Johannes Stabentheiner, BMJ Perspektiven einer künftigen Mietrechtsreform BAWO-Fachtagung „Menschenrecht Wohnen“ Bregenz, 13. Mai 2015

Johannes Stabentheiner, BMJ Übersicht  Mietrechtliche Ankündigungen im Regierungs- programm  das rechtspolitische Geschehen dazu  die Knackpunkte in politischer Betrachtung  Problemanalyse und Anforderungsprofil an ein neues Mietrecht  Versuch einer Annäherung an ein „ideales“ Mietrecht

Mietrechtliche Ankündigungen im aktuellen Regierungsprogramm  Ausgangsbefund: Preise bzw Kosten für Wohnraum seit 2005 überproportional angestiegen  Mietrechtsreform „im Bereich des Wohnens“ (?)  möglichst einheitlich, weitgehende Auflösung der viel- schichtigen Anwendungsbereiche  bessere Verständlichkeit für die Rechtsanwender; Transparenz  Leistbarkeit der Mieten  Einführung einer einfachen und transparenten Mietzinsbildung  klare Regelung der Erhaltungs- und Wartungspflicht  bei Fristvertrag Warnpflicht des Vermieters vor Vertragsablauf  Reform des Betriebskostenkatalogs  bezirksübergreifende Ausweitung der Schlichtungsstellen  Entfall der Mietvertragsgebühr zumindest für unter 35-Jährige bei erstmaligem Vertragsabschluss zur Hauptwohnsitzbegründung (?) → BMF

Was ist von diesen Ankündigungen zu halten?  eigentlich nur Überschriften, allgemeine Absichtserklärungen ohne substanzielle inhaltliche Aussagen  keine konkreten Anhaltspunkte, beliebig interpretierbar  Beispiel Mietzins –Die eine Seite: Auftrag zur Konkretisierung des Richtwertsystems oder für betragliche Mietzinsgrenzen –Die andere Seite: einfachste Regelung gänzliche Streichung der Mietzinsbestimmungen → Marktmechanismen → bisher unvermietete Wohnungen kommen auf den Markt, außerdem Wohnungsneubau → Wohnungsknappheit und Problem überhöhter Mietzinse gelöst  Gleiches ließe sich zB beim Anwendungsbereich oder beim Betriebskostenkatalog durchexerzieren  Allein aus dem Regierungsprogramm ergeben sich also keine ausreichenden Handlungsanleitungen oder Orientierungslinien

Das rechtspolitische Geschehen dazu Teil I  Juli 2013: Einsetzung einer „Reformgruppe Mietrecht“ durch BM Dr. Karl  Aufgabe: Vorbereitung einer grundlegenden Reform des Mietrechts  Ziele: leistbares Wohnen, durchgreifende Vereinfachung –Mietrecht soll transparent, verständlich und gerecht sein –Vorgabe der Ressortleitung: keine Mietzinsobergrenzen  war eigentlich Reaktion auf die in der damaligen Vorwahlzeit aufgeflammte Diskussion über das aktuelle Mietzinsniveau  BM Dr. Brandstetter erteilte Auftrag zur Fortsetzung der Beratungen in der Arbeitsgruppe  zahlreiche Sitzungen, Generaldebatte sowie eingehende Diskussionen über die zentralen Fragen einer Reform; kein Konsens erkennbar  sodann Einzelgespräche mit sämtlichen involvierten Gruppen und Personen, um allfällige Kompromissmöglichkeiten auszuloten  Sommer 2014: BM Dr. Brandstetter erklärte Tätigkeit der Arbeitsgruppe für beendet, weil sich keine konsensualen Überschneidungsbereiche abzeichneten

Das rechtspolitische Geschehen dazu Teil II  Neue Handlungsebene: das Parlament; konkret: die beiden Bautensprecher der Regierungsparteien  Herbst 2014: SPÖ legte Entwurf für ein „Universalmietrecht“ vor –wurde allerdings von Vertretern der Vermieterseite und der Immobilientreuhänder grundlegend abgelehnt, nicht einmal als Verhandlungsbasis gesehen  November/Dezember 2014: parlamentarische Beratungen und Beschluss- fassung über die Wohnrechtsnovelle 2015 –Erweiterung der Erhaltungspflicht des Vermieters auf Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte  Für die große Mietrechtsreform Festlegung eines Verhandlungszeitplans  Verhandlungen geheim. Fortschritte ?? Stimmung optimistisch – nimmt man die Dynamik aus dem Konsens über die Steuerreform mit?  Politische Knackpunkte:  vor allem das Mietzinsrecht, hier liegen die Vorstellungen ganz weit auseinander  in diesem Kontext auch die Eintrittsrechte und die zinsrechtlichen Folgen eines Eintritts  auch die Befristungsmöglichkeiten, weniger der Kündigungsschutz  Erhaltungsfrage durch die Wohnrechtsnovelle 2015 deutlich entschärft

Wo liegen wirklich die größten Probleme? Teil I: der Mietrechts-Dschungel  extreme Zersplitterung des Mietrechts in unterschiedliche Anwendungsschichten anhand zahlreicher kasuistischer Kriterien –Welche gesetzlichen Bestimmungen konkret gelten, hängt von der Größe des Gebäudes ab, vom Datum der Baubewilligung, von der Errichtung mit oder ohne Wohnbau- förderung, vom Datum des Mietvertrags, von der Größe der Wohnung usw usw. –auch innerhalb der einzelnen Anwendungsbereiche weitere Differenzierungen (vor allem im Mietzinsrecht) –intertemporale Problematik: welche Fassung ist anzuwenden? viele Stichtage  hohe Regelungskomplexität, Mammutparagraphen, schwer verständliche Formulierungen, sehr schwierige Ermittlung des zulässigen Mietzinses  insgesamt also ein kaum durchdringliches Regelungsdickicht  Eigentlich sollte das Gesetzesrecht Ordnungsrahmen für die vertraglichen Vereinbarungen der Vertragspartner sein  Das Mietrecht kann aber diese Ordnungsfunktion nicht erfüllen, weil die Vertragsteile in der Regel nicht wissen, was rechtens ist

