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Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

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Präsentation zum Thema: "Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung"—  Präsentation transkript:

1 Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung
Master Forum Tourismus Strategien der Hotelfinanzierung Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung Werner Doetsch

2 Der zentrale Konflikt bei Hotelfinanzierungen
Immobilie Hotel- betrieb Ist eine Hotelfinanzierung eine Unternehmens- oder eine Immobilienfinanzierung?

3 Der zentrale Konflikt bei Hotelfinanzierungen
Immobilie Hotel- betrieb z.B. Bewertung DCF *) Welchen Teil des Cashflows wird von der Immobilie und welcher Teil vom Betrieb „geschuldet“? *) Discounted Cashflow

4 Hotel Hotel- Immobilie betrieb langfristig kurzfristig sicher riskant
Eine Immobilienfinanzierung unterscheidet sich von einer Betriebsfinanzierung! Hotel Immobilie Hotel- betrieb langfristig kurzfristig sicher riskant günstiger Zins hoher Zins

5 Die „Wanderbewegungen“ der Investitionskosten
Hotel Finanzierung Immobilien Investor Hotel- betrieb Immobilie Hohe Pachten wirkten hier „werttreibend“

6 Die „Wanderbewegungen“ der Investitionskosten
Hotel Finanzierung Immobilien Investor Hotel- betrieb Immobilie Einrichtungen Die einmalige Chance, Mobilien mit Hypotheken zu finanzieren

7 Die „Wanderbewegungen“ der Investitionskosten
Hotel Finanzierung Immobilien Investor Hotel- betrieb Immobilie Einrichtungen „Pre“-Opening Finanzierung von Anfangsverlusten über Hypotheken

8 Theorie & Praxis

9 Risikoverteilung Standardabweichung

10 Risikoverteilung - „Expected / Unexpected Loss“
Basis für das Eigenkapital der Bank „risk adjusted pricing“ Unexpected Loss

11 Kreditrisikomodelle Der Schlüssel zu „Structured Finance“
Für eine Kreditentscheidung und die Berechnung des Kreditpreises benötigen wir also den „Expected Loss“. Wie ermitteln wir ihn? Theoretische Basis Praktische Tools Leiter Westdeutsche ImmobilienBank Real Estate Structured Finance Ich weiss nicht, was der einzelne sich darunter vorstellt Ich denke mir, dass die Equitiy-Finanzierung aus der Sicht des Investmentbankers ein ganz wesentlicher Teil professioneller Finanzierungsstrukturierung ist. Insofern ordne ich unser heutiges Thema auch dort ein. Vielleicht lässt sich Structured Finance am besten erklären mit einem Blick zurück in die jahrzehntelange deutsche Praxis unstrukturierter Finanzierung Immobilienfinanzierungen lassen sich betrachten und darstellen auf Unternehmensebene wie auf Objektebene.

12 Kreditrisikomodelle EL = PD x LGD
Der Schlüssel zu „Structured Finance“ EL = PD x LGD Expected Loss = Probability of Default x Loss Given Default Erwarteter Verlust = Ausfallwahrscheinlichkeit x Schwere des Verlustes Zum Beispiel die Formel des weltweit gültigen (vorgeschriebenen) Modells „Basel II“ Leiter Westdeutsche ImmobilienBank Real Estate Structured Finance Ich weiss nicht, was der einzelne sich darunter vorstellt Ich denke mir, dass die Equitiy-Finanzierung aus der Sicht des Investmentbankers ein ganz wesentlicher Teil professioneller Finanzierungsstrukturierung ist. Insofern ordne ich unser heutiges Thema auch dort ein. Vielleicht lässt sich Structured Finance am besten erklären mit einem Blick zurück in die jahrzehntelange deutsche Praxis unstrukturierter Finanzierung Immobilienfinanzierungen lassen sich betrachten und darstellen auf Unternehmensebene wie auf Objektebene.

13 Kreditrisikomodelle EL = PD x LGD
Der Schlüssel zu „Structured Finance“ EL = PD x LGD Expected Loss = Probability of Default x Loss Given Default Erwarteter Verlust = Ausfallwahrscheinlichkeit x Schwere des Verlustes Zum Beispiel die Formel des weltweit gültigen (vorgeschriebenen) Modells „Basel II“ Leiter Westdeutsche ImmobilienBank Real Estate Structured Finance Ich weiss nicht, was der einzelne sich darunter vorstellt Ich denke mir, dass die Equitiy-Finanzierung aus der Sicht des Investmentbankers ein ganz wesentlicher Teil professioneller Finanzierungsstrukturierung ist. Insofern ordne ich unser heutiges Thema auch dort ein. Vielleicht lässt sich Structured Finance am besten erklären mit einem Blick zurück in die jahrzehntelange deutsche Praxis unstrukturierter Finanzierung Immobilienfinanzierungen lassen sich betrachten und darstellen auf Unternehmensebene wie auf Objektebene. G(PD) 1-R R 1-R RWA=LGD x N x G (0,999) x (1+b x (M-2,5)) x 12,5 x EAD

