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Der Energieausweis Vortrag am 29.10.08 für die IHK Regensburg.

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Präsentation zum Thema: "Der Energieausweis Vortrag am 29.10.08 für die IHK Regensburg."—  Präsentation transkript:

1 Der Energieausweis Vortrag am für die IHK Regensburg

2 Ablauf – Einführung, Bau- und Denkmalschutzrecht, Ausstellerhaftung RA Dr. Thomas Troidl, Fachanwalt für Verwaltungsrecht – Praxis, Förderung und Steuern Dipl.-Ing. Robert Sander Architekt – Fragerunde – (Zigaretten-) Pause

3 Ablauf – Kaufrecht und Ordnungswidrigkeiten RA Dr. Matthias Ruckdäschel Fachanwalt für Arbeitsrecht – Mietrecht: Minderung, Modernisierung, Mieterhöhung RAin Hermelinde Fröhler-Schlachter Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht – Fragerunde Im Anschluss Geselliges Beisammensein

4 I. Teil (Dr. Thomas Troidl) – Einführung: europarechtlicher Hintergrund Wie Pkw oder weiße Ware Richtlinie 2002/91/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom über die Gesamtenergie- effizienz von Gebäuden EnEG: Energieeinsparungsgesetz EnEV: Energieeinsparverordnung

5 I. Teil (Dr. Thomas Troidl) Einführung: Who Is Who Wer macht ihn? Energieberater Bauingenieure Handwerker mit Zusatzqualifikation (z.B. Schornstein- fegermeister) Architekten Wer braucht ihn? Hauseigentümer = Bauherren Vermieter Verkäufer

6 I. Teil (Dr. Thomas Troidl) Allgemeine Ausnahmen Wer braucht ihn nicht? Kirchen Zelte kleine Gebäude (kleiner 50 qm) Wohngebäude mit Nutzungsdauer < 4 Monate jährlich (Ferienhausklausel) Baudenkmäler (Ensemble!?)

7 I. Teil (Dr. Thomas Troidl) Ausnahmen: Denkmalschutzrecht

8 I. Teil (Dr. Thomas Troidl) Ausnahmen: Denkmalschutzrecht Art. 1 Abs. 1 DSchG: Begriffsbestimmungen Denkmäler sind von Men- schen geschaffene Sa- chen oder Teile davon aus vergangener Zeit, deren Erhaltung wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen, städte- baulichen, wissen- schaftlichen oder volkskundlichen Bedeu- tung im Interesse der Allgemeinheit liegt. Art. 1 Abs. 2 DSchG: Begriffsbestimmungen 1 Baudenkmäler sind bauliche Anlagen oder Teile davon aus vergangener Zeit... einschließlich dafür bestimmter histori- scher Ausstattungs- stücke und mit der in Absatz 1 bezeichneten Bedeutung....

9 I. Teil (Dr. Thomas Troidl) Ausnahmen: Denkmalschutzrecht Art. 1 Abs. 3 DSchG: Begriffsbestimmungen Zu den Baudenkmälern kann auch eine Mehrheit von baulichen Anlagen (Ensemble) gehören, und zwar auch dann, wenn nicht jede einzelne... die Voraussetzungen... erfüllt, das Orts-, Platz- oder Straßenbild aber insgesamt erhal- tenswürdig ist. § 2 Nr. 3 a EnEV: Begriffsbestimmungen Im Sinne dieser Verordnung sind Baudenkmäler nach Landesrecht ge- schützte Gebäude oder Gebäudemehrheiten.

10 I. Teil (Dr. Thomas Troidl) Baurecht § 16 Abs. 1 Satz 1 EnEV: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen Wird ein Gebäude errichtet, hat der Bauherr sicherzustellen, dass ihm... oder dem Eigentümer des Gebäudes ein Energieausweis nach dem Muster der An- lage 6 oder 7 unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des fertig gestellten Gebäudes ausgestellt wird.

