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Master Forum Tourismus Strategien der Hotelfinanzierung Werner Doetsch Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung.

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Präsentation zum Thema: "Master Forum Tourismus Strategien der Hotelfinanzierung Werner Doetsch Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung."—  Präsentation transkript:

1 Master Forum Tourismus Strategien der Hotelfinanzierung Werner Doetsch Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

2 Seite 2 Der zentrale Konflikt bei Hotelfinanzierungen tel Immobilie Hotel- betrieb Ist eine Hotelfinanzierung eine Unternehmens- oder eine Immobilienfinanzierung? Ho

3 Seite 3 Der zentrale Konflikt bei Hotelfinanzierungen tel Immobilie Hotel- betrieb z.B. Bewertung DCF Welchen Teil des Cashflows wird von der Immobilie und welcher Teil vom Betrieb geschuldet? Ho *) Discounted Cashflow *)

4 Seite 4 Eine Immobilienfinanzierung unterscheidet sich von einer Betriebsfinanzierung! Hotel Immobilie Hotel- betrieb langfristig kurzfristig sicher riskant günstiger Zins hoher Zins

5 Seite 5 Die Wanderbewegungen der Investitionskosten Hotel Immobilien Investor Hotel- betrieb Finanzierung Immobilie Hohe Pachten wirkten hier werttreibend

6 Seite 6 Die Wanderbewegungen der Investitionskosten Hotel Immobilien Investor Hotel- betrieb Finanzierung Immobilie Einrichtungen Die einmalige Chance, Mobilien mit Hypotheken zu finanzieren

7 Seite 7 Die Wanderbewegungen der Investitionskosten Hotel Immobilien Investor Hotel- betrieb Finanzierung Immobilie Einrichtungen Pre-Opening Finanzierung von Anfangsverlusten über Hypotheken

8 Seite 8 Theorie & Praxis

9 Seite 9 Risikoverteilung Standardabweichung

10 Seite 10 Risikoverteilung - Expected / Unexpected Loss Expected Loss Unexpected Loss risk adjusted pricing Basis für das Eigenkapital der Bank

11 Seite 11 Kreditrisikomodelle Der Schlüssel zu Structured Finance Wie ermitteln wir ihn? 1.Theoretische Basis 2.Praktische Tools Für eine Kreditentscheidung und die Berechnung des Kreditpreises benötigen wir also den Expected Loss.

12 Seite 12 Kreditrisikomodelle Der Schlüssel zu Structured Finance EL = PD x LGD Expected Loss = Probability of Default x Loss Given Default Erwarteter Verlust = Ausfallwahrscheinlichkeit x Schwere des Verlustes Zum Beispiel die Formel des weltweit gültigen (vorgeschriebenen) Modells Basel II

13 Seite 13 Kreditrisikomodelle G( PD ) 1-R R 1-R RWA= LGD x N + x G (0,999) x (1+b x (M-2,5)) x 12,5 x EAD Der Schlüssel zu Structured Finance EL = PD x LGD Expected Loss = Probability of Default x Loss Given Default Erwarteter Verlust = Ausfallwahrscheinlichkeit x Schwere des Verlustes Zum Beispiel die Formel des weltweit gültigen (vorgeschriebenen) Modells Basel II

14 Seite 14 PD = Benotung von Risiken = Rating AAA AA A BBB BB B CCC Hinter den Rating-Noten stehen Ausfall- wahrscheinlichkeiten z.B. AAA = 0,004 % bei Standard & Poors

15 Seite 15 Der Weg zum strukturierten Denken Verwertungserlös für ein Objekt z.B. 75 % Finanzierungsstruktur LGD = Loss Given Default 0 %100 %

16 Seite 16 Der Weg zum strukturierten Denken Verwertungserlös für ein Objekt z.B. 75 % Finanzierungsstruktur LGD = Loss Given Default 0 %100 % LGD = 100 % Senior Loan EK Mezza nine

17 Seite 17 Der Weg zum strukturierten Denken Verwertungserlös für ein Objekt z.B. 75 % Finanzierungsstruktur LGD = Loss Given Default 0 %100 % LGD = 0 %

18 Seite 18 Der Weg zum strukturierten Denken Verwertungserlös für ein Objekt z.B. 75 % Finanzierungsstruktur LGD = Loss Given Default 0 %100 % LGD = 50 %

19 Seite 19 Kreditportfolio AAAAAABBBBB First Loss Projekt- / Objektfinanzierung Senior Loan Junior Loan Mezza- nine Equity sequenziellen Verlustallokation Nach dem Structured Finance-Prinzip werden Forderungen risikoadjustiert tranchiert

20 Seite 20 Kreditportfolio AAAAAABBBBB First Loss Projekt- / Objektfinanzierung Senior Loan Junior Loan Mezza- nine Equity Nach dem Structured Finance-Prinzip werden Forderungen risikoadjustiert tranchiert Hotelfinanzierung Grundstück Baukosten FF&E Pre- Opening

21 Seite 21 Zurück zum Expected Loss: Expected Loss Beispiel: Kreditportfolio-Volumen = 100 Mio PD= 3 % LGD= 50 % Expected Loss= 1,5 Mio

22 Seite 22 Kreditrisikomodelle Der Schlüssel zu Structured Finance Wie ermitteln wir ihn? 1.Theoretische Basis 2.Praktische Tools Für eine Kreditentscheidung und die Berechnung des Kreditpreises Benötigen wir also den Expected Loss.

23 Seite 23 PD Wahr- scheinlichkeit des Ausfalls LGD Schwere des Ausfalls x Über DSCR und LTV zu PD und LGD LTV ValueLoan NOI Debt Service DSCR (Rangstelle) = EL

24 Seite 24 Strukturierungsprozess über DSCR Gesamtinvestitionskosten Pacht NOI Zins Tilgung DSCR = 1,0 Debt Service Coverage Ratio

25 Seite 25 Strukturierungsprozess über DSCR Gesamtinvestitionskosten NOI Zins Tilgung z.B. DSCR 1,20 20 % Risikopolster (Bruttomiete/Pacht – BWK) (Zins + Tilgung)

26 Seite 26 Ermittlung eines Senior Loans über DSCR Finanzierungsstruktur Beispiel: Ermittlung der Höhe des Senior Loans Brutto- Mieteinnahmen Bewirtschaftungs- Kosten (z.B. 15 %) DSCR 1,30 …ergibt einen maximal möglichen Kapitaldienst von – = / 1,30 = Zinsen 5 % x 100 Tilgung 2 % (5 + 2)

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30 Seite 30 Hotelfinanzierung / Ausschlaggebend: Cashflow + Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR) Beispiel Pachtvertrag Jahr: Umsatz: Kosten: GOP: Pacht: NOI Rechnung Immobilieninvestor: NOI Kapitaldienst: NOI nach DS DSCR: 1,30 1,30 1,30 1,30 1,30 DSCR 1,30: – 15 % = / 1,30 = x 100 (5 + 2) = (Kreditsumme) Beispiel bei DSCR 1,25, 10 % BWK, um 1,0 % verminderten Zins und auf 1,5 % gesenkter Tilgung: – 10 % = ,- / 1,25 = x 100 (4 + 1,5) =

31 Seite 31 Hotelfinanzierung / Ausschlaggebend: Cashflow + Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR) Beispiel Managementvertrag ohne Garantien Jahr: Umsatz: Kosten: GOP: Fees: Saldo: Kalk.Rückl Saldo Kapitaldienst: NOI: DSCR: 0,92 1,04 1,17 1,30 1,44 Kreditsummen bei DSCR 1,25 aus Saldo = = = = Lösungen für den nicht risikostrategischen DSCR: Kreditkürzung Rücklagenkonto Cash-Trap-Covenant Sonstige Covenants

32 Seite 32 Hotelfinanzierung Ausschlaggebend: Cashflow + Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR) Beispiel Staffelpachtvertrag Jahr: Umsatz: Kosten: GOP: Pacht: NOI Rechnung Immobilieninvestor: NOI vor DS: Kapitaldienst: NOI nach DS: DSCR: DSCR 1,20: % / 1,25 = x 100 (4 + 1,5) = (Kreditsumme) Lösung wie auf Folie zuvor

33 Seite 33 Sprechen Sie mich gerne an! Werner Doetsch Managing Director Westdeutsche ImmobilienBank Tel: /


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