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Rechtsanwälte Müller & Hillmayer für privates Immobilienrecht Maria-Theresia-Str. 32  81675 München  Tel. 089 99 83 88-16  Fax 089 99 8388 41 www.mueller-hillmayer.de.

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1 Rechtsanwälte Müller & Hillmayer für privates Immobilienrecht Maria-Theresia-Str. 32  München  Tel  Fax  Aktuelles aus dem Wohnraummietrecht Henrike Butenberg Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

2 SCHÖNHEITSREPARATUREN Wirtschaftliche Bedeutung Kosten der Schönheitsreparaturen Definition der Schönheitsreparaturen § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV: Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innen-türen sowie der Fenster und Außentüren von innen 2

3 Obliegenheit zur Durchführung von Schönheitsreparaturarbeiten § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB: Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Möglichkeit, dem Mieter Schönheitsreparaturen aufzuerlegen durch Individualklauseln oder durch AGB´s 3

4 Prüfung Allgemeiner Geschäftsbedingungen Ermittlung des objektiven Inhaltes aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Vertragspartners, nach der kundenfeindlichsten Auslegung Prüfung, ob - unangemessenen Benachteiligung § 307 I S. 1BGB - unverständlich, intransparent § 307 I S. 2 BGB - überraschend § 305 c BGB - Verstoß gegen §§ 308, 309 BGB Konsequenz dann Unwirksamkeit § 306 BGB Verbot der geltungserhaltenden Reduktion 4

5 BGH entscheidet am : BGH VIII ZR 185/14 BGH VIII ZR 21/13 BGH VIII ZR 242/13 Unwirksamkeit der Renovierungsverpflichtung wenn -Wohnung unrenoviert übergeben wurde -Quotenabgeltungsklausel ist unwirksam weil sie vom Mieter verlangt, hypothetische Betrachtungen anzustellen -Werden teilweise starre Fristen und teilweise weiche Fristen vereinbart ist die gesamte Renovierungsklausel unwirksam 5

6 Grundsätzliches zu Fristenplänen 1. Starre Fristen: „spätestens“, „mindestens“ 2. Weiche Fristen: „im Allgemeinen“, „in der Regel“, „regelmäßig“, „üblicher Weise“ 3. Länge der Fristen Mustermietvertrag des BMJ aus dem Jahr 1976 (aber BGH ZR VIII 143/06) „5, 8 und 10 Jahre“ 6

7 Grundsätzliches zur Endrenovierung echte Endrenovierungsklausel: Keine Berücksichtigung des tatsächlichen Renovierungszustandes unangemessene Benachteiligung § 307 I S.1 BGB Bestimmung der Ausführungsart zum Ende oder im laufenden Mietverhältnis Gegensatz dazu unechte Endrenovierungsklausel 7

8 Grundsätzliches zu Ausführungsbestimmungen Ausgangspunkt ist die Definition der Schönheitsreparaturen § 28 II S. 3 II. BV unangemessene Benachteiligung bei Einschränkung der freien und individuellen Gestaltung Farbwahlklauseln zum Mietende/im Laufe des Mietverhältnisses 8

9 Folge unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln 1. Pflicht des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen 2. Kein Anspruch auf Änderung der Klausel in eine wirksame Klausel 3. Anspruch des Mieters auf Kostenersatz bei Durchführung nicht geschuldeter Schönheitsreparaturarbeiten, Verjährung 4. Kein Anspruch des Vermieters auf Ausgleich bei preisfreier Wohnungsmiete § 306 Abs. 1, 2, 3 BGB weder nach WGG, noch nach ergänzender Vertragsauslegung 9

10 Folge wirksamer Schönheitsreparaturklauseln 1. Erfüllungsanspruch des Vermieters 2. Anspruch auf Kostenvorschuss zur Renovierung (Ausführungs- und Abrechnungspflicht) 3. Schadenersatzanspruch des Vermieters nach Vertragsende 4. Ersatzanspruch statt Erfüllung bei Umbau 10

