Beurkundung und Beglaubigung Fernando Garcia

Agenda § 44 Sprache § 45 Identität § 46 Einheit des Aktes § 47 Urkunden § 49 Änderungen und Korrekturen Grundstückgeschäfte (BeurV)

Sprache (§ 44 BeurG; bisher § 38 NO) Abfassen der Urkunde in vertrauter Sprache der Beteiligten. Es ist möglich, Urkunden in einer Fremdsprache abzufassen. Dem Ursprungstext ist der übersetzte Text beizuheften. Urkunden an Behörde oder Amt im Kt. Aargau muss in deutscher Sprache eingereicht werden. Gesetzliche Grundlagen: § 44 BeurG Kommentar: Die meisten Urkunden werden in deutscher Sprache abgefasst. Die Urkunde darf aber auch in einer Fremdsprache abgefasst werden. Urkunden, die für ein Amt oder eine Behörde im Kt. Aargau bestimmt sind, sind in deutscher Sprache zu verfassen oder zusammen mit einer Übersetzung einzureichen. Wenn die Urkundsparteien über keine gemeinsame Sprache verfügen, muss der Urkundentext übersetzt werden. Das Verfahren richtet sich nach den §§ 63 und 64 BeurG.

Abklärung der Identität und der Eigenschaften (§ 45 BeurG; bisher § 7 EG ZGB) Prüfung der Identität der am Beurkundungsverfahren beteiligten Personen anhand eines amtlichen Dokuments, wenn diese der Urkundsperson nicht persönlich bekannt sind. Prüfung der Vertretungsbefugnis juristischer Personen anhand eines Handelsregisterauszuges. Prüfung, ob die am Beurkundungsverfahren beteiligten Personen die zur Mitwirkung erforderlichen Eigenschaften aufweisen. Urkundsperson hat die Handlungsfähigkeit der Parteien abzuklären, ohne diese jedoch in der Urkunde zu bescheinigen. Bei Zweifel am Vorliegen der erforderlichen Eigenschaften besteht in zeitlich dringenden Fällen Beurkundungszwang. Die Urkundsperson hat jedoch in der Urkunde ihre Bedenken festzuhalten (vgl. § 24 Abs. 1 lit. c und Abs. 2 BeurG). Gesetzliche Grundlagen: § 45 BeurG, §§ 31 und 32 BeurV Kommentar: Die Feststellung der Identität der nicht persönlich bekannten Parteien erfolgt in der Regel anhand eines Reisepasses oder der Identitätskarte. Dabei ist anzugeben, wie die Identität festgestellt worden ist (§ 31 Abs. 1 BeurV). Ausländer haben sich grundsätzlich mit dem Ausländerausweis zu identifizieren (siehe Handout «Informationsveranstaltung ANG vom 23. November 2011, 24). Es liegt im Ermessen der Urkundsperson, eine beglaubigte Vollmacht zu verlangen (§ 31 Abs. 2 BeurV). Die Verantwortung für das Bestehen der Handlungsfähigkeit der an der Urkunde Beteiligten trägt die Urkundsperson alleine. Bei Zweifel an der Handlungsfähigkeit muss ein Handlungsfähigkeitszeugnis eingeholt werden. Die Urkundsperson wird von weiteren Abklärungen nicht befreit (§ 31 Abs. 3 BeurV). Organe der Handelsgesellschaften und Genossenschaften, welche aus dem Handelsregister ersichtlich sind, müssen keinen Ausweis über die interne Willensbildung vorlegen. Hingegen haben sich Vertretende von Vereinen, Stiftungen und öffentlich-rechtlichen Körperschaften durch die Beschlüsse der zuständigen Organe und bei fehlendem Handelsregistereintrag über ihre Vertretungseigenschaft auszuweisen (§ 32 BeurV).

