Verwaltertreff Ratingen

Präsentation zum Thema: "Verwaltertreff Ratingen"—  Präsentation transkript:

1 11.07.2016 Verwaltertreff Ratingen
Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Zwangsverwaltung & Co im Wohnungseigentum Klaus Eichhorn Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zertifizierter Testamentsvollstrecker (AGT) Verwaltertreff Ratingen

2 Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft?
Schriftliche Anfrage Bestellungsbeschluss Schlüssel Teilungserklärung Versicherungsnachweise Mietvertrag/Kaution Stand des WEG Kontos Hausgeldrückstände Verwalterbestellung Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

3 Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Ablauf der Darstellung
Erwartungen/Fragen der Teilnehmer Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Ziel des Vortrags Allgemeine Informationen zur Zwangsvollstreckung Darstellung der Maßnahmen der Zwangsvollstreckung Darstellung der Voraussetzungen Verfahrensabläufe Beschlussvorschläge Checklisten Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

4 Allgemeine Informationen Bedeutung
Kenntnis der Verwaltung über Zwangsvollstreckungsmöglich- keiten zwingend erforderlich; sonst kann Haftung entstehen OLG Hamburg, Beschluss v – 2 Wx 53/91 – Abberufung des Verwalters bei ungeordneten finanziellen Verhältnissen der Gemeinschaft OLG Köln ZMR 1999, 789 Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

5 Allgemeine Informationen Differenzierung der Perspektiven
WEG als Betreiber WEG als Betroffener/Beteiligter Hausgeldrückstand des Wohnungseigentümers Durchsetzung der Forderung Forderung Dritter gegen Wohnungseigentümer Wirkung für die Position des Wohnungseigentümers Wirkung für die Verwaltung d. Gemeinschaftseigentums Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

6 Allgemeine Informationen Differenzierung der Wirkung
Einzelvollstreckung Gesamtvollstreckung Jeder Gläubiger für sich Vollstreckung in einzelne Vermögensgegenstände Zeitlicher Vorrang: „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst“ Alle Gläubiger zusammen Alle Vermögenswerte zusammen Gleiche Behandlung nach Eröffnung Vollstreckungsschutz = Verbot der Einzelvollstreckung Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

7 Allgemeine Informationen Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung
Allgemeine Voraussetzungen T itel Urteil, VB, not. Schuldanerkenntnis, Vergleich K lausel, Zusatz zum Zweck der Zwangsvollstreckung Z ustellung des Titels beim Schuldner vor oder bei der Vollstreckung A ntrag des Gläubigers Eselsbrücke: ZV ist oft für die KATZ Besondere Voraussetzungen im Einzelfall Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

8 Allgemeine Informationen Arten der Zwangsvollstreckung
Sachpfändung durch Gerichtsvollzieher - Pfändung, Durchsuchungsbefehl, - eidesstattliche Versicherung/Haftbefehl Forderungspfändung Gehalt, Konto, Miete etc. Zwangshypothek Zwangsverwaltung Zwangsversteigerung Insolvenz als Gesamtvollstreckung Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

9 Allgemeine Informationen Kenntnis des Grundbuchstandes
Bezeichnung des Wohnungseigentums (z.B. Blatt, Gemarkung, Flur, AP-Nr., Größe) Eigentumssituation (z.B. Namen und Datum der Umschreibung) Absehbare Veränderungen (z.B. Auflassungsvormerkung) Beschränkungen (z.B. Zwangsverwaltung, Insolvenzverwaltung) Belastungen (z.B. Grundschulden, Gläubiger) Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

10 Allgemeine Informationen Ratenzahlungswunsch des Schuldners
Schriftliche Vereinbarung Bei mehr als 2-3 Monaten Rückstand Titulierung Zahlungsplan zwischen 6-12 Monaten Verzinsung Verfallklausel für Rückstand und Hausgeld Sondervergütung des Verwalters Erstattung durch den Schuldner Bei höheren Rückständen Beschluss oder Orga-Beschluss Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

