BAU- und Immobilienfinanzierung 08.11.2007 BAU- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer

KOSTENPLANUNG ALLGEMEINES 08.11.2007 KOSTENPLANUNG ALLGEMEINES Die genaue Kostenberechnung bei komplexen Bauprojekten ist grundsätzlich nicht möglich. nicht vorhersehbare Einflüsse und Randbedingungen Änderungen bei Nutzung / Ausführung technischer Fortschritt Konjunkturlage Kostenberechnungen sind immer nur Prognosemodelle! Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 2

KOSTENPLANUNG ALLGEMEINES Ziel: Kostenplanung mit System 08.11.2007 KOSTENPLANUNG ALLGEMEINES Ziel: Kostenplanung mit System (Frühwarn-) System Risikomanagement Einschränkung der Toleranz-Bandbreite Dokumentation Warum ist was teurer/billiger geworden? Know How Basis Preis-Datenbank als Grundlage der Kostenplanung für nachfolgende Projekte Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 3

KOSTENPLANUNG ALLGEMEINES Definition Kostenplanung 08.11.2007 KOSTENPLANUNG ALLGEMEINES Definition Kostenplanung In der ÖNORM wird Kostenplanung unter Begriffsbestimmungen nicht definiert, innerhalb des Begriffes Kostenmanagement versteht man darunter die Gesamtheit aller Maßnahmen der Kostenermittlung In der DIN 276 versteht man unter Kostenplanung den Regelkreislauf Kostenermittlung –Kostenkontrolle – Kostensteuerung Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 4

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KOSTENPLANUNG ON B 1801-1 - Definitionen Bauwerkskosten 08.11.2007 KOSTENPLANUNG ON B 1801-1 - Definitionen Bauwerkskosten Als Bauwerkskosten bezeichnet man jene Kosten, die allein die bauliche Errichtung betreffen (Kostenbereiche 2-4: Bauwerk Rohbau, Technik, Ausbau). Im Sprachgebrauch werden diese Kosten auch unter dem Begriff Baunettokosten oder Netto-Herstell-kosten geführt. Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 7

KOSTENPLANUNG ON B 1801-1 - Definitionen Baukosten 08.11.2007 KOSTENPLANUNG ON B 1801-1 - Definitionen Baukosten Als Baukosten werden in der ÖNORM B 1801-1 Pkt.2.8.7. Jene Kosten bezeichnet, die sich als Summe der Kostenbereiche 1-6 ergeben (Bauwerkskosten zzgl. Aufschließung, Außenanlagen und Einrichtung, jedoch ohne Honorare, Nebenkosten und Reserven). Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 8

KOSTENPLANUNG ON B 1801-1 - Definitionen Errichtungskosten 08.11.2007 KOSTENPLANUNG ON B 1801-1 - Definitionen Errichtungskosten Als Errichtungskosten werden in der ÖNORM B 1801-1 Pkt.2.8.6. Jene Kosten bezeichnet, die sich als Summe der Kostenbereiche 1-9 ergeben (Baukosten zzgl. Honorare, Nebenkosten und Reserven, jedoch ohne Grundstückskosten). Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 9

KOSTENPLANUNG ON B 1801-1 - KOSTENBEREICHE Bauwerkskosten 08.11.2007 KOSTENPLANUNG ON B 1801-1 - KOSTENBEREICHE 0 Grund 1 Aufschließung 2 Bauwerk Rohbau 3 Bauwerk Technik 4 Bauwerk Ausbau 5 Einrichtung 6 Außenanlagen 7 Honorare 8 Nebenkosten 9 Reserven Bauwerkskosten Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 10

KOSTENPLANUNG ON B 1801-1 - KOSTENBEREICHE Baukosten 08.11.2007 KOSTENPLANUNG ON B 1801-1 - KOSTENBEREICHE 0 Grund 1 Aufschließung 2 Bauwerk Rohbau 3 Bauwerk Technik 4 Bauwerk Ausbau 5 Einrichtung 6 Außenanlagen 7 Honorare 8 Nebenkosten 9 Reserven Baukosten Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 11

KOSTENPLANUNG ON B 1801-1 - KOSTENBEREICHE Errichtungskosten 08.11.2007 KOSTENPLANUNG ON B 1801-1 - KOSTENBEREICHE 0 Grund 1 Aufschließung 2 Bauwerk Rohbau 3 Bauwerk Technik 4 Bauwerk Ausbau 5 Einrichtung 6 Außenanlagen 7 Honorare 8 Nebenkosten 9 Reserven Errichtungskosten Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 12

KOSTENPLANUNG ON B 1801-1 - KOSTENBEREICHE Gesamtkosten 08.11.2007 KOSTENPLANUNG ON B 1801-1 - KOSTENBEREICHE 0 Grund 1 Aufschließung 2 Bauwerk Rohbau 3 Bauwerk Technik 4 Bauwerk Ausbau 5 Einrichtung 6 Außenanlagen 7 Honorare 8 Nebenkosten 9 Reserven Gesamtkosten Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 13

KOSTENPLANUNG ELEMENT- GLIEDERUNG 08.11.2007 Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 14

KOSTENPLANUNG ELEMENT- GLIEDERUNG 08.11.2007 Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 15

KOSTENPLANUNG ELEMENT- GLIEDERUNG 08.11.2007 Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 16

KOSTENPLANUNG ELEMENTGLIEDERUNG 08.11.2007 Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 17

KOSTENPLANUNG ELEMENTGLIEDERUNG ZIEL Beispiel: 08.11.2007 KOSTENPLANUNG Beispiel: Pflegeheim mit 30 Betten Kosten je Bett: € 200.000 netto Kostenziel: € 6.000.000 Mio netto KOSTEN- RAHMEN SCHÄTZUNG BERECHNUNG ANSCHLAG ZIEL FESTSTELLUNG VOR- ENTWURF VORBER.+ AUSFÜHRG FERTIG- STELLUNG GRUND- LAGEN BEDARF ZIELE Definition nach ÖN B-1801: Das Kostenziel ist eine aus Regelparametern abgeleitete Kostenvorgabe für die Planung. Vorgabe: Bauherr ELEMENTGLIEDERUNG Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 18

KOSTENPLANUNG KOSTEN- RAHMEN Kostenrahmen = 08.11.2007 KOSTENPLANUNG KOSTEN- RAHMEN SCHÄTZUNG BERECHNUNG ANSCHLAG ZIEL FESTSTELLUNG VOR- ENTWURF VORBER.+ AUSFÜHRG FERTIG- STELLUNG GRUND- LAGEN BEDARF ZIELE Kostenkontrolle Kostenvorgabe Kostenrahmen = Entscheidungsgrundlage zur Planung ggf. Festlegung etwaiger Änderungen von Qualität, Quantität etc. als Vorgabe für die Planer Kostentoleranz: ca. +/- 15 bis 40 % Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 19

Durchgängigkeit gewährleistet Kennziffern aus Vergleichsprojekten 08.11.2007 KOSTENPLANUNG Gewerk Gewerke haupt-gruppe Durchgängigkeit gewährleistet Kennziffern aus Vergleichsprojekten Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 20

KOSTENPLANUNG KOSTEN- SCHÄTZUNG Kostenschätzung = 08.11.2007 KOSTENPLANUNG Kostenschätzung = Entscheidungsgrundlage für Entwurf ggf. Festlegung etwaiger Änderungen von Qualität, Quantität etc. als Vorgabe für den Entwurf KOSTEN- SCHÄTZUNG RAHMEN BERECHNUNG ANSCHLAG ZIEL FESTSTELLUNG VOR- ENTWURF VORBER.+ AUSFÜHRG FERTIG- STELLUNG GRUND- LAGEN BEDARF ZIELE Kostentoleranz: ca. +/- 10 bis 30 % Kostenvorgabe Kostenkontrolle Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 21

Qualitative und quantitative Erfassung des Projektes 08.11.2007 KOSTENPLANUNG Gewerk 1.Pos.Ebene 2.Pos.Ebene Durchgängigkeit gewährleistet Qualitative und quantitative Erfassung des Projektes Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 22

KOSTENPLANUNG KOSTEN- Kostenberechnung = BERECHNUNG ZIEL RAHMEN 08.11.2007 KOSTENPLANUNG Kostentoleranz: ca. +/- 5 bis 20 % KOSTEN- BERECHNUNG RAHMEN SCHÄTZUNG ANSCHLAG ZIEL FESTSTELLUNG VOR- ENTWURF VORBER.+ AUSFÜHRG FERTIG- STELLUNG GRUND- LAGEN BEDARF ZIELE Kostenberechnung = Entscheidungsgrundlage für Einreichung und Ausführungsplanung ggf. Festlegung etwaiger Änderungen von Qualität, Quantität etc. als Vorgabe für die Ausführungsplanung Kostenvorgabe Kostenkontrolle Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 23

Qualitative und quantitative Erfassung des Projektes 08.11.2007 KOSTENPLANUNG Gewerk 1.Pos.Ebene 2.Pos.Ebene Durchgängigkeit gewährleistet Qualitative und quantitative Erfassung des Projektes Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 24

