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Studium zum Betriebswirt (VWA), Wahlfach Grundlagen der Immobilienwirtschaft Grundbuch- und Grundstücksrecht, Grundstückskaufvertrag Rechtsanwältin Michaela.

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1 Studium zum Betriebswirt (VWA), Wahlfach Grundlagen der Immobilienwirtschaft Grundbuch- und Grundstücksrecht, Grundstückskaufvertrag Rechtsanwältin Michaela Grabenbauer, Abteilungsleiterin Personal und Recht, WBG Nürnberg Gruppe 09. November 2005

2 2 Inhaltsverzeichnis 1.Hauskauf Grundstücksbegriff/ Bestandteile/ Zubehör 2. Grundbuch 3.Formelles Grundbuchrecht 1. Zuständigkeit 2. Form 3. Aufbau 4. Grundbucheintragungsverfahren 5. Einsicht 6. öffentlicher Glaube 4.Materielles Grundbuchrecht 1. Eigentum 2. Rechte Dritter 3. Grundpfandrechte

3 3 Inhaltsverzeichnis 2 5.Grundstückskauf (Vertrag) 1. Allgemeines 2. Form 3. Gegenstand 4. Kaufpreis 5. Mängelhaftung 6. Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr 7. Kosten und Steuern

4 4 1. Hauskauf – Begriff ist juristisch ungenau Grundsatz: § 93 BGB Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder andere zerstört wird (= wesentlicher Bestandteil), können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein. z.B. Haus = wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, § 94 BGB, teilt dessen rechtliches Schicksal Ausnahme: WEG, Erbbaurecht

5 5 Keine Bestandteile des Grundstücks sind Scheinbestandteile (§ 95 BGB) = Sachen, die zu vorübergehendem Zweck mit dem Grundstück verbunden sind/ in ein Gebäude eingefügt sind z.B. Wohncontainer, Baugerüst Zubehör (§ 97 BGB) = bewegliche Sachen, die nach ihrer wirtschaftlichen Bestimmung dem Grundstück/ Gebäude dienen und in einem räumlichen Verhältnis stehen; bleibt rechtlich selbstständig; gilt im Zweifel als mit verkauft, wenn die Hauptsache veräußert wird (§ 926 BGB) z.B. Mülltonnen, im Tank befindlicher Heizölvorrat

6 6 Fenster = wesentlicher Bestandteil des Gebäudes, § 94 Abs. 2 BGB Gebäude = wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, § 94 Abs. 1 BGB Pflanzen = wesentlicher Bestandteil, § 94 Abs. 1 BGB Mülltonnen = Zubehör, § 97 Abs. 1 BGB Grundsatz: § 93 BGB: wesentliche Bestandteile (Trennung ohne Zerstörung/ Veränderung nicht möglich) einheitliches Rechtsschicksal (aber WEG, ErbbauRVO) § 97 BGB: Zubehör Zweifelsregelung §§ 311 c,926 BGB

7 7 Grundstück Begriff im Gesetz nicht definiert; Rechts- und Wirtschaftsverkehr unterscheiden verschiedene Grundstücksbegriffe im natürlichen Sinn abgegrenzter Teil der Erdoberfläche im vermessungstechnischen Sinn ein oder mehrere Grundstücke im natürlichen Sinn, die in der Katasterkarte (Flurkarte) unter einer besonderen Flurstücksnummer verzeichnet sind; = Flurstück/ Parzelle im wirtschaftlichen Sinn Bodenflächen, die eine wirtschaftliche Einheit bilden (z.B. Art. 4 I BayBO) im Sinne des Grundbuchrechts und des Privatrechts unabhängig von der Nutzungsart ein oder mehrere Flurstücke (= Grundstücke im vermessungstechnischen Sinn), die im Grundbuch unter einer laufenden Nummer im Bestandsverzeichnis gebucht sind (§ 2 II, § 3 I GBO)

8 8 2. Grundbuch Bestands- Eigentums- verhältnisse an Grund und Boden sind durch Belastungs- öffentliche Bücher (Grundbücher) auszuweisen Grundbuchrecht Formelles u.a. Grundbuchordnung (GBO) Verordnung zur Durchführung der GBO (GBV) Einrichtung des Grundbuchs Organisation der Grundbuchämter Grundbucheinsichtrecht Verfahren in Grundbuchsachen Materielles v.a. §§ 873 ff BGB Wesen und Inhalt der an einem Grundstück möglichen Rechte: Voraussetzung für den Erwerb, für Belastungen, Änderungen und Aufhebung der Rechte; auch Sondergesetze: Erbbau RVO, WEG

9 9 3.Formelles Grundbuchrecht 3.1Zuständigkeit (§ 1 I GBO) Die Grundbücher werden von den Grundbuchämtern geführt. Diese sind Abteilungen der Amtsgerichte. Örtlich zuständig sind Grundbuchämter jeweils für die in ihrem Bezirk gelegenen Grundstücke. Funktional zuständig: Rechtspfleger (§ 3 Nr. 1h RPflG, §§ 4 I, 9 RPflG); diese werden von den Urkundsbeamten der Geschäftstelle unterstützt. 3.2Form früher zunächst in festen Bänden seit 1961 sog. Loseblattgrundbuch, § 2 GBV durch RegisterverfahrensbeschleunigungsG vom : Rechtsgrundlage für die flächendeckende Einführung des EDV- Grundbuchs (maschinell geführtes Grundbuch)

10 10 3.3Aufbau 3.3.1Grundsatz: Realfoliensystem, § 3 I S1 GBO: jedes Grundstück erhält ein eigenes Grundbuchblatt Ausnahme: sog. Personalfolium, § 4 I GBO: mehrere Grundstücke einer Person im Bereich desselben Grundbuchamtes können auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt zusammengefasst werden weitere Besonderheit: Wohnungs- und Teileigentumsblätter

11 Jedes Grundbuchblatt besteht aus Titelblatt Bestandsverzeichnis den Abteilungen I, II, III

12 Titelblatt (= Aufschrift, Deckblatt) bezeichnet das Amtsgericht, den Grundbuchbezirk, die Nummern des Bandes und des Blattes

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14 Bestandsverzeichnis führt mit fortlaufender Nummerierung Grundstücke und ihren Beschrieb gemäß Liegenschaftskataster auf; Gemarkung, Flurstück- nummer, Lage, Nutzung und Größe werden ausgewiesen; zusätzlich können auch Ver- merke über mit dem Grund- stück verbundene Rechte (z.B. Wegerecht), die dem jeweiligen Eigentümer an einem anderen Grundstück zustehen, eingetragen werden

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16 Abteilung I dient der Eintragung des Eigentümers; bei mehreren Eigentümern wird die Art der gemeinschaftlichen Berechtigung aufgeführt (z.B. Erbengemeinschaft; Miteigentum nach § 1008 BGB unter Angabe des jeweiligen Miteigentumsanteils); mit eingetragen wird die Grundlage der Eintragung (z.B. Auflassung, Erbschein, Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren)

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18 Abteilung II enthält alle eintragungs- fähigen Lasten und Beschrän- kungen des Grundstücks (z.B. Vorkaufsrechte, Grund- dienstbarkeiten, Nießbrauchs- rechte, Erbbaurechte, etc.) mit Ausnahme der Grund- pfandrechte ( Abt. III); enthält die das Eigentum oder die sonstigen Belastungen betreffenden Vormerkungen und Widersprüche

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20 Abteilung III dient der Eintragung der Grundpfandrechte d.h. der Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden, sowie der sich auf diese Grundpfand- rechte beziehender Vormerkungen, Wider- sprüche, Veränderungen

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22 Grundakten In den Grundakten werden die Urkunden aufbewahrt, auf die sich eine Eintragung gründet oder auf die sie Bezug nimmt (z.B. Kaufverträge, Hypothekenbestellungsurkunden, etc.) ergänzen das Grundbuch

23 Grundbucheintragungsverfahren 3.4.1Eintragungsantrag grdstzl. erforderlich ( § 13 I S1 GBO) formfrei (§ 13 III GBO) bedingungsfeindlich (§ 16 I GBO) antragsberechtigt = jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten sie erfolgen soll, (§ 13 I S2 GBO) Der Zeitpunkt des Eingangs des Antrages beim Grundbuchamt ist von dem zuständigen Beamten auf dem Antrag so genau wie möglich zu bezeichnen (Tag, Stunde, Minute); nach ihm richtet sich die Reihenfolge der Bearbeitung und damit oft der Rang der Eintragung (§ 45 GBO).

24 Eintragungsbewilligung Eine Eintragung darf nur erfolgen, wenn sie von dem bewilligt wird, dessen Rechtsstellung durch die Eintragung beeinträchtigt wird oder beeinträchtigt werden kann (§ 19 GBO), z.B. bei Eigentumsübertragung der bisherige Eigentümer ist durch öffentliche Urkunde oder zumindest in öffentlich beglaubigter Form zu erklären (§ 29 GBO) wird in der Praxis i.d.R. mit dem Eintragungsantrag verbunden und schon im notariellen Kaufvertrag erklärt: Die Parteien bewilligen und beantragen…

25 Voreintragung des Betroffenen Eine Eintragung im Grundbuch erfolgt nur, wenn derjenige, dessen Recht durch die Eintragung betroffen wird, als Berechtigter im Grundbuch eingetragen ist (§ 39 GBO) maßgeblicher Zeitpunkt: Vornahme der neuen Eintragung (es reicht aus, wenn Eintragung des Betroffenen zeitgleich mit der neuen Eintragung erfolgt, z.B. Eintragung des neuen Eigentümers eines Grundstücks und Eintragung einer Hypothek) Ausnahme vom Grundsatz der Voreintragung: Voreintragung des Erben ist nicht erforderlich, wenn die Erbenstellung in grundbuchmäßiger Form (grdstzl. nur: Erbschein, § 35 GBO) nachgewiesen wird und er das Recht aufheben oder übertragen möchte (§ 40 GBO)

26 Behördliche Genehmigungen und Bescheinigungen Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, § 22 GrEStG = Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes, dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegen stehen. Negativzeugnis zum gemeindlichen Vorkaufsrecht, § 28 I S. 2 BauGB, = Nachweis der Nichtausübung oder des Nichtbestehens eines Vorkaufsrechts der Gemeinde - i.d.R. durch eine entsprechende Bescheinigung der Gemeinde (der Belegenheitsgemeinde steht nach § 24 I BauGB grundsätzlich ein Vorkaufsrecht zu bei allen Verkäufen von Grundstücken, Grundstücksteilen, Eigentumsanteilen an Grundstücken - nicht jedoch bei Verkäufen von Wohnungs-/ Teileigentum, Erbbaurechten) bei Minderjährigen/ Betreuten: Genehmigung Vormundschafts- gericht etc.

27 27 3.5Einsicht in das Grundbuch Zur Einsicht berechtigt ist nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO) z.B. Erwerbsinteressent im Rahmen konkreter Kaufvertragsverhandlungen.

28 Öffentlicher Glaube/ Widerspruch/ Grundbuchberichtigung gemäß § 891 BGB wird vermutet, dass ein im Grundbuch eingetragenes Recht dem eingetragenen Berechtigten mit dem eingetragenen Inhalt zusteht ein im Grundbuch eingetragenes Recht, wenn es gelöscht wird, für die Zeit nach der Löschung nicht mehr besteht = öffentlicher Glaube ist der Erwerber eines Grundstücks gutgläubig (redlich), kennt er die Unrichtigkeit des Grundbuches nicht und ist auch kein Widerspruch im Grundbuch eingetragen, erlangt er Eigentum, auch wenn das Grundstück dem im Grundbuch eingetragenen Veräußerer nicht gehörte erlangt er das Grundstück lastenfrei, auch wenn eine Hypothek nur versehentlich im Grundbuch gelöscht worden ist. (vgl. § 892 BGB; gilt nicht z.B. bei Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung)

29 29 ist das Grundbuch unrichtig, besteht die Möglichkeit der Grundbuchberichtigung (auf Antrag, ausnahmsweise auch von Amts wegen), § 894 BGB Grundbuchberichtigung kann sich (wegen Beschaffung der erforderlichen Unterlagen) länger hinziehen gegen die Richtigkeit des Grundbuches kann ein Widerspruch eingetragen werden (§ 899 BGB) beseitigt den öffentlichen Glauben des Grundbuches; die Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs wird ausgeschlossen

30 30 4. Materielles Grundbuchrecht/ Rechte am Grundstück Eigentum Grundbuch Abt. I Alleineigentum Miteigentum Gesamthandseigentum Rechte Dritter Grundbuch Abt. II Vorkaufsrecht Wiederkaufsrecht Dienstbarkeit Zahllast Erbbaurecht Grundpfandrechte Grundbuch Abt. III Hypothek Grundschuld Rentenschuld