11 I. Teil (Dr. Thomas Troidl) Baurecht Fall Bauunternehmer Bertram Bauer soll für Besteller Florian Findig ein Haus bauen. Ohne besondere vertragliche Vereinbarung verwei- gert Findig nach Fertig- stellung des Gebäudes die Abnahme, weil der Energieausweis fehle. Kann Bauer Werklohn verlangen? Lösung Bauer kann Werklohn verlan- gen, wenn er fällig ist; nach dem BGB ist die Vergütung bei der Abnahme des Wer- kes zu entrichten. Sie darf nur bei wesentlichen Män- geln verweigert werden. Ein solcher wesentlicher Mangel könnte deshalb vorliegen, weil ein Energieausweis fehlt, obwohl Findig nach § 16 Abs. 1 Satz 1 EnEV sicherstellen muss, dass ein solcher ausgestellt wird.

12 I. Teil (Dr. Thomas Troidl) Baurecht Ohne besondere vertragliche Verein- barung wird man aber nicht davon ausgehen können, dass ein we- sentlicher Mangel in der Bauleistung des Unter- nehmers vorliegt, wenn er keinen Energie- ausweis erstellt. § 5a Satz 3 EnEG: Energieausweise dienen lediglich der Information. Anmerkung: Ob dies auch im Miet- oder Kaufrecht gilt, werden wir noch sehen!

13 I. Teil (Dr. Thomas Troidl) Baurecht Gegen eine Berech- tigung zur Verweige- rung der Abnahme spricht (dogmatisch), dass es sich bei den Vorgaben der EnEV 2007 um eine öffentlich-rechtliche Pflicht handelt, aus der kein Anspruch des Vertragspartners (!) auf Erstellung eines Energieausweises folgt. Die Informationen aus dem Energieausweis haben auch nur sekundär Verbraucher- Schutzfunktion, sind primär aber nur Mittel zum Zweck Energieeinsparung. Praktisch spricht dage- gen auch die be- schränkte (bußgeldbe- wehrte) Ausstellungsbe- rechtigung sowie die Frage der Haftung.

14 I. Teil (Dr. Thomas Troidl) Haftung des Ausstellers Regressansprüche gegen Aussteller Schaden: Ansprüche von Käufern oder Mie- tern bzw. sinnlose Verbesserungsmaßnahmen Energieausweis = Werk (wie Gutachten); Haftung nach §§ 631 ff. BGB Kollusives Zusammenwirken: Mitverschulden, aber Nachprüfungspflicht des Ausstellers Schutzwirkung zugunsten Dritter (Expertenhaftung)

15 I. Teil (Dr. Thomas Troidl) Haftung des Ausstellers Fall Auftraggeber Anton Achtlos liefert unzu- treffende Daten, die in die Berechnungen eingeflossen sind. Kann der Ausweis- Aussteller Bruno B. Rater Mitverschulden einwenden? Lösung Die Achtlosigkeit des Auftraggebers befreit Rater nicht von eigenen, sorg- fältigen Prüfungen auf Verlässlichkeit der bauphysikalischen Kenngrößen des Objekts. Hat der Aussteller Zweifel an der Richtigkeit der bereit gestellten Daten, treffen ihn als Fachmann gesteigerte Nachprüfungspflichten.

16 I. Teil (Dr. Thomas Troidl) Haftung des Ausstellers § 17 Abs. 5 Satz 1 EnEV: Grundsätze des Energieausweises Der Eigentümer kann die zur Ausstellung des Energieausweises erforderlichen Daten bereit- stellen; der Aussteller darf diese seinen Berechnungen nicht zugrunde legen, soweit sie begründeten Anlass zu Zweifeln an ihrer Richtigkeit geben.

