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1 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Haus gemeinsam kaufen, aber wie? einige klärende Gedanken Trotz langjähriger Vorarbeiten war der Kauf unseres Hauses ein Crash-

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Präsentation zum Thema: "1 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Haus gemeinsam kaufen, aber wie? einige klärende Gedanken Trotz langjähriger Vorarbeiten war der Kauf unseres Hauses ein Crash-"—  Präsentation transkript:

1 1 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Haus gemeinsam kaufen, aber wie? einige klärende Gedanken Trotz langjähriger Vorarbeiten war der Kauf unseres Hauses ein Crash- und Intensivkurs mit hohem Nervenaufwand! Hier einige klärende Tipps und Erfahrungen weiter zu geben ist Gegenstand dieses Workshop

2 2 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Wer bin ich: Jürgen Schramm 52 Jahre alt Dipl.Ing. mit CAE-Systemen in der Industrie 25 Jahre in Berlin-Kreuzberg 12 Jahre Genossenschaftlicher Verein in Köln nun 8 Jahre in eigenem Wohnprojekt in Köln

3 3 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Vorstellungsrunde Vorname/Name persönliche Wohnsituation mit Miethöhe wie viel Mitbewohner/Kinder? Erwartungen heute Abend welche eigenen Ziele?

4 4 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Zusammenfassung Unmenge an Fragen und Missverständnissen! lange vorher mit Überlegungen beginnen! Ich bin kein Rechtsanwalt oder Steuerberater! 3 Fragen sind ständig und immer wieder zu beachten und zu beantworten: 1.Wie hoch sind die aktuellen Gesamtkosten? 2.Welche Eigen- und Fremdmittel stehen zur Verfügung und wie sind sie zu kombinieren? 3.Welche laufende Belastung ergibt sich jetzt und in den Folgejahren?

5 5 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Zeitbedarf Es dauert eigentlich lange! Wenn Machbarkeit bestätigt ist muss(!) es unter Umständen verdammt flott gehen! Aber: große Ausgaben wollen gut überlegt sein! Niemals Dinge direkt unterschreiben! Immer Rückversicherungen und Informationen einholen! Je größer ein Objekt desto länger dauert die Entscheidung

6 6 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Unser Terminplan war so: 1. Tag:Samstagszeitung gelesen, gefunden! Telefoniert! 2. Tag:1. Besichtigung (wir hatten schon Übung) 3. Tag:Montag Alle drin gewesen, Ja - wir wollen! 6. Tag:Donnerstag 1. Kaufverhandlung 7. Tag:Freitag Kaufverhandlung mit Allen an einem Tisch und Entscheidung per Handschlag! 9. Tag:Sonntag findet der Architekt noch Mängel! 10. Tag:Montag wieder Verhandlung! 11. Tag:Dienstag 1. Notartermin ohne Unterschrift wegen Mängel! 12. Tag:wieder Verhandlungen! Vertragszusätze erarbeitet! 13. Tag:2. Notartermin und endlich Unterschrift Kaufvertrag mit Auflassungsvormerkung

7 7 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Die Gruppe zusammenfinden Bei einem Wohnprojekt geht es um mehr als bloßes Zusammen-Wohnen! Größere Objekte sind anteilig billiger als Einfamilienhäuser/Eigentumswohnungen es soll ja mit Anderen Streit geben... Na klar!!! Die Frage ist nur, wie wir da wieder raus kommen

8 8 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Vorinformationen Das Hauptproblem sind immer die Finanzen. Broschüren, Bücher usw. sollten reichlich vorher vorliegen und auch gelesen sein Seminare Beleihungsgrenzen, anders herum heißt das, ohne Eigenkapital geht nichts! kein persönliches Eigentum, sondern nur darin wohnen, oder?

9 9 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Objektsuche Ein geeignetes Objekt muss passen! passend machen ist sehr teuer und kostet Zeit Wohnungen und Nutzflächen unterschiedlich werten?

10 10 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Warum Kaufen? Ziel ist die volle Verfügbarkeit Z.B. können nur Eigentümer Bauanträge stellen.