31 31 4.1Eigentum am Grundstück Eigentum ist die unmittelbare rechtliche Herrschaft über eine Sache. Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen (§ 903 BGB) (nicht zu verwechseln mit Besitz: tatsächliche Gewalt über die Sache, § 854 BGB)

32 32 Alleineigentum Nur eine einzige Person ist Eigentümer Gemeinschaftliches Eigentum Miteigentum Mehreren steht ein best. Bruchteil als selbstständiges dingl. Recht zu z.B. Eheleuten zu je ½ Wohnungseigentümern Gesamthandseigentum Mehreren stehen Anteile zu, die zugunsten der Gesamtheit gebunden sind z.B. ungeteilte Erben- gemeinschaft

33 Rechte Dritter 4.2.1Vorkaufsrecht gesetzliches (z.B. gemeindliches, vgl. oben 3.4.4: Negativzeugnis) vertragliches (§ 1094 I BGB) der Vorkaufsberechtigte kann im Fall des Grundstücksverkaufs durch den Eigentümer von diesem die Übereignung des Grundstücks zu den im Kaufvertrag mit einem Dritten vereinbarten Bedingungen fordern

34 34 Vorkaufsrecht dingliches §§ 1094 ff BGB entsteht durch Einigung und Eintragung ins Grundbuch (Abt. II) verpflichtet den jeweiligen Eigentümer des belasteten Grundstücks kann für mehrere/ alle Verkaufsfälle bestellt werden schuldrechtliches §§ 463 ff BGB verpflichtet nur den Besteller gegenüber dem Vorkaufsberechtigten kann grdstzl. nicht für mehrere Verkaufsfälle bestellt werden

35 Wiederkaufsrecht Recht des Verkäufers, das Kaufobjekt unter bestimmten Bedingungen zurückzukaufen geeignetes Mittel, den Käufer in der Verwendung des Kaufobjekts zu binden, z.B. Bebauung innerhalb von X Jahren 4.2.3Dienstbarkeiten dingliche Rechte an Grundstücken, die den Eigentümer des belasteten Grundstücks in dessen Benutzung beschränken und dem Berechtigten die Befugnis geben, das Grundstück in einem bestimmten Umfang zu nutzen

36 36 Dienstbarkeiten Grunddienstbarkeit (§ 1018 ff. BGB) Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 ff. BGB) Nießbrauch (§ 1030 ff. BGB)

37 Grunddienstbarkeit berechtigt ist der jeweilige möglicher Inhaltverpflichtet ist der jeweiligeEigentümer des Benutzung z.B. Wegerecht, Leitungsrecht Unterlassung z.B. von Gewerbeausübung, Bebauung Duldung z.B. bestimmter Bauwerke, zu nah stehender Bäume herrschenden Grundstücks dienenden Grundstücks

38 38 Grunddienstbarkeit = wesentlicher Bestandteil des herrschenden Grundstücks (§§ 94, 96 BGB) kann nur mit diesem übertragen werden

39 Beschränkt persönliche Dienstbarkeit dienenden Grundstücks Berechtigt ist eine bestimmte Person Verpflichtet ist der jeweilige Eigentümer des möglicher Inhalt wie Grunddienstbarkeit höchstpersönlich, d.h. nicht übertragbar/ unvererblich (§ 1092 BGB)

40 40 Besondere Arten der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit: Wohnungsrecht = Befugnis, ein Gebäude ganz oder teilweise unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen (§ 1093 BGB) Sonderform: Dauerwohn-, Dauernutzungsrecht = Befugnis, eine bestimmte Wohnung bzw. bestimmte, nicht zu Wohnzwecken dienende Räume (z.B. Praxisräume, Garage) in einem auf dem Grund- stück errichteten Gebäude unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen (§§ 31 ff WEG); vererblich und veräußerlich; kann vermietet/ verpachtet werden

41 Nießbrauch ist dem Wesen nach eine persönliche Dienstbarkeit gewährt seinem Inhaber grundsätzlich die gesamten Nutzungen des Gegenstands (§ 1030 BGB) Nießbraucher hat die Pflicht, die wirtschaftliche Bestimmung der Sache zu erhalten und ordnungsgemäß zu wirtschaften muss übliche Instandhaltungsmaßnahmen auf eigene Kosten vornehmen trägt die öffentlichen und privatrechtlichen Lasten wirtschaftliche Bedeutung liegt u.a. auf familienrechtlichem und erbrechtlichem Gebiet, z.B. Grundstückseigentümer setzt Kinder zu Erben ein und bestellt zugunsten seiner Mutter einen Nießbrauch

42 Reallast (§§ 1105 ff BGB) belastetes Grundstück Grundstücks Berechtigt kann sein eine bestimmte Person oder der jeweilige Eigentümer eines Inhalt: Wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück Sachleistung z.B. Lieferungen von Bodenbestandteilen Geldleistung z.B. Unterhaltsrente/Kaufpreisrente Dienstleistung z.B. Instandhaltung einer Anlage, eines Weges

43 Erbbaurecht das veräußerliche/ vererbliche Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben (§ 1 ErbbauVO) Eigentümer des Grundstücks und des Erbbaurechts können verschiedene Personen sein Durchbrechung von §§ 93, 94 BGB (Gebäude als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks teilt dessen rechtliches Schicksal) muss im Grundbuch, Abt. II, an 1. Rangstelle eingetragen werden (§ 10 ErbbauVO) eigenes Grundbuchblatt Erbbaugrundbuch

44 44 4.3Grundpfandrechte Die Besicherung von Krediten, insbesondere im Rahmen der Immobilienfinanzierung, wird fast ausschließlich durch die Verpfändung des Grundstücks im Wege der Eintragung von Grund- pfandrechten vorgenommen. Der Eigentümer haftet mit dem Grundstück für die Erfüllung einer Forderung Der Gläubiger kann zur Befriedigung der Forderung das Grundstück (im Wege der Zwangsvollstreckung) verwerten

45 45 Hypothek §§ 1113 ff BGB Grundschuld §§ 1191 ff BGB Rentenschuld §§ 1199 ff BGB Grundstück haftet für eine einmalige Kapitalzahlung Arten Gründstück haftet für regelmäßig wiederkehrende Beträge

46 Hypothek ist vom Bestehen einer zu sichernden Forderung abhängig (Akzessorietät ), ist mit ihr auf Gedeih und Verderb verbunden, d.h. schuldrechtlicher Anspruch aus Vereinbarung, z.B. Darlehen + Abhängigkeit dinglicher Anspruch aus Hypothek Forderung/ Hypothek nur gemeinsam übertragbar; mit Tilgung der Forderung durch den persönlichen Schuldner wird die Hypothek kraft Gesetzes Eigentümergrundschuld

47 47 Arten Briefhypothek Hypothekenbrief Übertragung durch schriftliche Forderungsabtretung und Übergabe des Briefes Buchhypothek Eintragung ins Grundbuch Abtretung ist ins Grundbuch einzutragen Besonderheit: Sicherungshypothek (§ 1184 BGB), d.h. öffentlicher Glaube des Grundbuches erstreckt sich nicht auf das Bestehen der Forderung; Bestehen der Forderung und ihre Höhe ist vom Gläubiger nachzuweisen; gutgläubiger Erwerb nicht möglich

48 Grundschuld setzt im Gegensatz zur Hypothek nicht das Bestehen einer Forderung voraus Grundschuld/ Forderung können einzeln übertragen werden dinglicher Anspruch aus Grundschuld Verknüpfung durch Sicherungsabrede schuldrechtlicher Anspruch aus Vertrag (z.B. Kreditgeschäft) Arten: Brief-/ Buchgrundschuld (siehe Hypothek) kann nach Tilgung der Forderung in Eigentümergrundschuld umgewandelt werden steht in der Kreditsicherungspraxis im Vordergrund (Hypothek wird entgegen ihrer Stellung im Gesetz und ihrer Dominanz im allgemeinen Sprachgebrauch nur noch in Sonderfällen verwendet)

49 49 5.Grundstückskaufvertrag 5.1Allgemeines Grundstückskaufvertrag = schuldrechtliches Verpflichtungs- geschäft § 433 BGB Verpflichtung: Kaufpreiszahlung Verpflichtung: Eigentumsverschaffung und Übergabe

50 50 Für Eigentumsübergang ist zusätzlich erforderlich = Auflassung und Eintragung ins Grundbuch Auflassung = dingliche Einigung, §§ 873, 925 BGB d.h. Einigung über den Eigentumsübergang bei gleichzeitiger Anwesenheit vor Notar ist zusätzlich zum Kaufvertrag (schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft) erforderlich (Abstraktionsprinzip) Nachweis der Auflassung gegenüber dem Grundbuchamt ist Voraussetzung für Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch

51 51 Folgen der Trennung: trotz Kaufvertrag ist Verkäufer noch Eigentümer und kann mit dem Grundstück nach Belieben verfahren mit Eigentumsübergang kann abgewartet werden, bis der Käufer seine Verpflichtung (Kaufpreiszahlung) erfüllt hat I. d. R wird Auflassung zugleich mit dem schuldrechtlichen Vertrag erklärt und beurkundet.

52 52 5.2Form des Grundstückskaufvertrages notarielle Beurkundung ( §§ 311 b,128 BGB) Zweck: Warnfunktion: vor unüberlegten und übereilten Grundstücksgeschäften bewahren Schutzfunktion: sachkundige Beratung und Belehrung des Notars sichern Richtigkeitsgewähr: sicherstellen, dass der Wille der Beteiligten richtig, vollständig und rechtswirksam niedergelegt wird

53 53 Beweissicherungsfunktion: amtliche Verwahrung Formmangel: Kaufvertrag ist nichtig Heilungsmöglichkeit: durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch Beurkundungszwang besteht auch für Nebenabreden und für wesentliche nachträgliche Abänderungen! Die Aufhebung eines Grundstückskaufvertrages ist bis zur Eintragung der Eigentumsänderung formfrei möglich.

54 Kaufgegenstand das Grundstück ist so genau wie möglich zu bezeichnen (Grundbuch, Grundbuchblatt, Flurnummer) Verwechslungsgefahr vermeiden Bei einem noch zu vermessenden Grundstück sollte die Bezeichnung der zu vermessenden Teilfläche durch eine Skizze, die als Anlage zur Urkunde genommen werden kann, erfolgen. Die nach GBO erforderliche grundbuchrechtliche Bezeichnung kann dann nachgeholt werden (so genannte Identitätserklärung). Gegenstand des Grundstückskaufvertrages sind kraft Gesetzes die wesentlichen Bestandteile des Grundstücks (vgl. oben Ziffer 2, § 94 BGB) d.h. Gebäude mit z.B. Türen, Heizkörpern, Waschbecken. Im Zweifelsfall ist auch das Grundstückszubehör mitverkauft, z.B. Heizölvorrat im Tank (§ 311c BGB), andere Regelung ist möglich und ggf. sinnvoll, um Abgrenzungsprobleme zu vermeiden.

55 55 5.4Kaufpreis 5.4.1Allgemeines ist genau festzulegen ist richtig aufzuführen (sonst: notarieller Kaufvertrag ist nichtig; Heilungsmöglichkeit) Fälligkeitszeitpunkt ist zu vereinbaren Zahlungsverzug Verzugszinsen gem. § 288 I BGB andere Regelung möglich, Risiko: unwirksam gem. §§ 305 ff BGB

56 56 Regelung zur Sicherstellung der Interessen von Verkäufer/ Käufer Verkäufer: keine Eigentumsumschreibung ohne Sicherstellung der anschließenden Kaufpreiszahlung Käufer: keine Kaufpreiszahlung ohne Sicherstellung der anschließenden Eigentumsübertragung

57 Sicherstellung des Verkäufers durch: Vollstreckungs- unterwerfung (Bank) Bürgschaft Notarander- konto Rücktrittsvorbehalt und Rückauflassungs- vormerkung

58 Sicherstellung des Käufers durch: Eintragung einer Auflas- sungsvormerkung an rang- sicherer Stelle im Grundbuch (Abt. II) Schutz gegen 1.Verfügung des Verkäufers 2.Verfügung von dessen Gläubigern im Wege der Zwangsvollstreckung Die Freistellung des Kaufobjektes von nicht übernommenen Belastungen Vorliegen und Wirksamwerden von erforderlichen Genehmigungen Zahlung auf Notaranderkonto Vorlage eines Negativzeug- nisses (gesetzliche Vorkaufs- rechte nach BauGB)

