Überblick über die Verkehrswertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken in Deutschland Hanns-F. Schuster

Inhaltsübersicht Wertbegriffe Wertermittungs-Verfahren Nötige Infrastruktur Vergleich der Verfahren, Lösungen in Nachbarländern Bewertung und Bankenkrise

Wertbegriff Im Markt definiert sich der Preis über den Ausgleich von Angebot und Nachfrage. Der Markt kann sehr kurzfristig reagieren In der Bewertung benötigt man möglichst objektive Werte Marktwert  kurzfristig Verkehrswert  langfristig Preis Angebot Nachfrage

Warum ist etwas wertvoll?

Wie bestimme ich den Wert? = ?? €

Ich bin reich !

Marktwert vs. Verkehrswert Markteinfluss: Der Schaum ist schnell vergangen Verkehswert: Objektive Substanz

Wertverhältnisse an Grund und Boden in Deutschland Wohnen: 150 €/m² Wohnen: 5000 €/m²

Wertverhältnisse in Deutschland II =1-2 Geschosse = Mehrgeschossig

Wer benötigt Wertgutachten? Banken: für die Beleihung von Grundstücken/Gebäuden Finanzamt: für die Besteuerung von Grund und Boden Gerichte: Bei Streitfällen Scheidungsfälle Erbstreitigkeiten Insolvenzen Private: Bei Kauf, Verkauf, Erbschaft Firmen: Bei Investitionen

Verwendung anderer Wertbegriffe Wir benötigen je nach Vorgang unterschiedliche Werte: Eigentumsübergang  Verkehrswert Beleihung  Beleihungswert Besteuerung  Steuerwert Versicherung  Versicherungswert In der Literatur: Marktwert = Verkehrswert Eine Sonderrolle spielen die Bodenrichtwerte als Stützwerte für die Bewertung

Definition des Verkehrswertes Baugesetzbuch §194: Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Wie ermittelt man Werte? Normalerweise kommen für Grundstücke mit gleicher Qualität unter den Selben Marktverhältnissen unterschiedliche Preise zustande: Ungleiche Kenntnis des Marktes Unterschiedliches Verhandlungsgeschick Subjektive Einschätzung der Wertverhältnisse und der Eigenschaften Unterschiedlicher Nutzen für den Käufer Wir können nicht von einem Kaufpreis des Einen auf den Verkehrswert des anderen Grundstücks schließen. Weltweit die gleichen Parameter an erster Stelle: Lage, Lage, Lage !

Wie ermittelt man Verkehrswerte? Sachwertverfahren: Was würde es kosten, das Gebäude im jetzigen Zustand zu errichten? Vergleichswertverfahren: Was kosten andere, vergleichbare Grundstücke/Gebäude? Ertragswertverfahren: Was ist der Ertrag, den das Grundstück/Gebäude abwirft jetzt Wert? Discounted Cash Flow (vereinfachtes Ertragswertverfahren): was bringt die Investition in das Grundstück/Gebäude? Residualwert-Verfahren Statistische Verfahren (z.B. Monte Carlo Simulationen etc.) …

Auswahl des Verfahrens Teil I) Unbebaute Grundstücke + Beodenwertanteil Bebauter Grundstücke Bebaute Grundstücke Vergleichbarkeit Eigentums- wohnungen Reihenhäuser Ertragsfähigkeit: Mietwohnhäuser Gewerbe u. Industrie Zweckbauten Herstellungswert: Eigengenutzte Ein- und Zweifamilien- häuser Vergleichswertverfahren Ertragswert- verfahren Sachwert- verfahren Vergleichswert Ertragswert Sachwert Marktanpassung Verkehrswert

Auswahl des Verfahrens Teil II) Sachwert- verfahren Vergleichswert- verfahren Ertragswert- verfahren Herstellungswert in der Vergangenheit Vergleichspreise (möglichst Gegenwartsnah) Zukünftiger Ertrag Verkehrswert Zeit Wertermittlungsstichtag

Das Sachwertverfahren nach WertV

Der Normalherstellungswert NHK2000 Tabelle für Gebäudetyp, Ausstattung und Baujahr

Das Sachwertverfahren Anpassungsfaktoren Anpassungen für Ausstattungsmerkmale Gebäudeklassen und -Arten Baunebenkosten Ortskorrekturen

Das Sachwertverfahren nach WertV

Das Sachwertverfahren Alterswertminderung und Restnutzungsdauer Das Gebäudealter kann durch Modernisierungsmaßnahmen modifiziert werden!

