VDIV-INCON GmbH Versicherungsmakler Versicherungsspezialist für Immobilienwirtschaft Referentin Sabine Grieger-Leipziger

Die verschärfte Haftung des Verwalters - Absicherung über die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung Haftungsgrundlagen Möglichkeiten der Absicherung Unterscheidung Vermögensschadenhaftpflicht – Betriebshaftpflicht Besonderheiten im Vertragswerk

Wofür haftet der Verwalter? Haftungsgrundlagen Wofür haftet der Verwalter? 1. Vermögensschäden „Vermögensschäden sind solche Schäden, die weder Personenschäden noch Sachschäden sind, noch sich aus solchen von dem Versicherungsnehmer oder einer Person, für die er einzutreten hat, verursachten Schäden herleiten.“ 2. Sachschäden „...Beschädigung, Verderben, Vernichtung oder Abhandenkommen von Sachen...“ 3. Personenschäden „... Tötung, Verletzung des Körpers oder Schädigung der Gesundheit von Menschen...“

Woraus haftet der Verwalter? 1. Gesetzliche Haftung „... begangene Verstöße, für die er aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen privatrechtlichen Inhalts in Anspruch genommen wird.“ 2. Vertragliche Haftung „... Ansprüche, die über den Umfang der gesetzlichen Haftpflicht hinausgehen, z.B. auf Grund Vertrages (Hier u.a. Verwaltervertrag) oder besonderer Zusage.“ 3. Haftung aus Verschulden Es muss ein Verstoß gegen eine Rechtsvorschrift oder gegen einen Vertrag vorliegen.

Möglichkeiten der Absicherung Vermögensschadenhaftpflichtversicherung Absicherung der reinen Vermögensschäden Betriebshaftpflichtversicherung Achtung - Bürohaftpflicht reicht nicht aus ! Absicherung der Personen- und Sachschäden sowie der „unreinen Vermögensschäden“ Reine Vermögensschäden gelten u.U. mit einem Sublimit als mitversichert, allerdings sind Beratung, Planung etc. ausgeschlossen

Beispiele : Schäden aufgrund Verletzung der Verkehrssicherungspflicht, z.B. ein Eigentümer rutscht am Eingang zum Büro des Verwalters aus - Personenschaden - Schäden am Verwaltungsobjekt aufgrund Unterlassung, z.B. vergessene Beauftragung eines Dachdeckers nach Sturmschaden Sachschaden am Verwaltungsobjekt durch verspätete Umsetzung eines Beschlusses, z.B. Reinigung der Dachrinnen und nachfolgende Überschwemmung der Dachterrasse Personenschaden durch Nichtbeachtung des Trinkwasserverordnung Sachschaden durch unzureichende Warnhinweise, z.B. bei Duplex-Garagen

Worin bestehen die entscheidenden Unterschiede? 1. Eintritt des Versicherungsfalles Vermögensschadenhaftpflicht : Verstoßtheorie „ewige Nachhaftung“ Betriebshaftpflicht: Ereignistheorie „keine Nachhaftung“ 2. Versicherungsbedingungen Vermögensschadenhaftpflicht : AVB BBR für Immob.verwalter Besondere Vereinbarungen des Maklers (z.B. INCON) Betriebshaftpflicht: AHB “Gewerbepolice” oder ähnliche Sonderbedingungen

Achtung! Die Betriebshaftpflichtversicherung ist nicht durch die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ersetzbar. Auszug aus den AHB : „...versichert ist die gesetzliche Haftpflicht des Versicherungsnehmers aus allen Nebenrisiken, insbesondere der durch Arbeitsvertrag mit der Verwaltung, Reinigung, Beleuchtung und sonstigen Betreuung der Grundstücke beauftragten Personen...“ Aber !!! Auszug aus den BBR für WEGen: „ ausgeschlossen bleiben Schäden am Gemeinschafts- Sonder- und Teileigentum.“

