4. WOHNBAU ROUND TABLE Herzlich willkommen!
4. WOHNBAU ROUND TABLE 4. Wohnbau-Roundtable Zusammenfassung der Ergebnisse Salzburg, 8. September 2014
ZEITPLAN bis Uhr: Begrüßung durch LR Hans Mayr bis Uhr: Zusammenfassung der wesentlichen Ergebnisse Ab Uhr: Diskussion Anschließend Sitzung des Wohnbauförderungsbeirates
4. WOHNBAU ROUND TABLE Landesrat Hans Mayr
Zeitschiene Wohnbau- förderungsgesetz 2015 Wohnbauförderungsbeirat Bearbeitung durch die Legistikbis Politische Willensbildungbis Begutachtung01. bis Retour an Abteilung 10, Einarbeitung bis An Legistik ( ), Fertigstellung bis Regierungssitzung
Zeitschiene Wohnbau- förderungsgesetz 2015 Zuweisung an Landtag (Haussitzung) Ausschusssitzung Haussitzung Inkrafttreten des Gesetzes
4. WOHNBAU ROUND TABLE Zusammenfassung der wesentlichen Ergebnisse
Problemfelder aus den Arbeitsgruppen Angespannte Budget- und Liquiditätssituation Stark rückläufige Zahlen im Bereich der Eigentumsförderung Mietwohnungen: Staffelannuität im Darlehensmodell führt zu unerwünschten Nebeneffekten Sanierungsquote im Eigentumsbereich unterdurchschnittlich Probleme im Wohnbaufonds
Lösungen: Allgemeine Anpassungen Erhöhung der Einkommensgrenzen (für Eigentum und Miete) Anpassung der Zumutbarkeitstabelle (zuletzt 1998 bzw. 2007) Ausdehnung der erweiterten Wohnbeihilfe auf befristete Mietverträge Anpassung der Kaufpreisgrenzen bzw. förderbaren Baukosten
Lösungen: Liquiditäts- und Budgetsituation Umstellung auf Einmalzuschussmodell („Investitionszuschuss“) Weniger Liquidität, mehr Bauleistung Land ist nicht mehr in der Rolle der Bank und schafft sich damit Flexibilität Mehr Platz für Sanierung von bestehenden Problemen (z.B. Sanierung der Altmieten)
Lösungen: Eigentum 600 Einheiten im neuen Programm Grund-Fördersätze je m² förderbarer Wohnnutzfläche: Eigentumswohnungen: EUR 450,00 Doppel- und Einzelhäuser: EUR 400,00 Zu-, Auf-, Ausbauten, Häuser in der Gruppe: EUR 430,00 Jungfamilien, Alleinerzieher: Erhöhung um EUR 50,00 Kinderreiche Familien: Erhöhung um EUR 100,00 Erhöhung je Zusatzpunkt: EUR 5,00
Lösungen: Eigentum Ausfinanzierung durch Banken und Bausparkassen, reguliert mit Aufschlagsobergrenzen Verbesserungen in der Grundbuchsgestaltung Möglichkeit der Tilgungsfreistellung als soziale Absicherung vereinbart Zusätzliche Annuitätenzuschüsse bei Erreichen eines Zinsniveaus von 6% Bauen auf fremdem Grund möglich
Beispiel: Eigentum Lage: Bürmoos Kaufpreis: EUR Wohnnutzfläche: 90 m² Quadratmeterpreis: EUR 3.111,11 (keine Überschreitung) Ökopunkte: Derzeit 26 Persönliche Daten: 2 Personen, Jungfamilie Förderbare Nutzfläche: 90 m², Eigenmittel: EUR
Beispiel: Eigentum Förderungsberechnung Annahme: 24 Punkte nach Anlage B Zuschussberechnung: Fördersatz:EUR 450,00 Zuschlag Jungfamilie EUR 50,00 Zuschläge: 24 Punkte x EUR 5,00EUR 120,00 EUR 620,00 * förderbare WNFLEUR ,00
Beispiel: Eigentum Förderungsberechnung Gesamtfinanzierung Kaufpreis:EUR ,00 NebenkostenEUR ,00 GesamtEUR ,00 Abzüglich EigenmittelEUR ,00 Abzüglich WBF-ZuschussEUR ,00 Finanzierung Bank/BausparkasseEUR ,00 Monatliche Rate bei 4% Zinsen und 25 Jahren Laufzeit: EUR 989,69
Lösungen: Mietwohnungen Bis zu 1000 Einheiten im neuen Förderprogramm Grund-Fördersätze je m² förderbarer Wohnnutzfläche: Bis 500 m²: EUR 650,00 Ab m²: EUR 550,00 Dazwischen: Lineare Interpolation Zuzüglich Zuschlagspunkte
Lösungen: Mietwohnungen Beseitigung der Staffelannuität aus dem Fondsdarlehen Einmalzuschuss + freie Möglichkeit der Ausfinanzierung Öffnung für Gewerbliche und Private (Wettbewerbsfaktor) Obergrenzen für das Entgelt aus den Baukosten: EUR 4,00 pro m² (Unterschreiten jederzeit möglich) Betreutes Wohnen: EUR 3,75 pro m² Startwohnungen: EUR 3,50 pro m² Maximaler jährlicher Anstieg: 2%
Exkurs: Was ist durch die WBF beeinflussbar? Grundkosten bedingt (Entscheidung durch Bauträger) Gestaltungsmöglichkeit durch Raumordnung Baurecht günstiger als Eigentum Möglichkeit des Grundstücksankaufs durch die Land Invest Baukosten Zuschussmodell schafft Gestaltungsmöglichkeiten Sicherheit für Mieter durch Begrenzung der Kosten Steigerung max. 2% p.a.
