Betriebskosten Fehler erkennen – Fehler vermeiden

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1 Betriebskosten Fehler erkennen – Fehler vermeiden
Rechtsanwalt Olaf Schneider Europastr. 17 │53175 Bonn Tel

2 Betriebskostenabrechnung Rechtsgrundlagen:
RA O.Schneider Betriebskostenabrechnung Rechtsgrundlagen: a) Betriebskostenverordnung ( BtrKV) b) §§ 556, 556 a; 560 BGB c) Mietvertrag

3 (2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
§ 1 BetrKV § 1 BetrKV (1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden. (2) Zu den Betriebskosten gehören nicht: 1.die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),2.die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

4 die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, (Grundsteuer)
§ 2 BetrKV 1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, (Grundsteuer) 2. die Kosten der Wasserversorgung, Wasserverbrauchs, Verbrauchserfassung 3. die Kosten der Entwässerung, Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung 4. die Heizkostenkosten 5. die Kosten der Warmwasserversorgung 6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen 7. Kosten des Betriebs des Personen u Lasenaufzugs

5 die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
§ 2 BetrKV 8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung 9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung 10. die Kosten der Gartenpflege 11. die Kosten der Beleuchtung, (Außenanlage u. gemeinsam genutzte Gebäudeteile) 12. die Kosten der Schornsteinreinigung

6 die Kosten Antennenanlage, Breitbandkabelnetz 16.
§ 2 BetrKV 13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,( Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflicht- versicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug) 14. die Kosten für den Hauswart, Vergütung Sozialbeiträge nicht für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung ; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden 15. die Kosten Antennenanlage, Breitbandkabelnetz 16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, 17. sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

7 §§ 556,556a BGB Abrechnungspflicht Abrechnungsfrist
Abrechungsmaßstab (qm) Einwendungen ( Frist) Anpassung der Vorauszahlung

8 Abrechnung Formell ordnungsgemäße Abrechnung:
§ 259 BGB Mindestangaben : Zusammenstellung der Gesamtkosten Angabe ( u. Erläuterung) des Verteilerschlüssels Berechnung des Anteils des Mieters Abzug der Vorauszahlungen

9 formell ordnungsgemäße Abrechnung
formell ordnungsgemäße Abrechnung= Mieter muss Abrechnung rechnerisch nachvollziehen können Liegt keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vor, kann Vermieter nach Abrechnungsfrist ( § 556 Abs. 3 BGB = 1 Jahr) Abrechnung nicht mehr korrigieren!

10 Einwendungen gegen die Abrechnung
Nach § 556 a innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung. Belegeinsicht erforderlich Fehler und Auswirkung konkret benennen

11 Mögliche Fehlerquellen
Abrechnungsmaßstab falsch Abrechnung enthält Positionen, die nicht umlegbar sind Abrechnung enthält Positionen die nicht vereinbart sind Abrechnung enthält keinen Vorwegabzug bei gemischt genutzten Gebäuden Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

12 Abrechnungsmaßstab Vereinbart (Mietvertrag) Erste Abrechnung
Jahrelange Übung § 556 a Abs. 1 BGB Wohnfläche ( Grundsteuer-Eigentumswohnung) ● HkVo ( Verbrauchsanteile / Flächenanteile)

13 Wirtschaftlichkeitsgebot
Vermieter ist verpflichtet auf ein angemessen Kosten- Nutzenverhältnis Rücksicht zu nehmen. -Voraussetzung Schuldverhältnis (Mietvertrag) besteht bei Abschluss eines Vertrages. Inhalt: Würden die gleichen Leistungen von anderem Dienstleister für VM zumutbar zu günstigeren Konditionen angeboten werden ?

14 Abfluss- kontra Leistungsprinzip
Liegen Rechnungen vor Abfluss oder Leistungsprinzip = welchen Zeitraum betreffen die Rechnungen

15 Fälligkeit des Saldos Anpassung der Vorauszahlung
Der Abrechnungssaldo ist sofort fällig (Hinweis auf Abrechnung sinnvoll) Anpassung der Vorauszahlung § 560 Abs. 4 BGB Windhund -Prinzip

16 § 2 BetrkV Nr. 1 laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, (Grundsteuer- Abrechnungsvereinbarung beachten)- WEG Anlage) Garagenflächen!

17 § 2 BetrKV Nr. 2 , 3, 5 Kosten der Wasserversorgung
Verbrauch, Verbrauchserfassung, Eichkosten ( Nr. 3) Legionellenprüfung Nr. 5

18 § 2 BetrKV Nr. 4 und 6, Nr. 12 Heizkosten,
Wartung – Keine Reparaturen (Vollwartungsverträge beachten), Schornsteinfeger, (Nr. 12!) Contracting (Ist das vereinbart?)

19 § 2 BetrKV. Nr. 7 Aufzug Verteilung auch Erdgeschoßmieter
Überwachung , Pflege, Reinigung

20 § 2 BetrKV. Nr. 8 ; I Sraßenreinigung und Müllbeseitigung
Straßenreinigung – öffentliche Straßen (Gebührenbescheid) Reinigung der Wege u Straßen auf dem Grundstück = Kosten Hausmeister , Kosten Gartenpflege Anschaffung Geräte zur Schnee- u. Eisbeseitigung nein

21 § 2 BetrKV. Nr. 8; II Müllentsorgung: Sperrmüll ? Mülltrennung ?
Tonnenkapazität vs. Wirtschaftlichkeitsgebot Gartenabfälle = Kosten der Gartenpflege Vorerfassung bei gewerblicher Nutzung Wirtschaftseinheit

22 § 2 BetrKV. Nr. 9 Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Kosten, Lohnkosten etc. Reinigungsmittel ja Reinigungsgeräte nein Ungezieferbekämpfung Sonderreinigungen nein ( Hochwasser , Bau, Fassadenreinigung )

23 § 2 BetrKV. Nr. 10 Gartenpflege Gehölzschnitte ja
Gehölzerneuerung, Neuanpflanzungen ja extra geregelt Spielplatzpflege Flächen ausschließlich einer Partei zugeordnet, dann keine Umlegbarkeit

24 § 2 BetrKV. Nr. 11 Kosten der Beleuchtung
Stromkosten auch Garagen , Parkplätze Keine Kosten f. Glühbirnen ( Leuchtmittel)

25 § 2 BetrKV. Nr. 13 Sach- und Haftpflichtversicherung
des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug Nicht abschließend aufgezählt. Wirtschaftlichkeitsgebot

26 § 2 BetrKV. Nr. 14 Hauswart Positive Beschreibung schwierig
Negative Abgrenzung Keine Instandhaltung, keine Erneuerung, keine Schönheitsreparaturen, keine Hausverwaltung

27 § 2 BetrKV. Nr. 15 Gemeinschaftsantennenanlagen, Breitbandkabel
Strom, Versorgung, Mietkosten, Wartung Strom muss gesondert ermittelt werden Keine Anschlusskosten!!

28 § 2 BetrKV. Nr. 16 Kosten des Betriebs der Einrichtung f. Wäschepflege
Muss allen Mietern zugänglich sein, Keine Münzeinnahmen - sonst müssen diese angerechnet werden- Ausschluss des Nr. 16

29 § 2 BetrKV. Nr. 17 Sonstige Betriebskosten alle denkbaren benennen
Kosten der Dachrinnenreinigung Kosten Rauchmelder Feuerlöscher, Rach- Brandmeldeanlagen Blitzschutzanlagen

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