11 Tipp: In der Kürze liegt die Würze „Der Vermieter schuldet keine Schönheitsreparaturen, die auf dem Mietgebrauch des Mieters beruhen. Der Mieter schuldet die Schönheitsreparaturen, die auf seinem Mietgebrauch beruhen.“ 11

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13 MIETPREISBREMSE Zweck: Das Ausnutzen einer Mangelsituation zur Erzielung eines nicht marktgerechten überzogenen Preises, soll vermieden werden, d.h. verwerfliches Verhalten soll eliminiert werden Dämpfung Mietanstieg in Ballungszentren 13

14 Vor den Vorschriften zur Mieterhöhung §§ 557 ff BGB wird ein Unterkapitel 1 a eingefügt: „Vereinbarung über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“ Geregelt wird das unter den neu eingefügten §§ 556d BGB bis § 556g BGB In Artikel 229 EGBGB ist eine Übergangsvorschrift eingefügt, nämlich die Geltung für Mietverträge, die abgeschlossen (Vertragsschluss) werden, nachdem die Wohnung in den räumlichen und zeitlichen Anwendungsfall einer Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB gefallen ist. 14

15 § 556d BGB = Gesetz, das die Länder ermächtigt (1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in dem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) höchstens um 10 Prozent übersteigen. (2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten für die Dauer von höchstens 5 Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn 1.die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, 2.die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundeweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, 3.die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder 4.geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. 15

16 ANWENDBARKEIT -Wohnraummietverhältnis, nicht Gewerbe, nicht Garagen und Räume bei teilgewerblicher Nutzung ist der Schwerpunkt maßgeblich BGH VIII ZR 376/13 -gilt auch bei Untermietverhältnissen -ausgenommen sind: Ferienwohnungen, Studentenwohnungen, möblierte Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung -nur bei Mietvertragsschluss, nicht bei Eintritt, nicht bei Vertragsübernahme 16

17 ANGESPANNTER WOHNUNGSMARKT nun in § 556d Abs. 2 BGB definiert § 556d BGB Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn 1.die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, 2.die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundeweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, 3.die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder 4.geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. 17

18 BESTIMMUNG DURCH RECHTSVERORDNUNG DER LANDESREGIERUNG - Landesverordnung bestimmt Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten - Rechtsverordnung für maximal 5 Jahre -Inkrafttreten bis , d.h. Wirkung bis möglich -Begründung, warum angespannter Wohnungsmarkt: „ausreichende Versorgung zu angemessenen Bedingungen ist gefährdet“ Ziffern 1 – 4 nur Regelbeispiele -Mitteilung welche Maßnahmen zur Abhilfe ergriffen werden (Wohnraumförderung ist aber Ländersache) 18

19 LANDESVERORDNUNG soll auf Daten der Gemeinde zurück greifen - Probleme: Erheblicher statistischer Aufwand und Kosten für die Gemeinden Es fehlen einheitliche Parameter für das Datenmaterial der Gemeinden VO gilt einmal für maximal 5 Jahre, was gilt bei struktureller Veränderungen Begründung der Verordnung - § 556d II BGB nur Regelbeispiele ⇛ Abhilfemaßnahmen sind zu benennen, Wohnraumförderung ist Ländersache, kann Bund nicht vorschreiben, wenn nicht benannt wohl keine Unwirksamkeit und keine Verfassungswidrigkeit der Ermächtigungsnorm 19

20 ÜBERPRÜFUNG DER LANDESVERORDNUNG ? Landesverordnung kann zunächst nur inter partes geprüft werden - Formelle Rechtmäßigkeit § 556d II S Materielle Rechtmäßigkeit § 556d II S. 2-3 anderenfalls Nichtigkeit und damit keine Rechtsgrundlage für Mietbremse Ist die Rechtsverordnung aus formellen oder materiellen Gründen nichtig, scheitert die Mietpreisbremse, selbst, wen es sich um einen angespannten Wohnungsmarkt handelt. Irrelevant ist laut Gesetzestext, ob zur Zeit der Entscheidung über die Miethöhe der angespannte Wohnungsmarkt noch gegeben ist Substantiierter Sachvortrag vom Vermieter nötig: Bestreiten der einzelnen Kriterien mit Beweisangebot, NJW 2013, 775, Beibringungsgrundsatz (wohl keine Prüfung von Amts wegen) Substantiierungsplicht geht soweit wie Möglichkeit zum Sachvortrag 20

21 § 556d BGB Abs. 2 S. 5-7: = formelle Rechtmäßigkeit Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen. Abs. 2 S. 2-3: = materielle Rechtmäßigkeit Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn 1.die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, 2.die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundeweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, 3.die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder 4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. 21

22 REGELBEISPIELE FÜR GEBIETE MIT ANGESPANNTEM WOHNUNGMARKT § 556d Abs. 2 BGB: 1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, bundesweiter Durchschnitt mit einheitlichen Parametern nicht bekannt, ab welcher Mindestzahl wäre eine entsprechende Statistik repräsentativ, die Neumieten oder die laufenden Mieten? 2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundeweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, bundesdurchschnittliche Mietbelastung nicht bekannt, welche Parameter sollen hierfür angesetzt werden 3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, Wohnbevölkerungswachstum in Relation zum Immobilienbestand wäre aussagekräftig 4. oder geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht wie wird große Nachfrage objektiv gemessen 22

23 Da nur Regelbeispiele genannt, sind weitere Kriterien denkbar für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten nach § 556d II BGB: - Überhang an Bewerbern für Sozialwohnungen -hohe Obdachlosigkeit -Abwandern aus der Stad -Relation Wohnungsschein zu Wohnungseinheit -sinkender Wohnquadratmeterkonsum -sinkende Mobilitätrate -etc. 23

24 ORTSÜBLICHE VERGLEICHSMIETE ??? Was ist die ortsübliche Miete ??? – Legaldefinition § 558 Abs. 2 BGB: „die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder … verändert worden sind.“ (anders die Marktmiete) Qualifizierter Mietspiegel existent bundesweit aber nicht nach gleichen Kriterien aufgestellt, § 556d Abs. 2 BGB stellt aber in seinen Regelbeispielen auf bundesweit einheitliche Feststellungen ab Einfacher Mietspiegel existent Problematik wie oben Kein Mietspiegel existent, Rückgriff auf Mieterdatenbanken, statistische Erhebungen? Teure Sachverständigengutachten die Lösung ! 24

25 Berechnung der ortsüblichen Miete nach Mietspiegel - Ermittlung Grundpreis abhängig von Größe und Baujahr - Ermittlung der Zu- und Abschläge - wohl keine Spannen, Ausnahme begründeter Spannenanteil - zuzüglich 10 % Ausgangsfall: 80 m² große Wohnung aus dem Baujahr 1999, ortsüblich sind 8,00 €/m² ortsübliche Gesamtkaltmiete ist damit € 640, % (€ 64,00) = € 704 als Höchstmiete Bei Teilinklusivmiete muss Nettomiete aus dem Mietspiegel errechnet werden, die in der Teilinklusivmiete enthaltenen BK hinzuaddiert werden, zuzüglich 10 % 25

26 AUSNAHME NR. 1: HÖHERE VORMIETE § 556e I BGB (1)Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Abs. 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderung sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. Problem Nr. 1 „zuletzt geschuldete Miete“ widersprüchlich vom Wortlaut, das wäre die kraft Gesetz geminderte Miete, aber laut Gesetzestext sollen Minderungen unberücksichtigt bleiben, hier müsste zumindest wie bei §§ 558 ff BGB zwischen behebbaren und unbehebbaren Mängeln unterschieden werden Flächenabweichung mehr als 10 % = unbehebbarer Mangel, neuer Mieter müsste für weniger Fläche die mit dem Vormieter vereinbarte ungeminderte Miete zahlen und hat kein Minderungsrecht, wenn jetzt die richtige Fläche im Mietvertrag steht 26

27 Beispielsfall: Angabe 100 m² satt tatsächlich 80 m² (nicht behebbarer Mangel) Vormiete € 900,00 Neumiete? 1.Lsg.: Vormiete € 900,00 2.Lsg.: Vormiete € 900,00 – 20% = € 720,00 Lösung 1 grundsätzlich akzeptabel, wenn im Neumietvertrag 100 m² steht, dann kann Neumieter mindern. Steht aber im Neumietvertrag jetzt zutreffend 80 m² hat Neumieter kein Minderungsrecht mehr Lösung Nr. 2 deshalb gerechter – aber Wortlaut „Mietminderung bleibt unberücksichtigt“ 27

28 Problem Nr. 2 „Erweiterter Leistungsgegenstand“ Beispielsfall: Ortsübliche Miete für Wohnung und Garage ist € 720,00 Vormiete für Wohnung war € 800,00, jetzt wird neu Garage (Nutzwert € 80,00) mitvermietet Neumiete? 1.(Lsg.: Vormiete € 800,00 + € 88,00 (Nutzwert Garage +10%) = € 888,00 2.(Lsg.: Vormiete € 800,00 + € 80,00 = € 880,00) 3.(Lsg.: Vormiete € 800,00) 4. Lsg.: € 720,00 (=ortsübliche Miete für Wohnung mit Garage) + 10% = € 792,00 Argument: neuer Vertragsgegenstand, deshalb keine Vormiete 28

29 UMGEHUNG § 556e BGB (1)Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Abs. 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderung sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. Umgehung der Mietpreisbremse durch Absprache Vermieter/Vormieter (für Gegenleistungen) soll verhindert werden, wobei kollusives Zusammenwirken keine TB-Voraussetzung ist. Problem: Das beinhaltet auch Mieterhöhung nach § 558 ff BGB durch Zustimmung, durch Vergleich oder durch gerichtliches Urteil (ersetzt Zustimmung - aber i.d.R. nicht höher als ortsübliche Miete), nicht aber nach § 559b BGB, da nicht von Zustimmung abhängig. 29

30 AUSNAHME NR. 2: MODERNISIERUNG § 556e II BGB (2)Hat der Vermieter in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinn des § 555b BGB durchgeführt, so darf die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 und § 559a Absatz 1 bis 4 ergäbe. Bei der Berechnung nach Satz 1 ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre. Nicht bei umfassender Modernisierung § 556f S. 2 BGB Nur für Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5, 6 BGB, nicht bei Instandsetzung Für Modernisierung während Leerstand oder während Vormietverhältnis Innerhalb der 3 Jahresfrist, Beginn oder Ende der Modernisierung im 3 - Jahreszeitraum 30

31 § 556e BGB soll verhindern, dass Mieter wegen Modernisierung kündigt und Vermieter ohne diese Regelung nur vorherige Miete, bzw. ortsübliche + 10% verlangen könnte, Härteregelung § 559 Abs. 4, 5 BGB zugunsten des Neumieters ist nicht erforderlich, da Neumieter Mietbedingungen bei Anmietung ja kennt. § 556e BGB soll Anreiz für Modernisierung vor Mieterwechsel fördern Berechnung: ortsübliche Miete unmodernisiert + 10 % + modernisierungsbedingte Mieterhöhung Vormiete bleibt dann unbeachtlich, keine Kombi aus Abs. 1 und Abs. 2 Problem: Neumieter hat aber keine Kenntnis, - wie die Wohnung vor Modernisierung aussah, - ob in der Modernisierung Instandsetzung enthalten war. 31

32 Beispielsfall: Vormiete € 700,00 Ortsübliche Miete € 640,00 Reine Modernisierungskosten für die Wohnung € ,00 Mieterhöhung nach § 559 BGB: € ,00 x 11 % = € 1.484,00 jährlich : 12 = € 132,00 monatlich Neumiete: € 640, % = € 704,00 + € 132,00 = € 836,00 32

33 AUSNAHME NR. 3: NEUBAU § 556f I S. 1 BGB § 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Keine Geltung der Mietpreisbremse für Neubauten, d.h. wenn nach (= Kabinettsbeschluss) erstmals genutzt und (kumulativ) vermietet wird, d.h. vor weder vermietet noch selbst oder gewerbl. genutzt, Maßgeblich ist der Mietbeginn nicht Vertragsschluss wegen Reißbrettfällen Konsequenz: Die Wohnung ist dann für die Zukunft völlig preisfrei. 33

34 AUSNAHME NR. 4: UMFASSENDE MODERNISIERUNG § 556f I 1 S. 2 Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Keine Geltung der Mietpreisbremse bei -umfassend modernisiertem Wohnraum, siehe § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG = bei wesentlichem Bauaufwand gilt die modernisierte Wohnung als Neubau, laut BGH VIII ZR 50/10, bei 1/3 der Neubaukosten, -„umfassend“ bedeutet zudem laut Gesetzesbegründung in mehreren wesentlichen Bereichen (Installation, Heizung, Fenster, Elektro) -nur für die 1. Vermietung nach umfassender Modernisierung hier wäre zunächst Selbstbezug unschädlich, es gilt auch kein 3 Jahreszeitraum 34

35 VERSTÖSSE GEGEN DIE MIETPREISBREMSE § 556g BGB (1)Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften diese Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Der Vermieter hat dem Mieter die zuviel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben, Die §§ 814 und 817 S. 2 sind nicht anzuwenden. (2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den § 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitel gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. 35

36 BEREICHERUNGSANSPRUCH WEGEN ÜBERZAHLTER MIETE § 556g BGB Aktivlegitimation: Mieter, mehrere Mieter Gesamtgläubiger, Rüge durch einen reicht aus, Leistung an alle, auch bei lukrativer Untervermietung, auch wenn Sozialbehörde Miete bezahlt, ggf. Abtretung Passivlegitimation: Vermieter, mehrere Vermieter Gesamtschuldner. Bei § 566 BGB ist der Bereicherungsanspruch erst ab Eintragung nach Fälligkeit auf alten oder neuen Vermieter verteilt, auch bei einer vor Eintragung vereinbarten Abtretung 36

37 Rügepflicht des Mieters (keine WE, sondern rechtserhebliche Handlung) = Anspruchsbegründendes TB-Merkmal zur Vermeidung langzeitiger Rückforderung schützt somit redlichen und unredlichen Vermieter 556g (2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den § 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitel gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. 37

38 Beweispflicht des Mieters für qualifizierte Rüge: - Zugang der Rüge, - in Textform ( , SMS – Nachweis?) vor Fälligkeit (nicht Bezahlung) der nächsten Miete, also am Tag vor dem 3. Werktag - vorherige Auskunftseinholung nicht nötig (sonst Verzögerung möglich, dient eher zur Abklärung Prozessrisiko nach erhobener Rüge) - „zu hoch“ ist unsubstantiiert, qualifizierte Rüge, wenn mit Vergleichsmiete, oder Mietspiegel auseinandergesetzt - Pendant zu Begründung der Mieterhöhung nach § 558 BGB durch Vermieter Ermittlung der richtigen Miete ist erst Sache der materiellen Begründetheit im Rückforderungsprozess höhere Vormiete § 556e BGB kann der Mieter letztlich nur bestreiten 38

39 Höhe des Bereicherungsanspruchs: Berechnung der Rückforderung: K = M – (X + 10 %) Kondiktion = Miete – (ortsübliche Miete + 10 %) d.h. dem Vermieter verbleibt die ortsübliche Miete + 10 % - Sanktion? Unzulässige Vereinbarung führt nur zu Teilunwirksamkeit, Kein Ausschluss nach § 814 BGB (Wissen des Leistenden), Kein Ausschluss nach § 817 S. 2 BGB (wenn Leistender und Empfänger gegen gesetzliches Verbot oder gute Sitten verstoßen – sonst bekäme Mieter Wohnung gar nicht erst). Durch Rüge kein Anspruch auf Zinsen, erst nach Mahnung der zu viel bezahlten Miete 39

40 AUSKUNFTSANSPRUCH DES MIETERS § 556g III BGB (3) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§556e Abs. 2) gilt § 559 Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend. (4) Sämtliche Erklärungen nach den Absätzen 2 und 3 bedürfen der Textform. Auskunftsanspruch ist in Textform geltend zu machen, ist ein Hilfsanspruch, aber keine Voraussetzung für Rüge und Rückforderung (!), vielmehr ein Mittel um das Prozessrisiko einzuschätzen, was heißt „unschwer“ BGH NJW 2007, 1806, Mietspiegel und § 556d BGB kann Mieter i.d.R selbst prüfen also um Prüfung § 556e und § 556f BGB vornehmen zu können: 40