17 I. Teil (Dr. Thomas Troidl) Haftung des Ausstellers Fall Hat ein (potenzieller) Käufer oder Mieter im obigen Fall nur Ansprüche gegen Achtlos, oder auch gegen Rater? Lösung Der Energieausweis entfaltetSchutzwirkung zugunsten Dritter, da jeder Aussteller weiß, dass sein Auftraggeber den Energieausweis Dritten (potenziellen Käufern und Mietern) vorlegen wird (zugänglich machen muss) und jene auf die Richtigkeit dieser Expertise vertrauen. Damit haftet nicht nur Achtlos, sondern auch Rater!

18 II. Teil (Robert Sander) Praxis Ab wann? Errichtung: (Bauantrag) Altbauten (vor 1965): Junge Wohngebäude: Nichtwohngebäude:

19 II. Teil (Robert Sander) Praxis Fall Der Hauseigentümer einer eigen genutzten Wohnimmobilie, Baujahr 1962, fragt Sie, ob er einen Energie- ausweis benötigt. Lösung Solange er die Immobilie weiterhin selbst nutzt, ist ein Energieausweis nicht notwendig. Sollte er die Immobilie allerdings vermieten oder verkaufen wollen, wäre ein Energieausweis notwendig, da die Immobilie vor 1965 errichtet wurde.

20 II. Teil (Robert Sander) Praxis Fall Der Hauseigentümer einer fremd vermieteten Wohnimmobilie, Baujahr 1962, fragt Sie, ob er einen Energieausweis benötigt. Lösung Solange es zu keinem Mieterwechsel kommt bzw. die Immobilie nicht verkauft wird, ist ein Energieausweis nicht notwendig. Bei Neuvermietung bzw. Verkauf der Immobilie, wäre ein Energie- ausweis notwendig, da die Immobilie vor 1965 errichtet wurde.

21 II. Teil (Robert Sander) Praxis Was sagt er aus und was kostet er? Verbrauchsausweisoder Bedarfsausweis Ab 9,90 Euroca. 500,- Euro Abfallprodukt der Heizkostenabrechnung Neue Gebäude Förderung! Bis Wahlrecht auch für Wohngebäude jeder Art Seit kein Wahlrecht mehr, wenn < 5 Wohnungen und Bauantrag vor

22 II. Teil (Robert Sander) Praxis Fall Stefan Sparsam möchte sich einen Bedarfs- ausweis für seine Wohnimmobilie ausstellen lassen. Was kann er zur möglichst kostengünstigen Ausstellung beitragen? Lösung Da für die Berechnung des Energiebedarfs das gesamte Gebäude mit allen Umfas- sungsflächen wie Außen- wänden, Fenstern, Dach- flächen und Bodenplatten erfasst werden muss und die Außenbauteile und die Anlagentechnik energetisch bewertet werden müssen, kann Sparsam durch das Bereitstellen von Plänen und Beschreibungen des Gebäu- des dem Aussteller die Arbeit deutlich erleichtern.

23 II. Teil (Robert Sander) Praxis Fall Der Hauseigentümer einer fremd vermieteten Wohnimmobilie mit 4 Wohneinheiten, Baujahr 1970, möchte eine dieser Einheiten Anfang nächsten Jahres neu vermieten. Er fragt Sie, ob er einen Energie- ausweis benötigt, und ggf. welchen. Lösung Ab ist das Alter der Immobilie unerheblich. Somit wird durch die Neuvermietung ein Energieausweis notwendig. Inzwischen gibt es hier auch keine Wahlmöglichkeit mehr zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Da die Immobilie weniger als 5 Wohneinheiten hat und der Bauantrag vor dem gestellt worden ist, muss er sich einen Bedarfsausweis ausstellen lassen.

