Dipl.Ing. Jürgen Schramm Seminar Baufinanzierung Zugriffsmöglichkeiten - Oder: Wie Ihr zu Eurem Traum kommt Besichtigungstermin (Mängelentdeckung, evtl. Vorverträge) Beleihungsunterlagen Berechnungsbeispiele Adressen Baufinanzierung 1. Zugriffsmöglichkeiten 2. Besichtigungstermin Notartermin 3. Beleihungsunterlagen Bonitätsauskunft Formel für eigene Belastungsmöglichkeit Bausparen 4. Beispielrechnung Disagio Öffentliche Mittel Hypothekenübernahme 5. Adressen Dipl.Ing. Jürgen Schramm

Dipl.Ing. Jürgen Schramm Baufinanzierung 1. Zugriffsmöglichkeiten 2. Besichtigungstermin Notartermin 3. Beleihungsunterlagen Bonitätsauskunft Formel für eigene Belastungsmöglichkeit Bausparen 4. Beispielrechnung Disagio Öffentliche Mittel Hypothekenübernahme 5. Adressen alte Vorlage Dipl.Ing. Jürgen Schramm

1. Zugriffsmöglichkeiten 1. Abteilung: Wo? Gemarkung, Flur, Band, Blatt 2. Abteilung: Wem gehört? auch Historie 3. Abteilung: Belastungen 1.+2.Rang (siehe Haus) Über Annoncen oder auch Zwangsversteigerungen (ab 70% des Verkehrswertes). Dafür braucht Ihr aber gute Nerven; im 2. Termin ab 50%. Die Versteigerungsakte immer einsehen beim Rechtspfleger (überzeugen). Eine Besichtigung von Außen, von Innen oft nicht möglich! Bei einem Zuschlag sind sofort 10% in bar fällig bzw. mittels von der LZB bestätigtem Scheck. Falls Kauf nicht zustande kommt ist das Geld weg! Hinweis: Wie ersteigere ich ein Haus oder eine Wohnung: Das ABC der Zwangsversteigerung von W.Siepe im Norman Rentrop-Verlag (sonst nicht empfehlenswert), 128 DM! Nießbrauch geht immer in den 1. Rang. . Berechnung durch Notar. Vorsicht bei Verträgen mit Rechtsnachfolgern (Renten usw.). Makler kosten 3,45% in Köln (sonst oft 5,7%!). Seht Euch die Exposés mit Lageplan, Grundrissen und Baubeschreibung an. Immobilien werden bis zu ca. 20% ohne Makler verkauft. Die Lage ist das wichtigste Kriterium! 80% 2.Rang 40-50% von Wert 1.Rang Dipl.Ing. Jürgen Schramm

Dipl.Ing. Jürgen Schramm 2. Besichtigungstermin Was beachten? Notartermin Möglichst in der Woche, durch den Berufsverkehr, bei Licht, zu zweit, mit Taschenlampe ausgerüstet. Im Keller anfangen, weiße Kränze (Nässe). Nachträgliche Isolierung für ein 1-Familienhaus mit ca.100m² kosten später z.B. 15-20 TDM. Was kosten die sonstigen Mängel? Was ist mit der Heizung, dem Kessel, dem Tank, den Rohre, den Dichtungen an Wasserleitungen, dem Telefonanschluß (Anlage, ISDN, DV-Netzverkabelung), sonstigen Kabeln, der Elektro-Versorgung usw.? Dem Treppenhaus: Holz/Betondecke? der Haustür; sind Risse zu sehen? Haben Elektroleitungen Leerrohre? Sind Fenster/Türen aus Holz? Was ist mit dem Speicher, dem Dach (Isolierung?). Siehe z.B. das Protokoll des Schornsteinfegers mit Auslastungsvermerk; reicht die Heizung für neue Wohnräume? Vor allem bei Eigentumswohnungen die letzte Nebenkostenabrechnung einsehen, bei EW-Gemeinschaften mindestens die letzten 3 Protokolle. Macht Fotos von mehreren Seiten für die Bank. Vorverträge bringen Euch nichts und sind rechtlich nicht anerkannt! D.h. sie sind rein psychologisch. Dipl.Ing. Jürgen Schramm

3. Beleihungsunterlagen amtlicher Lageplan (Katasteramt) Grundriß Baubeschreibung im Umland Grenzbescheinigung Fotos (aussagekräftig) Feuerversicherungsnachweis des Vorversicherers Grundbuchauszug (jünger als 3 Monate, Amtsgericht) falls vorhanden auch Teilungserklärung und Kaufvertrag Bebauungspläne der Kommune einsehen Notartermin Verlangt neben dem Kaufvertrag die Auflassungsvormerkung und deren Eintragung, zur Sicherheit evtl. auch ein Notaranderkonto (Gebühren ca.1000 DM), damit erfolgen Zahlungen nicht auf das Verkäuferkonto. Dazu gibt es auch eine andere notarielle Möglichkeit (billiger). Notare sind bundesweit frei wählbar, falls der/die Verkäufer nicht Einen bestimmen. Wer kein Einkommen hat, sollte solche Verträge nicht unterschreiben. Nie eine selbstschuldnerische Bürgschaft unterschreiben! Immer eine Grundschuld eintragen lassen (wieder Gebühr), jedoch besser als Hypothek eintragen. Nebenkosten: 2% Grunderwerbssteuer, ca. 2% Notarkosten, 3,45% Maklergebühr, ca. 1% Bankgebühren. Die Nebenkosten müssen durch das Eigenkapital abgedeckt sein. Dipl.Ing. Jürgen Schramm

Dipl.Ing. Jürgen Schramm Bonitätsauskunft die letzten 3 Einkünfte, Einkommensteuererklärung für Selbständige die letzten 3 G+V-Rechnungen, Einkommensteuererklärung und evtl. ein Statusbericht vom Steuerberater. Dipl.Ing. Jürgen Schramm

Formel für eigene Belastungsmöglichkeit bei einem 25.000 € Netto-Jahreseinkommen Bank: 40% vom Netto = 10.000 € dürfen nicht überschritten werden. z.Z. 5,0% Zins + 1% Tilgung = 6,0% 10.000 : 6,0% = 166.500 € wären finanzierbar. 80% = 133.333 € / 100% = 166.500 € d.h. ein Objekt für rund 165.000 € machbar. + 7,45% Nebenkosten 12.400 € ) sind aufzu- Eigenkapital 20% 33.350 € ) bringen Monatliche Belastung 10.000 : 12 = 833 €/Monat Dipl.Ing. Jürgen Schramm

Dipl.Ing. Jürgen Schramm Frage: bei einer jetzigen Miete von 375 € könntest Du doch schon mal sofort beginnen und 450 € im Monat sparen! Dipl.Ing. Jürgen Schramm

Dipl.Ing. Jürgen Schramm Nebenkosten betragen 2,50 bis 4,50 €/m² (Unicenter noch höher!). Bei Eigentumswohnungen auch etwa 3% Reparaturkostenrücklage einplanen. Die Rübezahl GbR kommt mit ihrem 3-Familienhaus auf 2,50 €/m² incl. 1 € Reparaturkostenpauschale bei voller Selbsthilfe. Dipl.Ing. Jürgen Schramm

Dipl.Ing. Jürgen Schramm Bausparen Heute nur für Einzelne interessant meist zeitlich viel zu unflexibel! 4 - 8% Anfangstilgung, d.h. Rückzahlung in nur 7-18 Jahren! Den Einsatz von Wertpapieren und Lebensversicherungen nicht vergessen. Dipl.Ing. Jürgen Schramm

Dipl.Ing. Jürgen Schramm 4. Beispielrechnung ich habe ein Traumhaus für 2 Familien gefunden. Kaufkosten 220 T€ d.h. 80%= 176.000 € Rest = 44.000 € Ihr braucht an Eigenkapital + 11.000 € = 55.000 € Finanzkosten 176.000 € x 6 + 2% = 14.080 : 12 = 1.173 € /Monat Dipl.Ing. Jürgen Schramm

Dipl.Ing. Jürgen Schramm Disagio heute für selbstbewohntes Eigentum für Arbeitnehmer normalerweise nicht mehr interessant Auch nach Ablauf der Zinsfestschreibung wieder machbar Vorsicht vor zu hohen Disagios! Dipl.Ing. Jürgen Schramm

Dipl.Ing. Jürgen Schramm Öffentliche Mittel Beantragung immer vor einem Kauf! Baukindergeld 500 €/Kind schaut mal ins Internet! siehe auch Bertelsmann-CD vor allem interessant für Gruppen § 100 Einkommensteuergesetz (ESG) bis 31.12.1995 (ALT!) Neubau Altbau 330.000 150.000 <120.000 6% 4 Jahre = 19.800 9.000 240.000 5% 4 Jahre = 16.500 7.500 Baukindergeld 1.000 DM/Kind Dipl.Ing. Jürgen Schramm

Dipl.Ing. Jürgen Schramm ab 1.1.1996 Neubau 8 Jahre x 5.000 DM = 40.000 DM maximal Altbau 8 Jahre x 2.200 DM = 17.600 DM maximal Umbaukosten bis 22.500 DM vor Einzug absetzbar. Nur noch bis 1999! Dipl.Ing. Jürgen Schramm

Dipl.Ing. Jürgen Schramm Hypotheken Zinsen (Nominalzins, Effektiv-) Tilgung (Anfangs-, erhöhte Tilgung) Annuität (gleichbleibend) Verlauf (Zinsbindung, Risiken) Übernahme von Hypotheken Zinsbindung, Variabilität, private Darlehen Hypothekenübernahme Sie kostet i.d.R. 1 bis 2% Gebühren, d.h. ist oft zu teuer. Für Verkäufer entstehen wegen vorzeitiger Ablösung meist ebenso Kosten. Die Kostendifferenz zwischen einer Schuld im 1. und im 2. Rang des Grundbuches betragen etwa 1 bis 2%, sind also relativ moderat. Dipl.Ing. Jürgen Schramm

Die billigste Finanzierung ist die, die man nicht braucht! Dipl.Ing. Jürgen Schramm

Dipl.Ing. Jürgen Schramm Ende ! wie weiter? Dipl.Ing. Jürgen Schramm