11 11 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Verträge Immobilienkauf und Grundbuchsachen nur mit notarieller Beurkundung Alles was Konsens ist sollte auch schriftlich festgehalten werden Mit den besten Freunden die dicksten Verträge!

12 12 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Berater Makler erhalten Provisionen, Berater dagegen Honorar Kosten von Rechtsanwälten! Finanz-Sachverständige, Rechtsanwälte und Steuerberater beraten mit Dienstvertrag Sie haften für grobe Fehler und müssen auf Schwachstellen hinweisen Wir wollen aber ein Haus kaufen und keinen Prozess führen. Berater und Provisionen

13 13 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Notarverträge Hauskauf ist eine komische Sache! in der BRD haben nur Eigentümer die maximale Verfügungsgewalt über eine Sache lediglich beschränkt durch die Rechte anderer Menschen Besitzer (Mieter, Leiher) können darüber nur im Sinne des Eigentümers verfügen Eigentum (privates) ist also das "höchste Gut" in unserem Lande Beim Notar alle Probleme wie Nutzungen, Sonderverein- barungen eintragen lassen

14 14 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Finanzieren Vor dem Kauf eines Objektes muss die Machbarkeit der Finanzierung klar sein! finanzielle Tragfähigkeit der Gruppe muss klar sein Das Eigenkapital ist entscheidend! In Deutschland kriegt man einen Kredit nur, wenn man nachweist, dass man keinen braucht. (Rudolf Scharping)

15 15 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Hypotheken ein klassisches Thema sehr gut, lange vor einem Kauf abzuklären (als MS-EXCEL-Datei auf der Diskette) Effektiv-Zins Disagio es kann weitaus mehr gehandelt werden als auf dem Wochenmarkt! Abfrage der Konditionen (siehe Musterbrief) Banken sind gefährlicher als Armeen! (Wilhelm Nölling, ehemaliger Präsident der Hamburger Zentralbank) immer die gesamte Laufzeit betrachten.

16 16 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Finanzplan der klassische Finanzplan Kaufpreis + Nebenkosten - Eigenkapital - private Darlehen - Zuschüsse - spezielle Darlehen (Pensionskasse) - Hypotheken - Bauspardarlehen - freie Finanzierung des Rests + Umlagekosten/Nebenkosten 26% Eigenkapital "normal" Hypotheken/Finanzierungen über eine Lebensversicherung Nebenkosten

17 17 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Private Darlehen Zahlt keinen Zinseszins Es muss eine Tilgung erfolgen –Das ist ein Problem! Höhe des Zinses wird meist völlig unterschätzt!

18 18 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Bausparverträge Bausparverträge sind eigentlich out eventueller Vorteil: steuermindernd anschließend zinsgünstiges Darlehen unsichere Zuteilung! echt teuer mit Zwischenfinanzierung oder Bereitstellungszinsen Finanzierung sehr eng = Bausparverträge von Vorteil Oft genug machen Bausparverträge eine Finanzierung erst möglich –normalerweise 5% Zinsen plus 7% Tilgung!! –Rückzahlung in etwa 10 Jahren –Bereits angespartes Guthaben = Eigenkapital

19 19 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Steuerliches Der Finanzminister hilft denjenigen am meisten, die bereits am besten dran sind Ein Steuerberater darf keine Rechtsauskunft geben, ein Rechtsanwalt aber Steuerberatung machen Unverheiratete berufstätige Pärchen mit getrennten Einkommensteuererklärungen... vor dem Kauf eines Objektes mit einem Steuerberater abklären eventuell Wohnungen von Pärchen teilen Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte eintragen lassen Sonderkonstruktionen...

