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3.4.2009 Überblick über die Verkehrswertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken in Deutschland Hanns-F. Schuster.

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1 Überblick über die Verkehrswertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken in Deutschland Hanns-F. Schuster

2 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 2 Inhaltsübersicht 1.Wertbegriffe 2.Wertermittungs-Verfahren 3.Nötige Infrastruktur 4.Vergleich der Verfahren, Lösungen in Nachbarländern 5.Bewertung und Bankenkrise

3 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 3 Wertbegriff AngebotNachfrage Preis Im Markt definiert sich der Preis über den Ausgleich von Angebot und Nachfrage. Der Markt kann sehr kurzfristig reagieren In der Bewertung benötigt man möglichst objektive Werte Marktwert kurzfristig Verkehrswert langfristig

4 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 4 Warum ist etwas wertvoll?

5 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 5 Wie bestimme ich den Wert? = ??

6 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 6 Ich bin reich !

7 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 7 Marktwert vs. Verkehrswert Verkehswert: Objektive Substanz Markteinfluss: Der Schaum ist schnell vergangen

8 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 8 Wertverhältnisse an Grund und Boden in Deutschland Wohnen: 5000 /m² Wohnen: 150 /m²

9 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 9 Wertverhältnisse in Deutschland II =1-2 Geschosse = Mehrgeschossig

10 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 10 Wer benötigt Wertgutachten? Banken: für die Beleihung von Grundstücken/Gebäuden Finanzamt: für die Besteuerung von Grund und Boden Gerichte: Bei Streitfällen Scheidungsfälle Erbstreitigkeiten Insolvenzen Private: Bei Kauf, Verkauf, Erbschaft Firmen: Bei Investitionen

11 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 11 Verwendung anderer Wertbegriffe Wir benötigen je nach Vorgang unterschiedliche Werte: Eigentumsübergang Verkehrswert Beleihung Beleihungswert Besteuerung Steuerwert Versicherung Versicherungswert In der Literatur: Marktwert = Verkehrswert Eine Sonderrolle spielen die Bodenrichtwerte als Stützwerte für die Bewertung

12 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 12 Definition des Verkehrswertes Baugesetzbuch §194: Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

13 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 13 Wie ermittelt man Werte? Normalerweise kommen für Grundstücke mit gleicher Qualität unter den Selben Marktverhältnissen unterschiedliche Preise zustande: Ungleiche Kenntnis des Marktes Unterschiedliches Verhandlungsgeschick Subjektive Einschätzung der Wertverhältnisse und der Eigenschaften Unterschiedlicher Nutzen für den Käufer Wir können nicht von einem Kaufpreis des Einen auf den Verkehrswert des anderen Grundstücks schließen. Weltweit die gleichen Parameter an erster Stelle: Lage, Lage, Lage !

14 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 14 Wie ermittelt man Verkehrswerte? 1.Sachwertverfahren: Was würde es kosten, das Gebäude im jetzigen Zustand zu errichten? 2.Vergleichswertverfahren: Was kosten andere, vergleichbare Grundstücke/Gebäude? 3.Ertragswertverfahren: Was ist der Ertrag, den das Grundstück/Gebäude abwirft jetzt Wert? 4.Discounted Cash Flow (vereinfachtes Ertragswertverfahren): was bringt die Investition in das Grundstück/Gebäude? 5.Residualwert-Verfahren 6.Statistische Verfahren (z.B. Monte Carlo Simulationen etc.) 7.…

15 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 15 Auswahl des Verfahrens Teil I) Unbebaute Grundstücke + Beodenwertanteil Bebauter Grundstücke Bebaute Grundstücke Vergleichbarkeit Eigentums- wohnungen Reihenhäuser Ertragsfähigkeit: Mietwohnhäuser Gewerbe u. Industrie Zweckbauten Herstellungswert: Eigengenutzte Ein- und Zweifamilien- häuser VergleichswertverfahrenErtragswert- verfahren Sachwert- verfahren VergleichswertErtragswertSachwert Verkehrswert Marktanpassung

16 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 16 Auswahl des Verfahrens Teil II) Zeit Wertermittlungsstichtag Sachwert- verfahren Vergleichswert- verfahren Ertragswert- verfahren Herstellungswert in der Vergangenheit Vergleichspreise (möglichst Gegenwartsnah) Zukünftiger Ertrag Verkehrswert

17 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 17 Das Sachwertverfahren nach WertV

18 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 18 Der Normalherstellungswert NHK2000 Tabelle für Gebäudetyp, Ausstattung und Baujahr

19 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 19 Das Sachwertverfahren Anpassungsfaktoren Anpassungen für Ausstattungsmerkmale Gebäudeklassen und -Arten Baunebenkosten Ortskorrekturen

20 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 20 Das Sachwertverfahren nach WertV

21 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 21 Das Sachwertverfahren Alterswertminderung und Restnutzungsdauer Das Gebäudealter kann durch Modernisierungsmaßnahmen modifiziert werden!

22 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 22 Das Sachwertverfahren Bauschäden und –mängel, sonstige Umstände Bauschäden und Baumängel führen zu Abschlägen nach Erfahrungssätzen in der NHK Verkürzung der Restnutzungsdauer Abschlägen aufgrund erforderlicher Reparaturmaßnahmen Sonstige Umstände können durch Zu- oder Abschläge honoriert werden, z.B. Ungünstige Zuschnitte Denkmalschutz ungesunde Wohn- u. Arbeitsverhältnisse Abweichung von Soll-Nutzung

23 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 23 Das Sachwertverfahren Marktanpassung

24 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 24 Das Vergleichswertverfahren

25 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 25 Das Vergleichswertverfahren Kaufpreissammlung Alle Kaufpreise werden über das Jahr gesammelt, anhand der Qualität der Grundstücke und Gebäude analysiert und statistisch ausgewertet.

26 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 26 Das Vergleichswertverfahren Anpassung Die Kaufpreise werden mithilfe von Indexreihen und Umrechnungsfaktoren an die aktuelle Konjunktur und Qualität des gefragten Objekts angepasst

27 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 27 Das Ertragswertverfahren

28 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 28 Das Sachverständigenwesen GuachterausschüsseSachverständige verschiedene Qualifikation: Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige Zertifizierte Sachverständige Gesetzliche Grundlagen: BauGB WertV/ImmoWertV WertR GAVO BV …

29 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 29 Die Gutachterausschüsse Aufgaben: Erheben der Grundlagen Führen der erforderlichen Daten Beschließen von Bodenrichtwerte Veröffentlichen von Grundstücksmarktberichten Erstellen von Gutachten zu Verkehrswerten

30 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 30 Die Entstehung von Bodenrichtwerten etc. Notare Gutachterausschuss Geschäftsstelle Kaufpreis- sammlung Indices und Parameter Umfrage Bodenricht- werte Grundstücks- marktbericht Analyse beschließen

31 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 31 Die Gutachterausschüsse Bodenwert aus

32 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 32 Vergleich der Verfahren VerfahrenProContra SachwertverfahrenAnwendung auch bei Objekten, die nicht der Rendite dienen Grundlagen wie Normalherstellungs- kosten nötig Vergleichswert- verfahren Unbebaute Grundstücke und Teile von Gebäuden Viele Daten als Grundlagen nötig ErtragswertverfahrenBildet Renditeobjekte gut ab; benötigt nicht viel Hintergrund-Daten Nicht alles ist auf Ertrag ausgelegt DCFBildet Renditeobjekte gut ab; benötigt nicht viel Hintergrund-Daten Sehr subjektive Einschätzung möglich

33 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 33 Aufstellung der Bewertung in Slovenien I) Massenbewertung durch Surveying and Mapping Authority Seit 2006/7 im operativen Betrieb Property registration Law Property Mass valuation Law Property Taxation Law 1.Zentrale Erhebung aller Verkäufe 2.Massenbewertung -> gleichzeitige (zentrale) Auswertung aller Kaufpreise 3.Verschiedene Modelle einsetzbar 4.Ergebnisse werden mit den Stadtverwaltungen diskutiert 5.Abgabe der Daten als GIS

34 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 34 Aufstellung der Bewertung in Slovenien II)

35 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 35 Bewertung und Bankenkrise Reaktionen auf heftige Preisschwankungen am Markt Marktwert Beleihungswert

36 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 36 Bewertung und Bankenkrise Quelle: Necessary outline conditions for property financing through covered bonds and mortgage banks; by Volkher Kerl, Otmar Schuster

37 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 37 Bewertung und Bankenkrise Schwankungen der Hauspreise in den USA

38 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 38 Vielen Dank für die Aufmerksamkeit!

39 Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 39 Quellen: Vorlesungen der Uni Bonn Prof. Dr. Erich Weiß Prof. Dr. T. Kötter Baulandumlegung, Hartmuth Dietrich, Verlag Beck Boris NRW


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