Das Sachwertverfahren Bauschäden und –mängel, sonstige Umstände Bauschäden und Baumängel führen zu Abschlägen nach Erfahrungssätzen in der NHK Verkürzung der Restnutzungsdauer Abschlägen aufgrund erforderlicher Reparaturmaßnahmen Sonstige Umstände können durch Zu- oder Abschläge honoriert werden, z.B. Ungünstige Zuschnitte Denkmalschutz ungesunde Wohn- u. Arbeitsverhältnisse Abweichung von Soll-Nutzung

Das Sachwertverfahren Marktanpassung

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren Kaufpreissammlung Alle Kaufpreise werden über das Jahr gesammelt, anhand der Qualität der Grundstücke und Gebäude analysiert und statistisch ausgewertet.

Das Vergleichswertverfahren Anpassung Die Kaufpreise werden mithilfe von Indexreihen und Umrechnungsfaktoren an die aktuelle Konjunktur und Qualität des gefragten Objekts angepasst

Das Ertragswertverfahren

Das Sachverständigenwesen Gesetzliche Grundlagen: BauGB WertV/ImmoWertV WertR GAVO BV … Guachterausschüsse Sachverständige verschiedene Qualifikation: Öffentlich bestellte und vereidigte Zertifizierte Sachverständige

Die Gutachterausschüsse Aufgaben: Erheben der Grundlagen Führen der erforderlichen Daten Beschließen von Bodenrichtwerte Veröffentlichen von Grundstücksmarktberichten Erstellen von Gutachten zu Verkehrswerten

Die Entstehung von Bodenrichtwerten etc. Gutachterausschuss Geschäftsstelle Notare Analyse Umfrage Kaufpreis- sammlung Indices und Parameter Bodenricht-werte beschließen Grundstücks-marktbericht

Die Gutachterausschüsse Bodenwert aus www.boris.nrw.de

Vergleich der Verfahren Pro Contra Sachwertverfahren Anwendung auch bei Objekten, die nicht der Rendite dienen Grundlagen wie Normalherstellungs-kosten nötig Vergleichswert-verfahren Unbebaute Grundstücke und Teile von Gebäuden Viele Daten als Grundlagen nötig Ertragswertverfahren Bildet Renditeobjekte gut ab; benötigt nicht viel Hintergrund-Daten Nicht alles ist auf Ertrag ausgelegt DCF Sehr subjektive Einschätzung möglich

Aufstellung der Bewertung in Slovenien I) Massenbewertung durch Surveying and Mapping Authority Seit 2006/7 im operativen Betrieb Property registration Law Property Mass valuation Law Property Taxation Law Zentrale Erhebung aller Verkäufe Massenbewertung -> gleichzeitige (zentrale) Auswertung aller Kaufpreise Verschiedene Modelle einsetzbar Ergebnisse werden mit den Stadtverwaltungen diskutiert Abgabe der Daten als GIS

Aufstellung der Bewertung in Slovenien II)

Bewertung und Bankenkrise Reaktionen auf heftige Preisschwankungen am Markt Marktwert Beleihungswert

Bewertung und Bankenkrise Quelle: Necessary outline conditions for property financing through covered bonds and mortgage banks; by Volkher Kerl, Otmar Schuster

Bewertung und Bankenkrise Schwankungen der Hauspreise in den USA

Vielen Dank für die Aufmerksamkeit!

Quellen: Vorlesungen der Uni Bonn Prof. Dr. Erich Weiß Prof. Dr. T. Kötter Baulandumlegung, Hartmuth Dietrich, Verlag Beck Boris NRW