24 II. Teil: Praxis Robert Sander

25 II. Teil: Praxis Robert Sander

26 II. Teil: Praxis Robert Sander

27 II. Teil: Praxis Robert Sander

28 II. Teil: Praxis Robert Sander

29 II. Teil (Robert Sander) Praxis Fall Architektin Sandy Sandrock gehört eine Immobilie mit 6 Einheiten. 5 Einheiten sind als Wohneinheiten fremd vermietet, eine Einheit wird von ihrem Architekturbüro eigen genutzt. Sie möchte sich einen Energieausweis ausstellen und fragt sich, ob sie für die bürogenutzte Flä- che einen gesonderten Energieausweis für Nicht- wohngebäude benötigt. Lösung Die Nichtwohnnutzung durch das Architekturbüro macht einen eher unerheblichen Anteil am Wohngebäude aus. Außerdem stellt diese freiberufliche Nutzung eine wohnähnliche Nutzung dar. Somit braucht sie für das gesamte Gebäude nur einen Energieausweis für Wohngebäude.

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31 II. Teil (Robert Sander) Förderung Über 700 Programme (v.a. KfW) auf gemeindlicher, Landes- und Bundesebene (z.T. nicht kumulierbar) Nicht Verbrauchsausweis, sondern Bedarfsausweis! Erst Antrag stellen, dann bauen!!!

32 II. Teil (Robert Sander) Förderung Fall Stefan Sparsam möchte sein fremd- vermietetes Mehrfamilienwohnhaus mit 3 Wohneinheiten in Regensburg, Baujahr 1962, umfangreich sanieren. Eine Energieberatung ergibt, dass durch entsprechende Maßnahmen das EnEV- Neubau-Niveau erreicht werden kann. Bekommt Sparsam eine Förderung?

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34 II. Teil (Robert Sander) Förderung Lösung Das Bayerische Modernisierungsprogramm kommt nicht in Frage. Das Gebäude ist zwar älter als 25 Jahre, hat aber nicht mehr als 3 Mietwohnungen. So entscheidet sich Sparsam für ein Förderprogramm der KfW Förderbank. Im Förderberater Sanierung ergibt sich das CO2 Sanierungsprogramm Kategorie A als Darlehen plus 5 % bzw. 12,5 % Tilgungs- zuschuss, weil es sich hier um ein Wohngebäude handelt, das vor 1984 errichtet worden ist, bei dem durch die geplante Maßnahme das EnEV-Neubau- Niveau erreicht wird und welches mehr als zwei Wohnungen hat.

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36 II. Teil (Robert Sander) Förderung und Steuern Vorsicht bei Fördermaßnahmen: Wird das Gebäude durch Umbaumaßnahmen auf einen höheren Standard gebracht, so entstehen Anschaffungskosten, die nicht sofort, sondern auf 30 Jahre abgeschrieben werden müssen. Höherer Standard heißt, dass der Gebrauchswert des Gebäudes in mindestens 3 Bereichen aus den zentralen Ausstattungsmerkmalen (Fenster, Sanitär, Heizung, Elektro) erhöht bzw. erweitert wird.

37 II. Teil (Robert Sander) Förderung und Steuern Fall Immobilienhai Norbert N. Ergie erwirbt ein leerstehen- des Einfamilienhaus, das zur Fremdvermietung hergerich- tet werden soll. Um die För- dermittel möglichst auszu- schöpfen, sollen neben der Fassadendämmung auch Fenster und die komplette Heizungsanlage erneuert werden. Obwohl die Sani- tärinstallation noch in Ord- nung ist, überlegt Ergie, auch diese im Zuge der Sanierung zu erneuern. Lösung Ergie sollte abwägen, welche Vorteile die Sanierung der Sanitärinstallation mit sich bringt. Die sinnvolle Erneu- erung der Fenster und der Heizungsanlage führen be- reits zur Verbesserung von zwei Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale. Sollte auch die Sanitärins- tallation erneuert werden, führen die hierdurch verur- sachten Aufwendungen zu Anschaffungskosten des Ge- bäudes.

38 II. Teil (Robert Sander) Steuern Kosten des Energieausweises = Werbungskosten / Betriebsausgaben Im Einzelfall beim Steuerberater nachfragen!

39 III. Teil (Dr. Matthias Ruckdäschel) Kaufrecht § 16 Abs. 2 Satz 1 EnEV: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück... oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer einen Energieausweis mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 zugänglich zu machen, spätestens unverzüglich, nachdem der potenzielle Käufer dies verlangt hat.

40 III. Teil (Dr. Matthias Ruckdäschel) Kaufrecht – arglistige Täuschung Fall Verkäufer Sigmar Schwätzer veräußert eine Wohnung an Käufer Sepp Sorglos. Bei den Verkaufsverhandlungen er- kundigt sich Sorglos, ob ein Energieausweis vorliegt, weil ihm die Energiewerte wichtig wären. Schwätzer meint, das sei kein Problem, der Aus- weis werde nachgereicht, die Werte seien in Ordnung. Tatsächlich wurde aber noch kein Ausweis erstellt, die Angaben des Schwätzer erfolgten ins Blaue hinein. Lösung Fragen nach dem Vorliegen oder Inhalt des Energieausweises sind vollständig und richtig zu beantworten. Hier liegt eine arglistige Täuschung vor.

41 III. Teil (Dr. Matthias Ruckdäschel) Kaufrecht – arglistige Täuschung Fall 2 Verkäufer Sigi Schweigsam veräußert eine Wohnung an Käuferin Vroni Vorsichtig. Bei den Verkaufsverhandlungen äußert sie, dass sie schon viele Wohnungen besichtigt hat, ihr aber die warmen Ne- benkosten immer zu hoch waren. Wegen schlechter Energiewerte und steigender Ölpreise habe sie vom Kauf einer Wohnung bisher abge- sehen. Trotzdem legt Schweigsam keinen Energieausweis vor. Lösung Kommt es dem Vertragspartner erkennbar auf das Vorliegen eines Energieausweises an, sollte sein Fehlen nicht verschwiegen werden. Auch hier kann eine arglistige Täuschung vorliegen.

42 III. Teil (Dr. Matthias Ruckdäschel) Kaufrecht – arglistige Täuschung Fall 3 Verkäufer Andi Angeber veräußert eine Wohnung an Käufer Arthur Ahnungslos. Bei den Verkaufsverhandlun- gen äußert Angeber, dass er sich schon lange mit den steigenden Energiekosten befasse, Wohnung und Ge- bäude seien auf dem neues- ten Stand. Den Energieaus- weis legt er nicht vor. Lösung Bei besonders vertrauens- erweckendem Auftreten als Fachberater kann das Fehlen eines Energieausweises zu einer arglistigen Täuschung führen.

43 III. Teil (Dr. Matthias Ruckdäschel) Kaufrecht - Beschaffenheitsvereinbarung Fall Bei einem Kraftfahrzeug ist in der Betriebs- anleitung, die der Vertragsverhandlung zugrunde lag, angege- ben, dass der Ver- brauch bei 8 l liegt. Tatsächlich liegt der Verbraucher höher, nämlich bei 9 l. Lösung Laut BGH liegt ein Mangel vor (Urt. v , Az. VIII ZR 52/97).

44 III. Teil (Dr. Matthias Ruckdäschel) Kaufrecht - Praxistipp Verkäufer, die einen Energieausweis zugänglich machen, sollten klarstellen, dass damit keine bestimmte Beschaffenheit vereinbart wird! Käufer sollten umgekehrt darauf bestehen, dass sich Beschaffenheits- vereinbarungen, soweit solche gewollt sind, auch im Vertrag wiederfinden!

45 III. Teil (Dr. Matthias Ruckdäschel) Ordnungswidrigkeiten § 27 Abs. 2 Nr. 1 EnEV: Ordnungswidrig im Sinne des § 8 Abs. 1 Nr. 2 des Energieeinsparungsgesetzes handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig entgegen § 16 Abs. 2 Satz 1, auch in Verbindung mit Satz 2, einen Energieausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich macht.

46 III. Teil (Dr. Matthias Ruckdäschel) Ordnungswidrigkeiten § 8 Abs. 2 EnEG: Die Ordnungswidrigkeit kann... mit einer Geldbuße bis zu fünfzehntausend Euro geahndet werden. Vermeidbarer Verbotsirrtum: Unwissenheit schützt vor Strafe nicht Problem: Bearbeitungsstau (Bugwelle) - 2 Mio. in zwei Jahren

47 III. Teil (Dr. Matthias Ruckdäschel) Ordnungswidrigkeiten Fall Vermieter Fritz Fahrlässig will eine Wohnung vermie- ten (selbst, ohne Wohnungs- verwaltung oder Makler). Dem Interessenten Bastian B. Leidigt - der auch nicht danach gefragt hat – legt er keinen Energieausweis vor. Auch hängt im Hausflur oder an einer sonst zugänglichen Stelle kein solcher Ausweis. Leidigt bekommt die Woh- nung nicht und ärgert sich über Fahrlässig. Er zeigt ihn beim Bauordnungsamt an. Lösung Hier liegt ein fahrlässiger Verstoß vor, ein Bußgeld ist fällig.

48 III. Teil (Dr. Matthias Ruckdäschel) Ordnungswidrigkeiten Variante Fahrlässig lässt den Energieausweis eine Woche später im Haus anbringen. Hilft das? Lösung Nein.

49 III. Teil (Dr. Matthias Ruckdäschel) Ordnungswidrigkeiten Fall Sigi Sorglos stellt einen Energieausweis aus, ohne hierzu berechtigt zu sein. Mit welchen Folgen hat er zu rechnen? Lösung Wird ein Energieausweis von einer unberech- tigten Person ausge- stellt, handelt diese ordnungswidrig. Nach § 8 Abs. 2 EnEG hat Sorglos mit einer Geldbuße bis zu ,- Euro zu rechnen.

50 IV. Teil (RAin Linda Fröhler-Schlachter) Mietrecht § 16 Abs. 2 Satz 2 EnEV: Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen Satz 1 gilt entsprechend für den Eigentümer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei der Vermietung, der Verpachtung oder beim Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.

51 IV. Teil (RAin Linda Fröhler-Schlachter) Mietrecht Fall Der bereits seit der Wende bei Vermieter Johann Redlich wohnende Mieter Nico Sachse, dem die Heizkosten schon immer ein Dorn im Auge waren, meint, die Heizkosten seien zu hoch. Er will Einblick in den Energie- ausweis nehmen und vor allem herausfinden, welche Modernisierungsmaßnahmen im Hause anstehen. Zu Recht? Lösung Der Bestandsmieter hat hierauf keinen Anspruch.

52 IV. Teil (RAin Linda Fröhler-Schlachter) Mietrecht Variante Peter Sparsam interessiert sich für die Wohnung. Da er sie neu einrichten will, will er sicher gehen, dass die Heiz- kosten gering bleiben. Er fordert Vermieter Redlich auf, den Energieausweis, der eine gute Energiebilanz aus- weist, zu kopieren, dem Mietvertrag beizufügen und zu erklären, dass die Anga- ben im Ausweis stimmen. Vermieter Redlich ist unsicher, was zu tun ist. Lösung Sparsam hat keinen Anspruch auf Kopie des Energieausweises oder Zusicherung der Energie- kennwerte im Mietvertrag. Redlich hat übrigens einen Energieverbrauchsausweis erstellen lassen und hatte bislang überwiegend ältere Herrschaften als Mieter, die oft nur Teile der Wohnung beheizen. Bei Sparsam kann das ganz anders aussehen!

53 IV. Teil (RAin Linda Fröhler-Schlachter) Mietrecht Fall Vermieter Kurt B. Sonder- schlau weiß, dass seine Wohnungen aus den 70er Jahren wegen der Energie- kosten schwer zu vermieten sind. Er besorgt sich deshalb im Internet, wo dieser leicht und günstig (und ohne stö- rende Nachfragen zum Ver- brauch) zu erhalten ist, ei- nen Energieverbrauchsaus- weis und findet einen neuen (schwäbischen) Mieter. Hat Vermieter Sonderschlau etwas zu befürchten? Lösung Schadensersatzansprüche des Mieters sind in diesem Fall durchaus möglich.

54 IV. Teil (RAin Linda Fröhler-Schlachter) Mietrecht Grds. kein Schadensersatz, außer - bei bewusst falschen Angaben - oder im Falle einer Beschaffenheitsvereinbarung oder Zusicherung, Warnung vor DMB-Muster!

55 IV. Teil (RAin Linda Fröhler-Schlachter) Mietrecht Kein Anspruch auf Erstellung (Energieausweis ist zugänglich zu machen) Bestätigung Hiermit bestätigt (Mieter), dass (Vermieter) heute, , einen Energieausweis über das Objekt zu Informationszwecken zugänglich gemacht hat. Eine Zusicherung oder sonstige Verpflich- tung ist damit ausdrücklich nicht verbunden.

56 IV. Teil (RAin Linda Fröhler-Schlachter) Mietrecht – Minderung Grds. kein Recht auf Minderung fehlerhafter Energieausweis Mangel des Mietobjekts

57 IV. Teil (RAin Linda Fröhler-Schlachter) Mietrecht - Minderung Fall Mieter Sachse erfährt von Neu- mieter Sparsam, dass im Ener- gieausweis als Modernisierungs- vorschlag die Dämmung der Außenwände und der Einbau von neuen Fenstern (mit hö- heren KW-Werten) vorgeschla- gen werden. Er folgert, dass die vorhandenen Fenster und die Außenfassade mangelhaft sind, weil die gegebene Wärmedäm- mung heutigen Standards nicht mehr entspricht. Er will deshalb bei der Miete erheblich einspa- ren und kürzt sie (rückwirkend) seit Einzug um 20 %. Zu Recht? Lösung Sparsam hat auch in diesem Fall keinen Anspruch auf Mietminderung.

58 IV. Teil (RAin Linda Fröhler-Schlachter) Mietrecht - Minderung BGH, Urt. v (Az. VIII ZR 355/03): Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, ist in erster Linie die von den Mietvertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung, nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen maßgebend. Fehlt es an einer Beschaffenheits- vereinbarung, so ist die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

59 IV. Teil (RAin Linda Fröhler-Schlachter) Mietrecht - Minderung Achtung: Entschließt sich der Eigentümer im Lauf der Zeit zur Sanierung, so muss er den Anforderungen der im Zeitpunkt der Sanierung geltenden DIN-Normen genügen. Andernfalls entsteht ein Sachmangel, der den Mieter zur Mietminderung berechtigen kann. Denn bei grundlegenden Sanierungsmaßnahmen sind die zu diesem Zeitpunkt geltenden technischen Standards maßgebend.

60 IV. Teil (RAin Linda Fröhler-Schlachter) Mietrecht Grds. keine Modernisierungsverpflichtung Auswirkungen auf Betriebskosten - Keine Umlage - Wirtschaftlichkeitsgrundsatz

61 IV. Teil (RAin Linda Fröhler-Schlachter) Mietrecht - Mieterhöhung Fall Nunmehr erwägt Vermieter Redlich, gemäß der Modernisierungsempfehlung die Fenster zu erneuern und eine Außenwärmedämmung am Haus anzubringen. Weil dies mit erheblichen Kosten verbunden ist, überlegt er, ob er darauf nicht eine Mieterhöhung stützen könnte. Geht das? Lösung Eine Mieterhöhung ist hier durchaus denkbar. Tipp Besser als eine einseitige Mieterhöhung ist eine Vereinbarung über die Mieterhöhung (Durchsetzbarkeit).

62 Schluss Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Fragen?


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