41 Vermieter muss in Textform Auskunft erteilen, d.h. angeben: -ob verlangte Miete auf Basis ortsüblicher Miete (Baualter, Wohnwertmerkmale, wenn Mieter nicht bekannt) -Existiert ein Mietspiegel, kann Mieter selbst ermitteln -Fehlt ein Mietspiegel, muss Vermieter Miethöhe nicht begründen, weil nur Auskunft geschuldet -Ob aufgrund höherer Vormiete verlangt (Belege, Altmietvertrag? Name Altmieter? BDSG? Prozessrisiko für M, im Prozess Beweispflicht für V) -Bei Zuschlägen wegen Modernisierung erläutern wie bei § 559 b BGB -Wenn Ausnahme wegen Neubau oder umfassender Modernisierung, entsprechende dies belegende Tatsachen vortragen -Belegpflicht? Verjährung Auskunftsanspruch? 41

42 Rechtsfolgen nicht erteilter, verzögerter oder falscher Auskunft : = Schuldhafte Pflichtverletzung, SEA, Fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzung, abhängig von Verstoß, Höhe der überzahlten Miete, Verschulden des Vermieters, keine Abmahnung Nichtzahlung des nicht geschuldeten Teils, dabei reicht Einwand, die Miete überschreite die höchst zulässige Obergrenze, wohl ohne vorherige Rüge, d.h. im Kündigungsprozess ist Einwand auch ohne vorherige Rüge möglich 42

43 Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (Bsp. über Baujahr oder Vormiete oder Modernisierung), trotz Teilnichtigkeit, da Entschließungsfreiheit beeinträchtigt, keine Rügepflicht erforderlich ex tunc Vertragsrückabwicklung. Rechtsfolge ist Rückzahlung aller Mieten durch Vermieter, Mieter schuldet dann Wertersatz i.H.d. ortsüblichen Miete ohne 10%-Regel Rückzahlung Kaution in Höhe der Teilnichtigkeit, auch ohne Rüge des § 555g II BGB, da nicht überzahlte Miete sondern andere Forderung (Rückgabe überhöhte Mietsicherheit) 43

44 BEWEISLAST: Beweislast Mieter: - dass vereinbarte Miete höher ist als ortüblich + 10 % - dass Rüge erfolgt ist Beweislast Vermieter: -für entsprechend hohe Vormiete § 556e I BGB -für durchgeführte Modernisierung nach § 556e II BGB -für Ausnahmetatbestand eines Neubaus § 556f I S. 1 BGB -für Ausnahmetatbestand umfassender Modernisierung § 556f I S. 2 BGB 44

45 STAFFELMIETE Mietpreisbremse gilt für jede Staffel, die nach Geltung der Mietpreisbremse, also ab Erlass der Landesverordnung fällig wird Maßgeblich ist die ortsübliche Miete zum Zeitpunkt der Fälligkeit der jeweiligen Staffel Fällt eine Staffel, bleibt die letzte gültig INDEXMIETE Hier gilt die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete, soweit der Vertragsschluss war, nachdem die Wohnung in den zeitlichen und räumlichen Anwendungsbereich der Verordnung fiel. Mieterhöhungen aufgrund der vereinbarten Indexänderung sind dann nicht mehr von der Mietpreisbremse. 45

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47 D A S B E S T E L L E R P R I N Z I P I M M A K L E R R E C H T „Wer bestellt, der bezahlt!“ Geltung seit ZWECK DES GESETZES: Es soll vermieden werden, dass in Gebieten mit geringem Wohnungsangebot der Vermieter, der die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, die dadurch entstehenden Kosten auf den Mieter umlegt (2 Monatsmieten zzgl. MwSt.) Vorher galt folgendes Prozedere: Es meldet sich ein Mieter auf ein vom Makler auf Veranlassung des Vermieters geschaltetes Inserat und muss dann vor Erhalt weiterer Informationen/Besichtigung, oder vor Abschluss des Mietvertrages einen für ihn kostenpflichtigen Maklervertrag schießen, obwohl ursprünglich der Vermieter den Makler mit der Suche eines Mieters für diese Wohnung beauftragt hat. 47

