Bau- und Immobilienfinanzierung 08.11.2007 Bau- und Immobilienfinanzierung Liegenschaftsbewertung 1 VU Wintersemester 2010/2011 Vortragender Dipl.-Ing. Andreas Fürst Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer

Liegenschaftsbewertung Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes Formen der Wertermittlung Verkehrswert Beleihungswert Substanzwert Versicherungswert 2

Liegenschaftsbewertung Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) Verpflichtung zur Anwendung nur im gerichtlichen Verfahren und im Verwaltungsverfahren mit sukzessiver gerichtlicher Kompetenz, z.B im Enteignungsverfahren Bewertungsgrundsatz Verkehrswert = Preis, der bei Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann besondere Vorliebe = ideelle Wertzumessungen haben außer Betracht zu bleiben 3

Liegenschaftsbewertung Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Sachwertverfahren 4

Liegenschaftsbewertung Vergleichswertverfahren Wert der Liegenschaft wird durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Liegenschaften ermittelt Abweichende Eigenschaften (Nutzungsdauer, Lage, etc.) Geänderte Marktverhältnisse => Zu- und Abschläge nach Maßgabe des Einflusses Vergleich mit Kaufpreisen in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag => Abweichungen mit Zu- und Abschlägen bewertet 5

Liegenschaftsbewertung Ertragswertverfahren Grundlage : bei Immobilien mit nachhaltig erzielbaren Erträge (Vermietung, Verpachtung); Liegenschaftsreinertrag wird vermindert um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes und der auf die bauliche Anlage entfallende Jahresreinertrag wird mit einem marktgerechten Zinssatz entsprechend der angenommenen Restnutzungsdauer kapitalisiert. Anwendung: Büro- und Handelsimmobilien, Miet- und Geschäftsgrundstücke 6

Liegenschaftsbewertung Ertragswertverfahren 7

Liegenschaftsbewertung Ertragswertverfahren 8

Liegenschaftsbewertung Ertragswertverfahren Verzinsung des Bodenwertes: - Ermittlung des Bodenwertes im Vergleichswertverfahren Verzinsung des Bodenwertes = Bodenwert*Kapitalisierungszinssatz 100 Zinssatz: Bei unbebauten Grundstücken Zinssatz eher geringer als bei Gebäuden Bei bebauten Grundstücken wird derselbe Zinssatz wie für das Gebäude angewendet 9

Liegenschaftsbewertung Ertragswertverfahren Vervielfältiger : - Jährlicher Reinertrag wird mit der Rate einer jährlich nachschüssig zu zahlenden Zeitrente gleichgesetzt Vervielfältiger richtet sich nach - Kapitalisierungszinsatz - Restnutzungsdauer des Gebäudes qu = 1 + p/100 p = Kapitalisierungszinssatz n = Restnutzungsdauer 10

Liegenschaftsbewertung Ertragswertverfahren Kapitalisierungszinssatz : Drückt Rendite aus, die Anleger für eingesetztes Kapital erwartet Auswahlkriterium ist das Risiko, welchem der Ertrag aus dem Realbesitz unterworfen ist Grundsatz: - geringes Risiko -> niedrige Verzinsung - großes Risiko -> hohe Verzinsung - Ableitung aus dem Kapitalmarktzinssatz Sekundärmarktrendite - Geldwertanpassungsabschlag + Allgemeines Risiko + geringe Mobilität der Investition = Kapitalisierungszinssatz 11

Liegenschaftsbewertung Sachwertverfahren Grundlage = Bodenwert, Bauwert (Herstellkosten) und Wert sonstiger Bestandteile Bodenwert= Vergleichswert von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften Bauwert = Summe der Werte aller baulichen Anlagen; Ausgangspunkt sind Herstellungskosten am Bewertungsstichtag; Abzuziehen sind die technische und wirtschaftliche Wertminderung 12

Liegenschaftsbewertung Sachwertverfahren Ermittlung: Summieren des Bodenwertes (Vergleichswert) mit dem Bauwert Berechnung von Bruttogeschoßfläche/Rauminhalt x zeitlich angepasste (indexierte) Normalherstellungskosten + Baunebenkosten = Herstellungswert (Neuwert) baulicher Anlagen ./. technische Wertminderung (Alter, Schäden, Mängel) = Gebäudezeitwert + Zeitwert der Außenanlagen + Zeitwert sonstiger Einrichtungen/Anlagen + eventuell Zuschläge wegen besonderer Umstände ./. eventuell Abschläge wegen besonderer Umstände = Wert baulicher Anlagen insgesamt + Bodenwert im bebauten Zustand = Verkehrswert als Sachwert + eventuell Zuschläge wegen Rechten ./. eventuell Abschläge wegen Belastungen = Verkehrswert unter Berücksichtigung von Rechten und Lasten 13