Besonderheiten im Vertragswerk Auferlegung von Prozesskosten Beispiele : Verwalter lässt über den Entzug des Wohnungseigentums beschließen ohne Beachtung der erforderlichen absoluten Mehrheit der stimmberechtigten Wohnungseigentümer, gerechnet nach dem Kopfprinzip Verwalter verkündet das Zustandekommen eines Beschlusses, obwohl die vertraglich oder gesetzlich vorgesehene qualifizierte Mehrheit nicht erreicht wurde Verwalter erstellt die Beschlusssammlung nicht korrekt, d.h. in Ergänzung gefasster Beschlüsse werden auch Meinungsbilder vom Verwalter in die Beschlusssammlung aufgenommen, aber nicht als solche gekennzeichnet Verwalter legt falschen Kostenverteilungsschlüssel bei der Jahresabrechnung zugrunde Verwalter legt falschen Kostenverteilungsschlüssel nach einer Baumaßnahme zugrunde

Klausel in den BBR bzw. Besonderen Vereinbarungen „... Schäden durch Auferlegen von Prozesskosten gemä3 § 49 Abs. 2 WEG sind mitversichert, sofern und soweit diesen Prozesskosten ein nach § 1 AVB versicherter Haftpflichtanspruch zugrunde liegt.“ Wann können dem Verwalter Prozesskosten auferlegt werden? auch wenn er am Gerichtsverfahren nicht beteiligt ist wenn er das Beschlussanfechtungsverfahren durch eine Pflichtwidrigkeit veranlasst hat wenn er die Pflichtwidrigkeit grob verschuldet hat ( grob fahrlässiges, leichtfertiges oder vorsätzliches Handeln)

Verwaltung rein gewerblicher Objekte Beispiele : Verwalter schließt anfechtbaren Gewerbemietvertrag ab, da Ausschließlichkeit für einen anderen gewerblichen Mieter gegeben war Verwalter vergisst bei Abschluss eines gewerblichen Untermietvertrages die steuerliche Optierung des Hauptmieters gemäß UStG Verwalter vergisst Umlage der eigenen Verwaltergebühr auf die Gewerbemieter

Wiedereinschluss möglich durch : Klausel in den BBR für Haus-, Grundstücks- und Wohnungseigentumsverwaltern „Soweit nicht besonders beantragt, bezieht sich der Versicherungsschutz nicht auf die Verwaltung rein gewerblich genutzter Gebäude.“ Wiedereinschluss möglich durch : geänderte AVB des Versicherers Klausel in den BBR Klausel in den Besonderen Vereinbarungen des Maklers

Fehlerhafter Abschluss von Versicherungsverträgen Beispiele : Verwalter versäumt die Umstellung eines Altvertrages auf ein aktuelles Bedingungswerk, dadurch ist die Gefahr „Hagel“ nicht mitversichert Verwalter meldet einen Schaden am Sondereigentum verspätet an den Versicherer, dadurch ist der Versicherer leistungsfrei Verwalter erteilt einen Reparaturauftrag nach einem LW-Schaden, obwohl dieser vom Versicherer noch nicht freigegeben war Verwalter schließt ohne Genehmigung der Eigentümergemeinschaft einen Selbstbehalt in den Wohngebäudevertrag ein Verwalter übersieht, dass für den Öltank eine separate Gewässerschadenhaftpflicht abgeschlossen werden muss

Klausel in den BBR für Verwalter „... sind vom Versicherungsschutz ausgeschlossen Haftpflichtansprüche, die auf dem Vorwurf beruhen, dass a) Versicherungsverträge nicht oder nicht ordnungsgemäß abgeschlossen, erfüllt oder fortgeführt wurden.“ Teileinschluss möglich durch Klausel „ Schäden durch versehentlich nicht rechtzeitig bezahlte Versicherungs- verträge gelten mitversichert.“ „ Vom Versicherungsschutz sind insbesondere erfasst die Verteidigungskosten für Haftpflichtansprüche, die darauf beruhen, dass Versicherungsverträge nicht oder nicht ordnungsgemäß abgeschlossen, erfüllt oder fortgeführt werden.“

Erhaltung, Instandsetzung und Pflege des Verwaltungsobjektes Beispiele : Verwalter lässt die Frist zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen trotz bekannter Mängel verstreichen Verwalter setzt Auflagen nach einer Brandbeschau fehlerhaft um, z.B. Einbau von zusätzlichen Fenstern trotz Bestandsschutz ohne Beschluss der Eigentümer Verwalter nimmt eine Baumaßnahme ab (Inbetriebnahme/ Ingebrauchnahme- nicht Abnahme gemäß Bauingenieur- und Architektenrisiko) und übersieht eine fehlerhafte Ausführung des Auftrages Verwalter vergibt fehlerhaft Aufträge, z.B. bei nicht vergleichbaren Angeboten rein nach dem Preis Verwalter nimmt nach Fertigstellung des Objektes das Gemeinschafseigentum vom Bauträger ab und übersieht wichtige Mängel

Regelung gemäß AVB : Versicherer ist zur Leistung verpflichtet, soweit es sich bei der ausgeübten Tätigkeit des Verwalters um eine gesetzlich verankerte Tätigkeit des Berufsstandes handelt. Vergleich auch § 27 WEG Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums vom Bauträger geht über den Rahmen der gesetzlichen Haftpflichtbestimmungen hinaus, es besteht hierfür kein Versicherungsschutz

Klauseln der Vermögensschadenhaftpflichtversicherung Im Rahmenvertrag der VDIV-INCON Ausweisung der Haushaltsnahen Dienstleistungen Verstöße beim Zahlungsakt Abwehrkosten bei wissentlicher Pflichtverletzung Nebentätigkeit des Verwalters als Immobilienmakler und Nebentätigkeit des Verwalters als Sachverständiger im Immobilienbereich Verwaltung rein gewerblicher Objekte Auferlegung der Prozesskosten gem. § 49 Absatz 2 WEG Versehentlich verspätete Zahlung von Vers.beiträgen

Abwehrkosten bei nicht oder nicht ordnungsgemäß abgeschlossenen oder fortgeführten Vers.verträgen Abwehrkosten bei Regulierung von Gebäudeschäden im Sondereigentum Tätigkeit als Organ der teilrechtsfähigen Gemeinschaft Regressverzicht gegen freie Mitarbeiter Gemeinsame Versicherung mehrerer, in Personalunion geführter Firmen in 1 Vertrag Maßnahmen zur Erhaltung, Instandsetzung und Pflege des Verwaltungsobjektes, u.a. Einholung von Angeboten, Empfehlung ausführender Unternehmen, erste Inbetriebnahme oder Ingebrauchnahme nach einer Baumaßnahme (Vereinfachte Bauabnahme) Alle Verstöße während der Vertragsdauer

Fester SB i.H.v. 250,- €, kein Gebührenvorwegeinwurf Direkte Auseinandersetzung mit dem Anspruchsteller im Schadenfall Versicherungssumme sollte nicht unter 100.000 € pro Schadenfall liegen, wir empfehlen derzeit 250.000 € VS Berechnung der Prämie sollte nach Anzahl der WE und GE erfolgen, nicht mehr nach dem veralteten Verfahren mit Bruttojahresmietwert (Ausnahme reine Gewerbeobjekte, hier ist dies am Markt noch üblich) Verhalten im Schadenfall : auch vor der konkreten Inanspruchnahme den möglichen Schadenfall an den Versicherer melden ; Einschaltung eines eigenen Anwaltes nur nach Rücksprache mit dem Versicherer, da sonst keine Kostenerstattung erfolgt

Angebotsanfrage. Wir bitten um Erstellung eines Angebotes für Angebotsanfrage Wir bitten um Erstellung eines Angebotes für Vermögensschadenhaftpflicht für Verwalter ( ) Anzahl der verwalteten WE / GE : Betriebshaftpflicht für Verwalter ( ) Anzahl der Mitarbeiter incl. Inhaber : Firmenanschrift/Stempel: Tel. / Fax: e-mail: Ansprechpartner: Mitglied im VDIV: ja / nein

Bitte senden an: Per Fax: 03681/ 45 87-25 oder 089 / 33 00 75-11 Per Tel.: 03681 / 45 87-20 oder 089 / 33 00 75-0 Per eMail an: Andrea Pohl (pohl@incon-vm.de) Jessica Hellwig (hellwig@incon-vm.de) Ihre Ansprechpartner vor Ort: Frank Müller Gothaer Str. 107 , 98527 Suhl Tel. : 0171 / 93 00 435 Fax : 03681 / 45 87-13 e-mail : mueller@incon-vm.de