Forschungsschwerpunkt «Zukunft urbane Kulturlandschaften» (ZUK) Analyse des Ertragspotenzials kommerzieller Immobilien am Beispiel von Büroimmobilien Ronny Haase Prof. Dr. Susanne Kytzia Netzwerk Stadt und Landschaft Institut für Raum- und Landschaftsentwicklung März 2005

Kausalmodell des Mietertrags (makro-)öko-nomische Variablen Exogene Mechanismen des Immobilienmarktes (z.B. Konjunktur, Zinsniveau, Strukturwandel, Beschäftigung) Mietertrag Immobilien-zyklus Immobilienqualität Endogene Mechanismen des Immobilienmarktes (z.B. zeitliche Verzögerungen, Preisrigiditäten, psychologische Faktoren, Spekulationsblasen) Standort Gebäude Service u. Vertrag

Methodische Stufen des Data Mining Prozesses Gegenstand der Datenmustererkennung sind große, strukturierte Bestände numerischer, ordinal- oder nominalskalierter Daten, in denen interessante, aber schwer aufzuspürende Zusammenhänge vermutet werden. Quelle: Fayyad, U.M.; Piatetsky-Shapiro, G.; Smyth, P. (1996b): From Data Mining to Knowledge Discovery: An Overview. In: Fayyad, U.M.; Piatetsky-Shapiro, G.; Smyth, P.; Uthurusamy, R. (Hrsg.): Advances in Knowledge Discovery and Data Mining. AAAI Press/The MIT Press, Menlo Park, California, Cambridge, Massachusetts, S. 1 – 34.

Anwendungsbereiche der Regressionsanalyse Ursachenanalyse Wie stark ist der Einfluss der exogenen Variablen auf den Mietzins? Wirkungsprognosen Wie verändert sich der Mietzins bei einer Änderung der exogenen Variablen? Zeitreihenanalyse Wie verändert sich der Mietzins im Zeitablauf und somit auch in der Zukunft?

Geschätzte Grundgesamtheit Überblick Büroimmobilien Schweiz Büro-immobilien Geschätzte Grundgesamtheit Stichprobe Anteil Fläche Anzahl Schweiz 50.0 Mio. m2 BGF Kanton Zürich 8.6 Mio. m2 BGF 3’300 578’600 m2 HNF 1'712'800 m2 HNF 207 7% 20% 6.3% Stadt Zürich 6.6 Mio. m2 BGF 460‘000 m2 HNF 161 (20%) (60%) Rund zwei Drittel (ca. 30 Mio. m2) der Schweizer Büroimmobilien sind im Eigentum der Nutzer.

Überblick Stichprobe nach Gemeinden 90-04

Lage und Verteilung des Mietzinses Verarbeitete Fälle Mietvertragsjahr Fälle Gültig Fehlend Gesamt N Prozent N Prozent N Prozent MVMietzinsUrspruenglichMO_M2 1990 17 100.0% 0 .0% 17 100.0% 1991 14 100.0% 0 .0% 14 100.0% 1992 22 100.0% 0 .0% 22 100.0% 1993 18 100.0% 0 .0% 18 100.0% 1994 60 100.0% 0 .0% 60 100.0% 1995 39 100.0% 0 .0% 39 100.0% 1996 34 100.0% 0 .0% 34 100.0% 1997 53 100.0% 0 .0% 53 100.0% 1998 82 100.0% 0 .0% 82 100.0% 1999 144 100.0% 0 .0% 144 100.0% 2000 169 100.0% 0 .0% 169 100.0% 2001 241 100.0% 0 .0% 241 100.0% 2002 191 100.0% 0 .0% 191 100.0% 2003 182 100.0% 0 .0% 182 100.0% 2004 81 100.0% 0 .0% 81 100.0% Werte Streuen im oberen Bereich weit mehr als im unteren Bereich.