KOSTENPLANUNG KOSTEN- ANSCHLAG Kostenanschlag = ZIEL RAHMEN SCHÄTZUNG 08.11.2007 KOSTENPLANUNG Kostentoleranz: ca. +/- 3 bis 10 % KOSTEN- ANSCHLAG RAHMEN BERECHNUNG SCHÄTZUNG ZIEL FESTSTELLUNG VOR- ENTWURF VORBER.+ AUSFÜHRG FERTIG- STELLUNG GRUND- LAGEN BEDARF ZIELE Kostenanschlag = NACH Ausführungs- und Detailplanung, LV-Erstellung VOR Versand LV Entscheidungsgrundlage für Vergabeverfahren ggf. Varianten, Alternativen Kostenvorgabe Kostenkontrolle Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 25

KOSTENPLANUNG Definition nach ÖN B-1801: ZIEL RAHMEN SCHÄTZUNG 08.11.2007 KOSTENPLANUNG Definition nach ÖN B-1801: Die Kostenfeststellung ist die Ermittlung der tatsächlich entstandenen Kosten und dient als Kostenvorgabe für neue Projekte und Kostenkontrolle für den Kostenan- schlag. KOSTEN- ANSCHLAG RAHMEN BERECHNUNG SCHÄTZUNG ZIEL VOR- ENTWURF VORBER.+ AUSFÜHRG FERTIG- STELLUNG GRUND- LAGEN BEDARF ZIELE Kostenvorgabe für neue Projekte Kostenkontrolle Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 26

KOSTENPLANUNG Kostentoleranzen Toleranzbereich Grundlagen- Kosten- 08.11.2007 KOSTENPLANUNG Grundlagen- ermittlung Vorentwurf Entwurf Vorbereitung Vergabe Fertigstellung +/- 15 % +/- 5 % +/- 20 % +/- 3 % +/- 40 % +/- 30 % +/- 10 % Toleranzbereich Kosten- rahmen schätzung berechnung anschlag feststellung Toleranzen lt. dt. Judikatur Toleranzen bei professioneller Kostenplanung Kostentoleranzen Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 27

KOSTENPLANUNG Kostentoleranzen 08.11.2007 Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 28

KOSTENPLANUNG Kostendatenbank BKI – Starseite Internet 08.11.2007 Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 29

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KOSTENPLANUNG Vgl. Kennwert 1 €/m² BGF 08.11.2007 Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 31

KOSTENPLANUNG Ergibt aufsummiert Kennwert 1 €/m² BGF 08.11.2007 Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 32

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KOSTENPLANUNG Bauobjekte 08.11.2007 Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 34

KOSTENPLANUNG HEINZE - Preisdatenbank Beispiel: Abdichtungsarbeiten 08.11.2007 KOSTENPLANUNG HEINZE - Preisdatenbank Beispiel: Abdichtungsarbeiten Angabe von 3 Preisniveaus: niedrig – mittel -hoch Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 35

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08.11.2007 KOSTENPLANUNG Kostenschätzung – Befüllen der Elementgruppen mit Kennzahlen Vergleichsobjekte Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 37

KOSTENPLANUNG Ergebnis – Kostenschätzung 08.11.2007 Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 38

KOSTENPLANUNG Kostenberechnung – Definieren der Bauelemente 08.11.2007 Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 39

KOSTENPLANUNG Kostenberechnung – Definieren der Bauelemente 08.11.2007 KOSTENPLANUNG Kostenberechnung – Definieren der Bauelemente Preis- datenbank Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 40

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KOSTENPLANUNG Plausibilitätsüberprüfung: Für Baukosten: 08.11.2007 KOSTENPLANUNG Plausibilitätsüberprüfung: Für Baukosten: Rohbau: Erdarbeiten 5% Maurer- und Betonarbeiten 35% Zimmerarbeiten 4% Dachdecker- u. Klempner 4 % 48% Ausbau: Putzarbeiten 6% Estrich-, Bodenbelag, etc. 7% Schreiner- u. Glaserarbeiten 9% Sanitärarbeiten 8% Elektroarbeiten 3% Heizungsarbeiten 7% Treppenbau 4% Maler- u. Anstreicherarb. 3% Sonstige (Schlosser usw.) 5% 52% Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 43

Univ.-Prof. Dipl.-Ing. Hans LECHNER Univ.-Prof. Dr.-Ing. Detlef HECK Lessingstraße 25/II 8010 Graz Tel +43 (0) 316 873 - 6251 Fax +43 (0) 316 873 – 6752 sekretariat.bbw@tugraz.at