11 Allgemeine Informationen Beschlussvorschlag: Ratenzahlungsvereinbarung
Die Verwaltung wird ermächtigt, mit säumigen Wohnungseigentümern eine Ratenzahlung zu vereinbaren. Für die Bearbeitung der Ratenzahlungsvereinbarung und die Kontrolle und Verbuchung der Raten erhält die Verwaltung eine Sondervergütung von..... Die Verwaltung soll die Ratenvereinbarung nur abschließen , wenn folgende Bedingungen erfüllt sind Titulierung der Forderung schriftliche Anfrage mit Begründung und Verzinsung mit ...% über dem Basiszins vollständige Tilgung von Rückstand mit Zinsen in 12 Monaten Übernahme der Sondervergütung durch den Schuldner Kommt der Schuldner mit der Rate ganz oder teilweise länger als in Verzug, wird die Restforderung fällig, zahlbar und vollstreckbar. Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

12 Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt
Einzelvollstreckung Zwangshypothek Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

13 Einzelvollstreckung Zwangshypothek Grundlagen
zuständig Amtsgericht am Ort der Wohnung Zwangshypothek im Grundbuch titulierte Forderung (Mindestforderung € 750) mehrere Titel = 1 Gläubiger (z.B. WEG + Verwalter) OLG München, B. v – 34 Wx 117/09 - Zweck Sicherung der Forderung; Berücksichtigung bei Veräußerung und Versteigerung Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

14 Einzelvollstreckung Zwangshypothek Verfahrensablauf
Antrag beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Aufstellung der Forderung, Vollstreckungstitel, Vollmacht Formerfordernisse ohne Zustellungsnachweis wird die Forderung nicht eingetragen und kann auch den Rang nicht wahren OLG München B. v – 34 Wx 116/08 Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

15 Einzelvollstreckung Zwangshypothek Erteilung der Löschungsbewilligung
Der Verwalter darf eine Löschungsbewilligung zur Löschung von Zwangssicherungshypotheken nur erteilen, wenn er hierzu durch Beschluss der Wohnungseigentümer ermächtigt wurde oder eine löschungsfähige Quittung als Nachweis der Zahlung auf die gesicherte Schuld vorliegt. OLG München, Beschluss vom – 34 Wx 156/10 Nachweis des ermächtigenden Beschlusses in grundbuchtauglicher Form gemäß § 26 Abs. 3 WEG analog Abramenko, IMR 2011, 151; Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

16 Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt
Einzelvollstreckung Zwangshypothek Beschlussvorschlag: Löschungsbewilligung Zu Gunsten der WEG Neustadtstraße 45, Musterstadt ist im Grundbuch des AG Musterstadt von Musterstadt, Blatt 1234 die im Kaufvertrag vom aufgeführte Zwangssicherungshypothek Nr.1 (€ 5.000,00) eingetragen. Im Rahmen des beim AG Oberhausen geführten Zwangsversteigerungsverfahrens – 35 K 208/2015 – waren die für die WEG Neustadtstraße 45 bestehenden Hausgeldforderungen  zur vorrangigen Berücksichtigung in Höhe von 5% des Verkehrswertes mit € angemeldet. Die Zahlung dieses Betrages wurde der Verwaltung für den Fall der Freigabe von dem Erwerber bestätigt. Aufgrund der Entscheidung des OLG München, Beschluss vom – 34 Wx 156/10 – ermächtigt die Eigentümergemeinschaft die Verwaltung, die Löschungsbewilligung bezüglich der eingetragenen Zwangssicherungshypothek unter der genannten Voraussetzung zu erteilen, dass der zugesagte Betrag von € gezahlt würde. Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

17 Einzelvollstreckung Zwangsverwaltung

18 Einzelvollstreckung Zwangsverwaltung Grundlagen
zuständig Amtsgericht am Ort der Wohnung Beschlagnahme des Objekts in der Regel nur bei vermietetem Objekt Ausnahmen unter bestimmten Umständen möglich Ziel Verwertung der erzielten Einnahmen bzw. des Objekts Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

19 Einzelvollstreckung Zwangsverwaltung Verfahrensablauf
Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung Darstellung der Forderung Titel Im Original Vermietung/Vermietbar- keit glaubhaft machen Anordnung und Einsetzung des Zwangsverwalters Maßnahmen des ZV bezüglich des Objektes Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