Häufigkeiten Mietzins Gültig 1421 Fehlend Mittelwert 326.5505 Median 253.7819 Standardabweichung 461.16950 Varianz 212677.303 Spannweite 13682.97 Minimum 22.98 Maximum 13705.95 Verarbeitete Fälle Mietvertragsjahr Fälle Gültig Fehlend Gesamt N Prozent N Prozent N Prozent MVMietzinsUrspruenglichMO_M2 1990 17 100.0% 0 .0% 17 100.0% 1991 14 100.0% 0 .0% 14 100.0% 1992 22 100.0% 0 .0% 22 100.0% 1993 18 100.0% 0 .0% 18 100.0% 1994 60 100.0% 0 .0% 60 100.0% 1995 39 100.0% 0 .0% 39 100.0% 1996 34 100.0% 0 .0% 34 100.0% 1997 53 100.0% 0 .0% 53 100.0% 1998 82 100.0% 0 .0% 82 100.0% 1999 144 100.0% 0 .0% 144 100.0% 2000 169 100.0% 0 .0% 169 100.0% 2001 241 100.0% 0 .0% 241 100.0% 2002 191 100.0% 0 .0% 191 100.0% 2003 182 100.0% 0 .0% 182 100.0% 2004 81 100.0% 0 .0% 81 100.0% Werte Streuen im oberen Bereich weit mehr als im unteren Bereich.

Häufigkeiten Mietfläche Gültig 1421 Fehlend Mittelwert 407.1737 Median 205.0000 Standardabweichung 844.42686 Varianz 713056.720 Spannweite 24799.00 Minimum 6.00 Maximum 24805.00 Verarbeitete Fälle Mietvertragsjahr Fälle Gültig Fehlend Gesamt N Prozent N Prozent N Prozent MVMietzinsUrspruenglichMO_M2 1990 17 100.0% 0 .0% 17 100.0% 1991 14 100.0% 0 .0% 14 100.0% 1992 22 100.0% 0 .0% 22 100.0% 1993 18 100.0% 0 .0% 18 100.0% 1994 60 100.0% 0 .0% 60 100.0% 1995 39 100.0% 0 .0% 39 100.0% 1996 34 100.0% 0 .0% 34 100.0% 1997 53 100.0% 0 .0% 53 100.0% 1998 82 100.0% 0 .0% 82 100.0% 1999 144 100.0% 0 .0% 144 100.0% 2000 169 100.0% 0 .0% 169 100.0% 2001 241 100.0% 0 .0% 241 100.0% 2002 191 100.0% 0 .0% 191 100.0% 2003 182 100.0% 0 .0% 182 100.0% 2004 81 100.0% 0 .0% 81 100.0% Werte Streuen im oberen Bereich weit mehr als im unteren Bereich.

Häufigkeiten Baujahr Baujahr N Gültig 1401 Fehlend 20 Mittelwert 1960.74 Median 1972.00 Standardabweichung 35.648 Varianz 1270.787 Spannweite 423 Minimum 1580 Maximum 2003 Verarbeitete Fälle Mietvertragsjahr Fälle Gültig Fehlend Gesamt N Prozent N Prozent N Prozent MVMietzinsUrspruenglichMO_M2 1990 17 100.0% 0 .0% 17 100.0% 1991 14 100.0% 0 .0% 14 100.0% 1992 22 100.0% 0 .0% 22 100.0% 1993 18 100.0% 0 .0% 18 100.0% 1994 60 100.0% 0 .0% 60 100.0% 1995 39 100.0% 0 .0% 39 100.0% 1996 34 100.0% 0 .0% 34 100.0% 1997 53 100.0% 0 .0% 53 100.0% 1998 82 100.0% 0 .0% 82 100.0% 1999 144 100.0% 0 .0% 144 100.0% 2000 169 100.0% 0 .0% 169 100.0% 2001 241 100.0% 0 .0% 241 100.0% 2002 191 100.0% 0 .0% 191 100.0% 2003 182 100.0% 0 .0% 182 100.0% 2004 81 100.0% 0 .0% 81 100.0% Werte Streuen im oberen Bereich weit mehr als im unteren Bereich.

Transformation und Streudiagramm

Einfache Regression LNMietzins = f (Gemeinde, TotalMietflaeche, MOFlaecheProEinheit, LN MikroLage, LN Standard der Liegenschaft, LN Zustand der Liegenschaft, Mietvertragsjahr, Alter, LiegenschaftsTyp, Ueberwaelzungssatz, AnzahlZahlungenPA, AusbauTyp) R2: 0.6011

Panel Data Regressions-Model Kombination von Querschnitts- und Zeitreihendaten vi ist konstant über die Zeit aber unterschiedlich im Querschnitt ut ist konstant im Querschnitt aber unterschiedlich über die Zeit unbalanced panel: Die Beobachtungen liegen nicht für alle Einheiten für alle Zeiten vor.

Anregungen Fragen