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Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2005 Einführung.

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Präsentation zum Thema: "Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2005 Einführung."—  Präsentation transkript:

1 Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2005 Einführung

2 Lernziel der Einführung Kenntnis der grundlegenden Eigenschaften des Immobilienmarktes und der aktuellen Trends Verständnis der grundlegenden Problemstellungen Facts and Figures Einführung Programm der Vorlesung Grundlegende Eigenschaften und Besonderheiten des Schweizer Immobilienmarktes Aktuelle Situation und wichtige Trends in Zahlen Mythen oder Fakten? 12 Aussagen zum Immobilienmarkt

3 Datum ThemaDozent Einführung Fakten, Trends und Mythen. P. Schellenbauer/ Marco Salvi Mietmarkt und Immobilienmarkt Was treibt die Wohnraumnachfrage? P. Schellenbauer Immobilien- und Baumarkt Wie spielen Mieten und Preise zusammen? P. Schellenbauer Hedonische Immobilienbewertung Vom Wert der Sicht und anderer Dinge. Marco Salvi fällt aus (Seminarwoche) Urban Economics Wie die Ökonomen die Stadt erklären. Marco Salvi Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2005

4 Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2005 Programm II fällt aus (Pfingstmontag) Die Standortwahl Banken in der City und Autohändler in Schlieren Marco Salvi Immobilienschätzung in der PraxisHeinz Stecher Kosten und Nutzen der Zersiedlung Braucht es die Raumplanung? Marco Salvi Finanzierung Wofür braucht es Banken? P. Schellenbauer Anlagen Zu Risiken und Nebenwirkungen. P. Schellenbauer Fällt aus

5 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 5 Preise, Mieten und Renditen

6 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 6 Urban Economics Die Stadtökonomie (urban economics) befasst sich mit der ökonomischen Analyse der urbanen Räume. Die Stadt wird als räumlicher Ausdruck des Verhaltens von rational handelnden Individuen verstanden, welche auf Anreize reagieren. Die Wahl des Wohnstandortes der Konsumenten (Mieter/Eigentümer) und des Produktionsstandortes von Investoren und Unternehmen steht dabei im Vordergrund.

7 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 7 Ein motivierendes Beispiel Im Artikel "Why Do Gay Men Live in San Francisco?" (J Urban Econ, 2000) untersuchen Black. et al. die Wohnortwahl von homosexuellen Männern in den US. "Gay friendliness" der Stadt als soziologische Erklärung. Hafen und Marinestützpunkt als historische Begründung. Ökonomische (Gegen-)hypothese: Homosex. Männer haben tendenziell weniger Kinder als heterosex. und fragen ceteris paribus weniger Wohnfläche nach. Somit werden sie mehr für die Qualität der Lage ausgeben, wenn die Lage ein normales Gut ist. Empirische Überprüfung

8 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 8 Überblick Hedonische Immobilienbewertung - vom Wert der Sicht und anderer Dinge. Wie lässt sich die Qualität einer Lage objektiv messen? Urban Economics - Wie die Ökonomen die Stadt erklären. Das monozentrische Modell der Stadt Die Standortwahl - Banken in der City und Autohändler in Schlieren "Jobs follow people" und umgekehrt Städtische Dichte contra Zersiedlung der Landschaft Braucht es die Raumplanung?

9 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 9 Grundlegende Eigenschaften und Besonderheiten des Schweizer Immobilienmarktes Wertmässig wichtiger Vermögenswert der Volkswirtschaft Grösster Teil der Immobilien ist in Privatbesitz Illiquider Handel, wenig Informationen und Transparenz Träge Anpassung an Veränderungen und neue Informationen Schweiz als Land der Mieter Wohnen als Grundbedürfnis, Nichtvermehrbarkeit von Boden: Starke Verpolitisierung des Miet- und des Immobilienmarktes Grosse regionale Disparitäten der Preise

