Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2006 Einführung

Einführung Programm der Vorlesung Grundlegende Eigenschaften und Besonderheiten des Schweizer Immobilienmarktes Aktuelle Situation und wichtige Trends in Zahlen Mythen oder Fakten? 12 Aussagen zum Immobilienmarkt Lernziel der Einführung Kenntnis der grundlegenden Eigenschaften des Immobilienmarktes und der aktuellen Trends Verständnis der grundlegenden Problemstellungen Facts and Figures

Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2006 Datum Thema Dozent 7.4.06 Einführung Fakten, Trends und Mythen. P. Schellenbauer/ Marco Salvi 14.4.06 fällt aus (Karfreitag) 21.4.06 Hedonische Immobilienbewertung Vom Wert der Sicht und anderer Dinge. 28.4.06 Mietmarkt und Immobilienmarkt Was treibt die Wohnraumnachfrage? P. Schellenbauer 5.5.06 Immobilien- und Baumarkt Wie spielen Mieten und Preise zusammen? 12.5.06 Urban Economics Wie die Ökonomen die Stadt erklären.

Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2006 (II) 19.5.06 Das monozentrische Modell der Stadt Verdichten -- um jeden Preis? Marco Salvi 26.5.06 Fällt aus (Seminarwoche) 2.06.06 Finanzierung Wofür braucht es Banken? P. Schellenbauer 9.6.06 Anlagen Zu Risiken und Nebenwirkungen. 16.6.06 Fällt aus 23.6.06 Immobilienschätzung in der Praxis Heinz Stecher

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung Preise, Mieten und Renditen Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung Mythen oder Fakten? 12 Aussagen zu Immobilien Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung 1. Unikate Immobilien sind Unikate und deshalb nicht vergleichbar. Jedes Objekt hat darum seinen eigenen Markt. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung 2. Zinsen Steigende Zinsen verursachen steigende Mieten. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung 3. Inflation Immobilien sind Realwerte und schützen darum vor Inflationsverlusten. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung 4. Lage, Lage, Lage Kaufe und baue ausschliesslich an guten Lagen, denn an guten Lagen ist das Risiko am tiefsten und die Gewinnchanchen am besten. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

5. Immobilien als Anlageklasse Das Risiko von Immobilienanlagen ist tiefer als dasjenige von Aktien und Obligationen. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

6. Teure Schweizer Immobilien Immobilien sind in der Schweiz im Vergleich zum Ausland generell teuer. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

7. Immobilienpreisrisiko Mit der richtigen Auswahl von guten Objekten lässt sich das Risiko allgemein sinkender Immobilienpreise vermeiden. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung 8. Wohneigentum Die Schweiz ist das Land der Mieter, weil Boden knapp und darum teuer ist. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung 9. Verdichtung Dichteres Bauen in den Zentren führt zu tieferen Mieten. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung 10. Stadt Land Wohnen in der Stadt ist zu teuer. Wer sich ein Haus im Grünen kauft, spart Geld. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung 11. Steuern Es lohnt sich auf jeden Fall, in eine steuergünstige Gemeinde zu ziehen. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung 12. Marktmiete Bei Einführung der Marktmiete steigen in jedem Fall die Mieten. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Facts & Figures zum Immobilienmarkt in der Schweiz

