Wir über uns Gesellschaftsrecht Erbrecht Handels- und Wirtschaftsrecht Arbeitsrecht Bilanzrecht Familienrecht Allgemeines Zivilrecht Immobilienrecht Wohnungseigentumsrecht Gewerbliches Mietrecht Wohnraummietrecht Architektenrecht Baurecht Maklerrecht Grundbuchrecht Zwangsvollstreckungsrecht Grochut & Dr. Sütterlin Rechtsanwälte Steuerberater Vereidigter Buchprüfer Kaflerstr. 4, 81241 München Tel.: 089 / 53 07 33 -0, Fax: 089 / 53 07 33 -14, email: dirk.suetterlin@gs-recht-steuern.de, www.gs-recht-steuern.de

Rechtsanwälte Steuerberater Vereidigter Buchprüfer Vorstellung RA Dr. Dirk Sütterlin Mitautor von Dr. Deckerts Werk „Die Eigentumswohnung“ beratendes Mitglied im Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. verantwortlich für das Immobilienrecht in der Kanzlei Grochut & Dr. Sütterlin (insbes. Beratung und Vertretung von Immobiliendienstleistern) zuvor 10-jährige leitende Tätigkeit in der Immobilienbranche (insbes. WEG-Verwaltung) seit 1989 zugelassener Rechtsanwalt Grochut & Dr. Sütterlin Rechtsanwälte Steuerberater Vereidigter Buchprüfer Kaflerstr. 4, 81241 München Tel.: 089 / 53 07 33 -0, Fax: 089 / 53 07 33 -14, email: dirk.suetterlin@gs-recht-steuern.de, www.gs-recht-steuern.de

Referent: Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin Verwaltungsbeiratsseminar am Samstag, 14.10.2017 Inhalt und Wirkung der Teilungserklärung Veranstalter: Nahlenz Immobilienverwaltung Franken GmbH Referent: Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin Grochut & Dr. Sütterlin Rechtsanwälte Steuerberater Vereidigter Buchprüfer Kaflerstr. 4, 81241 München Tel.: 089 / 53 07 33 -0, Fax: 089 / 53 07 33 -14, email: dirk.suetterlin@gs-recht-steuern.de, www.gs-recht-steuern.de

Inhalt und Wirkung der Teilungserklärung  keine Mustergemeinschaftsordnung  eigene gemeinschaftliche Infrastruktur der Wohnungseigentumsanlage  die Gemeinschaftsordnung als Verfassung, die Summe aller Vereinbarungen  Vereinbarte oder gesetzliche Öffnungsklauseln  erweiterte Beschlusskompetenzen 14.10.2017 Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin Instandhaltung und Instandsetzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum § 14 Nr. 1 WEG Jeder Wohnungseigentümer ist kraft Gesetzes zur Instandhaltung seines Sondereigentums verpflichtet. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG Die Wohnungseigentümer sind kraft Gesetzes wechselseitig zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums verpflichtet. 14.10.2017 Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

Abweichende Vereinbarung BGH V ZR 174/11 BGH V ZR 46/13 In einer von der gesetzlichen Regelung abweichenden Vereinbarung kann die Instandhaltung und Instandsetzung einzelner Teile des gemeinschaftlichen Eigentums und der damit verbundenen Kosten dem jeweiligen Wohunungseigentümer auferlegt werden. Voraussetzung: Klare und eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung Zur Instandhaltungsverpflichtung Zur Kostentragungspflicht 14.10.2017 Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin Beispiele (1. Fenster) Auszug aus der Gemeinschaftsordnung: „Die WE haben Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die entweder zum Sondereigentum gehören oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums befinden,… . Sie haben insoweit die erforderlichen Reparaturen, z. B. … an Loggien- und Terrassentüren jeweils mit Rahmen und Innenseiten der Fenster, Fensterscheiben, Loggien- und Terrasseninnenseiten, … auf eigene Rechnung vornehmen zu lassen.“ 14.10.2017 Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin Fall (Fenstererneuerung) Der Wohnungseigentümer A hat die mangelhaften Fensterelemente seiner Wohnung austauschen lassen und begehrt nun von der Gemeinschaft Kostenerstattung. Die Eigentümergemeinschaft hat auf der Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen, dem Antrag des Wohnungseigentümers A auf Erstattung der Kosten für die Erneuerung der Fensterelemente nicht stattzugeben. A ficht an. Mit Erfolg? 14.10.2017 Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin Rechtslage  Die Fenster sind dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.  Problem: Vereinbarung wirksam?  Abweichende Regelungen für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums müssen klar und eindeutig sein.  Frage: Obliegt dem Sondereigentümer die Instandhaltungspflicht und Kostentragungslast der Fenster in ihrer Gesamtheit?  Antwort: Nein!  Ergebnis: Die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Regelung ist unwirksam. Die Kostentragungslast für den kompletten Fensteraustausch liegt bei der WEG. A gewinnt den Prozess. 14.10.2017 Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin 2. Fall Abwandlung (Lichtkuppeln) Der Wohnungseigentümer B ist Eigentümer einer Dachgeschosswohnung, die aufgrund der vorhandenen Flachdachkonstruktion unter anderem mit Lichtkuppeln belichtet wird. In der zugrundeliegenden Gemeinschaftsordnung gibt es eine klare und eindeutige Regelung, wonach der Sondereigentümer für seine Fenster instandsetzungs- und kostentragungspflichtig ist. Wohnungseigentümer B begehrt von der Gemeinschaft die Erstattung der von ihm aufgewendeten Kosten für die Erneuerung der Lichtkuppeln. Rechtslage? 14.10.2017 Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin Lösung Frage: Ist die Fensterregelung auf die Lichtkuppeln der vorhandenen Flachdachkonstruktion übertragbar? Antwort: Nein! (So Amtsgericht Tiergarten, Az.: 610 C 588/11 WEG, ZMR 2012, 741). Ergebnis: Auch B gewinnt den Prozess. 14.10.2017 Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