Liegenschaftsbewertung Sachwertverfahren Herstellungskosten: Ermittlung mit Richtpreisen: - Erfahrungswerte von Herstellungskosten hinsichtlich Objektart - Bauweisen (Reihen-, Gruppenbauweise, ein- oder mehrgeschossig) und Bauart (Konstruktion und verwendete Baustoffe) sowie Ausstattung - Region der bewerteten Liegenschaft - Käuferinteresse (Ust.) - Baupreisindex Objektart Bezugseinheit Wohn-, Geschäfts-, Büro- und gewerblich genutzte Bauten m² Netto-Grundfläche oder m³ Brutto-Rauminhalt Eigentumswohnungen m² Wohnnutzfläche Industriegebäude, Hallen m² Brutto-Grundfläche 14

Liegenschaftsbewertung Sachwertverfahren Technische Lebensdauer - Qualität des Baumaterials - Obergrenze bestimmt durch Haltbarkeitsgrenze der tragenden Bauteile Wirtschaftliche Nutzungsdauer: - Zeitspanne, in der Gebäude zu den herrschenden wirtschaftlichen Bedingungen entsprechend seiner Zweckbestimmung allgemein nutzbar ist Verkürzung möglich durch nicht entsprechen moderner Bedürfnissen zeitbedingte bzw. persönliche Baugestaltung - technische und wirtschaftliche Entwicklung von Branchen 15

Liegenschaftsbewertung Sachwertverfahren Übliche Gesamtnutzungsdauer Gebäudeart Übliche Gesamt-nutzungsdauer Einfamilienhäuser in normaler Bauausführung 80 Jahre Büro- und Verwaltungsgebäude 50-80 Jahre Geschäftshäuser, Kaufhäuser je nach Standort 40-60 Jahre Supermärkte 20-40 Jahre Werk- und Lagerhallen, Fabrikgebäude 30-50 Jahre Betriebsgebäude für besondere Industriezweige 10-30 Jahre Tankstellen 10-20 Jahre 16

Liegenschaftsbewertung Sachwertverfahren Verlängerung der Restnutzungsdauer - durch Erneuerung des Gebäudes in dessen wichtigsten Bestandteilen - Ermittlung eines fiktiven Baujahres Bewertungsjahr 2009 Übliche Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre Baujahr des Gebäudes 1940 Verlängerung der Restnutzungsdauer d. Modernisierung 50 Jahre => Fiktives Baujahr 1990 Fiktives Alter des Gebäudes 19 Jahre Restnutzungsdauer (80-19) 61 Jahre 17

Liegenschaftsbewertung Sachwertverfahren Berechnung der Alterswertminderung - Lineare Wertminderung (W) wegen Alters (Anwendung bei Gebäuden mit aufwändiger Ausstattung) W=A/D*100 (in %) - Progressive Wertminderung (W) nach ROSS (bei Wohn- und Geschäftshäusern mit einfacher bis normaler Ausstattung) W=0,5*(A²/D²+A/D)*100 (in %) - parabolische Wertminderung (W) wegen Alters (Anwendung bei Gebäuden mit geringwertiger Ausstattung) W=A²/D²*100 (in %) A ……. Alter des Gebäudes in Jahren D ……. Übliche Gesamtnutzungsdauer in Jahren 18

Liegenschaftsbewertung Sachwertverfahren Bauwert der Außenanlagen => Einfriedungen, Gartentore, Platzbefestigungen, Stützmauern, Schwimmbecken, Tennisplätze - Durchschnittliche Kosten in Prozent der Herstellungskosten - einfache Anlagen 2-4 % - durchschnittliche Anlagen 5-7 % - aufwändige Anlagen 8-12% 19

Liegenschaftsbewertung Discounted Cash-Flow Verfahren Berechnung basiert auf zukünftigen Free Cash Flow des Unternehmens und den Zinserwartungen eines Inverstors Vorteil: ermöglicht Abschätzung des Unternehmenswertes auch bei jungen Unternehmen => Berücksichtigung zukünftiger Zahlungsströme 20

Sachwertermittlung 21

Sachwertermittlung 22

Sachwertermittlung 23

24

25

26

27

28

29

30

31

Univ.-Prof. Dipl.-Ing. Hans LECHNER Univ.-Prof. Dr.-Ing. Detlef HECK Lessingstraße 25/II 8010 Graz Tel +43 (0) 316 873 - 6251 Fax +43 (0) 316 873 – 6752 sekretariat.bbw@tugraz.at