10 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 10 Aktuelle Situation und wichtige Trends in Zahlen Wiederentdeckung der Immobilien nach dem Platzen der New Economy Blase (Presse, Analysen, Banken, Anlagen) Deutliche Zunahme des Wohneigentums seit der zweiten Hälfte der Neunziger Jahre Schweizer Preise und Mieten von Wohnobjekten in sanftem Aufwärtstrend, weltweite Immobilienblase? Deutliche Überkapazitäten bei den kommerziellen Flächen Bautätigkeit lange auf tiefem Niveau, seit 2003 aber stark steigend Bauwirtschaft in chronischer Strukturkrise (Margendruck) Tendenz zur Professionalisierung und Spezialisierung in der Immobilienbranche

11 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 11 Wertmässig wichtiges Asset der Volkswirtschaft Geschätzter Kapitalstock der Schweiz: ca. 10 Billionen Franken davon zirka 5 Billionen Humankapital und 5 Billionen physisches Kapital Der geschätzte Wert aller Immobilien in der Schweiz beträgt rund 2800 Mia Fr. (max. Substanzwert 2002) Gut die Hälfte des physischen Kapitals in der Schweiz besteht aus Immobilien und Boden Zum Vergleich: Börsenkapitalisierung des Swiss Performance Index (SPI) Ende 2004: 830 Mia Fr. Daraus wird deutlich, dass dem Immobilienmarkt eine grosse volkswirtschaftliche Bedeutung zukommt.

12 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 12 Substanz- und Versicherungswerte der Schweizer Immobilien nach Nutzungsart

13 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 13 Bestand an Wohnimmobilien Schweiz

14 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 14 Verteilung der Wohnungsgrössen

15 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 15 Liquidität des Marktes Im Vergleich mit Wertschriften (Aktien, Obligationen) sind Immobilien eine sehr illiquide Anlageklasse, d.h. nur ein kleiner Teil des Bestandes wird in einem bestimmten Zeitraum effektiv gehandelt. Immobilienumsatz im Kanton Zürich 2001: 9.5 Mia Fr. bei ca. 750 Mia Fr. Marktwert (= ca. 1.2% pro Jahr) Der Eigenheimmarkt ist vergleichsweise liquid, es werden im Kt. Zürich jährlich ca. 4% der bestehenden Objekte gehandelt. Ein grosser Teil davon sind Neubauten. Im Vergleich dazu: Umsatz Swiss Market Index (SMI) 2001: 140% der Marktkapitalisierung

16 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 16 Marktliquidität Wohneigentum Kanton Zürich

17 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 17 Tiefe Transparenz des Marktes Fehlende Liquidität bedeutet auch teure Marktinformation und damit wenig Transparenz. Dies wiederum behindert die Erhöhung der Liquidität. Der Markt ist darum ein ausgeprägter Expertenmarkt (Treuhänder, Schätzer, Makler). Steuerregime (v.a. Grundstücksgewinnsteuer, Handänderungssteuer ) behindert die Liquidität ebenfalls. Mangelnde Liquidität hält Investoren vom Immobilienmarkt fern: kleine Investoren infolge hoher Klumpenrisiken (Objekt, Wiederverkauf) ausländische Investoren, da Informationen rar und teuer sind Die Situation verbessert sich zusehends, der Immobilienmarkt ist zum Medienthema geworden

18 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 18 Träge Anpassung von Immobilienmärkten

19 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 19 Wohneigentum in der Schweiz Schweiz als traditionelles Mieterland Wohneigentumsquote ist in den letzten 10 Jahren deutlich gestiegen Stockwerkeigentum stark im Vormarsch Im internationalen Vergleich ist der Anteil der Wohneigentümer noch immer sehr tief Eindeutige wissenschaftliche Erklärung steht bisher aus Ansätze: moderate Regulierung des Wohnungsmarktes späte Einführung des Stockwerkeigentums (1970) starke Urbanisierung illiquider Markt und damit tiefe Mobilität der Eigentümer absolut hohe Preise und damit Bindung eines (zu) grossen Teils des Vermögens in der Immobilie

20 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 20 Wohneigentümerquoten 1990 und 2000 Schweiz

21 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 21 Wohneigentumsanteile im Vergleich

22 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 22 Starke Verpolitisierung des Miet- und Immobilienmarktes Mieterschutz: Kostenmiete, Kündigungsschutz Wohneigentumsförderung (WEF) Lex Koller (eingeschränkter Grundstückerwerb für Ausländer) Grundstücksgewinnsteuer, Handänderungssteuer Raumplanung, Zonenplanung Bauvorschriften Heimatschutz

23 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 23 Starke regionale Preisdisparitäten

24 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 24 Preisatlas Einfamilienhäuser Kanton Zürich

25 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 25 Preisentwicklung von Wohneigentum ZKB Immobilienpreisindex Kanton Zürich

26 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 26 Preisentwicklung Wohneigentum Schweiz (SNB/Wüest&Partner)

27 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 27 Preise Renditeliegenschaften Wohnen Schweiz

28 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 28 Mietmarkt Schweiz: Ausgeprägte Segmentierung

29 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 29 Wohnbautätigkeit, Leerziffern und Zinsen Schweiz

30 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 30 Bedeutung der Baubranche in der Gesamtwirtschaft Schweiz

31 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 31 Erosion der realen Baukosten

32 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 32 Wertschöpfung der Baubranche seit 1980 Schweiz

33 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 33 Erwerbstätige in der Baubranche Schweiz

34 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 34 Entwicklung der Produktivität in der Baubranche der Schweiz

35 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 35 Entwicklung der Rentabilität der Baubranche Schweiz

36 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 36 Rentabilität des Baus im Branchenvergleich Schweiz

37 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 37 Strukturprobleme der Baubranche relativ hohe Umsatzschwankungen (=> Lücken werden mit Offerten zu Tiefstpreisen geschlossen) Preisdruck von Seiten privater und öffentlicher Nachfrager, restriktivere Umweltvorschriften, höhere Lohnkosten (Sozialabgaben, Versicherungen), ausländische Konkurrenz Branchenstruktur: => sehr viele kleine Kleinstunternehmen (82% Konzentration der mittleren und grossen U. auf riskantere Nischen Zinsentwicklung: Gute aktuelle Finanzierungsbedingungen haben grosse Krise verhindert langfristige demographische Entwicklung: Branche wächst langsamer als Gesamtwirtschaft

38 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 38 im Neubau wird die Wertschöpfungskette zunehmend in ihre einzelnen Teile und Funktionen aufgebrochen: Auftraggeber Entwickler Finanzierer Generalunternehmer Promotor (Vermarktung) Immobilienbesitzer tendieren zum Outsourcing ihrer klassischen Funktionen: Eigentümer Verwaltung/Unterhalt Facility ManagerPortfoliomanager Neben dem Direktbesitz wird Eigentum in verbriefter Form immer wichtiger: Immobilienfonds, Immobiliengesellschaften, Anlagestiftungen Tendenz zur Professionalisierung und Spezialisierung im Neubau und Eigentum

39 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 39 Mythen oder Fakten? 12 Aussagen zu Immobilien

40 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung Unikate Immobilien sind Unikate und deshalb nicht vergleichbar. Jedes Objekt hat darum seinen eigenen Markt.

41 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung Zinsen Steigende Zinsen verursachen steigende Mieten.

42 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung Inflation Immobilien sind Realwerte und schützen darum vor Inflationsverlusten.

43 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung Lage, Lage, Lage Kaufe und baue ausschliesslich an guten Lagen, denn an guten Lagen ist das Risiko am tiefsten und die Gewinnchancen am besten.

44 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung Immobilien als Anlageklasse Das Risiko von Immobilienanlagen ist tiefer als dasjenige von Aktien und Obligationen.

45 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung Teure Schweizer Immobilien Immobilien sind in der Schweiz im Vergleich zum Ausland generell teuer.

46 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung Immobilienpreisrisiko Mit der richtigen Auswahl von guten Objekten lässt sich das Risiko allgemein sinkender Immobilienpreise vermeiden.

47 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung Wohneigentum Die Schweiz ist das Land der Mieter, weil Boden knapp und darum teuer ist.

48 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung Verdichtung Dichteres Bauen in den Zentren führt zu tieferen Mieten.

49 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung Stadt Land Wohnen in der Stadt ist zu teuer. Wer sich ein Haus im Grünen kauft, spart Geld.

50 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung Steuern Es lohnt sich auf jeden Fall, in eine steuergünstige Gemeinde zu ziehen.

51 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung Marktmiete Bei Einführung der Marktmiete steigen in jedem Fall die Mieten.


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