14 wahrscheinlichkeiten
PD = Benotung von Risiken = Rating Hinter den Rating-Noten stehen Ausfall- wahrscheinlichkeiten AAA AA A BBB BB B CCC z.B. AAA = 0,004 % bei Standard & Poors

15 Der Weg zum strukturierten Denken
LGD = Loss Given Default Verwertungserlös für ein Objekt z.B. 75 % Finanzierungsstruktur Leiter Westdeutsche ImmobilienBank Real Estate Structured Finance Ich weiss nicht, was der einzelne sich darunter vorstellt Ich denke mir, dass die Equitiy-Finanzierung aus der Sicht des Investmentbankers ein ganz wesentlicher Teil professioneller Finanzierungsstrukturierung ist. Insofern ordne ich unser heutiges Thema auch dort ein. Vielleicht lässt sich Structured Finance am besten erklären mit einem Blick zurück in die jahrzehntelange deutsche Praxis unstrukturierter Finanzierung Immobilienfinanzierungen lassen sich betrachten und darstellen auf Unternehmensebene wie auf Objektebene. 0 % 100 %

16 Der Weg zum strukturierten Denken
LGD = Loss Given Default Verwertungserlös für ein Objekt z.B. 75 % Finanzierungsstruktur Senior Loan Mezza nine EK Leiter Westdeutsche ImmobilienBank Real Estate Structured Finance Ich weiss nicht, was der einzelne sich darunter vorstellt Ich denke mir, dass die Equitiy-Finanzierung aus der Sicht des Investmentbankers ein ganz wesentlicher Teil professioneller Finanzierungsstrukturierung ist. Insofern ordne ich unser heutiges Thema auch dort ein. Vielleicht lässt sich Structured Finance am besten erklären mit einem Blick zurück in die jahrzehntelange deutsche Praxis unstrukturierter Finanzierung Immobilienfinanzierungen lassen sich betrachten und darstellen auf Unternehmensebene wie auf Objektebene. 0 % 100 % LGD = 100 %

17 Der Weg zum strukturierten Denken
LGD = Loss Given Default Verwertungserlös für ein Objekt z.B. 75 % Finanzierungsstruktur Leiter Westdeutsche ImmobilienBank Real Estate Structured Finance Ich weiss nicht, was der einzelne sich darunter vorstellt Ich denke mir, dass die Equitiy-Finanzierung aus der Sicht des Investmentbankers ein ganz wesentlicher Teil professioneller Finanzierungsstrukturierung ist. Insofern ordne ich unser heutiges Thema auch dort ein. Vielleicht lässt sich Structured Finance am besten erklären mit einem Blick zurück in die jahrzehntelange deutsche Praxis unstrukturierter Finanzierung Immobilienfinanzierungen lassen sich betrachten und darstellen auf Unternehmensebene wie auf Objektebene. 0 % 100 % LGD = 0 %

18 Der Weg zum strukturierten Denken
LGD = Loss Given Default Verwertungserlös für ein Objekt z.B. 75 % Finanzierungsstruktur Leiter Westdeutsche ImmobilienBank Real Estate Structured Finance Ich weiss nicht, was der einzelne sich darunter vorstellt Ich denke mir, dass die Equitiy-Finanzierung aus der Sicht des Investmentbankers ein ganz wesentlicher Teil professioneller Finanzierungsstrukturierung ist. Insofern ordne ich unser heutiges Thema auch dort ein. Vielleicht lässt sich Structured Finance am besten erklären mit einem Blick zurück in die jahrzehntelange deutsche Praxis unstrukturierter Finanzierung Immobilienfinanzierungen lassen sich betrachten und darstellen auf Unternehmensebene wie auf Objektebene. 0 % 100 % LGD = 50 %

19 Projekt- / Objektfinanzierung
Nach dem Structured Finance-Prinzip werden Forderungen risikoadjustiert „tranchiert“ AAA Kreditportfolio AA A BBB BB First Loss Projekt- / Objektfinanzierung Senior Loan Junior Loan Mezza- nine Equity sequenziellen Verlustallokation

20 Projekt- / Objektfinanzierung
Nach dem Structured Finance-Prinzip werden Forderungen risikoadjustiert „tranchiert“ Kreditportfolio AAA AA A BBB BB First Loss Senior Loan Projekt- / Objektfinanzierung Junior Loan Mezza- nine Equity Grundstück Hotelfinanzierung Baukosten FF&E Pre- Opening

21 Zurück zum „Expected Loss“:
Beispiel: Kreditportfolio-Volumen = € 100 Mio PD = 3 % LGD = 50 % Expected Loss = € 1,5 Mio

22 Kreditrisikomodelle Der Schlüssel zu „Structured Finance“
Für eine Kreditentscheidung und die Berechnung des Kreditpreises Benötigen wir also den „Expected Loss“. Wie ermitteln wir ihn? Theoretische Basis Praktische Tools Leiter Westdeutsche ImmobilienBank Real Estate Structured Finance Ich weiss nicht, was der einzelne sich darunter vorstellt Ich denke mir, dass die Equitiy-Finanzierung aus der Sicht des Investmentbankers ein ganz wesentlicher Teil professioneller Finanzierungsstrukturierung ist. Insofern ordne ich unser heutiges Thema auch dort ein. Vielleicht lässt sich Structured Finance am besten erklären mit einem Blick zurück in die jahrzehntelange deutsche Praxis unstrukturierter Finanzierung Immobilienfinanzierungen lassen sich betrachten und darstellen auf Unternehmensebene wie auf Objektebene.

23 x = EL DSCR LTV Über DSCR und LTV zu PD und LGD NOI Debt Service Loan
Value DSCR LTV (Rangstelle) PD Wahr- scheinlichkeit des Ausfalls LGD Schwere des Ausfalls x = EL

24 Debt Service Coverage Ratio
Strukturierungsprozess über DSCR Pacht NOI Tilgung Zins Gesamtinvestitionskosten DSCR = 1,0 Debt Service Coverage Ratio

25 (Bruttomiete/Pacht – BWK)
Strukturierungsprozess über DSCR NOI 20 % Risikopolster Tilgung Zins Gesamtinvestitionskosten (Bruttomiete/Pacht – BWK) (Zins + Tilgung) z.B. DSCR 1,20

26 Ermittlung eines Senior Loans über DSCR
Beispiel: - Brutto- Mieteinnahmen Bewirtschaftungs- Kosten (z.B. 15 %) DSCR 1,30 …ergibt einen maximal möglichen Kapitaldienst von – = / 1,30 = Zinsen 5 % Leiter Westdeutsche ImmobilienBank Real Estate Structured Finance Ich weiss nicht, was der einzelne sich darunter vorstellt Ich denke mir, dass die Equitiy-Finanzierung aus der Sicht des Investmentbankers ein ganz wesentlicher Teil professioneller Finanzierungsstrukturierung ist. Insofern ordne ich unser heutiges Thema auch dort ein. Vielleicht lässt sich Structured Finance am besten erklären mit einem Blick zurück in die jahrzehntelange deutsche Praxis unstrukturierter Finanzierung Immobilienfinanzierungen lassen sich betrachten und darstellen auf Unternehmensebene wie auf Objektebene. Ermittlung der Höhe des Senior Loans Finanzierungsstruktur Tilgung 2 % x 100 (5 + 2)

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30 Beispiel Pachtvertrag
Hotelfinanzierung / Ausschlaggebend: Cashflow + Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR) Beispiel Pachtvertrag Beispiel bei DSCR 1,25, 10 % BWK, um 1,0 % verminderten Zins und auf 1,5 % gesenkter Tilgung: – 10 % = ,- / 1,25 = x 100 (4 + 1,5) = DSCR 1,30: – 15 % = / 1,30 = x 100 (5 + 2) = (Kreditsumme) Jahr: Umsatz: Kosten: GOP: Pacht: NOI Rechnung Immobilieninvestor: NOI Kapitaldienst: NOI nach DS DSCR: 1,30 1,30 1,30 1,30 1,30

31 Beispiel Managementvertrag ohne Garantien
Hotelfinanzierung / Ausschlaggebend: Cashflow + Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR) Kreditsummen bei DSCR 1,25 aus Saldo 1.294 = 1.462 = 1.639 = 1.823 = Beispiel Managementvertrag ohne Garantien Jahr: Umsatz: Kosten: GOP: Fees: Saldo: Kalk.Rückl Saldo Kapitaldienst: NOI: DSCR: 0,92 1,04 1,17 1,30 1,44 Lösungen für den nicht risikostrategischen DSCR: Kreditkürzung Rücklagenkonto Cash-Trap-Covenant Sonstige Covenants

32 Beispiel Staffelpachtvertrag
Hotelfinanzierung Ausschlaggebend: Cashflow + Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR) Beispiel Staffelpachtvertrag DSCR 1,20: % / 1,25 = x 100 (4 + 1,5) = (Kreditsumme) Jahr: Umsatz: Kosten: GOP: Pacht: NOI Rechnung Immobilieninvestor: NOI vor DS: Kapitaldienst: NOI nach DS: DSCR: Lösung wie auf Folie zuvor

33 Sprechen Sie mich gerne an!
Werner Doetsch Managing Director Westdeutsche ImmobilienBank Tel: /


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