20 Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt
Einzelvollstreckung Zwangsverwaltung Sonderfall: Objekt ohne Mieteinnahmen Keine Mietzahlung = keine Einnahmen, aus denen ZV die laufenden Hausgelder zahlen könnte Sondereigentum noch nicht fertiggestellt bezugsfertiges Sondereigentum steht leer Mieter hält Mieter wegen Mängeln zurück Zwangsverwaltung sinnvoll? Unter Umständen Ja: Zwangsverwalter fordert Vorleistung von Gläubiger (hier: WEG), lässt bauliche Maßnahmen ausführen und vermietet Anders: Sondereigentümer nutzt das SE selber , dann keine ZV Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

21 Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt
Einzelvollstreckung Zwangsverwaltung Vorrang der Ausgaben des ZV § 10 I Nr.1 ZVG 1. der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, im Falle der Zwangsversteigerung jedoch nur, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlag fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

22 Einzelvollstreckung Zwangsverwaltung Wirkung der Zwangsverwaltung
Anordnung der Zwangsverwaltung durch das Gericht wird im Grundbuch eingetragen Beschlagnahme des Grundstücks Alle Erträge , insbesondere die Mieten, stehen nicht mehr dem Wohnungseigentümer zu Verwaltungsrecht an der Wohnung beim Zwangsverwalter Eigentum bleibt beim Wohnungseigentümer Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

23 Einzelvollstreckung Zwangsverwaltung Verwaltung des Wohnungseigentums
Zwangsverwalter tritt an die Stelle des WE Recht des § 152 ZVG, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um die Wohnung in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu nutzen Zahlung der laufenden Hausgelder Persönliche Haftung der Hausgeldrückstände des WE bleibt neben der Haftung des ZV bestehen OLG München, B.v – 32 Wx 124/06; OLG Zweibrücken, B.v – 3 W 167/04 Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

24 Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt
Einzelvollstreckung Zwangsverwaltung Zwangsverwalter und Eigentümerversammlung ZV ist teilnahmeberechtigt bei Nachweis (Bestellung) ZV ist stimmberechtigt Stimmverbot gegen WE gilt nicht für den ZV Umfassendes Stimmrecht OLG Hamm B.v – W 342/ OLG Hamm B.v – W 342/03 Stimmrecht nach Beschlussgegenstand - JA; WP Wahl und Abwahl Verwalter - Rücknahme von Rechtsmitteln, bauliche Veränderungen KG Berlin B.v – 24 W 5931/85 Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

25 Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt
Einzelvollstreckung Zwangsverwaltung Hausgeldforderungen in der Zwangsverwaltung Wohnungseigentümer Zwangsverwalter Vor der Bestellung begründete und fällige Hausgelder nach WP Sonderumlage Nachzahlung aus JA in Höhe der Abrechnungsspitze Nach der Bestellung begründete und fällige Hausgelder nach WP Sonderumlage Nachzahlung aus JA in Höhe der Abrechnungsspitze Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

26 Einzelvollstreckung Zwangsversteigerung

27 Einzelvollstreckung Zwangsversteigerung Grundlage
zuständig Amtsgericht am Ort der Wohnung pfändbar Wohnung Ablauf Antrag auf Zwangsversteigerung Beschlagnahme Einholung eines Verkehrswertgutachtens Versteigerungstermin Frist für das geringste Gebot Ziel Verteilung des Versteigerungserlöses unter den angemeldeten Forderungen Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

28 Rangklassen der Ansprüche aus § 10 ZVG
Gerichtskosten, Steuern 1 Aufwendungen in der Zwangsverwaltung zur Verbesserung des Grundstücks 1a Kosten zur Feststellung der Insolvenzmasse, z.B. erhöhte Vergütung des Insolvenzverwalters 2 Fällige Ansprüche der anderen Wohnungseigentümer auf Zahlung der Lasten u. Kosten von GE und SE 3 Öffentliche Lasten (Grundsteuer, Erschließungskosten etc.) 4 Beschränkt dingliche Rechte (Hypothek, Grundschuld, Dienstbarkeiten u.a.) vor der Beschlagnahme, sonst Kl. 6 5 persönliche Rechte z .B. titulierte Forderungen, Hausgelder außerhalb Klasse 2 6-8 Nachrangige Rechte Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

