Immobiliensteuern beeinflussen das Bauverhalten: Grundsteuern im Thünen-Modell Immobiliensteuern beeinflussen das Bauverhalten: Grundflächensteuer Fenstersteuer Haus in Neuss, 18. Jahrhundert Bügeleisenhaus Hattingen, erbaut 1611 U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer

Aufkommen aus Grunderwerbsteuer und Grundsteuer seit 1990 stark gestiegen (Anstieg Steuereinnahmen insgesamt: 81%) Grundsteuer B: +150% Grunderwerbsteuer: +126% Grundsteuer A: +58% Quelle: Steuereinnahmenstatistik des BMF 2010

wird einmalig erhoben auf den Verkaufspreis Grunderwerbsteuer wird einmalig erhoben auf den Verkaufspreis fällt bei jedem Verkauf neu an gehört zu den Verkehrssteuern muß aus der Substanz bezahlt werden belastet die Mobilität und den Eigentumswechsel (Oswald-Hypothese: Wohneigentum verstärkt Arbeitslosigkeit ) Steuersätze: bis 1996 bundeseinheitlich 2,0% 1997 – 2006 bundeseinheitlich 3,5% Seit 2006 Festlegung durch Bundesländer seit 2007 in Berlin 4,5% seit 2009 in Hamburg 4,5% seit 2010 in Sachsen-Anhalt 4,5% für 2011 in Bremen geplant 4,5% für 2011 in Brandenburg geplant 5,0% U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer

Grunderwerbsteuersatz in Deutschland (noch) im Mittelfeld innerhalb der EU Grunderwerbsteuersatz und gesamte Transaktionskosten bei Immobilientransaktionen im Jahr 2004 Quelle: European Mortgage Federation 2006

Grundsteuer bisheriges Recht (Beispiel für alte Bundesländer) Einheitswert * Messbetrag * Hebesatz = Grundsteuer Basis West-D: 1964 Basis Ost-D: 1935 6,0 ‰ für landwirtschaftliche Immobilien 2,6 ‰ für EFH für die ersten 38.346,89 Euro des Einheitswerts 3,5 ‰ für Einfamilienhäuser für den Rest des Einheitswerts 3,1 ‰ für Zweifamilienhäuser und 3,5 ‰ für Mietshäuser und alle übrigen Immobilien U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer

U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer Kritik an der bisherigen Grundsteuer (1,9% des Gesamtsteueraufkommens 2007) Ausgestaltung: Veraltete Einheitswerte Hoher Erhebungsaufwand (30 Mio. Grundstücke) Keine Erfassung unbebauter Grundstücke Grundsätzlich: Sonderlast nur für Immobilien Substanzsteuer Unabhängig von der Leistungsfähigkeit Bezug zu kommunalen Leistungen gering U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer

Grundsteuerreform nach Vorschlag von Bayern und Rheinland-Pfalz Wegfall Grundsteuer A Neue Bemessungsgrundlage: Bodenrichtwerte, pauschalierter Gebäudetyp und Gebäudefläche (ohne Berücksichtigung des Alters oder Wertes) In der Summe aufkommensneutral Höhere Belastung tendenziell für EFH, ältere Gebäude, große Grundstücke und unbebaute Grundstücke Sollertragsteuer auf unbebaute Grundstücke ( Grundsteuer C, 1961-1962 erhoben) Vorteile: geringere Erhebungskosten mehr Transparenz, Akzeptanz und Planungssicherheit U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer

Grundsteuer nach dem Vorschlag von Bayern/Rhld. Pf Grundsteuer nach dem Vorschlag von Bayern/Rhld.Pf. Quelle: Reform der Grundsteuer. Bericht des Bayerischen Staatsministers der Finanzen und des Ministers der Finanzen des Landes Rheinland-Pfalz an die Finanzministerkonferenz, 2004 Gebäude Bürogebäude, Banken, Hotels... 1000 €/qm EFH, ZFH, ETW (< 2 WE) 800 €/qm Miet- und Ferienhäuser, ETW (> 2 WE) 600 €/qm Industrie, Großmärkte, Parkhäuser ... 400 €/qm Sonstiges Gewerbe (Sporthallen...) 200 €/qm Grundstücke unbebaut 100% * Bodenrichtwert bebaut 70% * Bodenrichtwert U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer

Berechnungsbeispiele für den Grundsteuervorschlag Bayern/Rhld. Pf. (Hebesatz 300%) Unbebautes Grundstück Einfamilienhaus Mietshaus Grundstücksgröße 1.000 qm Bodenrichtwert 290 € Faktor Bodenwert 100% 70% => Bodenwertansatz 290.000 € 203.000 € Wohnfläche - 185 qm 500 qm qm-Pauschale 800 € 600 € => Gebäudewertansatz 148.000 € 300.000 € Wertansatz insgesamt 351.000 € 503.000 € Messbetrag (W * 0,5/1000) 145,00 € 175,50 € 251,50 € Grundsteuer (M * 300%) 435 € 526,50 € 754,50 € Grundsteuer/Wohnfläche 2,85 €/qm 1,50 €/qm U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer

Neuer Vorschlag von Bayern, Baden-Württemberg und Hessen (2010) (vgl Neuer Vorschlag von Bayern, Baden-Württemberg und Hessen (2010) (vgl. FAZ vom 17.8.10, S. 11) Grundstücks- und Gebäudewerte irrelevant Flächen und Nutzungsart einzige Bemessungsgrundlage: 20 Cent pro qm Wohnfläche 2 Cent pro qm Grundstück (auch unbebaut) 40 Cent pro qm Gewerbegebäude Hebesätze der Gemeinden In der Summe aufkommensneutral Höhere Belastung v.a. für unbebaute Grundstücke in Ostdeutschland

Hebesätze der Gemeinden Gegenvorschlag von Bremen, Berlin, Niedersachsen, Sachsen und Schleswig-Holstein (Machbarkeitsstudie 2010, vgl. auch FR vom 17.8.10) Verkehrswerte von Grundstück und Gebäude Pauschalierte Wertermittlung analog zu Regressionsmietspiegel „gleichheitsgerechte Ausgestaltung der Bemessungsgrundlage“, Beseitigung „Gleichheitswidriger Wertverzerrungen“ durch Regressionsansatz Wohnimmobilien: Lage, Grundstücksgröße, Flächen, Baujahr Gewerbeimmobilien: Nutzfläche und Erträge Landwirtschaftliche Flächen und Gebäude: analog Hebesätze der Gemeinden In der Summe aufkommensneutral („Verantwortung der Gemeinden“) Höhere Belastung für teure Immobilien in guter Lage

U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer Münster Aachen Bielefeld Mönchengladbach Wuppertal Effektive Belastung 1,5% 1,6% 1,7% U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer

Grundsteueraufkommen in Deutschland (noch) gering im internationalen Vergleich Anteil der Grundsteuer am Gesamtsteueraufkommen in 30 OECD Ländern im Jahr 2007 Quelle: OECD Revenue Statistics 2009

Besser wäre Abschaffung der Grundsteuer oder Ersatz durch kommunalen EKSt-Zuschlag Ertragsunabhängige Sondersteuer ohne Rücksicht auf Leistungsfähigkeit Systemwidrige Sollertragsteuer Kommunalleistungen kommen auch Mietern zugute Kommunaler Zuschlag zu EKSt: Steuern auf Einkommen 2008: 220 Mrd. € * Kommunalzuschlag von 5% = 11 Mrd. €  Aufkommen Grundsteuer 2008 = 11 Mrd. €

Theoretische Rechtfertigung für höhere Immobiliensteuern: Optimalsteuertheorie Preis Preis Excess burden Angebot Angebot Steuer Steuer-ertrag Nachfrage Nachfrage Menge Menge

Grundsteuer auf Boden ist nicht überwälzbar Angebot Nachfrage Knappheitspreis Steuer Nettoerlös Boden

Grundsteuer auf Gebäude ist nur teilweise überwälzbar (dito: Sanierungskosten) Nachfrage Angebot Preis Wohnungen

