SWISSBAU Bernd Schips 21. Januar 2003

Ist die Schweiz schon gebaut? l Einige Stylized facts zur Entwicklung der Bauwirtschaft l Potenzielle Bestimmungsfaktoren der künftigen Bauproduktion l Immobilien als Anlagealternative l Ein kurzes Fazit

Einige Stylized facts zur Entwicklung der Bauwirtschaft

Bruttoinlandprodukt und Bauinvestitionen - Reale Wachstumsraten in % BIP Bauinvestitionen % Quelle:BFS, Bau- und Wohnbaustatistik

Anteile der Bausparten an den Bauinvestitionen % Industrie- und Gewerbebau Wohnungsbau Übriger Bau Quelle:BFS, Bau- und Wohnbaustatistik

Investitionen im Übrigen Bau nach Aufgabengebieten 2001 Quelle:BFS, Bau und Wohnbaustatistik Anteile in %

Bruttowertschöpfung und Beschäftigung im Baugewerbe - Anteil am Bruttoinlandprodukt bzw. an der Gesamtbeschäftigung in % Quelle:BFS

Anteile der Bauinvestitionen am BIP % nominale Investitionsquote Quelle:BFS

Anzahl Beschäftigte nach Beschäftigungsgrad im Baugewerbe Quelle:BFS, Betriebszählung 2001 Vollzeit Teilzeit Anz. Besch.

Anzahl Arbeitsstätten im Baugewerbe Quelle:BFS, Betriebszählung Anz. Arbeitsstätten

Kapazitätsentwicklung (Beschäftigte) und Preise VJV in % Quelle:BFS Baupreise Beschäftigte

Potenzielle Bestimmungsfaktoren der künftigen Bauproduktion

Wohnungsbau Anzahl neuerstellter Wohnungen Einfamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Quelle:BFS

Alterstruktur des Wohnungsbestands % Quelle:BFS, Gebäude- und Wohnungsregister

Entwicklung im Wohnungsbau Umbau und Neubau Quelle:BFS; 1994 keine Angaben wegen Umstellung der Statistik - Reale Wachstumsraten in % % k.A. Neubau Umbau

Aufteilung der Mieter und Wohneigentümer nach Alter, 1990 % Alter Quelle:BFS, Volkszählung

Bevölkerungsentwicklung: Die Altersstruktur Quelle:BFS, Hauptszenario

Industriell-gewerblicher Bau nominal, in Mio. Fr Neubau Umbau Quelle:BFS, Bau- und Wohnbaustatistik

Anteil der Investitionen in Geschäftsliegenschaften an den Bauinvestitionen % Bürogebäude Verkaufsliegenschaften Quelle:BFS, Bau- und Wohnbaustatistik

Das öffentliche Bauvermögen 1995 Quelle:R.Fechtig, ETHZ Gesamtwert der Infrastrukturobjekte in Mrd. Franken

Altersstruktur der Infrastrukturobjekte 1995 Quelle: R. Fechtig, ETHZ

... die tatsächlichen Ausgaben Unterhaltausgaben im Hoch- und Tiefbau Hochbau Tiefbau Mio. Fr. nom. Quelle:BFS, Bau- und Wohnbaustatistik

Immobilien als Anlagealternative

Die zeitliche Entwicklung des Leerbestandes Leerwohnungsquote % Quelle:BFS

Baulandpreise, Baukosten und Konsumentenpreisindex 1990 = LIK Baulandpreise Baukosten Quelle:BFS, Stat. Amt Kt. Zürich

Wohnbautätigkeit und Hypothekarzins % in Mio. Fr. Hypothekarzins Wohnbauinvestitionen, real Quelle:BFS, SNB 99

Fertiggestellte Einfamilienhäuser und Hypothekarzins % Anzahl Einfamilienhäuser Hypothekarzins Quelle:BFS, SNB 81

Entwicklung der verfügbaren Bruttoeinkommen % in Mio. Fr. in Mio. Franken und reale Veränderungen in % Quelle:BFS

Immobilien als Anlagealternative l Der Rückgang der Wohnbau- investitionen in den letzten Jahren, teilweise aber auch der industriell- gewerblichen Bauinvestitionen, ist weniger auf konjunkturelle Faktoren (Einkommen, Zinsen, relative Preise usw.) als auf die zunehmende Bedeutung attraktiver erscheinender Anlagealternativen zurückzuführen.

Immobilien als Anlagealternative l Nach den Erfahrungen mit den Übertreibungen auf den Immobilienmärkten in den 80-iger und den zum Teil drastischen Bewertungskorrekturen in den 90-iger Jahren erschienen Anlagen auf den Finanzmärkten vielfach weniger risikobehaftet und vor allem - auch dauerhaft - rentabler zu sein.

Immobilien als Anlagealternative l Angesichts eines komplexen Markt- geschehens - wie z.B. auf den Aktien-, Devisen- und Immobilienmärkten - erscheint es für den einzelnen Markt- teilnehmer vorteilhaft, einfach der Mehrheit der Marktteilnehmer zu folgen. Daher kommt es auf solchen Märkten immer wieder zu Über- und Unter- treibungen. Ein Preisverfall folgt ebenso wenig rationalen Argumenten wie der vorangegangene Preisanstieg.

Immobilien als Anlagealternative l Die relative Attraktivität von Immobilien- anlagen wird daher wieder zunehmen. Aber mehr denn je, wird vor allem die aus Bau-, Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten sowie Mietertrag resultierende Rendite, und nicht mehr so sehr, wie in der Vergangenheit, die Hoffnung auf eine Wertsteigerung für den Anlageentscheid massgebend sein.

Immobilien als Anlagealternative l Daraus ergeben sich auch neue Forderungen an die Bauwirtschaft (Senkung der Baukosten durch effizientere Produktion) und den Projektierungssektor (Integrierte Planung).

Ein kurzes Fazit

l Die öffentliche Hand kann und sollte zur Stabilisierung der Bauproduktion beitragen, d.h. die Investitionstätigkeit und den Unterhalt der Infrastruktur nicht in erster Linie als Instrument zur Haushaltskonsolidierung benutzen, insbesondere wenn es um den Einsatz an sich zweckgebundener Mittel geht.

Ein kurzes Fazit l Die Notwendigkeit einer Verstetigung der öffentlichen Baunachfrage ist ausgewiesen. Aufgeschobene Unterhaltsarbeiten kosten in der Regel später mehr und tragen damit nichts zur langfristigen Haushaltssanierung bei (Politikversagen).

Ein kurzes Fazit l Immobilien werden als Anlagealternative wieder an Bedeutung gewinnen. Es ist jedoch in naher Zukunft nicht mit einem eigentlichen Boom auf dem Immobilien- markt zu rechnen. l Der Planungssektor und die Bauwirtschaft können selbst zur Stärkung des Immobiliensektors beitragen. l Der Einfluss des zur Verfügung stehenden Baulandes auf die Immobilienpreise ist von der Politik zu berücksichtigen.

Ein kurzes Fazit l Der auch für Immobilienanlagen immer wichtigere Renditeaspekt muss bereits bei der Planung und Bauausführung berücksichtigt werden (Umnutzungs- möglichkeiten, Berücksichtigung der Unterhaltskosten, effizientere Bauproduktion nach dem Beispiel der verarbeitenden Industrie, Anpassung der technischen und personellen Kapazitäten an die neuen Erfordernisse usw.).

Ein kurzes Fazit l Altersstruktur des Wohngebäude- bestandes und weiter Teile der baulichen Infrastruktur sowie die demografische Zusammensetzung der Wohn- bevölkerung bilden nach wie vor ein grosses Nachfragepotenzial. l Die Schweiz ist noch längst nicht gebaut!