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung Grundlegende Eigenschaften und Besonderheiten des Schweizer Immobilienmarktes Wertmässig wichtiger Vermögenswert der Volkswirtschaft Grösster Teil der Immobilien ist in Privatbesitz Illiquider Handel, wenig Informationen und Transparenz  Träge Anpassung an Veränderungen und neue Informationen Schweiz als Land der Mieter Wohnen als Grundbedürfnis, Nichtvermehrbarkeit von Boden:  Starke Verpolitisierung des Miet- und des Immobilienmarktes Grosse regionale Disparitäten der Preise Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Aktuelle Situation und wichtige Trends in Zahlen Wiederentdeckung der Immobilien nach dem Platzen der New Economy Blase (Presse, Analysen, Banken, Anlagen) Deutliche Zunahme des Wohneigentums seit der zweiten Hälfte der Neunziger Jahre Schweizer Preise und Mieten von Wohnobjekten in sanftem Aufwärtstrend, weltweite Immobilienblase? Deutliche Überkapazitäten bei den kommerziellen Flächen Bautätigkeit lange auf tiefem Niveau, seit 2003 aber stark steigend Bauwirtschaft in chronischer Strukturkrise (Margendruck) Tendenz zur Professionalisierung und Spezialisierung in der Immobilienbranche Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Wertmässig wichtiges Asset der Volkswirtschaft Geschätzter Kapitalstock der Schweiz: ca. 10 Billionen Franken davon zirka 5 Billionen Humankapital und 5 Billionen physisches Kapital Der geschätzte Wert aller Immobilien in der Schweiz beträgt rund 2‘800 Mia Fr. (max. Substanzwert 2002)  Gut die Hälfte des physischen Kapitals in der Schweiz besteht aus Immobilien und Boden Zum Vergleich: Börsenkapitalisierung des Swiss Performance Index (SPI) Ende 2004: 830 Mia Fr. Daraus wird deutlich, dass dem Immobilienmarkt eine grosse volkswirtschaftliche Bedeutung zukommt. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung Substanz- und Versicherungswerte der Schweizer Immobilien nach Nutzungsart Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Bestand an Wohnimmobilien Schweiz Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Verteilung der Wohnungsgrössen 1990 - 2000 Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Liquidität des Marktes Im Vergleich mit Wertschriften (Aktien, Obligationen) sind Immobilien eine sehr illiquide Anlageklasse, d.h. nur ein kleiner Teil des Bestandes wird in einem bestimmten Zeitraum effektiv gehandelt. Immobilienumsatz im Kanton Zürich 2001: 9.5 Mia Fr. bei ca. 750 Mia Fr. Marktwert (= ca. 1.2% pro Jahr) Der Eigenheimmarkt ist vergleichsweise liquid, es werden im Kt. Zürich jährlich ca. 4% der bestehenden Objekte gehandelt. Ein grosser Teil davon sind Neubauten. Im Vergleich dazu: Umsatz Swiss Market Index (SMI) 2001: 140% der Marktkapitalisierung Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Marktliquidität Wohneigentum Kanton Zürich Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Tiefe Transparenz des Marktes Fehlende Liquidität bedeutet auch teure Marktinformation und damit wenig Transparenz. Dies wiederum behindert die Erhöhung der Liquidität. Der Markt ist darum ein ausgeprägter Expertenmarkt (Treuhänder, Schätzer, Makler). Steuerregime (v.a. Grundstücksgewinnsteuer, Handänderungssteuer ) behindert die Liquidität ebenfalls. Mangelnde Liquidität hält Investoren vom Immobilienmarkt fern: kleine Investoren infolge hoher Klumpenrisiken (Objekt, Wiederverkauf) ausländische Investoren, da Informationen rar und teuer sind Die Situation verbessert sich zusehends, der Immobilienmarkt ist zum Medienthema geworden Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Warum sind Immobilien illiquid? Ursache für die tiefen Liquidität: Dauerhaftigkeit des Bestandes Immobilität Heterogenität der Objekte Folglich sind die Transaktionskosten auf dem Immobilienmarkt hoch Suchkosten Handänderungskosten Umzugskosten Finanzierungskosten Insgesamt werden die TK auf dem Eigenheimmarkt auf ca. 8% bis 10% des Objektwertes geschätzt. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Träge Anpassung von Immobilienmärkten Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Wohneigentum in der Schweiz Schweiz als traditionelles Mieterland Wohneigentumsquote ist in den letzten 10 Jahren deutlich gestiegen Stockwerkeigentum stark im Vormarsch Im internationalen Vergleich ist der Anteil der Wohneigentümer noch immer sehr tief Eindeutige wissenschaftliche Erklärung steht bisher aus Ansätze: moderate Regulierung des Wohnungsmarktes späte Einführung des Stockwerkeigentums (1970) starke Urbanisierung illiquider Markt und damit tiefe Mobilität der Eigentümer absolut hohe Preise und damit Bindung eines (zu) grossen Teils des Vermögens in der Immobilie Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Wohneigentümerquoten 1990 und 2000 Schweiz Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Wohneigentumsanteile im Vergleich Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Starke Verpolitisierung des Miet- und Immobilienmarktes Mieterschutz: Kostenmiete, Kündigungsschutz Wohneigentumsförderung (WEF) Lex Koller (eingeschränkter Grundstückerwerb für Ausländer) Grundstücksgewinnsteuer, Handänderungssteuer Raumplanung, Zonenplanung Bauvorschriften Heimatschutz Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Starke regionale Preisdisparitäten Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Preisatlas Einfamilienhäuser Kanton Zürich Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Preisentwicklung von Wohneigentum Kanton Zürich Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Preisentwicklung Wohneigentum Schweiz (SNB/Wüest&Partner) Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Preise Renditeliegenschaften Wohnen Schweiz (IAZI) Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Mietmarkt Schweiz: Ausgeprägte Segmentierung Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Wohnbautätigkeit, Leerziffern und Zinsen Schweiz Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Bedeutung der Baubranche in der Gesamtwirtschaft Schweiz Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Wertschöpfung der Baubranche seit 1980 Schweiz Der aktuelle Boom ist ein zyklisches Hoch. Trendmässig ist der Wertschöpfungsanteil des Baus am BIP rückläufig: 1980 – 1990: um 8% seit 1998: gut 5% Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung Bauwertschöpfung unter der Lupe Beschäftigte und Produktivität als Komponenten der Wertschöpfung Wertschöpfung = Umsatz minus Vorleistung oder = Summe aller Faktoreinkommen + Gewinn Definitorischer Zusammenhang: Q = Q/L * L Veränderung der Wertschöpfung (Q) = Veränderung der Produktivität (Q/L) + Veränderung der Beschäftigung (L) Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Bauwertschöpfung unter der Lupe Jährliche Wachstumsraten 1981-2005 Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Erosion der realen Baukosten Baukosten sind seit 1990 real um 15% gesunken. Baukosten schwanken mit dem Bewertungsniveau (den Preisen) auf dem Immobilienmarkt. Von der jüngsten Aufwertung konnten die Preise aber nicht profitieren. Negativer Trend dominiert zur Zeit. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Erwerbstätige in der Baubranche Schweiz Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Entwicklung der Rentabilität der Baubranche Schweiz Trotz steigender Produktivität ist das Ertrags-Kosten-Verhältnis zurück. Darum: Anteil des Gewinn-einkommens an der Wert-schöpfung sinkt ebenfalls. Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Tiefe Eintrittskosten als Achillesferse Tiefe Eintrittskosten = kleine Marktbarrieren Dies behindert den Konzentrationsprozess. Beispiele: Im Kanton Zürich ist die Anzahl Arbeitsstätten seit 1985 um 20% gestiegen. Im gleichen Zeitraum ist die Beschäftigung nur um 14% zurückgegangen. Durchschnittliche Betriebsgrösse hat abgenommen! Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Ertragserosion trotz Bauboom Unsere Analysen geben Hinweise für: Elastische Angebotskurve Elastizität hat jüngst noch zugenommen Resultat: Steigende Bauleistung bei sinkenden Preisen Und: Angebotskurve im Hochbau ist elastischer als im Tiefbau Baukosten Boom -> Nachfrageverschiebung Steigende Produktivität -> Angebotsverschiebung Bauleistung Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung

Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung Tendenz zur Professionalisierung und Spezialisierung im Neubau und Eigentum im Neubau wird die Wertschöpfungskette zunehmend in ihre einzelnen Teile und Funktionen aufgebrochen: Auftraggeber Entwickler Finanzierer Generalunternehmer Promotor (Vermarktung) Immobilienbesitzer tendieren zum Outsourcing ihrer klassischen Funktionen: Eigentümer Verwaltung/Unterhalt Facility Manager Portfoliomanager Neben dem Direktbesitz wird Eigentum in verbriefter Form immer wichtiger: Immobilienfonds, Immobiliengesellschaften, Anlagestiftungen Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung