Die Jahresabrechnung in der WEG

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1 Die Jahresabrechnung in der WEG
Beiratsseminar Die Jahresabrechnung in der WEG Rechtsanwälte Dresden Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

2 Wirtschaftsplan vers. Jahresabrechnung
§ 28 Wirtschaftsplan, Rechnungslegung (1) Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen (3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

3 Wirtschaftsplan vers. Jahresabrechnung
Der Wirtschaftsplan ist der Haushaltsplan der Gemeinschaft. Er hat nach dem Gesetz drei grundsätzliche Bestandteile: Nr. 1 die Vorausplanung über Einnahmen und Ausgaben der Verwaltung, Nr. 2 die Umlegung der Lasten und Kosten Nr. 3 die veranschlagten Leistungen auf die zu bildende Instandhaltungsrücklage. Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

4 Wirtschaftsplan vers. Jahresabrechnung
Der Wirtschaftsplan gliedert sich in einen Gesamtwirtschaftsplan, aus dem die Einzelwirtschaftspläne für jede einzelne Sondereigentumseinheit zu entwickeln sind. Der Gesamtwirtschaftsplan enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für die gesamte Anlage, der Einzelwirtschaftsplan den konkreten Anteil daran für den jeweiligen Wohnungseigentümer und die für diesen verbindliche Festlegung sei ner Zahlungspflicht. Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

5 Wirtschaftsplan vers. Jahresabrechnung
Die Sonderumlage ist ein Nachtrag zum Jahreswirt-schaftsplan; für den Beschluss über eine Sonder-umlage gelten daher dieselben Grundsätze wie für den Wirtschaftsplan. Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

6 Wirtschaftsplan vers. Jahresabrechnung
Abrechnung muss geordnet und übersichtlich [OLG Hamm ZMR 1997, 251, 252] die Einnahmen- und Ausgaben abrechnen [OLG Hamm ZWE 2001, 446, 448] und auch die Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklage enthalten. [OLG Hamburg ZMR 2007, 550, 552] Die Abrechnung muss ohne fachliche Unterstützung verständlich sein. [BGH Urteil vom , AZ V ZR 44/09] Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

7 Wirtschaftsplan vers. Jahresabrechnung
... Die benannten Anforderungen sind erfüllt, wenn die Abrechnung, anders als der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlung und die geplanten Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist. [BGH Urteil AZ V ZR 44/09] Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

8 Wirtschaftsplan vers. Jahresabrechnung
Der Beschluss über die Jahresabrechnung bewirkt eine erstmalige (originäre) Begründung von Verbindlichkeiten grundsätzlich nur in dem Umfang, in dem sich gegenüber dem Wirtschaftsplan des gleichen Rechnungsjahres eine "Abrechnungsspitze" ergibt. Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

9 Wirtschaftsplan vers. Jahresabrechnung
Der Betrag, der in der Abrechnung die vereinbarten Vorauszahlungen nach den beschlossenen Vorschüssen überschreitet, nennt sich „Abrechnungsspitze“. Durch die Einzeljahresabrechnung wird insofern auch nur hinsichtlich dieses Betrages originär eine Schuld begründet. Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

10 Wirtschaftsplan vers. Jahresabrechnung
Bezeichnung Summe Verteiler Anteil I. Ausgaben Kosten ,00 10/ ,00 Zuführung zur Rücklage ,00 10/ ,00 II. Ihre monatliche Vorauszahlung ,00 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

11 Wirtschaftsplan vers. Jahresabrechnung
Bezeichnung Summe Verteiler Anteil I. Ausgaben Kosten ,00 10/ ,00 Zuführung zur Rücklage ,00 10/ ,00 II. Einnahmen Hausgelder ,00 10/ ,00 III. Guthaben/Nachzahlung Ihr(e) Guthaben / Nachzahlung: ,00 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

12 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016
Das Problem Abrechnung 2015 Bezeichnung Summe Verteiler Anteil I. Ausgaben Kosten ,00 10/ ,00 Zuführung zur Rücklage ,00 10/ ,00 II. Einnahmen Hausgelder ,00 10/ ,00 III. Guthaben/Nachzahlung Ihr(e) Guthaben / Nachzahlung: ??? Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

13 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016
Das Problem Abrechnung 2015 Bezeichnung Summe Verteiler Anteil I. Ausgaben Kosten ,00 10/ ,00 Zuführung zur Rücklage ,00 10/ ,00 II. Einnahmen Hausgelder ,00 10/ ,00 III. Guthaben/Nachzahlung Ihr(e) Guthaben / Nachzahlung: ??? Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

14 Das 1. Problem Abrechnungsspitze
Der Beschluss über die Jahresabrechnung darf nicht als Anspruchsgrund bereits geschaffener Leistungsverpflichtungen dienen. Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

15 Das 1. Problem Abrechnungsspitze
Die Abrechnung muß auf Grund ihres Charakters als Anspruchsgrundlage für die Abrechnungsspitze nach derzeit h.M. so gestaltet sein, dass die Abrechnungs-spitze kenntlich gemacht wird. Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

16 Das 1. Problem Abrechnungsspitze; Lösungsversuch
Bezeichnung Summe Verteiler Anteil I. Ausgaben Kosten ,00 10/ ,00 Zwischensumme ,00 10/ ,00 II. Beiträge zur Rückstellung Zahlungspflicht ,00 10/ ,00 III. Abrechnungssumme 13.200, ,00 IV. Hausgeld-Soll gemäß Wirtschaftsplan 13.200, , V. Ihre Abrechnungsspitze ,00 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

17 Das 2. Problem Instandhaltungsrücklage sind keine Kosten
....Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer zur Rücklage sind in der Jahresgesamt- und –einzelabrechnung weder als Ausgaben noch als sonstige Kosten zu buchen. ....Eine Abrechnung, in welcher der Soll-Betrag der beschlossenen Zuführung zur Instandhaltungsrücklage als fiktive Ausgabe angesetzt wird, entspricht nicht den gesetzlichen Anforderungen. [BGH Urteil AZ V ZR 44/09] Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

18 Das 2. Problem Lösungsversuch
Lösungsangebot des BGH im Urteil Die Rücklage muss nicht gesondert abgerechnet werden. Es reicht ein Darstellung die...... - alle Zahlungen ausweist die erbracht wurden - alle Zahlungen ausweist die nicht erbracht wurden Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

19 Das 2. Problem Lösungsversuch
I. Ausgaben Kosten ,00 10/ ,00 Zwischensumme ,00 10/ ,00 II. Beiträge zur Rückstellung Zahlungspflicht ,00 10/ ,00 III. Abrechnungssumme 12.000, ,00 IV. Hausgeld-Soll gemäß Wirtschaftsplan 12.000, , V. Ihre Abrechnungsspitze ,00 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

20 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016
Entwicklung der Instandhaltungsrücklage Bezeichnung Soll-Betrag Ist-Betrag I. Anfangsbestand , ,00 II. Soll-Zuführung zur Rücklage ,00 III. Ist-Zuführung zur Rücklage ,00 III. Inst. Treppenhaus / Anstrich , ,00 IV. Soll-Endbestand ,00 V. Ist-Endbestand ,00 VI. Ausstehende Beiträge ,00 Eigentümer Müller 100,00 Eigentümer Meier ,00 © RA Rüdiger Fritsch, Solingen Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

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Inhalt der Abrechnung Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

22 Kostenerfassungsprinzipien für Abrechnungen
Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip meint alle Kosten – nicht Ausgaben – werden erfasst, die während des Abrechnungszeitraums entstanden sind, unabhängig davon, wann gezahlt wurde. Zufluss- und Abflussprinzip meint Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die sämtliche Zahlungseingänge und –ausgänge während des Abrechnungszeitraums dokumentiert, unabhängig davon, für welchen Zeitraum die Zahlungen erfolgt sind. Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

23 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016
Abflussprinzip Die Jahresabrechnung ist auf der Grundlage der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben, also der Einzahlungen und Auszahlungen in einem Wirtschaftsjahr, aufzustellen. Eine solche einfache Abrechnung entspricht am ehesten der gesetzlichen Regelung, wie sie in § 28 WEG, §§ 675, 666, 259 BGB zu finden ist. [h. Rspr. BayObLG, Beschl. v – 2Z BR 25/92 und vom – 2Z BR 113/92, KG Az. 24 W 5174/86, OLG Zweibrücken, Beschl. v Az 3 W 224/98, ZMR 1999; BGH Urteil AZ V ZR 44/09] Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

24 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016
Abflussprinzip Beispiel: Anfechtung einer Abrechnung bezogen auf die Heizkostenabrechnung mit der Begründung: In der Gesamtabrechnung wurde die Heizkosten-abrechnung nicht nach dem Abflussprinzip abgerechnet. Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

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Abflussprinzip In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern. [BGH, Urt. v  − V ZR 251/10] Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

26 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016
Abflussprinzip Die Abrechnung genügt den gesetzl. Vorgaben, wenn alle in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlich erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben eingestellt werden. Ein sachlicher Grund, hiervon bei der Darstellung der Heiz- und Warmwasserkosten in der Gesamtabrechnung abzuweichen, besteht nicht Den Vorgaben der HeizkostenVO ist daher bereits dann Genüge getan, wenn zwar nicht in der Gesamtabrechnung, aber in den Einzelabrechnungen eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgenommen wird [BGH, Urt. v  − V ZR 251/10] Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

27 Inhalt der Abrechnung Beispiel
Anfechtung eines Eigentümers gegen einen Abrechnungsbeschluss der WEG: Der Hausmeister hat seine Arbeit nie getan, so dass er nicht bereit ist, die Hausmeisterkosten zu zahlen Die Umlage der Kosten würde nach MEA´s erfolgen, obgleich in der Gemeinschaftsordnung die Abrechnung der Verbrauchskosten nach qm vereinbart sei In der Abrechnung wurden die Salden des Vorjahres in das Abrechnungsergebnis eingestellt Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

28 Der Hausmeister hat seine Arbeit nie getan
Unberechtigte Ausgaben des Verwalters, die in die Jahresabrechnung eingestellt wurden, sind kein Grund, den Genehmigungsbeschluß für ungültig zu erklären, sofern die Ausgaben tatsächlich erfolgte [KG, Beschluß vom W 6339/91] Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

29 Umlage der Kosten nach MEA´s; nach GO Verbrauchskosten nach qm
Die tatsächlichen Ausgaben der Gemeinschaft sind grundsätzlich nach dem gültigen Kostenver-teilungsschlüssel auf die einzelnen Miteigentümer umzulegen, der in der Gemeinschaftsordnung vereinbart oder auf Grund Beschlusskompetenz der WEG beschlossen ist. Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

30 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016
Umlageschlüssel Gegen die fragliche Fehlerhaftigkeit des Umlageschlüssels wendet die Verwaltung ein, dass dieser Umlageschlüssel seit Jahren praktiziert wird Eine Anfechtung der Jahresabrechnung kann im Einzelfall bei jahrelanger Hinnahme eines falschen Kostenverteilungsschlüssels verwirkt sein. [str. LG Köln, NJW-Spezial 2008, 707] Vor Anfechtung muss daher der Eigentümer auf eine Änderung der Kostenverteilungsschlüsseln, hinwirken. Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

31 Salden des Vorjahres im Abrechnungsergebnis
Beschließen Wohnungseigentümer in einer Jahres-abrechnung zugleich auch über Altforderungen, die bereits in früheren Jahresabrechnungen beschlossen wurden, so ist der Beschluss insoweit mangels Beschlusskompetenz nichtig. [str. Landgericht Nürnberg-Fürth, Urteil vom S 5724/09] Die informatorische Darstellung ist demgegenüber aber möglich. Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

32 Prüfungsumfang für den Beirat
§ 29 WEG  (3) Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden. Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

33 Prüfungsumfang für den Beirat
stichprobenartige Prüfung der tatsächlich vorhandenen Belege auf ihre sachliche Richtigkeit und rechnerische Schlüssigkeit richtige Anwendung der Kostenverteilungsschlüssel, Übereinstimmung aufeinander folgender End- und Anfangsbestände, Übereinstimmung der Sollbestände Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

34 Prüfungsumfang für den Beirat
Der Verwaltungsbeirat hat seine Aufgaben nach allgemein üblicher Sorgfalt auszuführen (die eines ordentlichen und gewissenhaften Kaufmannes). Wurde der Beirat gerade wg. seiner beruflichen Qualifikationen gewählt (z.B. Steuerberater, Rechtsanwalt, Architekt, etc.), so gilt der gleiche Haftungsmaßstab für die Tätigkeiten als Beirat. Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

35 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016
Ende des Referates Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016