Wirkung der Grundsteuer auf die Bodennutzung im Thünen-Modell Grundlage: Erweitertes Thünen-Modell mit variablen Preisen und preisabhängiger Nachfrage Alternative Grundsteuerarten: Flächensteuer (z.B. 10 Euro/qm genutzten Boden) oder Bodenwertsteuer (z.B. 10% des Bodenwerts) Bodenwertsteuer (z.B. 10% vom Bodenwert) ist äquivalent zu Bodenertragsteuer, wenn Bodenpreis genau künftige Erträge widerspiegelt: U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer

U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer A) Bodenwertsteuer Bietrentenfunktionen nach Steuern: Bei Gleichsetzen verschwindet (1-s) => alle Lösungsgleichungen bleiben hier unverändert (s.u.) => keine Steuerüberwälzung möglich! Es gelte e1 t1 > e2 t2 (p1-k1)e1 r1(u) (p2-k2)e2 r2(u) u u* U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer

U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer links von u* wird Gut 1 produziert wegen r1(u) > r2(u) rechts von u* wird Gut 2 produziert wegen r2(u) > r1(u) Für die „Zonengrenze“ u* errechnet sich wieder: (3) r1(u) Bietrente für beide gleich hoch Steuer dreht beide gleich stark nach unten Bietrente = 0 Steuer allokativ unwirksam r2(u) u* umax U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer

Modellgleichungen mit Bodenwertsteuer Annahme hier: Gut 2 ist im äußeren Ring Gleichungen entsprechen bis auf gelbe Markierungen exakt dem erweiterten Thünen-Modell ohne Steuern => außer Drehung der Bietrentenfunktion identische Ergebnisse U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer

Fazit Bodenertragsteuer: Der Flächenverbrauch bleibt trotz (scheinbarer) Besteuerung des Bodens unverändert In Wirklichkeit wird der Gewinn besteuert, wenn auch pro Flächeneinheit Die Bodennutzung zwischen den Gütern ändert sich nicht Die gesamte Steuer geht zulasten der Bodenbesitzer (Nutzer des Bodens hatten vorher schon Nullgewinn!) Der Ordinatenabschnitt der Bietrentenfunktionen und damit der Netto-Bodenertrag im Zentrum sinkt um s% Der Güterpreis bleibt jedoch unverändert, somit auch die Nachfrage nach Gütern (und Fläche, s.o.) Die Bodenertragsteuer ist allokationsneutral U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer

B) Flächensteuer (s Euro pro genutzten qm) Bietrentenfunktionen nach Steuern lauten jetzt: Bei Gleichsetzen verschwindet wiederum s => unveränderte Formel für die „Zonengrenze“ (aber andere Preise, da Gl. 5 sich ändert, s.u.!) U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer

U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer 1. Schritt: Beide Bietrentenfunktionen verschieben sich parallel nach unten r1(u) Bietrente für beide gleich hoch Steuer verschiebt beide gleich stark Bietrente = 0 Steuer führt zu Verlusten r2(u) u* U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer

U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer 2. Schritt: Geringeres Angebot lässt Güterpreise steigen, je nach Nachfrageelastizität in unterschiedlichem Ausmaß => Parallelverschiebung beider Bietrentenfunktionen nach oben r1(u) Bietrente verschiebt sich i.a. unterschiedlich stark Alte Nutzungsgrenze wird nicht erreicht r2(u) u* Neues u* muß links von altem Wert liegen, da von Gut 1 auf keinen Fall mehr konsumiert wird als vorher! Auch Nutzungsgrenze muß links von altem Wert liegen. U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer

Modellgleichungen mit Flächensteuer Wegen der gegenüber dem Modell ohne Steuern veränderten Gleichung 5 errechnet sich ein anderes => Die Lösungswerte aller Variablen ändern sich ebenfalls (s.o.) U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer

Fazit Flächensteuer auf genutzten Boden Wirkt bodensparend und verteuert die Güter Verändert die Mengenrelationen der Güter in Abhängigkeit von deren Nachfrageelastizität Bietrentenfunktionen (netto) und Bodenpreise sinken, aber nicht so stark wie bei Bodenertragsteuer (wegen teilweiser Überwälzung auf die Preise) Nicht allokationsneutral, begünstigt kapital- und arbeitsintensive gegenüber bodenintensiven Produktionsweisen Kann trotzdem sinnvoll sein, wenn Bodenverknappung wegen externer Effekte gewünscht ist U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer