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Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2006 Einführung.

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Präsentation zum Thema: "Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2006 Einführung."—  Präsentation transkript:

1 Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2006 Einführung

2 Lernziel der Einführung Kenntnis der grundlegenden Eigenschaften des Immobilienmarktes und der aktuellen Trends Verständnis der grundlegenden Problemstellungen Facts and Figures Einführung Programm der Vorlesung Grundlegende Eigenschaften und Besonderheiten des Schweizer Immobilienmarktes Aktuelle Situation und wichtige Trends in Zahlen Mythen oder Fakten? 12 Aussagen zum Immobilienmarkt

3 Datum ThemaDozent Einführung Fakten, Trends und Mythen. P. Schellenbauer/ Marco Salvi fällt aus (Karfreitag) Hedonische Immobilienbewertung Vom Wert der Sicht und anderer Dinge. Marco Salvi Mietmarkt und Immobilienmarkt Was treibt die Wohnraumnachfrage? P. Schellenbauer Immobilien- und Baumarkt Wie spielen Mieten und Preise zusammen? P. Schellenbauer Urban Economics Wie die Ökonomen die Stadt erklären. Marco Salvi Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2006

4 Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2006 (II) Das monozentrische Modell der Stadt Verdichten -- um jeden Preis? Marco Salvi Fällt aus (Seminarwoche) Finanzierung Wofür braucht es Banken? P. Schellenbauer Anlagen Zu Risiken und Nebenwirkungen. P. Schellenbauer Fällt aus Immobilienschätzung in der PraxisHeinz Stecher

5 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 5 Preise, Mieten und Renditen

6 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 6 Mythen oder Fakten? 12 Aussagen zu Immobilien

7 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 7 1. Unikate Immobilien sind Unikate und deshalb nicht vergleichbar. Jedes Objekt hat darum seinen eigenen Markt.

8 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 8 2. Zinsen Steigende Zinsen verursachen steigende Mieten.

9 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 9 3. Inflation Immobilien sind Realwerte und schützen darum vor Inflationsverlusten.

10 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung Lage, Lage, Lage Kaufe und baue ausschliesslich an guten Lagen, denn an guten Lagen ist das Risiko am tiefsten und die Gewinnchanchen am besten.

11 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung Immobilien als Anlageklasse Das Risiko von Immobilienanlagen ist tiefer als dasjenige von Aktien und Obligationen.

12 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung Teure Schweizer Immobilien Immobilien sind in der Schweiz im Vergleich zum Ausland generell teuer.

13 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung Immobilienpreisrisiko Mit der richtigen Auswahl von guten Objekten lässt sich das Risiko allgemein sinkender Immobilienpreise vermeiden.

14 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung Wohneigentum Die Schweiz ist das Land der Mieter, weil Boden knapp und darum teuer ist.

15 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung Verdichtung Dichteres Bauen in den Zentren führt zu tieferen Mieten.

16 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung Stadt Land Wohnen in der Stadt ist zu teuer. Wer sich ein Haus im Grünen kauft, spart Geld.

17 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung Steuern Es lohnt sich auf jeden Fall, in eine steuergünstige Gemeinde zu ziehen.

18 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung Marktmiete Bei Einführung der Marktmiete steigen in jedem Fall die Mieten.

19 Facts & Figures zum Immobilienmarkt in der Schweiz

20 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 20 Grundlegende Eigenschaften und Besonderheiten des Schweizer Immobilienmarktes Wertmässig wichtiger Vermögenswert der Volkswirtschaft Grösster Teil der Immobilien ist in Privatbesitz Illiquider Handel, wenig Informationen und Transparenz Träge Anpassung an Veränderungen und neue Informationen Schweiz als Land der Mieter Wohnen als Grundbedürfnis, Nichtvermehrbarkeit von Boden: Starke Verpolitisierung des Miet- und des Immobilienmarktes Grosse regionale Disparitäten der Preise

