Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2005 Einführung

Präsentation zum Thema: "Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2005 Einführung"—  Präsentation transkript:

1 Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2005 Einführung

2 Einführung Programm der Vorlesung Grundlegende Eigenschaften und Besonderheiten des Schweizer Immobilienmarktes Aktuelle Situation und wichtige Trends in Zahlen Mythen oder Fakten? 12 Aussagen zum Immobilienmarkt Lernziel der Einführung Kenntnis der grundlegenden Eigenschaften des Immobilienmarktes und der aktuellen Trends Verständnis der grundlegenden Problemstellungen Facts and Figures

3 Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2005
Datum Thema Dozent 4.4.05 Einführung Fakten, Trends und Mythen. P. Schellenbauer/ Marco Salvi Mietmarkt und Immobilienmarkt Was treibt die Wohnraumnachfrage? P. Schellenbauer Immobilien- und Baumarkt Wie spielen Mieten und Preise zusammen? Hedonische Immobilienbewertung Vom Wert der Sicht und anderer Dinge. 2.5.05 fällt aus (Seminarwoche) 9.5.05 Urban Economics Wie die Ökonomen die Stadt erklären.

4 Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2005 Programm II
fällt aus (Pfingstmontag) Die Standortwahl Banken in der City und Autohändler in Schlieren Marco Salvi Immobilienschätzung in der Praxis Heinz Stecher 6.6.05 Kosten und Nutzen der Zersiedlung Braucht es die Raumplanung? Finanzierung Wofür braucht es Banken? P. Schellenbauer Anlagen Zu Risiken und Nebenwirkungen. Fällt aus

5 Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
Preise, Mieten und Renditen Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

6 Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
Urban Economics Die Stadtökonomie (urban economics) befasst sich mit der ökonomischen Analyse der urbanen Räume. Die Stadt wird als räumlicher Ausdruck des Verhaltens von rational handelnden Individuen verstanden, welche auf Anreize reagieren. Die Wahl des Wohnstandortes der Konsumenten (Mieter/Eigentümer) und des Produktionsstandortes von Investoren und Unternehmen steht dabei im Vordergrund. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

7 Ein motivierendes Beispiel
Im Artikel "Why Do Gay Men Live in San Francisco?" (J Urban Econ, 2000) untersuchen Black. et al. die Wohnortwahl von homosexuellen Männern in den US. "Gay friendliness" der Stadt als soziologische Erklärung. Hafen und Marinestützpunkt als historische Begründung. Ökonomische (Gegen-)hypothese: Homosex. Männer haben tendenziell weniger Kinder als heterosex. und fragen ceteris paribus weniger Wohnfläche nach. Somit werden sie mehr für die Qualität der Lage ausgeben, wenn die Lage ein normales Gut ist. Empirische Überprüfung Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

8 Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
Überblick Hedonische Immobilienbewertung - vom Wert der Sicht und anderer Dinge. Wie lässt sich die Qualität einer Lage objektiv messen? Urban Economics - Wie die Ökonomen die Stadt erklären. Das monozentrische Modell der Stadt Die Standortwahl - Banken in der City und Autohändler in Schlieren "Jobs follow people" und umgekehrt Städtische Dichte contra Zersiedlung der Landschaft Braucht es die Raumplanung? Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

9 Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
Grundlegende Eigenschaften und Besonderheiten des Schweizer Immobilienmarktes Wertmässig wichtiger Vermögenswert der Volkswirtschaft Grösster Teil der Immobilien ist in Privatbesitz Illiquider Handel, wenig Informationen und Transparenz  Träge Anpassung an Veränderungen und neue Informationen Schweiz als Land der Mieter Wohnen als Grundbedürfnis, Nichtvermehrbarkeit von Boden:  Starke Verpolitisierung des Miet- und des Immobilienmarktes Grosse regionale Disparitäten der Preise Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

10 Aktuelle Situation und wichtige Trends in Zahlen
Wiederentdeckung der Immobilien nach dem Platzen der New Economy Blase (Presse, Analysen, Banken, Anlagen) Deutliche Zunahme des Wohneigentums seit der zweiten Hälfte der Neunziger Jahre Schweizer Preise und Mieten von Wohnobjekten in sanftem Aufwärtstrend, weltweite Immobilienblase? Deutliche Überkapazitäten bei den kommerziellen Flächen Bautätigkeit lange auf tiefem Niveau, seit 2003 aber stark steigend Bauwirtschaft in chronischer Strukturkrise (Margendruck) Tendenz zur Professionalisierung und Spezialisierung in der Immobilienbranche Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