29 Einzelvollstreckung Zwangsversteigerung Anmeldung von Ansprüchen
Hausgeldansprüche (Abrechnung, WP, Instandhaltungsrücklage, Sonderumlage, Rückgriffsansprüche) Jahr der Beschlagnahme u. 2 Jahre davor wurde bereits zuvor eine Zwangsverwaltung betreiben, die noch andauert, gilt die dafür bewirkte Beschlagnehme als erste (§ 13 Abs.4 ZVG) Max. 5% d. Verkehrswertes § 74a V ZVG Glaubhaft machen Vorlage von Unterlagen (JA, WP, Protokoll) Kein Titel erforderlich Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

30 Einzelvollstreckung Zwangsversteigerung Betreibung des Verfahrens
Ansprüche (JA, WP, Instandhaltungsrücklage, Sonderumlage) mit Titel Jahr der Beschlagnahme u. 2 Jahre davor aus dem Titel oder Klagebegründung Übersteigen d. Verzugsbetrages analog § 18 III WEG mehr als 3% des Einheitswertes nachweisen ohne Nachweis nur Einordnung in Klasse 5, Kosten des Hausgeldverfahrens nicht privilegiert LG Berlin, Beschluss v – 82 T 236/10 - Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

31 Einzelvollstreckung Zwangsversteigerung Nachweis der Wertgrenze
Nachweis durch Vorlage Einheitswertbescheid 10 III 1 ZVG: alt: Steuergeheimnis, ohne Nachweis kein Antrag jetzt: Steuergeheimnis (§ 30 AO) kein Hindernis mehr Beitritt in Rang 2 später möglich, wenn Bescheid vom Finanzamt vorliegt (§ 4 I GKG) BGH Beschluss vom – V ZB 13/08 Nachweis möglich ohne Bescheid, wenn die Forderung 3% des festgesetzten Verkehrswertes übersteigt BGH Beschluss vom – V ZB 157/09 Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

32 Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt
Einzelvollstreckung Zwangsversteigerung Beschlussvorschlag: Zwangsversteigerung Die Wohnungseigentümer der WEG Neustadtstraße 45, Musterstadt beschließen, die titulierten und erfolglos geltend gemachten Hausgeldrückstände des Wohnungseigentümers Säumig für die WE Nr.15 in Höhe von € 5.637,00 weiter mit Hilfe eines Fachanwaltes geltend zu machen und insofern ein Zwangsversteigerungsverfahren einzuleiten. Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

33 Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt
Einzelvollstreckung Zwangsversteigerung Ablösungsrecht eines Dritten § 268 BGB (1) Betreibt der Gläubiger die Zwangsvollstreckung in einen dem Schuldner gehörenden Gegenstand, so ist jeder, der Gefahr läuft, durch die Zwangsvollstreckungsmaßnahme ein Recht an dem Gegenstand zu verlieren, berechtigt, den Gläubiger zu befriedigen. Das gleiche Recht steht dem Besitzer einer Sache zu, wenn er Gefahr läuft, …den Besitz ..zu verlieren. (2)… (3) Soweit der Dritte den Gläubiger befriedigt, geht die Forderung auf ihn über. … Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

34 Einzelvollstreckung Zwangsversteigerung Wirkung des Ablösungsrechtes
Berechtigt: z.B. Grundpfandgläubiger, Mieter Zeitlich: jederzeit bis zur Verkündung des Zuschlags Kein Widerspruchsrecht der WEG Folge Vorrang Klasse 2 der WEG-Forderung einmaliges Vorrecht im gleichen Zwangsversteigerungsverfahren = nach Ablösung § 268 Abs.3 WEG erledigt BGH, B.v – V ZB 129/09 - Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

35 Einzelvollstreckung Zwangsversteigerung Termin zur Versteigerung
Eröffnung und Feststellungen (Anwesenheit, Objekt, geringstes Gebot, Ablauf) Anforderung/Ausschluss weiterer Forderung Bietstunde: Meistgebot ohne Zuschlag, wenn 7/10 Grenze Widerspruch von Gläubigern(1.Termin) 5/10 Grenze bei Bedenken des Gerichts (2.Termin) Zuschlag = Eigentumsübergang § 96 ZVG Zahlung des Bargebots plus Zinsen max. bis Verteilungstermin Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

36 Einzelvollstreckung Zwangsversteigerung Geringstes Gebot § 44 ZVG
„Bei der Versteigerung wird nur ein solches Gebot zugelassen, durch welches die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden“. Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

37 Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt
Einzelvollstreckung Zwangsversteigerung Fallbeispiel 1 (vor der WEG-Reform) Folgende Belastungen sind eingetragen: Grundschuld A-Bank € Zwangshypothek Hausverwaltung € Zwangshypothek zugunsten der WEG Neustadtstr € A-Bank" betreibt Zwangsversteigerung. Verkehrswert €. Verfahrenskosten €, Grundsteuern 10 €. Das Geringste Gebot errechnet sich wie folgt: Verfahrenskosten gem. § 109 ZVG: € Grundsteuern gem. § 10 Nr. 3 ZVG: € bestehenbleibende Rechte vorrangig eingetr. Gläubiger : € Geringstes Gebot: € Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

38 Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt
Einzelvollstreckung Zwangsversteigerung Fallbeispiel 2 (vor der WEG-Reform) Folgende Belastungen sind eingetragen: Grundschuld A-Bank € Zwangshypothek Hausverwaltung € Zwangshypothek zugunsten der WEG Neustadtstr € WEG betreibt Zwangsversteigerung. Verkehrswert €. Verfahrenskosten €, Grundsteuern 10 €. Das Geringste Gebot errechnet sich wie folgt: Verfahrenskosten gem. § 109 ZVG: € Grundsteuern gem. § 10 Nr. 3 ZVG: € bestehenbleibende Rechte vorrangig eingetr. Gläubiger : € Geringstes Gebot: € Versteigerungsantrag unsinnig, da niemand bieten würde und keine Aussicht auf Versteigerungserfolg bestand. Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

39 Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt
Einzelvollstreckung Zwangsversteigerung Fallbeispiel 3 (nach der WEG-Reform) Folgende Belastungen sind eingetragen: Grundschuld A-Bank € Zwangshypothek Hausverwaltung € Zwangshypothek zugunsten der WEG Neustadtstr € A-Bank betreibt Zwangsversteigerung. Verkehrswert €. Verfahrenskosten €, Grundsteuern 10 €. Das Geringste Gebot errechnet sich wie folgt: Verfahrenskosten gem. § 109 ZVG: € Hausgeldvorrang 5% vom Verkehrswert = € Grundsteuern gem. § 10 Nr. 3 ZVG: € bestehenbleibende Rechte vorrangig eingetr. Gläubiger : € Geringstes Gebot: € Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

40 Einzelvollstreckung Zwangsversteigerung Ersteigerung durch die WEG
Ersteigerung durch WEG grundsätzlich zulässig Außerhalb der Anlage OLG Hamm B. v – 15 W 382/09 Innerhalb der Anlage OLG Hamm B. v – 15 W 81/09 Voraussetzung: - Mehrheitsbeschluss mit Ermächtigung des Verwalters Ausreichende Mittel zum Erwerb Ordnungsgemäße Verwaltung im Einzelfall OLG Hamm B. v – 15 W 382/09 Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

41 Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt
Einzelvollstreckung Zwangsversteigerung Beschlussvorschlag: Ersteigerung durch die WEG Die Wohnungseigentümer der WEG Neustadtstraße 45, Musterstadt beschließen, als Wohnungseigentümergemeinschaft im Versteigerungstermin des AG Neustadt vom bis zu einer Grenze von € …….. Für die zur Versteigerung anstehende WE Nr.15 mitzubieten und beauftragt den Verwalter diesen Beschluss mit Hilfe eine Fachanwaltes umzusetzen. Der Verwalter wird ermächtigt, hierzu vor dem Termin 10% des Verkehrswertes bei der Gerichtskasse einzuzahlen und im Falle des Zuschlags den Zuschlagsbetrag dem Konto der Gemeinschaft bei der Finanzbank zu entnehmen. Die anfallenden Ausgaben werden auf die Eigentümer im Verhältnis ihrer MEA umgelegt. Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

42 Einzelvollstreckung Zwangsversteigerung Checkliste: Ersteigerung
Beschluss über Gebot der WEG herbeiführen Ermächtigung des Verwalters mit Bietgrenze Telefonat mit dem Rechtspfleger Einzahlung von 10% des Verkehrswertes rechtzeitig vorher Nachweis der Verwalterbestellung und der Bietervollmacht in öffentlich (=notariell) beglaubigter Form Nachweis der Einzahlung Wahrnehmung des Termins Gegebenenfalls Verhandlung mit Kaufinteressenten Kontakt mit dem zuständigen Rechtspfleger Gegebenenfalls Wahrnehmung weiterer Termine Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

43 Gesamtvollstreckung Insolvenz

44 Gesamtvollstreckung Insolvenz Grundlagen Insolvenzverfahren
Zuständig Amtsgericht (Bezirk mit Geschäftssitz Schuldner u. Sitz d. LG) Besonderheit Gesamtvollstreckung, Verbot der Einzelvollstreckung Absonderungsrecht u. Zwangsversteigerung neben Insolvenz BGH Beschluss vom – IX ZB 112/06 Duldungspflicht des Insolvenzverwalters LG Berlin B.v – 85 S 18/09 Keine Eröffnung, wenn Verfahrenskosten nicht gedeckt sind Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

45 Gesamtvollstreckung Insolvenz Grundlagen Insolvenzverfahren
Ablauf des Verfahrens Antrag auf Eröffnung von Gläubiger oder Schuldner - Zahlungsunfähigkeit (ZU); - Überschuldung, - drohende Zahlungsunfähigkeit Insolvenzfähig ist jede natürliche/juristische Person - Recherche über Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

46 Gesamtvollstreckung Insolvenz Differenzierung Insolvenzverfahren
Regelinsolvenzverfahren Verbraucherinsolvenzverfahren Antrag von Gläubiger oder Schuldner Insolvenzfähig ist jede Persönliche/juristische Person Eröffnung - Zahlungsunfähigkeit (ZU) - drohende ZU - Überschuldung Keine Eröffnung, wenn die Kosten des Verfahrens nicht gedeckt sind Natürliche Person ohne wirtschaftliche Tätigkeit Außergerichtlicher Einigungsversuch Gerichtliches Schuldenbereinigungs -verfahren Vereinfachtes Insolvenzverfahren Restschuldbefreiungsverfahren Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

47 Gesamtvollstreckung Insolvenz Hausgeldforderungen im Regelinsolvenzverfahren
Einfache Insolvenzforderung § 38 InsO Bevorrechtigte Forderung § 55 I Nr.1 InsO Vor Eröffnung begründete und fällige Hausgelder nach WP Sonderumlage Nachzahlung aus JA in Höhe der Abrechnungsspitze Vollstreckungsverbot § 89 InsO außer Absonderungsrecht § 49 Nach Eröffnung begründete und fällige Hausgelder nach WP Sonderumlage Nachzahlung aus JA in Höhe der Abrechnungsspitze Kein Vollstreckungsverbot nach § 89 InsO aber zeitlich begrenzt nach § 90 InsO Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

48 Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt
Gesamtvollstreckung Insolvenz Absonderungsrecht im Regelinsolvenzverfahren Begrenztes vorrangiges Recht zur Befriedigung aus dem Grundstück § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG = Recht zur abgesonderten Befriedigung § 49 InsO = Für vor Eröffnung fällig gewordene Hausgeldforderungen BGH Urteil v – IX ZR 120/10 Vollstreckungsverbot aus § 89 Abs.1 InsO besteht hierbei nicht Voraussetzung: Duldungstitel gegen Insolvenzverwalter Wenn Zahlungstitel vor Eröffnung bestand, ggf. Umschreibung Ohne Zahlungstitel ggf. Inanspruchnahme des Inso-Verwalters Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

49 Gesamtvollstreckung Insolvenz Checkliste: Zwangsvollstreckung
Wenn möglich u. sinnvoll Forderung titulieren Grundbuchstand einsehen Eintragung von Zwangssicherungshypothek prüfen Kommt Zwangsverwaltung in Betracht? Antrag/Beitritt zur Zwangsversteigerung prüfen Einblick in die Zwangsversteigerungsakte prüfen Kontaktaufnahme zum Realgläubiger prüfen Anmeldung vorrangiger Hausgelder prüfen Verhandlung mit Gläubigern/Kaufinteressenten Kontakt mit dem zuständigen Rechtspfleger Verhandlungen mit den Beteiligten im Termin Anmeldung von Ansprüchen im Insolvenzverfahren Verwaltertreff Ratingen Was tun, wenn der Zwangsverwalter anruft? Klaus EichhornRechtsanwalt

50 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit