Die Steuerung des Einzelhandels auf kommunaler Ebene Beigeordneter Stephan Keller Städte- und Gemeindebund NRW

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3 I. Einzelhandel: Fakten und Trends Die Umsätze im Einzelhandel stagnieren -Umsatzentwicklung 1995 bis 2005: + 3,7% -Anteil am privaten Konsum 1995: 35,2 % 2005: 29,3 %

4 I. Einzelhandel: Fakten und Trends Die Verkaufsfläche wächst ungebremst -Flächenwachstum 1995 bis 2005: + 24, 2% -Verkaufsfläche in qm 1990: 77 Mio 2010: 125 Mio Die Flächenproduktivität sinkt -Rückgang 1995 bis 2005: - 16,5 %

5 I. Einzelhandel: Fakten und Trends Der Einzelhandel wird zum „Markt ohne Mittelklasse“. Das Einkaufsverhalten der Bürgerinnen und Bürger differenziert sich nach -Lust- und Erlebniskauf (Markenorientierung, Mehrwert) einerseits und -preisorientierten Bedarfskäufen andererseits („Aldisierung“ der Märkte)

6 I. Einzelhandel: Fakten und Trends Discounter dominieren die Grund- und Nahversorgung Veränderung der Marktanteile im Lebensmitteleinzelhandel nach Vertriebsform von 1973 bis 2005: -Discounter: 6,3 % =>40,6 % -SB-Warenhäuser:14,1 %=>25,9 % -Supermärkte:26,5 %=>23,0 % -Sonstige:53,1 %=>10,5 %

7 I. Einzelhandel: Fakten und Trends Die durchschnittliche Betriebsgröße nimmt ständig zu Veränderung der durchschnittlichen Verkaufsfläche nach Vertriebsform von 1990 bis 2000: -Discounter: 379 =>439 -SB-Warenhäuser:2662=>3457 -Supermärkte:691=>747 Verkaufsflächenuntergrenze für bestimmte Fachmärkte: -Möbelmärkte: qm -Baumärkte: qm

8 I. Einzelhandel: Fakten und Trends Mit zunehmender Größe der Betriebe wird das Nahversorgungsnetz immer grobmaschiger Konsequenz: Die Standortfrage gewinnt weiter an Bedeutung -mit Blick auf eine ausreichende Nahversorgung und -mit Blick auf das EH-Angebot in den Zentren (Supermärkte und Discounter als Frequenzbringer)

9 I. Einzelhandel: Fakten und Trends Nicht-integrierte Standorte sind gegenüber integrierten Standorten im Vorteil wegen -der günstigeren Betriebskostenstruktur -der guten Verfügbarkeit entsprechender Flächen -des Kundenverhaltens einer mobilen Bevölkerungsmehrheit

10 II. Ziele kommunaler Einzelhandelssteuerung 1.Ausgeglichene Versorgungsstrukturen/Wohnungsnahe Grundversorgung 2.Attraktive Zentren 3.Geeignete Standorte für großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel 4.Vermeidung von Wettbewerbsverzerrungen 5.Nachhaltige Entwicklung, insbesondere mit Blick auf Verkehr und Flächenverbrauch

11 III. Das planungsrechtliche Instrumentarium 1.§ 11 Abs. 3 BauNVO 2.Beplante Bereiche 3.Unbeplanter Innenbereich 4.[Außenbereich] 5.Vorgaben der Landesplanung

12 III. Das planungsrechtliche Instrumentarium: § 11 Abs. 3 BauNVO Kernaussage: Einzelhandelsgroßprojekte nur in Kern- oder Sondergebieten Einkaufszentren Einzelhandelsbetriebe, die - großflächig sind und - sog. „Fernwirkungen“ haben können. - Regelvermutung für Fernwirkung bei 1200 qm Geschossfläche

13 III. Das planungsrechtliche Instrumentarium: § 11 Abs. 3 BauNVO Kriterien zur Widerlegung der Regelvermutung Gliederung und Größe der Gemeinde Sicherung der verbrauchernahen Versorgung Warenangebot des Betriebes Atypische Fallgestaltungen (betriebliche oder städtebauliche Besonderheiten) Insbesondere bei Lebensmittelmärkten: - Non-Food < 10 % VK - verbrauchernahe Ansiedlung - verträgliches Verkehrsaufkommen - integrierter Standort

14 III. Das planungsrechtliche Instrumentarium: Beplante Bereiche 1.Grundsätzlich: Großflächige EH-Betriebe nur in MK oder SO; beachte: Zulässigkeit in anderen Gebieten u. U. bei älteren Bebauungsplänen! 2.Nicht-großflächige Betriebe, insbesondere Lebensmittel-EH: - WR: nur Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs - WA: Läden zur Versorgung des Gebiets - MI: ausgewogene Mischung Wohnen/Gewerbe und keine unzumutbaren Immissionen - GI/GE: grundsätzlich zulässig => Möglichkeiten der planerischen Feinsteuerung nutzen!

