Redinvest - Bauabnahme

8645 Rapperswil-Jona www.hbq-bauberatung.ch Othmar Helbling hbq bauberatung GmbH 8645 Rapperswil-Jona www.hbq-bauberatung.ch h

Aussagen für Norm SIA 118. Baufachchinesisch? Fragen sind erwünscht! Allgemeines Aussagen für Norm SIA 118. Baufachchinesisch? Fragen sind erwünscht! h

Inhaltverzeichnis 1. Bauproduktion – 8% Baumängel 2. Bauqualität – wo drückt der Schuh? 3. Bauabnahme – was gilt es zu beachten? 4. Garantiefristen – kein Sorglospaket 5. STWG – eine Mogelpackung? 6. Bauausführung – ein Ausblick h

Hochbau Schweiz - Kennzahlen 2011 - wurden 41’147 Wohnungen, 9’338 EFH gebaut 21 Mrd. - jährliche Bauinvestition im Hochbau 21 Mrd. 8% - der Bauinvestitionen 1.636 Mrd. für Mängelbehebung. 15 Mängel à 2'500.- CHF. - ca. pro Wohneinheit Kennzahlen basierend auf der Studie 2013 des Schweizerischen Baumeisterverbandes h

Studie ETH Zürich - Baumängel Auftraggeber Schweizer Baumeisterverband. Umfassendste Studie im Deutschen Raum. Eingesehen: 1013 Gutachten, Mängelprotokolle 64 Projekte. Ziele der Studie gemäss Axel Paulus von der ETH Zürich Erkennen von Schwachstellen bei der Planung und der Ausführung. Senkung Schäden unter 8% der Investitionen. Konkurrenzfähigkeit der Schweizer Bauindustrie stärken. h

Baumängel- Schadensursachen 60% der Mängel betreffen die Wasserdichtigkeit der Gebäudehülle. 60% sind Ausführungsmängel, 20% sind Planungsfehler, 6% sind Bauleitungsfehler. 20 % Gutachten für Balkonen und Terrassen, 30% für Liegenschaften Entwässerung. h

Baumängel- Schadensursachen

Baumängel - Handbuch Handbuch erschienen 10.7.2013. Zusammenfassung und Auswertungen. Normenübersicht für die Bauausführung. Zu bestellen unter www.baumeister.ch h

Praxisbeispiel Redinvest - Sockelputz h

Praxisbeispiel Redinvest - Sockelputz h

Praxisbeispiel Redinvest - Sockelputz h

Praxisbeispiel Redinvest – Parkettarbeiten h

Praxisbeispiel Redinvest – Parkettarbeiten Beurteilung – Merkblätter www.parkett-verband.ch Luftfeuchtigkeit – mindestens 30% Oberflächentemperatur – nicht höher als 27 Grad Überzähne – maximal 0.2 mm zwischen den Lamellen h

Praxisbeispiel Redinvest – Plattenarbeiten? h

Praxisbeispiel Redinvest – Gipserarbeiten h

Praxisbeispiel Redinvest – Gisperarbeiten Schwedenschnitt – Trennung zischen Materialien fehlt Schwedenschnitte – sind zwingend auszuführen Haarrisse Verputz – sind ab 0.2 mm ein Mangel Nachbesserung – nur örtlich h

Praxisbeispiel Redinvest – Tiefgarage h

Praxisbeispiel Redinvest – Tiefgarage Dichtigkeitsklassen – 1 ganz trocken, 2 leicht feucht Tiefgarage – meistens Klasse 2, kein fliessendes Wasser Weisse Wanne – nur Fugen dicht, Nachdichtung normal h

Praxisbeispiel – Terrassen/Balkone h

Praxisbeispiel – Flachdach

Praxisbeispiel – Grundstücksentwässerung h

Praxisbeispiel – Bärengraben Bern Baukosten – 21.3 Mio. anstelle 9.7 Mio. budgetiert Baujahr 2009 – Bauschäden 2011 festgestellt Kein Frostsicherer Beton – Schadensbeteiligung Stadt Fr. 250’000.- h

Bauabnahme nicht alles ist mehr sichtbar Wasserabdichtungen – Kellergeschosse Abdichtungen - Terrassen, Flachdächer Wärmedämmungen – Fassade Risspräventionsmassnahmen - Gipsersarbeiten Baukontrollen – sind daher unerlässlich h

Bauqualität – Labels fehlen?

Bauqualität – Baupartner Betreibungen Wahl des Baupartners Architekt mit Fr. 180’000.- Betreibungen h

Bauqualität - Baupartner Handelsregister Wahl des Baupartners Mit GmbH gegründet 2012, keinerlei Bau Know How h

Bauqualität - Baupartner Referenzen h

Bauabnahme – Voraussetzungen

Bauabnahme - Voraussetzungen Werkteil – geschlossen oder vollendet Anzeige – Vollendung, gemeinsame Prüfung Abnahme – innerhalb von 30 Tagen nach Anzeige h

Bauabnahme - Vorabnahme Vorabnahme – gibt es nicht nach der SIA 118 Baukontrolle – für Mängelbehebung bis Abnahme Garantiebeginn – erst bei Abnahme Übergang Obhut – erst bei Abnahme h

Bauabnahme - Vorbereitung Bauwerk – bezugsbereit? Bezugsbewilligung – der Gemeinde verlangen Grundlagen – Kaufvertrag, Baubeschrieb Zeitdauer - Haus ca. 3 Std., Wohnung ca. 2 Std. Teilnehmer – Stockwerkeigentümer/Vertreter? Bauberater – externen Bauprofi beiziehen? h

Bauabnahme - Durchführung Offensichtliche Mängel – sowie gesehen Obhut – Verantwortung geht an Käufer (Versicherung) Abnahmeprotokoll - schriftlich, gemeinsam unterzeichnen Mängel, nicht fertige Arbeiten Spätere Abnahme (Umgebung, Fassade, etc.) Keine Einigung – Beizug Normen, Bauexperte Mängelbehebung – Datum fixieren h

Bauabnahme – Resultate Die gemeinsame Prüfung «Resultate»: Keine Mängel - Abnahme Unwesentliche Mängel – Benutzbarkeit möglich Wesentliche Mängel – Zurückstellung Verzicht auf Geltendmachung – falls erkannt h

Bauabnahme – ohne Prüfung Art. 164 Garantiebeginn – trotzdem, spätestens nach 30 Tagen. Mängel – keine automatische Genehmigung (Art. 163). Mängelrügen – innerhalb der 2-jährigen Rügefrist h

Praxisbeispiel - Bauabnahme STWG Sonderrecht Prüfung – jede Partei sehr sorgfältig Miteigentum – mehr als 50% Wohneigentum Miteigentum Prüfung – meistens unzureichend Eigentümer – nicht bewusst, sie kaufen ein Haus Abnahme – GU und Verwaltung h

Praxisbeispiel - Bauabnahme STWG Vertrag – Verkäufer mit jeder einzelnen Partei STWG – ist keine Partei Protokoll – unterzeichnet durch Verwaltung Spielplatze - Hälfte fehlt Treppenhaus – Beton anstelle Kunststein Verkäufer – beruft sich auf Abnahmeprotokoll h

Bauabnahme – was ist ein Mangel? Abweichung – Bauvertrag, Ausführungspläne Vorschriften – der Bauleitung Gebrauchstauglichkeit – im üblichen Sinne Nichteinhaltung: SIA-Normen und Empfehlungen (Toleranzen) Schweizerische Fachverbände Vorgaben und Empfehlungen. Übermitteltes Allgemeinwissen. h

Bauabnahme – Rückbehalt Rückbehalt – nicht für kleinere Mängel Rückbehalt – nur bei absehbaren Schäden Wegbedungen – in den meisten Bauverträgen h

Bauabnahme – Mängelrechte 1. Nachbesserungsrecht des Unternehmers 2. Auf Verbesserung – allenfalls 3. Unternehmer 3. Minderwert – Abzug von der Vergütung 4. Wandelung – vom Vertrag zurücktreten 5. Schadensersatz – Betriebsausfall, Brand h

Bauabnahme – Beginn Garantiefristen Garantiebeginn einheitlich – mit der Abnahme Garantiebeginn pro Werk – nicht bei Abnahme oder Bezug? Klar regeln h

Bauabnahme - Unterhaltsarbeiten Kein Unterhalt – während der Garantiezeit Unterhalt zwingend – Fassade, Flachdach Unterhaltsverträge - abschliessen Wartungsunterlagen – Was, wann, wie? Bauwerkdokumentation – meistens ungenügend h

Garantiefristen - Ablauf h

2-jährige Rügefrist Rügefrist – 2 Jahre ab Abnahme Werk Mängelrüge – jederzeit, ausser bei Folgeschaden Fristansetzung – für Behebung Beweispflicht – liegt beim Unternehmer Fristenlauf – Neubeginn ab Mängelbehebung h

2-jährige Rügefrist - Schlussprüfung Auf Verlangen – einer der beiden Parteien Feststellung Zustand – vor Ablauf 2 Jahre Protokoll – gemeinsam unterschreiben Nach Abnahme – keine Ansprüche bekannte für bereits bekannte Mängel Nachkontrolle – nach Mängelbehebung h

Praxisbeispiel Abtretung Garantie STWG Abtretung – leider noch nicht verboten (UNIFR) Abtretung – 1 Garantie an diverse Eigentümer Nachbesserungsrecht – nur gemäss Wertquote Einstimmigkeit – was wenn GU eine Whg hat? Minderung – nicht abtretbar Mangelfolgeschaden – nicht durchsetzbar h

Praxisbeispiel Abtretung Garantie STWG Input aus der Schweizerischen Baurechtstagung Abtretung – ist eine Mogelpackung Gerichte – sind eher Verkäufer freundlich h

Praxisbeispiel Abtretung Garantie STWG Wassereintritt durch Flachdach Beteiligte: Flachdachfirma, Spengler Zimmermann Baumeister Sanitär und Sanitärplaner Architekt, Bauleiter h

5-jähriger Garantiefrist Verdeckte Mängel – nach Schlussabnahme 5-jährige Abnahme – nicht vorgesehen Verdeckte Mängel – sind aber auch Risse Abnahme ohne Prüfung – keine UN Haftung h

5-jährige Garantiefrist - Mängelrüge Garantiedauer - Garantiebeginn beachten. Sofort - innerhalb 7 Tage, teilweise schneller! Beweislast – liegt beim Bauherrn h

Praxisbeispiel - 5-jährige Garantiefrist

Praxisbeispiel 5-jährige Garantiefrist Winterthur – Schulhaus Sennhof h

Praxisbeispiel 5-jährige Garantiefrist Streitsumme – 1.5 Mio., Gerichtskosten 40’000 Kostenüberschreitung – 3.3 Mio. Bauverzögerung – 1 Jahr Mängelrüge – nicht innerhalb in 7 Tagen erfolgt Mängelrüge – nur an Baumeister nicht Bauing. Freispruch – für den verursachende Bauing. h

Garantiefrist unterbrechen Anerkennung Mangel - Unternehmer/Planer Beginn Nachbesserungsarbeiten – durch Unternehmer Einredeverzichtserklärung – Unternehmer/Planer Sühnebegehren Friedensrichter - einreichen Klageeinleitung in mutmasslicher Schadenhöhe 10 Eingeschriebene - ohne deren Anerkennung wirkungslos Betreibung – Unterbricht die Garantiefrist nicht h

Garantiefrist Sicherstellung Garantiescheine – Sicherstellung für 2 oder 5 Jahre Systemgarantien – Wasserdichtigkeit (UG, Flachdach) Vollständigkeit – in Schlussdokumentation prüfen Schadensmängel – prüfen ob Sicherstellungen vorliegen h

Garantieablauf – 5 Jahre nach der Werkabnahme Verjährung Garantieablauf – 5 Jahre nach der Werkabnahme h

10-jähriger Garantiefrist Absichtlich verschwiegene Mängel Beispiel – Baubeschrieb 18 cm Dämmung Ausführung – nur 14 cm vergleichbar Dämmung h

Bauausführung – ein Ausblick + Ansprüche der Bauherrschaft (Individualität). + technische Anforderungen (Dämmung, Haustechnik). - Know How - unbesetzte Lehrstellen - Know How – Angelernte Bauarbeiter. - Know How – bei Planern (Bauvolumen, Fluktuation). - Kosten- und Zeitdruck. h

Weitere Infos, Beilagen www.hbq-bauberatung.ch/checklisten Garantiefristen – Aufstellung Baumeisterverband Baudokumentation – Link zu KBOB h

Besten Dank! Für Ihre Aufmerksamkeit