48 § 2 Absatz 1 Satz 2 WoVermG Erfordernis den Maklervertrag in Textform § 126b BGB ( , Fax, Schreiben) abzuschließen: „Der Vermittlungsvertrag bedarf der Textform.“ § 2 Absatz 1a WoVermG Entgeltanspruch vom Wohnungssuchenden für Vermittlung oder Nachweis nur -wenn Wohnungsvermittlungsvertrag mit ihm besteht -Vermittler ausschließlich zur Erfüllung diese Auftrages den Auftrag zum Angebot einer Wohnung vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten einholt (1a) Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrages mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten den Auftrag ein die Wohnung anzubieten.“ 48

49 „Ausschließlich zu dessen Erfüllung Auftrag zum Angebot einholt“: Wohnräume, die der Makler bereits im Bestand hat, von denen er zufällig schon gehört hat, die er aus Anzeigen in der Zeitung entnimmt, ohne Auftrag des Berechtigten, können somit dem Wohnungssuchenden nicht kostenpflichtig angeboten werden. Wichtige Zeitschiene: 1. Maklervertrag mit Mietinteressent 2. Suche für Mietinteressent 3. Auftragseinholung bei Berechtigtem - 49

50 1. Fall: Schriftlicher Maklervertrag mit Mieter, Makler schaltet Suchanzeige, Vermieter meldet sich mit Wohnung, Mietvertrag über diese Wohnung = Provisionspflicht des Mieters 2. Fall: Vermieter gib Makler zu vermietende Wohnung, Mietinteressent meldet sich bei Makler schließt schriftlichen Maklervertrag, Makler bietet diese Wohnung an und vermietet sie = keine Provisionspflicht des Mieters 3. Fall: Mietinteressent meldet sich bei Makler schließt schritflichen Maklervertrag, Vermieter wendet sich danach an Makler mit einer zu vermietenden Wohnung, über diese wird der Mietvertrag geschlossen = kein Provisionspflicht des Mieters (nicht ausschließlich wegen des Maklervertrages tätig, sondern auch im Interesse des Vermieters) 50

51 § 2 WoVermG (5) Eine Vereinbarung ist unwirksam, wenn 1.sie von den Absätzen 1 bis 4 abweicht oder 2.durch sie der Wohnungssuchende verpflichtet wird, ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen. Damit weder unmittelbar zwischen Mieter und Makler anderslautende Vereinbarung möglich, noch durch Vertrag zugunsten Dritter (Makler), z.B. im Mietvertrag Nicht geschuldete Forderungen können nach ungerechtfertigter Bereicherung zurück verlangt werden Beweislast: Makler hat die Beweislast für die den Anspruch begründenden Tatsachen: 1. für Maklervertrag 2. Für Suche ausschließlich aufgrund Maklervertrag mit Mietinteressent (Zeugnis Vermieter, Mitarbeiter Makler, pers. Anhörung Makler) 51

52 KRITIK: - Textformerfordernis des Maklervertrages ist positiv, da Vertragsschluss, Zeitpunkt Vertragsschluss und Inhalt des Vertrages beweisbar werden - Wohnungen im Bestand des Maklers sind „verbrannt“ - Makler wird sich keine Wohnungen mehr vorhalten - Wohnungssuche wird deshalb (weil immer neue Wohnungssuche pro Mietinteressent) länger dauern, wenige Angebote/höhere Miete, höhere Miete/höheres Maklerhonorar, das sich aus der Miete errechnet - Vermieter werden selbst vermieten statt Maklerbeauftragung – Qualität? Reduktion der tätigen Makler, dadurch höhere Qualität? - Vortrag zur „Zeitschiene“ bzw. zur ausschließlichen Suche für den Mietinteressent ermöglicht kollusives Zusammenwirken wie soll/kann Mieter das aufklären - neues zusätzliches Streitpotential vor Gericht 52


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