Einheit des Beurkundungsaktes (§ 46 BeurG [neu]) Sukzessivbeurkundungsverfahren ist grundsätzlich ausgeschlossen. Aus wichtigen Gründen kann davon abgewichen, sofern das Bundesrecht keine gegenteilige Bestimmungen enthält. Das Sukzessivbeurkundungsverfahren ist auf jeden Fall ausgeschlossen, wenn der Vertragsabschluss höchstpersönliche Rechte betrifft (Ehe-, Erbvertrag, Verpfründungsvertrag) und bei Versammlungsprotokollen (vgl. Brückner, Rz. 2063, 2073 f., 2890). Gesetzliche Grundlage: § 46 BeurG Kommentar: Es ist in der Lehre umstritten, ob sogenannte Sukzessivbeurkundungen (die Urkundsparteien geben ihre Willenserklärung je separat ab) zugelassen sind. Die Klärung von Fragen der Urkundsparteien, die Bereinigung von Urklarheiten und die erforderliche Rechtsbelehrung sind bei einem solchen Verfahren erschwert. Das BGer hat diese Frage bisher offen gelassen. Die neue Regelung führt im Kt. Aargau zu einer Praxisänderung. Bisher wurden Sukzessivbeurkundungen mehrheitlich zugelassen. Zukünftig werden sie nur noch ausnahmsweise zugelassen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt und das Bundesrecht keine abweichende Bestimmung enthält. Wann ein wichtiger Grund vorliegt, wird durch den Notar zu beurteilen sein. Die Rechtsfolgen bei einem Verstoss gegen § 46 Abs. 3 BeurG sind nicht geklärt. Es liegt z.m. kein Nichtigkeitsgrund gemäss § 51 BeurG vor. Eine beurkundungsrechtliche Anfechtbarkeit ist im BeurG nicht vorgesehen (siehe Bericht für das Anhörungsverfahren zur Totalrevision des Beurkundungsrechts des Kantons Aargau, 60).

Urkunden (§ 47 BeurG; bisher §§ 34 und 37 NO) Beim Datum der Errichtung genügt in der Regel der Kalendertag. Die öffentliche Urkunde über einen Vorgang oder einen Zustand muss die Urzeit enthalten (§ 58 BeurG). Urkundsparteien müssen jedes Blatt der Urkunde auf der Vorderseite visieren und zum Schluss unterzeichnen (§ 47 Abs. 2 BeurG, § 37 BeurV). Urkundsperson muss jedes Blatt einzeln stempeln und zum Schluss unterzeichnen, es sei denn, sie verwendet ein Siegel (§ 47 Abs. 2 und 3 BeurG, § 37 BeurV). Die Seiten der Urkunde sind zu nummerieren (§ 37 BeurV). Öffentliche Urkunden, die beim Grundbuch- oder Handelsregisteramt eingereicht werden, dürfen nicht gesiegelt werden (§ 38 Abs. 4 BeurV).

Formelle Erfordernisse (§ 35 BeurV) Personalien von natürlichen Personen: § 35 Abs. 1 lit. d BeurV ist nicht identisch mit Art. 51 Abs. 1 lit. a GBV Personalien der Stellvertreterin oder des Stellvertreters (nat. Personen): Bisher genügte das Geburtsjahr, neu muss das genaue Geburtsdatum aufgeführt werden. Angaben, wie die Identität der Beteiligten nachgewiesen wurde. Kommentar: Beruf der Urkundsparteien muss in der Urkunde nicht mehr aufgeführt werden (vgl. § 35 Abs. 1 lit. d Ziff. 1 BeurV). Art. 51 Abs. 1 lit. a GBV geht weiter als § 35 Abs. 1 lit. d Ziff. 1 BeurV: Gemäss Grundbuchverordnung müssen die Anmeldungsbelege sämtliche Namen und Vornamen der Parteien enthalten. Das BeurG nennt nur Name und Vorname der Parteien. Angaben, wie die Identität der Beteiligten geprüft wurde, waren bisher nicht erforderlich.

Änderungen und Korrekturen (§ 49 BeurG, bisher § 36 NO) Nachträgliche inhaltliche (materielle) Änderungen erfordern eine Nachbeurkundung. Ob Ergänzungen oder Abänderungen inhaltlicher Natur – welche nicht dem Beurkundungszwang unterliegen - auch mittels schriftlicher Erklärung der Urkundsparteien möglich sein werden, ist noch nicht geklärt. Radieren auf der Urkunde ist generell verboten. Offensichtliche Schreibfehler (Korrekturen formeller Art) darf die Urkundsperson auch nach der Beurkundung ohne die Mitwirkung der Parteien berichtigen (§ 34 BeurV). KS der Notariatskommission vom 16.12.1996 ist aufgehoben. Gesetzliche Grundlagen: § 49 BeurG; §§ 33 und 34 BeurV Kommentar: Inhaltliche Änderungen während der Beurkundung sind mit Zustimmung der Parteien zulässig (§ 33 BeurV). Nach der Beurkundung bedarf es eines öffentlich beurkundeten Nachtrages. Die Bevollmächtigung zur Nachbeurkundung im Hauptvertrag ist nach der hier vertretenen Auffassung zulässig, sofern der Inhalt der Nachbeurkundung nicht vertretungsfeindlich ist (höchstpersönliche Rechte oder strafrechtliche Verantwortung des Vertretenen). Die Stellvertretung richtet sich nach den Regeln von Art. 32 ff. OR. Wie materielle Änderungen in der Urkunde formell zu vollziehen sind, wird in § 33 BeurV geregelt.

Grundstückgeschäfte (BeurV) § 40 Angaben zum Grundstück § 41 Hinweise § 42 Rechtsgrundausweise für die Eintragung von Pfandrechten § 43 Mehrsprachige Urkunden § 44 Planbeilagen § 45 Beilagen zur Anmeldung § 46 Kostengutsprache

Angaben zum Grundstück (§ 40 BeurV) Genaue Bezeichnung des Grundstücks in der Urkunde. Bei Handänderungen muss der aktuelle und vollständige Grundbuchbeschrieb in der Urkunde enthalten sein. Bei Pfandverträgen genügt die Bezeichnung des Pfandobjekts mit Angabe der Fläche, der Pfandstelle und des Vorgangs. Bei Vermögensübertragungen nach FusG genügt die genaue Bezeichnung des Grundstücks. Kommentar: Von Bundesrechts wegen genügt die eindeutige Bestimmung oder Bestimmbarkeit des Grundstücks (Brückner, Rz. 2545). Somit kann es sich nach der hier vertretenen Ansicht bei § 40 Abs. 2 BeurV nur um eine Ordnungsvorschrift handeln. Die Nichtbeachtung von § 40 Abs. 2 BeurV kann durch die Notariatskommission jedoch disziplinarisch geahndet werden.

Hinweise (Belehrungspflichten) (§ 41 BeurV) Die Urkundsperson informiert die Parteien über Grundbuchliche Einträge und deren Inhalt Vorrang des öffentlichen Rechts (öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen) Bewilligungspflichten (BewG, BGBB, Art. 169 ZGB, § 113 BauG, etc.) Grundzüge der Steuerfolgen (unmittelbare und mittelbare) gesetzliche Pfandrechte Kommentar: Bezüglich Inhalt der Dienstbarkeitslasten ist besonders sorgfältig zu informieren, hier kann eine mündliche Zusammenfassung des wesentlichen Inhalts genügen, es kann aber auch der Beizug des jeweiligen Belegs angezeigt sein. Wenn die Urkundsperson die Abklärungen betreffend die öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen nicht selber trifft, dann hat sie die Urkundspartei darüber zu informieren, bei welchen Ämtern sie sich informieren können (Brückner, Rz. 2487). Über die Steuerfolgen hat die Urkundsperson nur in Grundzügen zu informieren. Die Rechtsbelehrungspflicht beschränkt sich in der Regel auf typische steuerliche Folgen des beurkundeten Geschäfts, insbesondere Grundstückgewinn-, Erbschafts- und Schenkungssteuerfolgen. Die neue Regelung beinhaltet nicht nur eine Hinweis- bzw. Warnpflicht, sondern eine eigentliche Rechtsbelehrungspflicht. Eine steuerliche Rechtsberatung kann vom Notar nicht verlangt werden. Unmittelbare gesetzliche Pfandrechte: Kt. Aargau kennt kein Steuerpfandrecht. Das BauG kennt für Erschliessungs- und Landumlegungskosten gesetzliche Pfandrechte (vgl. § 34 Abs. 5, § 79 Abs. 2 BauG). Mittelbare gesetzliche Pfandrechte sind bspw. in Art. 837 ZGB (Verkäuferpfandrecht, Bauhandwerkerpfandrecht, Sicherstellung von Forderungen der Miterben) oder in Art. 712i ZGB (Haftung für ausstehende Beitragsforderung der Stockwerkeigentümergemeinschaft) geregelt.

Rechtsgrundausweis für die Eintragung von Pfandrechten (§ 42 BeurV) Lehre unterscheidet zwischen Genfer, Zürcher und Berner Modell (vgl. ZBGR 1996, 217 ff.) Kt. Aargau hat sich für Zürcher Modell entschieden. Gläubiger muss an der Beurkundung nicht anwesend sein. Es genügt, wenn eine schriftliche Erklärung der Gläubigerin anlässlich der Beurkundung vorliegt.

Mehrsprachige Urkunden (§ 43 BeurV) Bei Anwendung des Übersetzungsverfahrens kann auf die Übersetzung des Grundbuchbeschriebs verzichtet werden. Voraussetzung ist, dass die mit der deutschen Sprache nicht vertraute Käuferschaft darauf verzichtet und erklärt, vom Inhalt des Grundbuchs Kenntnis genommen zu haben.

Planbeilage (§ 44 BeurV) Format höchstens DIN A3 Plan ist zu datieren, zu stempeln und von der Urkundsperson und den Parteien zu unterzeichnen. Planbeilage muss nicht mit der Urkunde gesiegelt werden (vgl. § 38 Abs. 4 BeurV). Im Übrigen wird auf Art. 732 Abs. 2 ZGB und Art. 70 Abs. 3 GBV sowie auf das Handout «Informationsveranstaltung ANG vom 23. November 2012, Seite 8 f.» verwiesen.

Beilagen zur Anmeldung (§ 45 BeurV) Dem Grundbuchamt müssen folgende Dokumente nicht eingereicht werden: Vollmachten Beschlüsse der zuständigen Organe jur. Personen (§ 32 BeurV) Handelsregisterauszüge Todesschein wenn diese in der Urkunde bescheinigt werden. Dies gilt nicht für Dokumente und Auszüge aus ausländischen Registern. Diese müssen im Original oder in beglaubigter Kopie dem Grundbuchamt eingereicht werden. Für die Beurteilung der Eintragungsfähigkeit kann der Grundbuch-verwalter weitere Dokumente verlangen.

Kostengutsprache (§ 46 BeurV) Die Urkundsperson kann gegenüber DVI generelle Kosten-gutsprache erklären. Bei schlechter Zahlungsmoral kann DVI Kostengutsprache widerrufen. Die Urkundsperson, welche keine generelle Kostengutsprache geleistet hat, kann für konkretes Rechtsgeschäft Kostengutsprache erklären. Generelle Kostengutsprache kann für konkretes Rechtsgeschäft spätestens mit der Anmeldung widerrufen werden. Kostengutsprache gilt als angemessene Sicherheit gem. § 5 Abs. 1 GBAG.