21 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 21 Aktuelle Situation und wichtige Trends in Zahlen Wiederentdeckung der Immobilien nach dem Platzen der New Economy Blase (Presse, Analysen, Banken, Anlagen) Deutliche Zunahme des Wohneigentums seit der zweiten Hälfte der Neunziger Jahre Schweizer Preise und Mieten von Wohnobjekten in sanftem Aufwärtstrend, weltweite Immobilienblase? Deutliche Überkapazitäten bei den kommerziellen Flächen Bautätigkeit lange auf tiefem Niveau, seit 2003 aber stark steigend Bauwirtschaft in chronischer Strukturkrise (Margendruck) Tendenz zur Professionalisierung und Spezialisierung in der Immobilienbranche

22 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 22 Wertmässig wichtiges Asset der Volkswirtschaft Geschätzter Kapitalstock der Schweiz: ca. 10 Billionen Franken davon zirka 5 Billionen Humankapital und 5 Billionen physisches Kapital Der geschätzte Wert aller Immobilien in der Schweiz beträgt rund 2800 Mia Fr. (max. Substanzwert 2002) Gut die Hälfte des physischen Kapitals in der Schweiz besteht aus Immobilien und Boden Zum Vergleich: Börsenkapitalisierung des Swiss Performance Index (SPI) Ende 2004: 830 Mia Fr. Daraus wird deutlich, dass dem Immobilienmarkt eine grosse volkswirtschaftliche Bedeutung zukommt.

23 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 23 Substanz- und Versicherungswerte der Schweizer Immobilien nach Nutzungsart

24 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 24 Bestand an Wohnimmobilien Schweiz

25 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 25 Verteilung der Wohnungsgrössen

26 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 26 Liquidität des Marktes Im Vergleich mit Wertschriften (Aktien, Obligationen) sind Immobilien eine sehr illiquide Anlageklasse, d.h. nur ein kleiner Teil des Bestandes wird in einem bestimmten Zeitraum effektiv gehandelt. Immobilienumsatz im Kanton Zürich 2001: 9.5 Mia Fr. bei ca. 750 Mia Fr. Marktwert (= ca. 1.2% pro Jahr) Der Eigenheimmarkt ist vergleichsweise liquid, es werden im Kt. Zürich jährlich ca. 4% der bestehenden Objekte gehandelt. Ein grosser Teil davon sind Neubauten. Im Vergleich dazu: Umsatz Swiss Market Index (SMI) 2001: 140% der Marktkapitalisierung

27 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 27 Marktliquidität Wohneigentum Kanton Zürich

28 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 28 Tiefe Transparenz des Marktes Fehlende Liquidität bedeutet auch teure Marktinformation und damit wenig Transparenz. Dies wiederum behindert die Erhöhung der Liquidität. Der Markt ist darum ein ausgeprägter Expertenmarkt (Treuhänder, Schätzer, Makler). Steuerregime (v.a. Grundstücksgewinnsteuer, Handänderungssteuer ) behindert die Liquidität ebenfalls. Mangelnde Liquidität hält Investoren vom Immobilienmarkt fern: kleine Investoren infolge hoher Klumpenrisiken (Objekt, Wiederverkauf) ausländische Investoren, da Informationen rar und teuer sind Die Situation verbessert sich zusehends, der Immobilienmarkt ist zum Medienthema geworden

29 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 29 Warum sind Immobilien illiquid ? Ursache für die tiefen Liquidität: -Dauerhaftigkeit des Bestandes -Immobilität -Heterogenität der Objekte Folglich sind die Transaktionskosten auf dem Immobilienmarkt hoch -Suchkosten -Handänderungskosten -Umzugskosten -Finanzierungskosten Insgesamt werden die TK auf dem Eigenheimmarkt auf ca. 8% bis 10% des Objektwertes geschätzt.

30 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 30 Träge Anpassung von Immobilienmärkten

31 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 31 Wohneigentum in der Schweiz Schweiz als traditionelles Mieterland Wohneigentumsquote ist in den letzten 10 Jahren deutlich gestiegen Stockwerkeigentum stark im Vormarsch Im internationalen Vergleich ist der Anteil der Wohneigentümer noch immer sehr tief Eindeutige wissenschaftliche Erklärung steht bisher aus Ansätze: moderate Regulierung des Wohnungsmarktes späte Einführung des Stockwerkeigentums (1970) starke Urbanisierung illiquider Markt und damit tiefe Mobilität der Eigentümer absolut hohe Preise und damit Bindung eines (zu) grossen Teils des Vermögens in der Immobilie

32 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 32 Wohneigentümerquoten 1990 und 2000 Schweiz