(Tiefgaragensanierung) 3. Fall (Tiefgaragensanierung) Auf einer Eigentümerversammlung wird die Finanzierung einer Tiefgaragensanierung dergestalt beschlossen, dass die Kosten nur auf die Eigentümer der Tiefgaragenplätze zu gleichen Teilen umzulegen sind. Die Gemeinschaftsordnung regelt dazu folgendes: „Grundsätzlich hat jeweils eine weitestmögliche Trennung der vorstehend unter 3 a) bis c) aufgeführten Kosten (Buchstabe b regelt die Kosten für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums) zu erfolgen, wobei die Kosten, welche die Tiefgarage betreffen, untereinander auf die Eigentümer der Tiefgaragenplätze zu gleichen Teilen umzulegen sind.“ 14.10.2017 Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin Rechtslage? Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung (BayObLG 2Z BR 001/04, ZMR 2004, 765) haben die Teileigentümer der Tiefgarage die Kosten der Sanierung allein zu tragen, wenn die Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass zwischen Wohnungen und Tiefgaragenplätzen getrennte Abrechnungseinheiten gebildet werden und die Instandhaltung und Instandsetzung von gemeinschaftlichen Flächen … den Nutzungsberechtigten obliegt. Wer hat Recht? Getrennte Abrechnungseinheiten? (Stichwort Untergemeinschaften, verschiedene Rücklagen) Nein Standsicherheit der Tragkonstruktion des Gesamtgebäudes betroffen? Ja Ergebnis: Alle Wohnungseigentümer und nicht nur die Teileigentümer der Tiefgarage zahlen (streitig). 14.10.2017 Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin 4. Fall (Balkone) BGH V ZR 9/12 OLG München 34 Wx 59/06 In den zugrundeliegenden Rechtsstreitigkeiten bestimmt die Gemeinschaftsordnung aus-drücklich, dass der Wohnungseigentümer, vor dessen Wohnung die Balkone liegen, an diesen ein ausschließliches Benutzungsrecht besitzt und hierfür alle Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung allein zu tragen hat. 14.10.2017 Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin Rechtslage? Sämtliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, auch die an den konstruktiven Teilen der Balkone, sind von dieser Kostenregelung umfasst. 14.10.2017 Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

Erweiterte Beschlusskompetenzen (§ 16 Abs. 3 u. 4 WEG) § 16 Abs. 3 WEG lautet: „Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums … nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.“ 14.10.2017 Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

Erweiterte Beschlusskompetenzen Grundsatz: § 16 Abs. 2 WEG Die Kostenverteilung erfolgt nach Miteigentumsanteilen. Abweichungen aufgrund von Regelungen in der Gemein-schaftsordnung. Abweichungen aufgrund der gesetzlichen Beschlusskompetenz. Es geht um das WIE der Kostenverteilung; nicht um das OB einer Kostentragungspflicht Beispiele Gartenbewässerung Aufzug Gebäudereinigung Verwaltervergütung 14.10.2017 Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

Kosten baulicher Maßnahmen § 16 Abs. 4 WEG lautet: „Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 u. 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn … . Der Beschluss … bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.“ 14.10.2017 Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin Struktur des § 16 Abs. 4 WEG Einzelfall; d. h. keine Beschlusskompetenz für generelle Regelungen. Qualifizierte Mehrheit (75 % nach Köpfen und mehr als 50 % der Miteigentumsanteile) 14.10.2017 Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

(Objektbezogene Teilinstandsetzung; Dachsanierung) 5. Fall (Objektbezogene Teilinstandsetzung; Dachsanierung) Die Wohnungseigentümer einer Mehrhausanlage beschließen, dass die Eigentümer eines Hauses die Kosten der Sanierung ihres Daches allein zu tragen haben. Anfechtbar? Antwort: Ja! Der Beschluss entspricht nicht dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung, weil die mit den Kosten belasteten Wohnungseigentümer später an den Kosten der Sanierung von Dächern anderer Häuser beteiligt werden könnten. Praxistipp: Entfernen Sie sich nicht von dem in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Prinzip der Gesamtverantwortung aller Wohnungseigentümer für das Gemeinschaftseigentum. 14.10.2017 Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin Öffnungsklausel Die Gemeinschaftsordnung kann bestimmen, dass der Verteilungsschlüssel mit einer qualifizierten Mehrheit (z. B. 3/4 oder 2/3 - Mehrheit) geändert werden kann. Auslegung: die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels setzt hier eine qualifizierte Mehrheit aller und nicht nur der in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer voraus.) Frage: Was ist, wenn der Verwalter einen Mehrheits-beschluss verkündet, obwohl das erforderliche Quorum nicht erreicht ist? Antwort: Der Beschluss ist nur anfechtbar, aber nicht nichtig. 14.10.2017 Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin Willkürverbot Ausreichend ist, wenn sowohl das „OB“ als auch das „WIE“ der Änderung nicht willkürlich sind und die Regelung auch im Übrigen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Problem: Rückwirkung Eine rückwirkende Änderung des Kostenverteilungs-schlüssels entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn keine Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes entgegen stehen. 14.10.2017 Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

Ihre geschätzte Aufmerksamkeit Herzlichen Dank für Ihre geschätzte Aufmerksamkeit 14.10.2017 Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin