Bauwirtschaft Bau- und Immobilienmärkte

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1 Bauwirtschaft Bau- und Immobilienmärkte 1 30.11.2004

2 Eigengebrauch Drittgebrauch Wohnflächen Büroflächen Geschäftsflächen
Bodenpreise Bodenrente Rendite alternativer Anlagen Bodenmarkt Bauplanung und -leitung Material und Maschinen Arbeit Inputs Produktion Finanzierung direkte und indirekte Anlage Bewirtschaftung Rendite Hypothekarzins Baumarkt Immobilienmarkt Vermietungs- markt Baukosten/ preise Eigengebrauch Drittgebrauch Wohnflächen Büroflächen Geschäftsflächen Mieten Immobilienpreise Raumplanung Wettbewerbsrecht Mietrecht Steuerrecht Anlagevorschriften Geldpolitik Staat

3 Bauproduktion 1. Was wird produziert?
Art der Bauwerke Art der Auftraggeber Neu- oder Ersatzinvesitionen

4 Bauausgaben 2001 nach Art der Bauwerke
privater Bau öffentlicher Bau Industrie, Gewerbe, Dienstleistungen 17% Tiefbau, sonstiger 12% Land- und Forstwirtschaft 2% Tiefbau, Strassen 10% Hochbau 14% Wohnen 38% Infrastruktur 7% Quelle: Bundesamt für Statistik

5 Bauinvestitionen, 2003 Quelle: BfS, KOF Versorgungsanlagen 3%
Entsorgungsanlagen 2% Industriell-gewerblicher Bau 17% Strassenbau 9% Sonstiger Verkehr & Kommunikation 9% Landwirtschaft 2% Bildung, Gesundheit, Kultur 10% Uebriger Infrastruktur 1% Wohnbau 47% Quelle: BfS, KOF

6 Bauinvestitionen zu Preisen von 2003 1980-2003
Mio. Fr. 40'000 Industriell-gewerblicher Bau Landwirtschaft 30'000 Wohnbau 20'000 Uebriger Infrastruktur Bildung, Gesundheit, Kultur 10'000 Sonstiger Verkehr & Kommunikation Strassenbau Entsorgungsanlagen Versorgungsanlagen 80 83 86 89 92 95 98 01 03 Quelle: BfS, KOF

7 Entwicklung Bauausgaben nach Art der Auftraggeber (1975-2001)
10'000 20'000 30'000 40'000 50'000 Mio. Fr. zu Preisen von 1990 75 77 79 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 Bund übrige Investoren Gemeinden Kantone Quelle: Bundesamt für Statistik

8 Bauinvestitionen und Kapitalstock
Kapitalstock Bauten Beginn 2004 Kapitalstock Bauten Ende 2004 bestehende Bauten minus Wertverlust (Abnützung, Abriss) Ersatzinvestitionen 2004 Neuinvestitionen Kapitalstock Bauten Beginn 2005

9 Wohnungsproduktion und -bestand (Anzahl Wohnungen 1975-2001)
jährlich in 1000 Bestand in 1000 Bestand (rechte Skala) 3'500 50 3'000 40 2'500 Neubau 30 2'000 1'500 20 1'000 10 Umbau Abriss 500 75 77 79 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 Quelle: Bundesamt für Statistik, Jährliche Bau- und Wohnbaustatistik

10 Bauproduktion 2. Unternehmen und Beschäftigung
Beschäftigungsentwicklung Anzahl und Grösse der Unternehmen Produktivität

11 Beschäftigungsentwicklung Bau 1992-2003
Anteil an Gesamt- beschäftigung in % Index Jan 1992 = 100 6% 7% 8% 9% 10% 11% 03 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 20 40 60 80 100 Index Beschäftigung gesamt (rechte Skala) Index Beschäftigung Bau (rechte Skala) Anteil Bau an Gesamtbeschäftigung (linke Skala) Quelle: Bundesamt für Statistik

12 Kennzahlen Bauwirtschaft (2001)
287‘615 Personen beschäftigt (9% Gesamtbeschäftigung) 34‘533 Betriebe Quelle: BfS, Marktwirtschaftliche Unternehmen nach Wirtschaftszweig und Grössenklasse, 2001

13 Entwicklung Anzahl Bauunternehmen
1- 9 10-49 50-249 1-249 > 249 Total Beschäftigte 1995 25'199 6'190 917 32'306 66 32'372 328'921 1998 27'831 5'464 680 33'975 50 34'025 283'261 2001 28'484 5'302 696 34'482 51 34'533 287'615 + - - + - + - Quelle: Bundesamt für Statistik

14 Anzahl Arbeitsstunden
Produktivität Wert Output Produktivität = Menge Input Arbeitsproduktivität = Wert realer Output Anzahl Arbeitsstunden = Output pro Stunde Produktivität steigt wenn: gleich viel Arbeiter mehr produzieren weniger Arbeitsstunden gleich viel produzieren (Teilzeitarbeit) wenn jedem Arbeiter mehr Kapital zur Verfügung steht Ist möglich dank technischen Fortschritt und grösserem Stock von Sach- und Humankapital.

15 Produktivität Problem: Es ist schwierig Arbeitsproduktivität von der Kapitalproduktivität zu unterscheiden. Wenn die Arbeitsproduktivität in einer Branche niedriger als in einer anderen ist, heisst das nicht, dass die ArbeiterInnen dort weniger hart arbeiten. meist ist Produktion weniger kapitalintensiv und benötigt weniger Vorleistungen

16 Arbeitsproduktivität einiger Branchen (nach Grösse geordnet - 1999)
Bruttowertschöpfung Vollzeitäquivalente Produktivität in Mio. Fr. Beschäftigung in 1000 Fr./VZÄ/Jahr Persönliche Dienstleistungen, private Haushalte 1'598 54.2 29'480 Gastgewerbe 7'853 178.6 43'968 Detailhandel; Reparatur von Gebrauchsgütern 17'776 272.3 65'278 Handel, Reparatur von Autos; Tankstellen 4'904 73.4 66'779 Landverkehr, Schifffahrt, Luftfahrt 7'169 97.8 73'303 Nebentätigkeiten für den Verkehr; Reisebüros 3'063 40.5 75'620 Baugewerbe 20'436 263.9 77'446 Gesundheits- und Sozialwesen 14'445 181.0 79'815 Maschinenbau 9'971 106.3 93'775 Handelsvermittlung und Grosshandel 18'905 172.7 109'498 Herst. von med. und optischen Geräten; Uhren 7'407 66.4 111'492 Herst. von Radio-, Fernseh-, Nachrichtengeräten 2'105 18.8 112'128 Herst. von Nahrungs- und Genussmitteln 6'635 58.8 112'759 Öffentliche Verwaltung; öff. Sozialversicherung 42'686 365.3 116'844 Nachrichtenübermittlung 12'004 73.7 162'825 Chemische Industrie, Mineralölverarbeitung 12'398 59.7 207'593 Immobilienwesen 3'413 15.8 215'486 Kreditgewerbe 30'800 112.8 273'054 Energie- und Wasserversorgung 8'593 23.0 372'844 Total 330'526 3'176.9 104'039 Quelle: BfS

17 BIP und Bauinvestitionen Vorjahresveränderungsraten pro Quartal 1990-2003
10% 5% BIP 0% -5% 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 Quelle: SECO

18 strukturelle Tendenzen Bauproduktion
technischer Fortschritt (Mechanisierung, Vorfabrikation, Materialien) stärkerer Wettbewerb (Anzahl Unternehmen, schwache Nachfrage, Kartellrecht, internationaler Wettbewerb) Konsolidierung grosse Unternehmen zunehmende Zahl kleiner Unternehmen zunehmende Bedeutung Spezialfirmen

19 Bauproduktion 3. Preise Baukosten

20 Zürcher Index der Wohnbaukosten 1939 - 2004
1'000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 39 43 47 51 55 59 63 67 71 75 79 83 87 91 95 99 03 Quelle: Statistisches Amt der Stadt Zürich

21 Index Wohnbaukosten Stadt Zürich (1988 = 100)
Index Konsumentenpreise 140 120 Index Wohnbaukosten 100 80 60 40 20 70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 Quelle: Statistisches Amt des Stadt Zürich; BfS

22 Index Komponenten Wohnbau Stadt Zürich (1988 = 100)
Fr. Konsumentenpreise 560 130 Übrige Kosten 540 120 Innenausbau 520 110 Gesamtindex 500 480 100 Rohbau 460 90 Kubikmeterpreise (rechte Skala) 440 80 420 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 Quelle: Statistisches Amt des Stadt Zürich; BfS

23 Baumarkt Angebot und Nachfrage

24 Eigengebrauch Drittgebrauch Wohnflächen Büroflächen Geschäftsflächen
Bodenpreise Bodenrente Rendite alternativer Anlagen Bodenmarkt Bauplanung und -leitung Material und Maschinen Arbeit Inputs Produktion Finanzierung direkte und indirekte Anlage Bewirtschaftung Rendite Hypothekarzins Baumarkt Immobilienmarkt Vermietungs- markt Baukosten/ preise Eigengebrauch Drittgebrauch Wohnflächen Büroflächen Geschäftsflächen Mieten Immobilienpreise Raumplanung Wettbewerbsrecht Mietrecht Steuerrecht Anlagevorschriften Geldpolitik Staat

25 Was bestimmt den Bodenpreis
Der Boden hat keinen Wert an sich. Die Nachfrage bestimmt den Preis. Die Art der Nachfrage wird von der Raumplanung bestimmt (Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft) Die ertragsreichsten Nutzen setzen sich durch. Geschäfte gegen Wohnen in den Zentren Wohnen gegen Gewerbe und Industrie in alten Industriezonen in der Kernstadt.

26 Einfamilienhaus vom Typ: Gute Lage in der Gemeinde, guter Zustand, gute Bauqualität, 140 m2 Nettowohnfläche, 5,5 Zimmer, 2 Nasszellen, 780 m3 Volumen, 1 separate Garage, 1 Abstellplatz, Baujahr 1970, renoviert 1990.

27 Eigentumswohnung vom Typ: Gute Lage in der Gemeinde, guter Zustand, gute Bauqualität, 115 m2 Nettowohnfläche, 4,5 Zimmer, 2 Nasszellen, 1 Platz in der Tiefgarage, Baujahr 1995.

28 Dienstleistungs-unternehmen Nachfrage Landwirtschaft
Die Bodenrente Fr./m2 Was beeinflusst die Position dieser Nachfragekurven? Nachfrage Dienstleistungs-unternehmen Nachfrage für Wohnraum Nachfrage Landwirtschaft Zentrum Peripherie

29 Dienstleistungs-unternehmen
Die Bodenrente Fr./m2 Sind diese Renten „gerecht“? Rente in Dienstleistungszone Nachfrage Dienstleistungs-unternehmen Rente in Wohnzone Grenzprodukt des Bodens in Landwirtschaft Nachfrage für Wohnraum Nachfrage Landwirtschaft Peripherie Zentrum

30

31 Flächengewinn und -verluste von Erwerbergruppen 1997–2001 Unbebautes Land, Freihandverkäufe Kanton Zürich Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich

32 Motorisierter Individualverkehr nach Zürich und Bodenpreise (Mittel 1998-2001)
einzelne Gemeinde Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich

33 Durchschnittliche Quadratmeter-Preise für erschlossenes Wohnbauland 2001 (politische Gemeinden Kanton Zürich) Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich

34 Bauvorschriften beeinflussen Bodenrente
Fr./m2 Landwirtschaftszone Bauzone Nachfrage Bauland Preis mit Zonenordnung Nachfrage für Landwirtschaft Preis ohne Zonenordnung

35 Bodenpreise Kanton Zürich 2001 (ohne Stadt Zürich)
Wohnbauland W1-W2 erschlossen 602 W1-W2 unerschlossen 290 W3+ erschlossen 564 W3+ unerschlossen 811 Gewerbebauland erschlossen 300 unerschlossen 20 Nicht-Bauzonenland Wald Reben 2 10 Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich

36 Mittelwert Bodenpreise Kanton Zürich (ohne Stadt) 1981–2003
Fr. pro m2 700 Wohnzone 600 500 Mischzone 400 300 Industrie- und Gewerbezone 200 100 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich

37 Bauvorschriften beeinflussen Bodenrente höhere Ausnützungsziffer
(höhere Gebäude) Fr./m2 neue Nachfrage für Wohnen Fr./m2 Preis nachher Nachfrage für Wohnen Preis vorher Nachfrage für Landwirtschaft Preis Landwirtschaftszone Wohnzone Boden

38 Bodenmarkt Angebot und Nachfrage

39 Durchschnittspreis pro m2 (linke Skala)
Preise und Handelswolumen Wohbauland Kanton Zürich (ohne Stadt) Fr. pro m2 Fläche 1000 m2 Durchschnittspreis pro m2 (linke Skala) 700 3000 600 2500 500 2000 400 gehandelte Fläche (rechte Skala) 1500 300 1000 200 500 100 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03

40 Bodenpreise Knonaueramt
Fr./ m2 Anzahl 800 Median 250 700 Anzahl (rechte Skala) Mittel 600 200 500 150 400 300 100 200 50 100 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich

41 Bodenpreise Pfannenstil
Fr./ m2 Anzahl 600 1000 Mittel Anzahl (rechte Skala) 500 800 400 Median 600 300 400 200 200 100 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich

42 Bodenpreise Stadt Zürich
Fr./ m2 Anzahl 140 3000 Mittel Anzahl (rechte Skala) 120 2500 100 2000 80 1500 60 1000 40 Median 500 20 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich