„GSB Gesetz über die Sicherung von Bauforderungen“ Kurzvortrag von RA Thomas Kierner Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Partner der ECOVIS Rechtsanwälte ROBL ROTHFUSS KIERNER Lortzingstr. 35, 01307 Dresden Tel: 0351/44 00 91 00 Fax: 0351/44 00 91 44

Das aus dem Jahr 1909 stammende Gesetz über die Sicherung von Bauforderungen (GSB) verpflichtet u. a. zur Führung eines Baubuchs und zur pflichtgemäßen Verwendung von sog. Baugeld an alle, die an der Herstellung eines Baues aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung beteiligt sind. Führt der Baugeldempfänger kein Baubuch oder führt er dieses nicht ordnungsgemäß oder befriedigt er z. B. die Werklohnforderungen der Bauunternehmen nicht angemessen, stellt dies einen Straftatbestand dar. Bei dem GSB handelt es sich um ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB, so dass sich hieraus ein Schadenersatzanspruch für den Bauunternehmer z. B. gegen den persönlich haftenden Geschäftsführer einer inzwischen insolventen GmbH herleiten lässt.

Im Einzelnen: Was ist Baugeld ?

„Baugeld“ im Sinne des Gesetzes zur Sicherung von Bauforderungen sind Geldbeträge, die ein Kreditinstitut zur Finanzierung eines Bauwerks gegen Grundschuld oder Hypothek auf dem Baugrundstück gewährt. Baugeld zeichnet sich sonach durch ein Zweifaches aus: durch die Zweckbestimmung, mit dem Kredit ein Bauwerk errichten zu lassen und durch seine Absicherung auf dem Baugrundstück. Entscheidend kommt es somit auf den Darlehensvertrag zwischen Kreditgeber und Bauherrn an. Bei öffentlichen Fördermitteln handelt es sich nicht um Baugeld.

Wer ist Baugeldempfänger ?

Unerlässliche Voraussetzung dafür „Empfänger von Baugeld“ im Sinne des GSB zu sein, ist eine unmittelbare vertragliche Beziehung zwischen dem Geber und dem Empfänger von Baugeld. Baugeldempfänger ist in erster Linie der Bauherr als Darlehensnehmer. Soweit er dieses Geld an Unternehmer weitergibt, die das Bauwerk als Ganzes erstellen, sind auch diese Baugeldempfänger (z. B. Generalunternehmer/Bauträger/Verkäufer schlüsselfertiger Häuser etc.) Der Subunternehmer, welcher nur Teile eines Hauses baut oder die Hausbank eines Bauträger sind nicht Baugeldempfänger. Handelt es sich bei dem Baugeldempfänger um eine juristische Person (GmbH, GmbH & Co. KG, AG) so haftet der gesetzliche Vertreter (Geschäftsführer, Prokurist) persönlich.

Wann liegt ein Verstoß gegen das GSB vor?

Baugeldempfänger verstoßen gegen § 5 GSB, soweit sie vor Zahlungseinstellung oder vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens ihre Gläubiger benachteiligen (z. B. nicht gleichmäßig bedienen) oder ein Baubuch nicht oder nicht ordnungsgemäß führen.

Zweckwidrige Verwendung von Baugeld: Wann liegt Vorsatz vor?

Ein in der Baubranche tätiger Unternehmer muss davon ausgehen, dass sein Bauvorhaben unter dinglicher Absicherung durch das Baugrundstück fremdfinanziert ist. Es ist Sache des Baugeldempfänger, die anderweitige ordnungsgemäße Verwendung des Geldes, das heißt seine Auszahlung an andere Baugläubiger darzulegen. Von bedingtem Vorsatz ist in aller Regel auszugehen, wenn der Empfänger von Geldern für die Errichtung eines Baus wusste, dass die empfangenen Gelder Fremdmittel sind, die grundpfandrechtlich auf dem zu bebauenden Grundstück abgesichert sind und die Verletzung der Verwendungspflicht billigend in Kauf genommen hat. Bedingter Vorsatz bezüglich der Baugeldeigenschaft liegt bereits vor, wenn der Baugeldempfänger sich keine Kenntnis davon verschafft hat, woher die Mittel kommen, sondern insofern gleichgültig bleibt.

Welche Angaben muss das Baubuch enthalten ?

Das Baubuch muss - die Namen der Personen, mit welchen z. B. Bauverträge abgeschlossen worden sind, die ihnen übertragenen Arbeiten und die vereinbarte Vergütung enthalten. Weiterhin müssen sich aus ihm die geleisteten Zahlungen, der Zahlungstermin und die Höhe der zur Bestreitung der Baukosten zugesicherten Mittel und die Person des Geldgebers sowie die Zweckbestimmung und Höhe derjenigen Beträge, die gegen Sicherheitsstellung durch das zu bebauende Grundstück gewährt werden und hieraus geleistete Zahlungen und der Zahlungstermin ergeben.

Weiterhin sind in dem Baubuch Abtretungen, Pfändungen und die Beträge, die der Baubuchführungspflichtige entnommen hat, aufzuführen.

Wer kommt als Schadenersatzberechtigter in Betracht ?

Entstandener Schaden: Besteht die Werklohnforderung des Handwerkers zu Recht ? Ist der Baugläubiger in Folge der treuwidrigen Verwendung von Baugeld mit seiner Forderung ganz oder zum Teil ausgefallen? Schadensersatzberechtigter: Dies sind alle an der Herstellung des Baus Beteiligten, soweit diese wesentliche Bestandteile des Hauses gebaut haben, auch z. B. der Gerüstbauer und der Baustofflieferant.

Resümee

Wenn für den Bauunternehmer wegen Zahlungsunfähigkeit seines Auftraggebers der Vergütungsanspruch verloren erscheint, eröffnet das GSB die oft einzige Chance, den gesetzlichen Vertreter des Auftraggebers persönlich für den Forderungsausfall in Anspruch zu nehmen. Diese Chance sollte genutzt werden.

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !

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