Pregled utvrđivanja prometne vrednosti izgrađenih i neizgrađenih zemljišta/parcela u Nemačkoj Hanns-F. Schuster

Pregled sadržaja pojmovi vrednosti postupak utvrđivanja vrednosti Neophodna infrastruktura Upoređivanje postupaka, rešenja u susednim zemljama Procena vrednosti i ekonomska kriza

Pojam vrednosti Na tržištu se cena definiše preko poravnanja između ponude i potražnje. Tržište može da reaguje u veoma kratkom roku Za procenu su potrebne što objektivnije vrednosti tržišna vrednost  kratkoročna prometna vrednost  dugoročna cena ponuda potražnja

Zašto je nešto vredno?

Kako dolazim do vrednosti? = ?? €

Bogat sam

Tržišna vrednost naspram prometne vrednosti Uticaja tržišta: pena brzo nestaje prometna vrednost: objektivna supstanca

Vrednosti zemljišta u Nemačkoj Stanovanje 150 €/m² stanovanje 5000 €/m²

Vrednosti zemljišta u Nemačkoj =1-2 sprata = višespratne

Kome treba vrednovanje zemljišta? banke: za kreditiranje zemljišta i stanova poreska uprava: za vrednovanje poreza i naknada sudovi: Prilikom rasprava i poravnanja Brakorazvodne parnice Nasledstvo Kod slucajeva bankrotstva privatno: kod kupovine, prodaje, nasledstva kod investicija: kod investicija

Upotreba drugih vrednosnih pojmova Zavisno od postupka, potrebne su nam različite vrednosti: prenos vlasništva  prometna vrednost založivanje  založna vrednost oporezivanje  poreska vrednost osiguranje  vrednost osiguranja u literaturi: tržišna vrednost = prometna vrednost Posebnu ulogu imaju okvirne vrednosti zemljišta kao oslonac za procenu

Definicija prometne vrednosti Građevinski zakonik §194: Prometna vrednost utvrđuje se kroz cenu, koja bi u trenutku na koji se određivanje odnosi u uobičajenom poslovnom prometu u skladu sa pravnim okolnostima i stvarnim osobinama, ostalim svojstvima i položajem zemljišta mogla da se postigne ne uzimajući u obzir neobične ili lične odnose.

Kako se utvrđuju vrednosti? Obično se za zemljišta istog kvaliteta i pod istovetnim tržišnim uslovima ostvaruju različite cene: nejednako poznavanje tržišta različita spretnost u pregovaranju subjektivna procena odnosa vrednosti i osobina različita korist za kupca  Ne možemo na osnovu kuporodajne cene jednog zemljišta izvesti zaključak o prometnoj vrednosti nekog drugog zemljišta.

Kako se utvrđuju prometne vrednosti? postupak materijalne vrednosti: Koliko bi koštalo da se objekat u trenutnom stanju izgradi? postupak komparativne vrednosti: Koliko koštaju druga, slična zemljišta /drugi, slični objekti? postupak vrednosti prihoda: Koliko je vredan prihod koji zemljište/objekat trenutno donosi? Discounted Cash Flow (pojednostavljeni postupak vrednosti prihoda): Šta donosi investicija u zemljište/objekat? postupak rezidualne vrednosti statistički postupci (np. simulacije Monte Karlo itd.) …

Izbor postupka deo I) prometna vrednost neizgrađena zemljišta + udeo vrednosti zemljišta izgrađenih zemljišta izgrađena zemljišta uporedivost stanovi u vlasništvu kuće u nizu sposobnost ostvarivanja prihoda: stmbeni objekti za iznajmljivanje komercijala i industrija namenski objekti vrednost izgradnje: porodične kuće za jednu ili dve porodice za ličnu upotrebu postupak komparativne vrednosti postupak vrednosti prihoda postupak materijalne vrednosti komparativna vrednost vrednost prihoda materijalna vrednost prilagođavanje tržišta prometna vrednost

Izbor postupka deo II) postupak komparativne vrednosti postupak vrednosti prihoda postupak materijalne vrednosti vrednost izgradnje u prošlosti komparativne cene (što približnije sadašnjosti) budući prihod prometna vrednost vreme dan utvrđivanja vrednosti

Postupak materijalne vrednosti u skladu sa Uredbom o utv.vr. normalna vrednost izgradnje građevinskih objekata na dan utvrđivanja vrednosti (zgrade, poslovni objekti, građevinski spoljni objekti) vrednost ostalih objekata (negrađevinskih, spoljnih, npr.zasadi) (aktuelna) vrednost zemljišta umanjenje vrednosti zbog starosti umanjenje vrednosti zbog nedostataka u gradnji i oštećenja uzimanje u obzir ostalih okolnosti koje utiču na umanjenje vrednosti materijalna vrednost građ.objekata materijalna vrednost zemljišta uzmianje u obzir stanja na tržištu nekretnina prometna vrednost

Normalna vrednost izgradnje NHK2000 tabela za tip objekta/zgrade, opremu i godinu gradnje porodična kuća za jednu porodicu, prazna tip 1.01 podrum, prizemlje, potpuno izgrađeno potkrovlje troškovi bruto osnovne površine u EUR/m2, prosečna visina sprata 2,85m standardi opreme

Postupak materijalne vrednosti Faktori prilagođavanja Prilagođavanja za obeležja opremljenosti klase i vrste objekata/zgrada sporedne troškove gradnje lokalne korekcije

Postupak materijalne vrednosti prema Uredbi o utv.vr. normalna vrednost izgradnje građevinskih objekata na dan utvrđivanja vrednosti (zgrade, poslovni objekti, građevinski spoljni objekti) vrednost ostalih objekata (negrađevinskih, spoljnih, npr.zasadi) (aktuelna) vrednost zemljišta umanjenje vrednosti zbog starosti umanjenje vrednosti zbog nedostataka u gradnji i oštećenja uzimanje u obzir ostalih okolnosti koje utiču na umanjenje vrednosti materijalna vrednost građ.objekata materijalna vrednost zemljišta uzmianje u obzir stanja na tržištu nekretnina prometna vrednost

Postupak materijalne vrednosti Umanjenje vrednosti usled starosti i preostali vek trajanja teorijski-matematički empirijski teorijski-matematički starost u godinama Das Gebäudealter kann durch Modernisierungsmaßnahmen modifiziert werden! Starost zgrade može da se izmeni usled mera modernizacije!

Postupak materijalne vrednosti Postupak materijalne vrednosti Oštećenja i nedostaci u gradnji, ostale okolnosti Oštećenja i nedostaci u gradnji dovode do odbitaka prema iskustvenim stopama NHK skraćenja preostalog veka trajanja odbitaka usled neophodnih mera popravke Ostale okolnosti mogu dovesti do odbitaka ili dodatka, npr. nepovoljni formati zaštita spomenika nezdrave okolnosti za stanovanje i rad odstupanja od namenjenog korišćenja

Postupak materijalne vrednosti Prilagođavanje tržišta

Postupak komparativne vrednosti kupoprodajne cene sličnih zemljišta (komparativne cene) okvirna vrednost zemljišta konjunkturna prilagođavanja: preračunavanje na dan utvrđivanja vrednosti komparativna cena na dan utvrđivanja vrednosti okvirna vrednost zamljišta na dan utvrđivanja vrednosti kvalitativno prilagođavanja: preračun npr na osnovu različitih građevinskih mogućnosti upotrebe prilagođena komparativna cena prilagođena okvirna vrednost zemljišta formiranje srednje vrednosti uz isključivanje slučajeva sa neobičnim ili ličnim odnosima komparativna vrednost za vrednost neizgrađenih zemljišta uzimanje u obzir drugih sastavnih delova značajnih za vrednost komparativna crednost za prometnu vrednost neizgrađenog zemljišta

Postupak komparativne vrednosti Zbirka kupoprodajnih cena Skupljaju se sve kupoprodajne cene u toku godine, analiziraju se pomoću kvaliteta zemljišta i objekata i statistički.

Postupak komparativne vrednosti Prilagođavanje Kupoprodajne cene se prilagođavaju pomoću indeksnih nizova i faktora preračuna aktuelnoj konjunkturi i kvalitetu traženog objekta

Postupak vrednosti prihoda bruto prihod vrednost zemljišta (VZ) troškovi održavanja faktor eskontovanja neto prihod (Np) umnožilac kapitalizovani neto prihod eskontovana vrednost zemljišta uzmianje u obzir ostalih okolnosti koje utiču na vrednost vrednost prihoda

Veštačenje zakonske osnove: Građev.zak. Uredba o utv.vr/ Ur. o utv.vr. nekr Dir.vr. Ur.o ras.d. građ.prop. … veća veštaka veštaci/eksperti različite kvalifikacije: javno imenovani veštaci i veštaci pod zakletvom sertifikovani veštaci/eksperti

Veća veštaka Zadaci: utvrđivanje osnova vođenje neophodnih podataka odluka o okvirnim vrednostima zemljišta objavljivanje izveštaja o tržištima zemljišta sačinjavanje ekspertize/veštačenja o prometnoj vrednosti

Nastajanje orijentacionih vrednosti zemljišta itd. Komisija veštaka Kancelarija komisije veštaka Notari Analiza Anketa Zbirka prodaj- nih cena Indikatori i Parametri Vrednosti zemljišta utvrđivanje Izveštaj o cenama na tržištu

Veća veštaka Bodenwert aus www.boris.nrw.de

Poređenje postupaka postupak za protiv postupak materijalne vrednosti primena i kod objekata koji ne služe za ostvarivanje prinosa neophodne osnove poput normalnih troškova izgradnje postupak komparativne vrednosti neizgrađena zemljišta i delovi objekata neophodno puno podataka kao osnova postupak vrednosti prihoda dobro oslikava objekte koji donose prihode; nije potrebno puno pozadinskih podataka nije sve usmereno ka prihodima DCF moguća je veoma subjektivna procena

Prikaz slovenačkog sistema vrednosti I) Masovna procena vrednosti pri Slovenačkom geodetskom zavodu Od 2006/7 u operativnoj upotrebi Zakon o registraciji vlasništva Zakon o masovnoj proceni vrednosti Zakon o oporezivanju vlasništva Centralno sakupljanje podataka svih prodaja nekretnina Masovna procena -> istovremeno (zentralno) vođenje svih prodajnih cena Moguća upotreba različitih modela procene Rezultati će se sa lokalnom administracijom diskutovati Raspoloživost podataka kao GIS

Prikaz slovenačkog sistema vrednosti II)

Procena vrednosti i bankarska kriza Reakcije na snažna variranja cene na tržištu tržišna vrednost založna vrednost

Procena vrednosti i bankarska kriza Quelle: Necessary outline conditions for property financing through covered bonds and mortgage banks; by Volkher Kerl, Otmar Schuster

Procena vrednosti i bankarska kriza Variranje cena kuća u SAD

Puno hvala na pažnji!

Literatura: Predavanja na Univerzitetu u Bonu Prof. Dr. Erich Weiß Prof. Dr. T. Kötter Baulandumlegung, Hartmuth Dietrich, Verlag Beck Boris NRW