Wo liegen wirklich die größten Probleme? Teil II: das Mietzinsrecht  Preisschutz gilt nur im Vollanwendungsbereich –schleichende Verkleinerung durch starre Stichtage –durch Novellen in den letzten 15 Jahren weiter ausgehöhlt Ein- und Zweifamilienhäuser Dachbodenausbauten, Auf- und Zubauten  schwierige Prüfung anhand vieler Kriterien (siehe zuvor)  Angemessenheitsgrenze des § 16 Abs 1 MRG ist kaum zinsdämpfend –aber immerhin gerichtliche Zinsprüfung –Einbeziehung auch der Betriebskostenregelungen  Mängel des Richtwertsystems –Unklarheit, wofür Zuschläge zulässig sind –Unbestimmtheit des Ausmaßes von Zuschlägen und Abstrichen (außer bei Kategorieabstrichen) –geradezu absurd komplexe Berechnung des so wichtigen Lagezuschlags –auch redliche Vertragspartner können den nach dem Richtwertsystem zulässigen Mietzins ohne Sachverständigen nicht eruieren  Sukkus: Gerade bei einer sehr angespannten Marktlage können die geltenden Mietzinsregelungen einem Entgleiten des Mietzinsniveaus nach oben nicht effektiv entgegenwirken.

Anforderungsprofil an ein neues Mietrecht  Die Rechtszersplitterung müsste radikal überwunden werden  Auch im Einzelnen müsste eine grundlegende Vereinfachung des Rechtsbestandes erreicht werden  auch intertemporale Vereinheitlichung –langfristige Eingliederung alter Verträge in neues Recht (zB innerhalb von 15 Jahren)  Das Mietrecht muss auch ohne spezielles Expertenwissen zumindest im Grundsätzlichen verständlich und erfassbar sein –Das ist nicht etwa nur eine Frage legistischer Ästhetik, sondern ein substanzielles Inhaltskriterium, nämlich eine Frage der Funktionalität des Mietrechts  weiterhin grundsätzliche Anerkennung der Schutzbedürftigkeit des Mieters  Die elementaren Bausteine des Mieterschutzes (Preis-, Befristungs- und Kündigungsschutz) müssen prinzipiell erhalten bleiben  Verringerung der Kluft zwischen Haupt- und Untermiete  Einführung eines einfachen und transparenten Mietzinsregimes –siehe dazu nächste Folie  Befristungsschutz auch bei nicht zinsgeregelten Mietverhältnissen

Reformüberlegungen zum Mietzinsrecht allgemein  möglichst weitgehende Zusammenführung der Anwendungs- schichten –Umriss des Teilanwendungsbereichs neu gestalten: statt Stichtagen mietzins- regulierungsfreier Zeitraum von zB 30 oder 40 Jahren ab Gebäudeerrichtung –auch hier intertemporale Vereinheitlichung: Heranführung der „Altmietzinse“ an neues Mietzinsrecht im nicht privilegierten Eintrittsfall  ein einheitliches Mietzinsregulierungssystem –Kategorie D-Zins kann in verstrengertem Richtwertsystem aufgehen –Angemessenheit und Richtwertsystem zusammenlegen –materielle Derogation von Sonderbestimmungen im Förderungsrecht –allenfalls Ausnahme von Kategorie A-Wohnungen in konkret (durch Verordnung) festgelegten Gebieten besonders guter Lage  inhaltliche Ausgewogenheit: –Vermieter muss etwas für sich lukrieren können –eine allzu rigide Zinsbegrenzung führt zu Desinteresse an Vermietung und mangelhafter Gebäudeerhaltung (war schon in der Vergangenheit zu beobachten)

Johannes Stabentheiner, BMJ Reformüberlegungen zur Zinsbegrenzung als solcher  Der Grundgedanke des derzeitigen Richtwertsystems durchaus tauglich: –je höher der „Wohnwert“, desto höher darf der Mietzins sein  prozentuelle Bandbreiten oder betragliche Höchstgrenzen für Zuschläge und Abstriche gesetzlich vorgeben  vielleicht Punktesystem wie im niederländischen Recht  Alternative: gesetzlicher Maximalwert  jedenfalls Neugestaltung des Lagezuschlags –zB Lageklassen für urbane Wohngebiete im Verordnungsweg –betragliche Limitierung  allenfalls mehrere Richtwerte pro Bundesland zur Berück- sichtigung regionaler Unterschiede

Johannes Stabentheiner, BMJ Ausblick  Kurzfristig sind die Erfolgsaussichten für eine große Mietrechts- reform mE gering, zu weit liegen die Standpunkte auseinander  allenfalls Einigung auf Einzelregelungen oder auf eine „kleine Lösung“ (Plan B) möglich  Doch der Reformbedarf wird immer dringender → vielleicht ergibt sich mittelfristig eine geeignete politische Konstellation, um eine grundlegende Reform zu realisieren  Und auf Überraschungen muss man in der Politik immer gefasst sein – manchmal sogar auf positive !