33 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 33 Wohneigentumsanteile im Vergleich

34 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 34 Starke Verpolitisierung des Miet- und Immobilienmarktes Mieterschutz: Kostenmiete, Kündigungsschutz Wohneigentumsförderung (WEF) Lex Koller (eingeschränkter Grundstückerwerb für Ausländer) Grundstücksgewinnsteuer, Handänderungssteuer Raumplanung, Zonenplanung Bauvorschriften Heimatschutz

35 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 35 Starke regionale Preisdisparitäten

36 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 36 Preisatlas Einfamilienhäuser Kanton Zürich

37 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 37 Preisentwicklung von Wohneigentum Kanton Zürich

38 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 38 Preisentwicklung Wohneigentum Schweiz (SNB/Wüest&Partner)

39 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 39 Preise Renditeliegenschaften Wohnen Schweiz (IAZI)

40 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 40 Mietmarkt Schweiz: Ausgeprägte Segmentierung

41 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 41 Wohnbautätigkeit, Leerziffern und Zinsen Schweiz

42 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 42 Bedeutung der Baubranche in der Gesamtwirtschaft Schweiz

43 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 43 Wertschöpfung der Baubranche seit 1980 Schweiz Der aktuelle Boom ist ein zyklisches Hoch. Trendmässig ist der Wertschöpfungsanteil des Baus am BIP rückläufig: 1980 – 1990: um 8% seit 1998: gut 5%

44 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 44 Bauwertschöpfung unter der Lupe Beschäftigte und Produktivität als Komponenten der Wertschöpfung Wertschöpfung= Umsatz minus Vorleistung oder =Summe aller Faktoreinkommen + Gewinn Definitorischer Zusammenhang: Q = Q/L * L Veränderung der Wertschöpfung (Q) = Veränderung der Produktivität (Q/L) + Veränderung der Beschäftigung (L)

45 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 45 Bauwertschöpfung unter der Lupe Jährliche Wachstumsraten

46 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 46 Erosion der realen Baukosten Baukosten sind seit 1990 real um 15% gesunken. Baukosten schwanken mit dem Bewertungsniveau (den Preisen) auf dem Immobilienmarkt. Von der jüngsten Aufwertung konnten die Preise aber nicht profitieren. Negativer Trend dominiert zur Zeit.

47 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 47 Erwerbstätige in der Baubranche Schweiz

48 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 48 Entwicklung der Rentabilität der Baubranche Schweiz Trotz steigender Produktivität ist das Ertrags- Kosten-Verhältnis zurück. Darum: Anteil des Gewinn- einkommens an der Wert- schöpfung sinkt ebenfalls.

49 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 49 Tiefe Eintrittskosten als Achillesferse Tiefe Eintrittskosten = kleine Marktbarrieren Dies behindert den Konzentrationsprozess. Beispiele: Im Kanton Zürich ist die Anzahl Arbeitsstätten seit 1985 um 20% gestiegen. Im gleichen Zeitraum ist die Beschäftigung nur um 14% zurückgegangen. Durchschnittliche Betriebsgrösse hat abgenommen!

50 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 50 Ertragserosion trotz Bauboom Baukoste n Bauleistung Boom -> Nachfrageverschiebung Steigende Produktivität -> Angebotsverschiebung Unsere Analysen geben Hinweise für: Elastische Angebotskurve Elastizität hat jüngst noch zugenommen Resultat: Steigende Bauleistung bei sinkenden Preisen Und: Angebotskurve im Hochbau ist elastischer als im Tiefbau

51 Immobilien- und BauökonomieSchellenbauer/Salvi Einführung 51 im Neubau wird die Wertschöpfungskette zunehmend in ihre einzelnen Teile und Funktionen aufgebrochen: Auftraggeber Entwickler Finanzierer Generalunternehmer Promotor (Vermarktung) Immobilienbesitzer tendieren zum Outsourcing ihrer klassischen Funktionen: Eigentümer Verwaltung/Unterhalt Facility ManagerPortfoliomanager Neben dem Direktbesitz wird Eigentum in verbriefter Form immer wichtiger: Immobilienfonds, Immobiliengesellschaften, Anlagestiftungen Tendenz zur Professionalisierung und Spezialisierung im Neubau und Eigentum


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