Exkurs: Kalkulation der Miete bei geförderten Wohnungen (Einstieg) Beispiel Pinzgau Land Position Modell alt Zuschussmodell neu (ohne Garage) Grundkosten (identisch)1,20 BaukostenFix 2,70Maximal 4,00 EVB (identisch)Maximal 0,43 2% Rücklage0,090,11 Nettomiete „kalt“4,425,74 Betriebskosten (identisch, ca.) Heizkosten (identisch, ca.)3,00 Verwaltungshonorar (identisch, ca.) Umsatzsteuer (ca.)0,901,14 Bruttomiete „warm“8,329,88
Billiger oder teurer? Modell alt vs. neu
Anpassung auf Zuschussmodell Identisch bei einem Fixzinssatz von 3,6% für das Bankdarlehen Sicherheit durch Begrenzung auf maximal 37,5 Jahre (Fondsmodell Arbeitsgruppen), frühere Fälligkeit möglich Anmerkung: Anteil der Garagen / Stellplätze in der Kalkulation der Obergrenzen für die Miete herausgenommen
Modelle im Vergleich
Schaffung von Spielräumen für Sanierung von Altmieten Eigener, transparenter Budgetansatz zur Senkung der Mieten bei bestehenden Objekten Baukosten (einzige zu beeinflussende Komponente!) wird auf EUR 4,00 pro m² gesenkt, wo sie darüber liegt Regionale Abschläge: 10 bis 15% (EUR 3,40 bis EUR 3,60) Gleichstellung zu den Neubauobjekten Eindämmung des Miettourismus Anzahl der betroffenen Objekte: ca
Sanierung Altmieten
Lösungen Wohnheime und Sanierung Bis zu 300 Betten im neuen Förderprogramm Ebenfalls Umstellung auf Einmalzuschuss Ankurbelung der Sanierung durch Zuschussmodell 15% bei Sanierung 20% bei großer Sanierung Maximal Förderbare Kosten: EUR je Wohnung Energie-Aspekt im Vordergrund
Transparente Budgetierung Budgetierung auf einer Ebene im Haushalt Fonds nicht mehr nötig Wohnbaubudget: EUR 140 Mio. p.a. (valorisiert) Jeder Fördersparte (Eigentum, Mietwohnbau, Wohnheime, Sanierung, Wohnbeihilfe, Sanierung Altmieten, Ausübung Kaufoption, Grundankauf, Wohnbauforschung etc.) ist ein Budgetansatz exakt zugeordnet Klare Nachvollziehbarkeit für Landtag und Wohnbauförderungsbeirat für allfällige Umschichtungen
4. WOHNBAU ROUND TABLE Weitere Aspekte aus Arbeitsgruppen und Regierungsprogramm
Arbeitsgruppen und Regierungsprogramm Gleichbehandlung von Eigentum und Miete unter Abstellung auf den tatsächlichen Bedarf („Wohnbedarfserhebung“) Ansätze zur Entwicklung und Einführung eines Modells der einkommensbezogenen Miete Maßnahmen zur Mobilisierung von leerstehendem Wohnraum, Maßnahmen gegen Wohnungslosigkeit Attraktives Fördermodell für Miet-Kauf-Wohnungen
Arbeitsgruppen und Regierungsprogramm Einbindung der Raumordnung: Zuschlagspunkte für Standortkriterien, Dichtebonus Harmonisierung von Baurecht und Wohnbauförderung: Vereinfachung von Überregulierungen Förderung innovativer Technologien und des Einsatzes von ökologischen Baustoffen (z.B. Holz) Modellprojekte für autoreduziertes Wohnen: Erweiterung des Katalogs der förderbaren Maßnahmen um Mobilitätskonzepte Flexibilisierung Stellplatzschlüssel ist Gemeindesache
Arbeitsgruppen und Regierungsprogramm Zusätzliche Schaffung von Wohnraum durch Ausbau von Dachböden, Zu- und Umbauten Förderung „Länger zu Hause bleiben können“ Bevorzugung von jungen und kinderreichen Familien
4. WOHNBAU ROUND TABLE Potenzial für weitere Verbesserungen
Arbeitsgruppen und Regierungsprogramm Umwandlung von Zweitwohnsitzen in Hauptwohnsitze Schaffung eines Modells zum Verkauf geeigneter ausfinanzierter Mietwohnungen und Bindung der Mittel für die Wohnbauförderung Widmung eines Teils der Wohnbauförderung für betreutes Wohnen Regelungen für transparente und nachvollziehbare Vergabe von geförderten Mietwohnungen