15 III. Das planungsrechtliche Instrumentarium: Beplante Bereiche Ausschluss und Beschränkung des EH in Baugebieten zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche => „Feinsteuerung“ gem. § 1 Abs. 5 und Abs. 9 BauNVO Pr.: - Bestimmtheit der Festsetzung (abschließende Sortimentsliste) - Städtebauliche Erforderlichkeit - Besondere städtebauliche Gründe bei § 1 Abs. 9 - sachgerechte Abwägung der Interessen

16 III. Das planungsrechtliche Instrumentarium: Unbeplanter Innenbereich Zulässigkeit von Einzelhandelsvorhaben nach § 34 BauGB 1.Einfügen in die nähere Umgebung 2.Gesicherte Erschließung 3.Keine zentrenschädigenden Auswirkungen (§ 34 Abs. 3 BauGB) Pr.: Viele Streitfragen zu § 34 Abs. 3 BauGB noch nicht geklärt!

17 III. Das planungsrechtliche Instrumentarium: Ausschlussbebauungsplan nach § 9 Abs. 2 a BauGB Zusätzliche Steuerungsmöglichkeit im unbeplanten Innenbereich: Die Gemeinde hat die Möglichkeit…. -durch einfachen Bebauungsplan -zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche -zentrenrelevanten Einzelhandel außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche durch eine Festsetzung gemäß § 9 Abs. 2 a BauGB auszuschließen, -ohne ein Baugebiet festsetzen zu müssen.

18 III. Das planungsrechtliche Instrumentarium: Vorgaben der Landesplanung § 1 Abs. 4 BauGB: Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen => seit 5. Juli 2007: § 24a LEPro

19 III. Das planungsrechtliche Instrumentarium: Vorgaben der Landesplanung Kernaussagen von § 24a LEPro: 1.Großflächige EH-Betriebe (§ 11 Abs. 3 BauNVO) mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten müssen in die zentralen Versorgungsbereiche ZVB) 2.Art und Umfang des Vorhaben richtet sich nach der Funktion des ZVB (zentralörtliche Gliederung ?) 3.Kommunen definieren zentrale Versorgungsbereiche 4.Kommunen definieren Zentrenrelevanz von Sortimenten unter Beachtung einer Liste von zentrenrelevanten Leitsortimenten

20 III. Das planungsrechtliche Instrumentarium: Vorgaben der Landesplanung Kernaussagen von § 24a LEPro: 5.Beeinträchtigungsverbot bzgl. der innergemeindlichen Zentrenhierarchie, bzgl. der ZVB in den Nachbargemeinden und bzgl. der wohnungsnahen Grundversorgung (beachte: Regelvermutung Umsatz/Kaufkraft!) 6.Begrenzung für zentrenrelevante Nebensortimente auf 10% der VK oder max qm 7.Weitere Regelungen bzgl. FOC und bzgl. interkommunaler Zusammenarbeit

21 IV. Die Bedeutung von Einzelhandels- und Zentrenkonzepten 1.Städtebauliche Beurteilungsgrundlage 2.Rechtssicherheit bei Einsatz des planungsrechtlichen Instrumentariums - Abwägungsbelang § 1 Abs. 6 Nr. 4 und 11 BauGB - Kern- und Sondergebietsausweisungen - Vermutungsregel im Rahmen von § 11 Abs. 3 BauNVO - Bewertung Zentrenschädlichkeit i.S.d. § 34 Abs. 3 BauGB - Ausschlussplanung gem. § 9 Abs. 2a BauGB - planerische Feinsteuerung gem. § 1 Abs. 9 BauNVO 3.Gesamtplanung statt Einzelfallbetrachtung 4.Planungssicherheit für Investoren

22 V. Anforderungen an ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept 1.Einzelhandelsgutachten mit Aussagen zu… - Angebots- und Nachfragestruktur - Prognose Bevölkerungsentwicklung - ökonomischen Rahmenbedingungen - spezifischen Sortimentslisten - Strategien zur Verbesserung der EH- und Zentrenentwicklung 2.Auf dieser Basis Festlegung… - einer Zentrenstruktur - Standorte für die Grund- und Nahversorgung - Standorte für großflächigen, nicht zentrenrelevanten EH

23 V. Anforderungen an ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept 3.Verfahren - Einbeziehung der Akteure des Handels - Beteiligung der Öffentlichkeit - Interkommunale Abstimmung - möglichst breite Mehrheiten - regelmäßige Aktualisierung 4.Konsequente Umsetzung mit Hilfe des Planungsrechts

24 Ende Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !