© 2015 by Thomas Knedel Seite 1 TITEL © 2015 by Thomas Knedel WARUM EIGENTLICH IMMOBILIENINVESTMENTS? Teil 2: Überblick über den Ablauf eines realen Immobilienkaufs.

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1 © 2015 by Thomas Knedel Seite 1 TITEL © 2015 by Thomas Knedel WARUM EIGENTLICH IMMOBILIENINVESTMENTS? Teil 2: Überblick über den Ablauf eines realen Immobilienkaufs DER IMMOBILIEN-STRATEGIE VIDEOKURS

2 © 2015 by Thomas Knedel Seite 2 TITEL Der Immobiliendeal DER IMMOBILIEN-STRATEGIE VIDEOKURS WARUM EIGENTLICH IMMOBILIENINVESTMENTS? Teil 2: Überblick über den Ablauf eines realen Immobilienkaufs

3 © 2015 by Thomas Knedel Seite 3 TITEL Der Immobiliendeal SO FINDEN SIE IMMOBILIEN 1 1 2 2 2 2 Immobilienportale (und weitere Quellen)

4 © 2015 by Thomas Knedel Seite 4 TITEL Der Immobiliendeal SO BERECHNEN SIE DIE RENTABILITÄT – DER 1. CHECK 1) Die „Maklerformel“ Beispiel: Mietpreis Wohnung: 10 EUR / qm x 43 qm = 430 EUR  5.160 EUR p. a. Mietpreis Stellplatz: 35 EUR / qm x 1 SP = 35 EUR  420 EUR p. a. Gesamtmiete Netto-Kalt: 465 EUR  5.580 EUR p. a. Multiplikator (Faktor „an diesem Standort für diese Immobilie“): 15-fache der JNME Erste Werteinschätzung der Immobilie („Maklerformel“): 5.580 EUR x 15 = 83.700 EUR Kaufpreisangebot: 74.000 EUR Erstes Ergebnis: Nicht schlecht! (84 TEUR – 74 TEUR = 10 TEUR! (abzgl. NK, ggf. Reno?)) Nettokaltmiete p.a. x Multiplikator = Marktwert

5 © 2015 by Thomas Knedel Seite 5 TITEL Der Immobiliendeal SO BERECHNEN SIE DIE RENTABILITÄT – DER 2. CHECK 2) Der Vergleichspreis Beispiel: Wohnfläche der Wohnung: 43 qm Stellplätze außen: 1 SP Vergleichspreis (ähnliche Immobilien, ähnliche Standorte): 1.900 EUR / qm WFL Vergleichspreis Stellplatz außen (w. o.): 7.500 EUR / SP Zweite Werteinschätzung der Immobilie (Vergleichspreis): 43 qm x 1.900 EUR / qm + 7.500 EUR / SP = 89.200 EUR Kaufpreisangebot: 74.000 EUR Zweites Ergebnis: Nicht schlecht! (89 TEUR – 74 TEUR = 15 TEUR! (abzgl. NK, ggf. Reno?)) Wohnfläche x Vergleichspreis m² = Marktwert

6 © 2015 by Thomas Knedel Seite 6 TITEL Der Immobiliendeal SO BERECHNEN SIE DIE RENTABILITÄT – DER 3. CHECK 3) Der Cash-Flow-Überschlag Beispiel: Gesamtmiete Netto-Kalt: 465 EUR p. M. Bewirtschaftungskosten: 20 % der NKM ./. 93 EUR Kapitaldienst: 5 % des Kaufpreises / 12(!) ./. 308 EUR Rest = Cash-Flow:  64 EUR je Monat > 0 Drittes Ergebnis: der Mieter sorgt also dafür, dass ich jeden Monat 64 EUR auf mein Konto überwiesen bekomme, ohne dass ich irgendetwas dafür tun muss. Das ist echtes passives Einkommen! Nettokaltmiete./. Bewirtschaftungskosten./. Kapitaldienst = Überschuss (freier Cash-flow)

7 © 2015 by Thomas Knedel Seite 7 TITEL Der Immobiliendeal SO ENTDECKEN SIE POTENZIALE Viele Maßnahmen sind denkbar, z. B.: Flächenvergrößerungen (z. B. Balkonanbau) Anbauten Standard heben (Bad, Fenster etc.) Große Grundstücke Steuerkonzept nicht vergessen!

8 © 2015 by Thomas Knedel Seite 8 TITEL Der Immobiliendeal SO GEHT DER DEAL ÜBER DIE BÜHNE Sich einigen – die Kaufverhandlung Alle offenen Punkte aus der Überprüfung zusammenstellen Besonderheiten / offene Fragen herausarbeiten Gut vorbereitet in die Kaufpreisverhandlung gehen / Ziele vorher definieren Besonnen, natürlich, ehrlich und zielorientiert verhandeln; Signale erkennen und deuten Sich einigen / Reservierungsvereinbarung

9 © 2015 by Thomas Knedel Seite 9 TITEL Der Immobiliendeal SO GEHT DER DEAL ÜBER DIE BÜHNE Der Notartermin Spannend? Sollte er nicht sein! Klärung aller noch offenen Fragen vor dem Termin Nur mit Finanzierungszusage (gesicherte Finanzierung) Überraschungen gibt es oft (meist aber keine großen Themen)

10 © 2015 by Thomas Knedel Seite 10 TITEL Der Immobiliendeal SO GEHT DER DEAL ÜBER DIE BÜHNE Die Übergabe

11 © 2015 by Thomas Knedel Seite 11 TITEL Der Immobiliendeal Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Ich würde mich freuen Sie auch im nächsten Teil dieser Videoserie begrüßen zu dürfen – auf der Reise in die Welt der wirklichen Immobilienprofis: 1. Teil: Warum eigentlich private Immobilieninvestments? 2. Teil: Überblick über den Ablauf eines realen Immobilienkaufs 3. Teil: Case-Study Mehrfamilienhaus (Vorstellung persönliches Investment) 4. Teil: Steuern: so haben Sie das Finanzamt auf Ihrer Seite 5. Teil: Meine 3 Top-Insidertricks für erfolgreiche Immobilieninvestments WARUM EIGENTLICH IMMOBILIENINVESTMENTS?