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NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT - IBP - KBOB - rütter+partner - pom+ Vorstellung der Projektergebnisse René Beeler Mitglied Vorstand IPB, Leiter Immobilien,

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1 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT - IBP - KBOB - rütter+partner - pom+ Vorstellung der Projektergebnisse René Beeler Mitglied Vorstand IPB, Leiter Immobilien, Zürcher Kantonalbank

2 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB 2 Künftige Trends und Herausforderungen

3 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB KÜNFTIGE TRENDS UND HERAUSFORDERUNGEN > Demografischer Wandel > Neue Wohn- und Familienmodelle > Multikulturelle Gesellschaft > Steigendes Sicherheits- und Gesundheitsbewusstsein > Verkürzung der Produktlebenszyklen > Sinkender Bedarf an Produktionsflächen und Konzentration auf Entwicklungszentren > Verschärfte Regulation > Steigende und volatile Energiepreise > Klimawandel, Wasserknappheit > Knappe Baulandreserven > Steigendes Umweltbewusstsein der Bevölkerung 3

4 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB KÜNFTIGE TRENDS UND HERAUSFORDERUNGEN > Bedeutung für das Management von Immobilien: Nachhaltiges Immobilienmanagement ist mehr als ideelles Handeln Gesellschaftliche, wirtschaftliche und umweltrelevante Entwicklungen werden vorausschauend einbezogen Die Gebäude bleiben fit über den ganzen Lebenszyklus Investments werden gesichert Es wird ein Beitrag gegen unerwünschte Entwicklungen geleistet 4

5 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB 5 Nachhaltigkeitsbegriff und -ziele

6 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB NACHHALTIGKEITSBEGRIFF UND -ZIELE > Schwache Nachhaltigkeit plus Substitution zwischen den Dimensionen mit Einschränkungen möglich Erfordert Güterabwägung > Gut eingeführtes Zielsystem für nachhaltiges Bauen vorhanden in Form der Empfehlungen des SIA 112/1 Wird als Grundlage verwendet Leicht ergänzt Uminterpretiert auf Immobilienmanagement Kompatibel mit neuen Ansätzen zum Einbezug der Nachhaltigkeit in die Immobilienbewertung 6

7 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB 7 GESELLSCHAFTLICHE THEMEN UND NACHHALTIGKEITSZIELE Quelle: Empfehlungen SIA 121/1, modifiziert

8 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB 8 WIRTSCHAFTLICHE THEMEN UND NACHHALTIGKEITSZIELE Quelle: Empfehlungen SIA 121/1, modifiziert

9 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB 9 9 THEMEN UND NACHHALTIGKEITSZIELE IN DER DIMENSION UMWELT Quelle: Empfehlungen SIA 121/1, modifiziert

10 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB 10 Management der Nachhaltigkeit

11 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB 11 EINBEZUG DER NACHHALTIGKEIT IN DAS MANAGEMENT Darstellung: pom+

12 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB 12 EINBETTUNG DER NACHHALTIGKEITSSTRATEGIE: BEISPIEL ZKB Darstellung: ZKB, pom+

13 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB 13 Management der Nachhaltigkeit Synergien und Zielkonflikte zwischen Akteur- und Nachhaltigkeitszielen

14 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB 14 AKTEURE IM IMMOBILIENPROZESS UND IHRE PRIMÄREN ZIELE Darstellung: pom+

15 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB 15 NACHHALTIGKEITS- UND AKTEURZIELE: SYNERGIEN/ZIELKONFLIKTE Entwickler / kurzfristig orientierter Investor Massnahmen, die die Anfangsinvestitionen senken Massnahmen, die die Anfangsinvestitionen erhöhen Synergien nur wenn es der Markt unmittelbar honoriert BauherrMassnahmen, die zu einer höheren Qualität führen Höhere Baukosten ohne höhere Qualität Synergien wenn ein Qualitätsgewinn erzielt werden kann, Langlebigkeit, gute Nutzung Eigentümer / langfristig orientierter Investor Massnahmen zur bessere Nutzbarkeit - höheren Erträgen - tiefere Lebenszykluskosten - tiefere Nutzungskosten - gutes Image Bei höheren Lebenszykluskosten ohne höheren Erträgen Synergien verstärken sich mit zunehmendem Zeithorizont Bewirtschafter / Facility Manager Massnahmen, die zu tieferen Bewirtschaftungskosten führen ohne die Zufriedenheit der Nutzer zu tangieren Massnahmen, die zu höheren Bewirtschaftungskosten führen oder die Zufriedenheit der Nutzer tangieren Synergien bei tiefen Nutzungskosten, zufriedenen Nutzern und Eigentümern Mieter / NutzerMassnahmen für gute Nutzungsqualität zu angemessenem Preis Höhere Nutzungskosten ohne höhere Nutzungsqualität Synergien bei höherer Nutzungsqualität und / oder tieferen Nutzungskosten

16 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB 16 Wirtschaftlichkeit von Investitionen in die Nachhaltigkeit

17 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB 17 FAKTOREN MIT EINFLUSS AUF DIE WIRTSCHAFTLICHKEIT Darstellung: rütter+partner

18 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB 18 STOLPERSTEINE BEI DER ABSCHÄTZUNG VON KOSTENFOLGEN Risiko für langfristige Nutzung / teure Nachbesserungen nötig Gewünschte Rendite geringer, als wenn von Anfang an mehr investiert worden wäre Kurzsichtig: Mieter betrachten vermehrt die Bruttomiete Effektiv erzielte Renditen können nicht genau abgeschätzt werden Ungenügender Lerneffekt Steuerabzüge, vergünstigte Hypotheken, Förderbeiträge sind wichtig Überwälzbarkeit der Investitionen prüfen Erzielbare Rendite als Killerkriterium für Investitionen in die Nachhaltigkeit Unvollständiger Einbezug der Bewirtschaftungs- kosten Keine Transparenz über effektive Kosten Anfangsinvestition oft alleiniges Kriterium für Investitionsentscheid bei Privatpersonen EMPFEHLUNGEN: Lebenszykluskosten (mit Modellrechnung ermittelt) Abschätzen des Potenzials für höhere Erträge Variantenvergleich mittels Referenz- objekt oder – massnahmen Szenarienvergleich Wirtschaftlichkeits- überlegung früh in der Planung

19 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB 19 Wirtschaftlichkeit von Investitionen in die Nachhaltigkeit Evidenz für positive wirtschaftliche Wirkungen

20 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB EVIDENZ FÜR POSITIVE WIRTSCHAFTLICHE WIRKUNGEN 20 Gut gedämmte Gebäudehülle: Minergie erzielt Wertsteigerung um +7% und Steigerung der Mieten um 6% (ccrs, ZKB 2008, 2010) Nähe zu regionalem Zentrum, guter Verkehrsanschluss, Nähe zu Einkauf, Schule, Kindergarten, Erholungsgebiet Distanz zu Quellen von Lärm, Luftschadstoffen und Elektrosmog Gut durchmischte Gesellschafts- und Sozialstruktur in der unmittelbaren Umgebung Flexibilität und Polyvalenz des Gebäudes (ccrs, ZKB 2009) Energie- und Wasser- Unabhängigkeit Sicherheit (Naturgefahren / personenbezogene Sicherheits- massnahmen) Gesundheit und Komfort (Lärm, Tageslicht, Raumluft, Strahlung, Wärmeschutz, etc.) PartizipationAuf die Lebensdauer optimierte Qualität und Wert- beständigkeit der Bausubstanz Geringer Bedarf an Grundstücksfläche...


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