Wohnrecht im Wandel Die rechtspolitischen Hintergründe und die Wirkungsweise wohnrechtlicher Instrumentarien.

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1 Wohnrecht im Wandel Die rechtspolitischen Hintergründe und die Wirkungsweise wohnrechtlicher Instrumentarien

2 Zweiter Teil Kündigungsschutz Preisschutz - das Mietzinsrecht Die „Klassengesellschaft“ des MRG

3 Der Kündigungsschutz § 30 MRG nur für unbefristete Verträge auch im Teilanwendungsbereich Mieterkündigung nicht beschränkt Form der Kündigungserklärung: früher immer gerichtliche Kündigung Änderung durch die WRN 2006: Mieter kann wahlweise auch nur schriftlich kündigen  auch mit Telefax, ebenso Mail mit PDF-Dokument Auch Mieter hat § 560 ZPO (Kündigungstermin, Kündigungsfrist) zu beachten Vermieterkündigung nur aus wichtigem Grund; Eventualmaxime demonstrative Aufzählung in § 30 Abs 2 MRG

4 Kündigungsgründe qualifizierter Mietzinsrückstand besonderes Schutzelement § 33 Abs 2 MRG Rückstandsbeschluss einstweiliger Mietzins Weitergabe, Nichtbenützung der Wohnung Rechtfertigung in Schutzzielen des MRG: Bedürfnis nach Wohnversorgung geschützt, nicht Hortung von Wohnraum Urteil des VfGH vom 14.6.2004, A 17/03-17 gleiche Erwägungen bei Geschäftsräumen Eigenbedarf ohne und mit Ersatzbeschaffung strenger Maßstab beim Erfordernis des dringenden Bedarfs im letzten Jahrzehnt Judikatur aber etwas großzügiger vereinbarter Kündigungsgrund

5 Verspätete Kündigung Neuregelung durch WRN 2006 und WRN 2009 schriftliche Mieterkündigung (§ 33 MRG): Wirkung verspätet zugehender Kündigung für den nächstmöglichen Termin gerichtliche Kündigung (§ 563 ZPO): Kündigung nach Fristbeginn bei Gericht eingebracht – Zurückweisung Kündigung verspätet zugestellt – bei Rüge der Verspätung Verschiebung der Wirksamkeit

6 Rechtspolitisches zum Kündigungsrecht Liberalisierungswunsch der Vermieterseite bei Eigenbedarf immer wieder Klagen über „Mietnomaden“ allerdings kein verbreitetes Problem Wunsch der Mieterseite nach Wiederein- beziehung der Ein- und Zweifamilienhäuser

7 Der Preisschutz gesetzliche Höchstgrenze für den Mietzins Regelung der überwälzbaren Bewirtschaftungs- kosten Verbot von Ablösen und sonstigen Entgelt- zahlungen ohne Gegenleistung korrespondierende Regeln über die Erhaltung – eigentümerähnliche Position des Mieters daher hier bloß eingeschränkte (dafür aber zwingende) Erhaltungspflicht des Vermieters (§ 3 MRG statt § 1096 ABGB) durch Klauselentscheidungen des OGH zwischendurch ins Wanken geraten heute wegen des liberaleren Richtwertsystems ohnehin in Frage zu stellen Bewegt sich etwas bei der Heiztherme?

8 Geschichtliche Entwicklung Mieterschutzverordnungen 1917 und 1918 Mietengesetz 1922 – Friedenszins 1955 außerhalb Wiens freie Mietzinsbildung 1968 Freigabe der Mietzinsbildung 1974 Höchstmietzins für Substandardwohnungen 1982 Mietrechtsgesetz – Kategoriesystem Mietrechtsnovelle 1985: Kategorie A ohne Größenbegrenzung in Angemessenheit 1994: 3. WÄG – Richtwertsystem

9 Aktuelle Ausgestaltung Zinsbegrenzungssysteme Angemessenheitsschranke Richtwertmietzins Kategorie-D-Zins Sonstige Zinsregelungen Befristungsabschlag Mietzinserhöhung nach §§ 18 ff MRG Anhebungsrecht nach § 45 MRG Anhebungsrecht nach § 46 MRG Anhebungsrecht nach §§ 12a, 46a MRG Wohnbauförderungsrecht Untermietzins (§ 26 MRG)

10 Angemessenheitsschranke Geltungsbereich Geschäftsräume Wohnungen im „Neubau“ „neu geschaffene“ Wohnungen Wohnungen in „Denkmalschutzgebäuden“ „Großwohnungen“ der Kategorien A und B nachträgliche Mietzinsvereinbarung Standardanhebung Kriterien Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungszustand, Erhaltungszustand Vergleichswertmethode

11 Das Richtwertsystem Richtwert früher durch Verordnungen 2008 aber durch das MILG (BGBl I 2008/50) gesetzlich festgelegt (§ 5 Abs 1 RichtWG) Valorisierung alle 2 Jahre nach VPI 2000 zuletzt zum 1.4.2014: BGBl II 2014/55 Zuschläge und Abstriche für Vergleichskriterien aus dem WEG (Lage, Stockwerkslage, Ausstattung, Grundriss usw) Gemeinschaftsanlagen, Gemeinschaftsräume Lagekomponente (Wohnumgebung) Erhaltungszustand des Hauses Kategorie-Abstriche (25% für B, 50% für C) unterschiedliche Bewertung des Systems

12 Rechtspolitisches zum Mietzinsrecht Forderung der Mieterseite nach Konkretisierung des Richtwertsystems Wunsch der Vermieterseite nach Beseitigung des Befristungsabschlags Entfall der Anhebungsbegrenzung bei nicht privilegiertem Eintritt Wohnrechtsnovelle 2006 keine inhaltlichen Änderungen, nur: Rügeobliegenheit des Mieters vor Kategorieherabstufung Ausdehnung der Präklusion der Mietzinsanfechtung Regierungsprogramm für die 23. Legislaturperiode „Verbesserung der Transparenz von Mietverträgen für Vermieter und Mieter im Bereich der Mietzinsbildung“ gemeint: Konkretisierung der Zuschläge/Abstriche im Mietvertrag nicht verwirklicht in der 24. Legislaturperiode nichts angekündigt, auch nichts geschehen Regierungsprogramm für die 25. Legislaturperiode Reform des Mietrechts mit dem Schlagwort „Leistbares Wohnen“ angekündigt Einführung einer einfachen und transparenten Mietzinsbildung

13 Die „Klassengesellschaft“ des Mietrechts sehr unterschiedliche Anwendungsbereiche Hauptmiete – Untermiete Besserstellung des Untermieters durch das 3. Wohnrechtsänderungsgesetz durch Mietrechtsnovelle 2001 und Wohnrechts- novelle 2006 weitere Filettierung des Anwendungsbereichs derzeit große Kluft zwischen beati possidentes und Wohnungssuchenden

14 Ausblick Am 5. Dezember 2014 setzen wir mit der Besprechung des Wohnungseigentumsrechts fort. wieder 13 - 16 Uhr Achtung: dann aber im Hörsaal 17 !