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© Paulo dos Santos Folie 1 Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro Köln-Chorweiler.

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1 © Paulo dos Santos Folie 1 Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro Köln-Chorweiler Ein Fallbeispiel

2 Folie 2 Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro Inhaltsübersicht Der Stadtteil Chorweiler (Lage)3 Die Situation in den Wohnhäusern 8 Bestandsaufnahme zum Zustand der Häuser 13 Zwangsverwaltung/ -versteigerung 15 Geschäftsmodell Hartz IV 18 Ausblick 19

3 Folie 3 Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro Bezirk Köln-Chorweiler

4 Folie 4 Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro Geschichtliche Entwicklung

5 Folie 5 Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro Der Stadtteil Chorweiler Chorweiler Stadtbezirk ca Neue Stadt ca Chorweiler Stadtteil ca Chorweiler Zentrum Chorweiler Nord Seeberg Nord ca

6 Folie 6 Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro Der Stadtteil Chorweiler

7 Folie 7 Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro Strukturdaten Chorweiler Chorweiler ZentrumStadt Migration80,9 %31,6 % SGB II Leistungen 15-65Jährigen 40,5 %12,0 % Jugendarbeitsl.14,5 % 7,4 % SGB XII 33,7 % (Anteil an allen Haushalten) Die Jugendarbeitslosenquote ist doppelt so hoch wie in Köln Mehr als jedes 2. Kind in Chorweiler, jedes dritte in Seeberg Nord lebt im Existenzminimum, Stand 2008

8 Folie 8 Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro Die Wohnsituation im Stadtteil Chorweiler Zentrum ca Wohnungen bei Einwohnern ca Wohnungen Besitzerin: Marietta Bergstedt, Syke seit 2005 unter Zwangsverwaltung Herr RA Daglianakis, Köln ca. 560 Wohnungen BGP seit : Hermes Hausverwaltung AG, Berlin davor Krüger Immobilien ca. 479 Wohnung Sahle Wohnen

9 Folie 9 Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro Zustand Bausubstanz ca. 35 bis 40 Jahre alt bis 20 Stockwerke hoch bei ca Wohnungen teilweise Sanierungsstau von Jahrzehnten Mieter sind resigniert und verängstigt Infrastruktur Chorweiler hat eine gute soziale Infrastruktur und ist gut untereinander vernetzt (Vernetzungsarbeit seit Beginn der 70er Jahre)

10 Folie 10 Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro

11 Folie 11 Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro Ergebnisse einer Mieterbefragung die meistgenannten Probleme: Mängel in den Wohnungen Angst im Haus (Fremde, Ruhestörungen) Schmutz Vandalismus Probleme mit der Hausverwaltung Drogen

12 Folie 12 Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro Zitate einiger Mieter Ich traue mich ab 17Uhr nicht mehr aus dem Haus. In meiner Wohnung zieht es, weil die Treppenhaustür im Hausflur immer aufsteht. Ich habe aber Angst in der Nacht meine Wohnung zu verlassen um die Türe zu schließen. Ich schäme mich wenn ich Besuch bekomme. Es ist überall schmutzig und dunkel. Immer entferne ich den Schimmel, aber er kommt immer wieder. Einmal habe ich Jugendlichen gesagt, sie sollen sich benehmen. Am nächsten Tag war die Wand neben meiner Wohnungstür beschmiert

13 Folie 13 Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro in 1793 Wohneinheiten wurden 442 Befragungen durchgeführt BGP/Hermes von 643 Wohnungen wurden 36% befragt zwangsverwalteten Häuser von 1150 Wohnungen wurden 19% befragt

14 Folie 14 Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro Vergleich der einzelnen Mängel: zwangsverwaltete Häuser Fensteranlage: 42% Lüftung: 26% Schimmel: 24% feuchte Stellen: 23% Heizung: 19% Mängel auf dem Balkon 12% BGP/Hermes 64% 40% 39% 34% 25% 8%

15 Folie 15 Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro Situation der Zwangsversteigerung Mit 1200 Wohnungen geht fast die Hälfte aller Wohnungen des Stadtteils in die Versteigerung Der ermittelte Verkehrswert beträgt ca. 23 Mill. Hauptgläubiger (NRW-Bank)ca privater Gläubiger im Grundbuch direkt hinter der NRW-Bank(Talos) ca (Titel) Geschätzter Investitionsstau:

16 Folie 16 Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro Was macht Großwohnanlagen in Chorweiler interessant? Sichere Belegung der Wohnungen, da Köln Zuzugsgebiet ist (Vermietermarkt) Sichere Mieteinnahmen, da der größte Teil der Mieten aus Transferleistungen bezahlt wird. (kein Interesse der Mieter an Mietminderungen) Wenig Widerstand der Mieterschaft: -Resignation -Kein Vertrauen in den Rechtsstaat -Verständigungsschwierigkeiten der Mieter untereinander

17 Folie 17 Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro Welche Möglichkeiten der ökonomischen Verwertung? Talos ist eine Firma eines Investoren-Netzwerkes, dass auch in Finkenberg vor einigen Jahren Wohnungen von Frau Bergstedt ersteigert hat. Der Besitz ging mittlerweile an die nächste Firma des Netzwerks (KPL-Immo). Damit erreichte die Verwahrlosung der Häuser eine neue Stufe. Es ist zu befürchten, dass die weitere Ausquetschung des Wohnungsbestands mit noch krasseren Folgen für die Mieter verbunden ist

18 Folie 18 Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro Kauf des Schuldtitels der Sparkasse zum halben Preis Verzinsung des vollen Betrags Erwirtschaf- tung des Zahlbetrags Ersteigerung zum Verkehrswert zzgl. Der Höhe des Schuldtitels Verwaltun g der Immobilie bei minimalem Erhaltungs -aufwand Weiterverkauf der Immobilie innerhalb des Netzwerkes zu deutlich geringerem Wert Steuerl. Abschreibun g der Verlusts durch den Verkauf Verwaltun g der Immobilie bei minimalem Erhaltungs aufwand Weiterverkauf der Immobilie innerhalb des Netzwerkes zu deutlich geringerem Wert … Pleite oder Insolven z

19 Folie 19 Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro Das Dilemma ernsthafter Wohnungsunternehmen Der Verkehrswert liegt weit unter der (Schulden-)Belastung Die NRW-Bank ist gehalten, ihre Geldmittel wieder einzutreiben Der zweite Gläubiger im Grundbuch kann, wenn er mitsteigert, sein Gebot um den Betrag in Höhe der eigenen Schuldtitels aufstocken. Nach der Ersteigerung müsste ein seriöses Wohnungsunternehmen noch in der Lage sein, in die Substanz zu investieren.

20 Folie 20 Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro Chorweiler braucht das Engagement der gesamten Stadtgesellschaft Der Stadtteil stellt einen wesentlichen Teil des Bestands an günstigem Wohnraum Der Stadtteil hat eine Funktion für die Integration. Dafür muss er gestärkt werden. Dies ist ein Teil des Kampfes gegen die Spaltung der Stadtgesellschaft. Die Einrichtung eines Sanierungsgebietes Chorweiler kann hier einen Beitrag leisten Die Mieterschaft in Chorweiler benötigt Stärkung und Unterstützung

21 Folie 21 Stadt Köln - Bürgerzentrum Chorweiler - Sozialraumkoordination und Kath. Kirchengem. Sel. Papst Johannes XXIII. GWA-Büro Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!


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