11 Wertmässig wichtiges Asset der Volkswirtschaft
Geschätzter Kapitalstock der Schweiz: ca. 10 Billionen Franken davon zirka 5 Billionen Humankapital und 5 Billionen physisches Kapital Der geschätzte Wert aller Immobilien in der Schweiz beträgt rund 2‘800 Mia Fr. (max. Substanzwert 2002)  Gut die Hälfte des physischen Kapitals in der Schweiz besteht aus Immobilien und Boden Zum Vergleich: Börsenkapitalisierung des Swiss Performance Index (SPI) Ende 2004: 830 Mia Fr. Daraus wird deutlich, dass dem Immobilienmarkt eine grosse volkswirtschaftliche Bedeutung zukommt. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

12 Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
Substanz- und Versicherungswerte der Schweizer Immobilien nach Nutzungsart Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

13 Bestand an Wohnimmobilien Schweiz
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

14 Verteilung der Wohnungsgrössen 1990 - 2000
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

15 Liquidität des Marktes
Im Vergleich mit Wertschriften (Aktien, Obligationen) sind Immobilien eine sehr illiquide Anlageklasse, d.h. nur ein kleiner Teil des Bestandes wird in einem bestimmten Zeitraum effektiv gehandelt. Immobilienumsatz im Kanton Zürich 2001: 9.5 Mia Fr. bei ca. 750 Mia Fr. Marktwert (= ca. 1.2% pro Jahr) Der Eigenheimmarkt ist vergleichsweise liquid, es werden im Kt. Zürich jährlich ca. 4% der bestehenden Objekte gehandelt. Ein grosser Teil davon sind Neubauten. Im Vergleich dazu: Umsatz Swiss Market Index (SMI) 2001: 140% der Marktkapitalisierung Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

16 Marktliquidität Wohneigentum Kanton Zürich
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

17 Tiefe Transparenz des Marktes
Fehlende Liquidität bedeutet auch teure Marktinformation und damit wenig Transparenz. Dies wiederum behindert die Erhöhung der Liquidität. Der Markt ist darum ein ausgeprägter Expertenmarkt (Treuhänder, Schätzer, Makler). Steuerregime (v.a. Grundstücksgewinnsteuer, Handänderungssteuer ) behindert die Liquidität ebenfalls. Mangelnde Liquidität hält Investoren vom Immobilienmarkt fern: kleine Investoren infolge hoher Klumpenrisiken (Objekt, Wiederverkauf) ausländische Investoren, da Informationen rar und teuer sind Die Situation verbessert sich zusehends, der Immobilienmarkt ist zum Medienthema geworden Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

18 Träge Anpassung von Immobilienmärkten
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

19 Wohneigentum in der Schweiz
Schweiz als traditionelles Mieterland Wohneigentumsquote ist in den letzten 10 Jahren deutlich gestiegen Stockwerkeigentum stark im Vormarsch Im internationalen Vergleich ist der Anteil der Wohneigentümer noch immer sehr tief Eindeutige wissenschaftliche Erklärung steht bisher aus Ansätze: moderate Regulierung des Wohnungsmarktes späte Einführung des Stockwerkeigentums (1970) starke Urbanisierung illiquider Markt und damit tiefe Mobilität der Eigentümer absolut hohe Preise und damit Bindung eines (zu) grossen Teils des Vermögens in der Immobilie Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

20 Wohneigentümerquoten 1990 und 2000 Schweiz
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

21 Wohneigentumsanteile im Vergleich
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

22 Starke Verpolitisierung des Miet- und Immobilienmarktes
Mieterschutz: Kostenmiete, Kündigungsschutz Wohneigentumsförderung (WEF) Lex Koller (eingeschränkter Grundstückerwerb für Ausländer) Grundstücksgewinnsteuer, Handänderungssteuer Raumplanung, Zonenplanung Bauvorschriften Heimatschutz Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

23 Starke regionale Preisdisparitäten
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

24 Preisatlas Einfamilienhäuser Kanton Zürich
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

25 Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
Preisentwicklung von Wohneigentum ZKB Immobilienpreisindex Kanton Zürich Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

26 Preisentwicklung Wohneigentum Schweiz (SNB/Wüest&Partner)
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

27 Preise Renditeliegenschaften Wohnen Schweiz
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

28 Mietmarkt Schweiz: Ausgeprägte Segmentierung
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

29 Wohnbautätigkeit, Leerziffern und Zinsen Schweiz
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

30 Bedeutung der Baubranche in der Gesamtwirtschaft Schweiz
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

31 Erosion der realen Baukosten
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

32 Wertschöpfung der Baubranche seit 1980 Schweiz
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

33 Erwerbstätige in der Baubranche Schweiz
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

34 Entwicklung der Produktivität in der Baubranche der Schweiz
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

35 Entwicklung der Rentabilität der Baubranche Schweiz
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

36 Rentabilität des Baus im Branchenvergleich Schweiz
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

37 Strukturprobleme der Baubranche
relativ hohe Umsatzschwankungen (=> Lücken werden mit Offerten zu Tiefstpreisen geschlossen) Preisdruck von Seiten privater und öffentlicher Nachfrager, restriktivere Umweltvorschriften, höhere Lohnkosten (Sozialabgaben, Versicherungen), ausländische Konkurrenz Branchenstruktur: => sehr viele kleine Kleinstunternehmen (82% < 10 Mitarbeiter) => Konzentration der mittleren und grossen U. auf riskantere Nischen Zinsentwicklung: Gute aktuelle Finanzierungsbedingungen haben grosse Krise verhindert langfristige demographische Entwicklung: Branche wächst langsamer als Gesamtwirtschaft Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

38 Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
Tendenz zur Professionalisierung und Spezialisierung im Neubau und Eigentum im Neubau wird die Wertschöpfungskette zunehmend in ihre einzelnen Teile und Funktionen aufgebrochen: Auftraggeber Entwickler Finanzierer Generalunternehmer Promotor (Vermarktung) Immobilienbesitzer tendieren zum Outsourcing ihrer klassischen Funktionen: Eigentümer Verwaltung/Unterhalt Facility Manager Portfoliomanager Neben dem Direktbesitz wird Eigentum in verbriefter Form immer wichtiger: Immobilienfonds, Immobiliengesellschaften, Anlagestiftungen Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

39 Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
Mythen oder Fakten? 12 Aussagen zu Immobilien Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

40 Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
1. Unikate Immobilien sind Unikate und deshalb nicht vergleichbar. Jedes Objekt hat darum seinen eigenen Markt. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

41 Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
2. Zinsen Steigende Zinsen verursachen steigende Mieten. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

42 Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
3. Inflation Immobilien sind Realwerte und schützen darum vor Inflationsverlusten. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

43 Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
4. Lage, Lage, Lage Kaufe und baue ausschliesslich an guten Lagen, denn an guten Lagen ist das Risiko am tiefsten und die Gewinnchancen am besten. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

44 5. Immobilien als Anlageklasse
Das Risiko von Immobilienanlagen ist tiefer als dasjenige von Aktien und Obligationen. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

45 6. Teure Schweizer Immobilien
Immobilien sind in der Schweiz im Vergleich zum Ausland generell teuer. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

46 7. Immobilienpreisrisiko
Mit der richtigen Auswahl von guten Objekten lässt sich das Risiko allgemein sinkender Immobilienpreise vermeiden. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

47 Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
8. Wohneigentum Die Schweiz ist das Land der Mieter, weil Boden knapp und darum teuer ist. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

48 Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
9. Verdichtung Dichteres Bauen in den Zentren führt zu tieferen Mieten. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

49 Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
10. Stadt Land Wohnen in der Stadt ist zu teuer. Wer sich ein Haus im Grünen kauft, spart Geld. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

50 Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
11. Steuern Es lohnt sich auf jeden Fall, in eine steuergünstige Gemeinde zu ziehen. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

51 Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
12. Marktmiete Bei Einführung der Marktmiete steigen in jedem Fall die Mieten. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung