlrecht Unternehmer - Nacherf.: Wahlrecht Käufer Anspruch auf Selbstvornahmekosten + Anspruch auf Vorschuss - Verj. ab Ablieferung - Verj. ab Abnahme Haftungsausschluss über Kauf gebrauchter Sache Mängelhaftung allenfalls individuell ausschließbar

Sanierte ETW - OLG Saarbrücken 06.04.2004 - 4 U 34/03, OLGR 2005, 34: (LG -, OLG +, BGH +-) Der Kläger erwarb eine Eigentumswohnung in einer alten Gaststätte für 110.000 €, die vom Beklagten recht umfassend saniert war. Später stellt der Erwerber Fest, das das Dach undicht, die Wände rissig und der Kamin nass war. Nach Fristsetzung erklärt er den Rücktritt und verlangt Rückzahlung des Preises. Beklagter bestreitet die Mängel und beruft sich auf eine komplizierte Haftungsausschlussklausel im notariellen Vertrag, die die Mängelhaftung für den Altbau ausschließt und für die Renovierungsteile begrenzt zulässt, den Rücktritt aber ausschließt. Was heißt Sanierung? AGL? AGL? Kauf- oder Werkvertrag? Mangel? Haftungsausschluss?

Notarieller Vertrag: „Gewährleistung, Rechts- und Sachmängel“ „1. Für die von der Modernisierung des Kaufgegenstandes unberührt gebliebene Altbausubstanz wird eine verschuldensunabhängige Sachmängelgewährleistung ausgeschlossen. - Der Verkäufer haftet jedoch für grob fahrlässiges oder vorsätzliches Unterlassen von notwendigen Renovierungsarbeiten an der Altbausubstanz. 2. Für die im Zusammenhang mit dem Umbau erbrachten Bauleistungen, … gilt das Gewährleistungsrecht des BGB. Danach verjähren Gewährleistungsansprüche innerhalb fünf Jahren, ab der jeweiligen Abnahme (Übergabe) bei Bauwerken, ein Jahr bei Arbeiten am Grundstück. Im Einzelnen wird vereinbart: a) wegen aller bei der Abnahme festgestellter und innerhalb der fünfjährigen Verjährungsfrist aufgetretener Mängel hat der Käufer zunächst einen Anspruch auf Nachbesserung. b) Bei Fehlschlagen der Nachbesserung kann der Käufer Herabsetzung des Kaufpreises (Minderung) verlangen, während ein Anspruch auf Rückgängigmachung des Vertrages ausgeschlossen wird, soweit dies gesetzlich zulässig ist. c) Unberührt bleiben die gesetzlichen Schadensersatzansprüche; für Mangelfolgeschäden wird jedoch die Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. ...“

„7. ... Für sichtbare und verborgene Sachmängel haftet Verkäufer nicht; er versichert hierzu, dass ihm solche Sachmängel auch nicht bekannt sind. Besondere Eigenschaften des Kaufgegenstandes sichert der Verkäufer nicht zu. Er versichert jedoch, dass er den Umbau nach den anerkannten Regeln der Baukunst und dem gegenwärtigen Stand der Technik einwandfrei und fachgerecht unter Beachtung und Einhaltung der einschlägigen baubehördlichen Vorschriften und unter Verwendung normgerechter Baustoffe durchgeführt hat.“

Flachdach-AGB - BGH 9.5.96 NJW 1996, 2155: Auftraggeber hatte in seinen AGB eine Verjährungsfrist von 10 Jahren für das Flachdach vorgesehen. Unternehmer wendet Nichtigkeit wegen § 9 AGBG (= § 307 BGB) und daher nach über 5 Jahren Verjährung gem. § 638 (= § 634a n. F.) BGB ein.