20 20 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Versicherungen Versicherung des Gebäudes selbst gegen Naturgewalten wie Feuer, Wasser, Sturm Haftpflichtversicherung der Grundeigentümer –Gebäudeversicherung –Eigentümer-Haftpflichtversicherung –Gewässerschutz Rechtsschutzversicherungen Lebensversicherungen

21 21 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Die Mühen der Berge sind erklommen, jetzt kommen die Mühen der Täler, diese sind wesentlich schwieriger! (Brecht)

22 22 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Wohnungseigentum begründen GbR ist rechtlich gesehen relativ unsicher Fällt ein Gesellschafter, müssen alle Anderen einspringen Aufteilung in Eigentumswohnungen als Ausweg? –positiver Zwang zur Einigung damit verloren –Ein Sachverständiger (natürlich Ihr selbst!) vermisst dazu die –Wohneinheiten getrennt (Türen, Abflüsse, Versorgung) –Abgeschiedenheitsbescheinigung –für jede einzelne Wohnung ein Grundbuchblatt GbR mit Vorkaufsrechten Hypotheken auseinandergerechnet Damit entfallen die hohen Bürgschaften Vertraglich Aufteilung untrennbar mit dem Kauf verbinden

23 23 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Verteilung von gemeinschaftlich genutzten Flächen und deren Kostenaufteilung Flächen, die nicht einer persönlichen Nutzung allein zugeordnet werden können im WEG (Wohnungseigentumsgesetz) als Miteigentum bezeichnet Kostet die Fläche/der Raum Nichts, wäre die Aufteilung wohl recht unproblematisch Eine nachträgliche Änderung nur mit Zustimmung aller Beteiligten!

24 24 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Nutzungsverteilung meiner Meinung nach einzige Vorgehensweise: die Aufteilung nach der tatsächlichen Nutzung überhaupt keine Aufteilung zu machen ist auch möglich Ich plädiere also bei Objekten, die mit Kosten verbunden sind, für eine völlige Aufteilung nach der tatsächlichen, persönlichen Nutzung. Garten von der Zahl der Personen abhängig Heizungsraum entsprechend der Nutzung der Heizung Hobbykeller nach Personen oder Zahl der Wohneinheiten Kellerraum als Abstellraum nach Personen/Wohnungen

25 25 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Kostenverteilung einzig und allein die Gesamtkosten problematisch Wenn diese feststehen bzw. festgelegt sind ist nach (erfolgreicher) Nutzungsverteilung die eigentliche Kostenverteilung nur noch eine Rechenaufgabe nach Adam Riese. entspricht nicht unbedingt der Verteilung der Wohnflächen Rückrechnung ergibt unterschiedliche Gesamt-qm-Preise in der unterschiedlichen Nutzung begründet! Ist diese genau gleich, sind auch alle Beträge genau gleich. Wunsch nach Gemeinschaftsräumen

26 26 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Fazit keine allgemein gültige Lösung viele subjektive Vorschläge und Sichtweisen Eine davon auswählen mit der alle Beteiligten einverstanden sind Einigung so früh wie irgend möglich beginnen Im nachhinein Lösungen verändern ist problematisch Objekt muss zu seinen zukünftigen Bewohnern passen Es gibt genug Möglichkeiten! –Pro Jahr sollen Immobilien im Wert von ca. 4 Milliarden DM ihren Besitzer wechseln. Etwa 60% davon werden ohne Makler vermittelt.

27 27 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Literatur Die Eigentumswohnung der Verbraucherberatung in der Reihe Bauen und Wohnen für 7,50 DM. Baufinanzierung der Verbraucherberatung in der Reihe Bauen und Wohnen für 24,50 DM. Diese Bücher der Verbraucherberatung sind umfassend und sehr gut und einfach geschrieben! Sehr empfehlenswert! Wohnungseigentum von A-Z, Antworten auf alle Fragen des Wohnungseigentums 6.Auflage, dtv-Verlag für 13,80 DM. von Wolf-Rüdiger Bub. Ein gutes Nachschlagewerk zu allen denkbaren Themen! Alternativen zu Mietwohnung und Eigenheim - gemeinsam finanzieren, selbst verwalten vom Verlag Freies Geistesleben, Axel Janitzki/Walter Burkart. Der Bauberater und der Banker schreiben ihre Gedanken auf. Der Econ Finanzberater von Rolf Klein. Ein umfassendes Handbuch zu allen Fragen von Sparen, Anlagen, Immobilien, Versicherungen, Steuersparen usw. Sehr gut geschrieben, übersichtlich und sehr empfehlenswert! Die beiliegende Diskette taugt jedoch nichts, zumindest in der Auflage In Bahnhofsbuchhandlungen für 29,90 DM....

28 28 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Literatur Handbuch für Wohnungseigentümer und Verwalter von Dr.Ludwig Röll, Verlag Dr.Otto Schmidt, Köln. Ein sehr gutes Handbuch zu Fragen wie Rechtsform, Gesetzen (Übersicht), Verträgen und vielen Einzelfragen wie Abgrenzung Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Abrechnungen, Verwalter, benötigte Unterlagen usw. 68,- DM. Beck-Rechtsberater: Rechtsfragen beim Bauen von Dr.Ulrich Werner RA in Köln, Dr.Walter Pastor, Richter am Oberlandesgericht Köln; dtv (alle Becktexte relativ preiswert). Enthält Kommentar zum WEG, ansonsten viel zum Bauen mit Abkürzungsverzeichnis. D-Jure, Deutsche Gesetze Gesamtausgabe auf CD-ROM von Topware. Damit findet ihr jeden nur denkbaren Artikel aus BGB, WEG usw. für etwa 70 DM. D-Info, Adress- und Telefonauskunft Deutschland ab Version 3.0; hier findet ihr praktisch jeden Verkäufer eines Hauses mit Namen, Telefon, Angabe über Wohnbebauung in der Umgebung sowie auch noch gleich eure zukünftigen Nachbarn für etwa 40 DM! Lexikon des Baurechts von Werner/Pastor...

29 29 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Literatur Richtig Rechnen bei Finanzgeschäften- Kredite, Finanzierungen, Kapitalanlagen von Volker Looman bei der FAZ GmbH, Hellerhofstr. 2-4 (Postfach ), 6000 Frankfurt/Main 1, 3.Auflage 1989, ISBN X. 500 Seiten, jede Menge Rechen-Tabellen mit kompletten, nachvollziehbaren Finanzrechnungen, auch Vergleiche! Hier werden vor allem Finanzierungsrechnungen in diversen Aufsätzen auseinandergenommen. Behandelt werden auch alle möglichen Arten von Tricks beim Runterrechnen der monatlichen Belastungen. So wird z.B. Disagio-Splitting als Legaler Betrug bezeichnet. Vor allem bei knappen Finanzierungen sehr lehrreich! Steuertipps zum Haus- und Grundbesitz vom bund-Verlag. Erscheint jedes Jahr neu und wird über den DGB in Betrieben vertrieben zum Preis von 14,80 DM. Sehr umfassend. In dieser Reihe gibt es auch die Ratgeber - Steuergesetze für Arbeitnehmer, Einkommensteuer sparen und Lohnsteuer sparen.

30 30 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Computerprogramme PC-Programm Die elektronische Immobilien-Finanzierung Ein nützliches, kleines Programm unter DOS berechnet Tilgungspläne, Effektivzinsen und vergleicht Hypothekenangebote sowie Restschulden nach unterschiedlicher Kontoführung. Sehr nützlich. WiSo-Bau und Kauf. Software in der Version 2.0 für 69,- DM, zu beziehen über den Service 0180/ HOAICALC - Honorarabrechnung für Architekten und Ingenieure, ein Excel- Add-On zur dynamischen Abrechnung von Objekten nach HOAI-Tabellen, Shareware. Vollversionen (teuer!) von TA-Systems, Thomas Abler 07152/ Baufinanzierung. Diskette und Buch 80 Seiten, Best.-Nr ISBN , SYBEX, ca. 49,- DM. Quicken 4.0, ein empfehlenswertes Planungsinstrument für 99,- DM. Baufinanzierung mit Excel 5.0/7.0 von Klein/Bruck Ausgabe 1996 mit Diskette, Verlag Addison-Wesley Econ.

31 31 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Diskette HAUS... Inhalt.!!! dieser Text BERECHNG EXCEL –XLS_DAT.EXE (gepackte Archivdatei mit:) –Finanz.XLS eine komplette Finanzierungsrechnung mit Finanzausgleich der Eigenleistung und Gemeinschaftskostenverteilung –Hypot.XLS eine Liste mit Hypothekenkonditionen –Hypothek.XLS Hypothekenberechnung –Hypothek.XLW " " –Kaufmiet.XLS Vergleich zwischen Kaufen und Mieten...

32 32 Dipl.Ing. Jürgen Schramm CD HAUS... –Tilgpl03.XLS und noch ein Tilgungsplan –Wertplus.XLS die Wertsteigerung –Zinstab.XLS Zins/Zinsezinstabellen –Regenwas.XLS Amortisation von Brauchwasseranlagen –Restsch.XLS Restschuldberechnung –Tplan.XLS eine Vorlage für beliebige Terminpläne –Tilgplan.XLS ein Tilgungsplan –Tilgpl02.XLS noch ein Tilgungsplan –Kaufmiet.XLC dt. aber als Grafik...

33 33 Dipl.Ing. Jürgen Schramm ZINSEN ZINSEN.EXE ein Shareware-Programm, welches Zinsen usw. berechnet KASSE.EXE ein dBASE-Programm (kompiliert, ohne dB zu bedienen) als Kassenbuch zur Verwaltung und Abrechnung des Hauses IMMOBIL.EXE eine dBASE-Datenbank zur besseren Übersicht und zum Vergleich von diversen Immobilienangeboten MAKLER KOELN.DBF eine Adressdatenbank aller Makler in Köln OEL.DBF eine Sammlung von Dateien zu westdeutschen Ölpreisen WOHNEN.* ein Hinweis auf ein weiteres Datenbankprogramm unter dBASE mit mehr als 20 Wohnprojekten und ihren Darstellungen sowie Kontakten in/um Köln. Es liegt der jeweils normierte Teil der Daten bei.

34 34 Dipl.Ing. Jürgen Schramm TEXTE =>Skript.DOCHaus gemeinsam kaufen - Aber WIE ??? Ein Text zu den vielen Problemen beim und vorm Hauskauf sowie auch danach! Beinhaltet meine ganzen Grunderfahrungen!!! –Erfahr.TXTdiv. Erfahrungen aus Wohnprojekten! –Darlehen.TXTMuster für ein privates Darlehen –Energie.TXTEnergieverbräuche - Durchschnitte –Förder.TXTzum Thema Öffentliche Förderungen –Förder2.TXTdt. –Finanz06.TXTdt. –Gas.TXTGaspreise und Energieumrechnung –Hausplan.TXTein kleiner Schülertext zum Hausbau...

35 35 Dipl.Ing. Jürgen Schramm TEXTE –Steuer.TXTSteuern - grafische Darstellung Ruebzahl.DOCder Vertrag der RÜBEZAHL GbR in Köln (bitte unbedingt rechtliche Anmerkungen dazu im Text Skript.doc beachten!) –Schikora.TXT ein umfangreiches Skript zum Thema Rechtsformen von Claus Schikora, Berlin –Literatu.ASCLiteraturangaben –NKosten.TXTNebenkostenauflistung –Kosten.TXTGrundstückskosten

36 36 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Weitere Fragen?

37 37 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Machen wir weiter? Vorschlag: ein Treffen Interessierter am Samstag, den.... Besuch weiterer Wohnprojekte planen!

38 38 Dipl.Ing. Jürgen Schramm nochmal meine Kontaktmöglichkeiten: Jürgen Schramm Telefon: Fax: Buschfeldstraße 43, Köln (Holweide) S-Bahn bis Holweide Straßenbahn 3, 13 und 15 bis Vischeringstraße

39 39 Dipl.Ing. Jürgen Schramm Viel Erfolg! und Unterlagen mitnehmen!


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