59 Sonderfall Bauträgervertrag: Ein Unternehmen baut z.B. ein Eigenheim im eigenen Namen und für eigene Rechnung und verkauft/übereignet das fertige Objekt, samt Grundstück dem Käufer. Der Bauträger darf Gelder des Käufers erst annehmen, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind (§ 3 Abs. 1-2 MaBV): Makler- und Bauträgerverordnung

60 60 Bedingungen Baugenehmigung ist erteilt, Kaufvertrag ist rechtswirksam, Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch für den Käufer wenn das Grundstück mit einem Grundpfandrecht zugunsten der den Bau finanzierenden Bank des Bauträgers belastet ist: die Freigabe aus dieser Belastung muss gesichert sein. Fälligkeit des Kaufpreises in Raten entsprechend dem Baufortschritt (§ 3 Abs. 2 MaBV).

61 61 5.5Mängelhaftung Verkäufer hat dem Käufer die Sache sach- und rechtsmängelfrei zu verschaffen, § 433 Abs. 1 BGB Rechtsmangel Def. § 435 BGB Eine Sache ist frei von Rechts- mängeln, wenn Dritte in Bezug auf die Sache keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können. Einem Rechtsmangel steht es gleich, wenn im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, das nicht besteht. Sachmangel Def. § 434 BGB Eine Sache ist frei von Sach- mängeln, 1.wenn Sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, sonst 2.wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach Art der Sache erwarten kann.

62 62 Käufer kann (§ 437 BGB) Nacherfüllung verlangen (§ 439 BGB); wenn diese scheitert: vom Vertrag zurücktreten (§ 440 BGB) oder Minderung des Kaufpreises verlangen (§ 441 BGB) Schadensersatz verlangen (§ 440 BGB, §§ 280 ff BGB) Sachmangel z.B. Hausschwamm Heizungsanlage defekt Dach undicht Rechtsmangel z.B. bestehendes Mietverhältnis Wegerecht/ Leitungsrecht Dritter

63 63 Ausnahme: Käufer kennt den Mangel bei Vertragsschluss Käufer kennt den Mangel infolge grober Fahrlässigkeit nicht vertragl. Haftungsausschluss/ Haftungseinschränkung (Haftungsausschluss/ Haftungseinschränkung ist unwirksam, wenn Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie (§ 443 BGB) übernommen hat) Verjährung der Mängelansprüche Bei Bauträgervertrag bzw. Grundstückskaufvertrag (bebaut) grundsätzlich 5 Jahre ab Abnahme bzw. Übergabe (§ 634 a I Nr. 2 BGB bzw. § 438 I Nr. 2 BGB)

64 64 6. Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten, Gefahr Übergabe des Grundstückes § 446 BGB = Besitz, § 854 BGB tatsächliche Sachherrschaft Nutzen § 100 BGB z.B. Mieteinnahmen Lasten § 103 BGB z.B. Grundsteuern, Abwassergebühren Gefahr = Risiko der zufälligen Ver- schlechterung / Zerstörung

65 65 Besitzübergang Eigentumsübergang, der häufig erst zu einem späteren Zeitpunkt eintritt hat Bedeutung für Afa/ Sonderausgaben: maßgeblich ist das Erlangen der wirtschaftlichen Verfügungsmacht.

66 66 7. Kosten und Steuern i.d.R., trägt KäuferVerkäufer Kosten der Beurkundung des Kaufvertrages, § 448 BGB Kosten der Genehmigung und Erklärungen, die für Wirksamkeit des Kaufvertrages (Genehmigung) bzw. seinen Bestand (Nichtaus- übung eines Vorkaufsrechts) erforderlich sind Kosten der Auflassung, § 448 BGB Kosten der Eintragung, § 448 BGB Kosten für Bestellung von Grundschulden/ Hypotheken zur Kaufpreisfinanzierung Grunderwerbssteuer (=3,5% des Kaufpreises, § 11 GrEStG) Kosten für Vermessung Kosten für Löschung von Belastungen, die der Käufer nicht übernimmt An weiteren Kosten können anfallen: Maklerprovision, öffentliche und private Erschließungskosten bei unbebauten Grundstücken.

67 67 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !!

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69 69 Cartoons für Juristen, Claus Kühnhold & Thomas Plaßmann, Lappan Verlag

70 70 Cartoons für Juristen, Claus Kühnhold & Thomas Plaßmann, Lappan Verlag


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