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Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft Teil 2: Hierarchische Wirtschaftlichkeitsbeurteilung von Immobilienprojekten WS 2004/2005.

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1 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft Teil 2: Hierarchische Wirtschaftlichkeitsbeurteilung von Immobilienprojekten WS 2004/2005

2 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 2 Vorlesung Stunde WS 2006/2007 Dipl.Ing. Dr. Walter Lunzer Ao.Univ.-Prof. Dr. Wolfgang Blaas Department für Raumentwicklung, Infrastruktur- und Umweltplanung Fachbereich Finanzwissenschaft und Infrastrukturpolitik (IFIP) Technische Universität Wien (TU) Resselgasse 5, A-1040 Wien Tel.:

3 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 3 Teil 2: Hierarchische Wirtschaftlichkeisbeurteilung von Immobilienprojekten Quellen: Kosz et al. 1996, Schönbäck et al. 1997, Mayer 2002, Wagner 2002

4 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 4 Im Folgenden wird eine systematische Darstellung der einzelnen Methoden gegeben, die bei der hierarchischen Wirtschaftlichkeitsrechnung angewendet werden können eine Anwendung der hierarchischen Wirtschaftlichkeitsrechnung anhand eines konkreten Beispieles vorgestellt: betriebswirtschaftliche Rentabilität und kommunalwirtschaftliche Effekte der Errichtung und des Betriebes des Hotels und Veranstaltungszentrums Das Schloss in Waidhofen/Ybbs

5 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 5 Methodik Die hierarchische Wirtschaftlichkeitsrechnung trägt ihren Namen aufgrund der verschiedenen Betrachtungsebenen, auf denen die Wirtschaftlichkeit untersucht wird. Mögliche Betrachtungsebenen: - gesamt- oder volkswirtschaftlich - regionalwirtschaftlich - kommunalwirtschaftlich - finanzwirtschaftlich oder - betriebswirtschaftlich Begriff bezieht sich auf räumliche Ausdehnung des Wirkungsbereiches inhaltliche Bestimmungsgrößen

6 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 6 Volkswirtschaftliche Betrachtungsebene –Räumliche Abgrenzung: die Volkswirtschaft –Wertschöpfungs- und Beschäftigungseffekte; Methode: Input/Output- Analyse –Erfassung der gesamtwirtschaftlichen Kosten und Nutzen eines Projektes. Methode: Kosten-Nutzen-Analyse (und andere, s.u.) –(fiskalische Effekte) Regionalwirtschaftliche Betrachtungsebene –Räumliche Abgrenzung: Region (pol. Bezirk, Bundesland, etc.) –Wertschöpfungs- und Beschäftigungseffekte; Methode: Input/Output- Analyse; Problem: Regionsabgrenzung, Verfügbarkeit von regionalen I/O-Tabellen –(fiskalische Effekte)

7 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 7 Kommunalwirtschaftliche Betrachtungsebene –Räumliche Abgrenzung: die Gemeinde –Projektinduzierte Kommunalsteuereinnahmen Grundsteuereinnahmen Kompensationseffekte Betriebswirtschaftliche Wirkungsebene Ist es unternehmerisch sinnvoll, eine Investition zu tätigen? –Betriebswirtschaftliche Rentabilität mit Hilfe von statischen und dynamischen Verfahren (z. B. Kapitalwert)

8 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 8 Finanzwirtschaftlicher Wirkungsbereich –Auswirkungen des Projektes auf die Einnahmen und Ausgaben des öffentlichen Sektors. –Berechnung Bemessungsgrundlage der meisten Steuern ist eine der Wertschöpfungskomponenten bzw. wird die Aufkommenshöhe indirekt maßgeblich durch eine der Wertschöpfungskomponenten bestimmt. (Berechnung der Wertschöpfungskomponenten mit Hilfe der Input/Output-Analyse.)

9 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 9 Zusammenfassung –Betrachtet werden zumindest zwei verschiedene Ebenen. –Die Anwendung ist sinnvoll (erforderlich) bei großen, komplexen Investitionsvorhaben und/oder bei öffentlichen bzw. durch Fördermittel unterstützte Investitionsvorhaben, um den effektiven Einsatz knapper öffentlicher Mittel zu rechtfertigen –Die Methode kann als Ex-Ante und Ex-Post-Analyse eingesetzt werden –Das Ziel der Methode ist es, Projektwirkungen (auch auf anderen Betrachtungsebenen) nachvollziehbar bzw. transparent aufbereiten

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11 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 11 Teilmethoden der HW: 1. Betriebswirtschaftliche Rentabilitätsrechnung (inkl. Immobilienprojekt-Beispiel)

12 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 12 Am Beginn der Rentabilitätsrechnung steht eine umfassende Betrachtung aller möglichen Einflüsse auf die Rentabilität eines geplanten Projektes, die mit dem Begriff der Marktanalyse zusammengefasst werden kann. Die Rentabilitätsnalyse kann als Untersuchung der Frage verstanden werden, welche voraussichtlichen Kosten mit der Planung, der Realisierung und dem Betrieb des Projektes verbunden sind und welche voraussichtlichen Erträge aus der Verwertung des Projektes zu erwarten sind. Als Vorstufen dazu können (1)Aussagen über das Marktpotential betrachtet werden, worunter meist Mengenaussagen zur Nachfrage verstanden werden: z. B. über die voraussichtliche Auslastung eines Gründerzentrums oder eine Industriefläche; weiters (2)die Standortanalyse; (3)die Betrachtung von Unsicherheits- und Risikofaktoren, die die Rentabilität beeinträchtigen können.

13 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 13 Marktpotential Das Marktpotential kann nur bei Standardprojekten oder sogenannten marktgängigen Immobilien (z. B. Bürohaus im städtisch-verbauten Gebiet) mit traditionellen Marktforschungsmethoden erfaßt werden. Bei neuartigen oder sehr speziellen Projekten, sogenannten Sonderimmobilien (z. B. einen grenzüberschreitenden Wirtschaftspark) führen diese Methoden nicht zum Ziel. Die Unsicherheiten der Aussagen zum Marktpotential sind dementsprechend hoch. Die Methoden können in diesem Fall nicht mehr leisten als die Unsicherheit so weit wie möglich zu reduzieren und die Bandbreite möglicher Entwicklungen einzugrenzen. Eine typischerweise in diesem Zusammenhang angewandte Methode ist die Szenariotechnik, mit der man versucht, den ungünstigsten, den günstigen Verlauf zu identifizieren und daraus auf einen mittleren, plausiblen Verlauf zu schließen. Hilfsverfahren -Befragung -Auswirkung von Statistiken analogen Nachfragebereichen -direkte Gespräche mit potentiellen Nachfragern

14 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 14 Standortanalyse Das Marktpotential sowie dazu im weiteren die Rentabilität sind Ergebnisse des Zusammenwirkens einer Vielzahl von Einzelfaktoren. Es hat sich als sinnvoll erwiesen, zur Ausarbeitung und Klärung zumindest eines wichtigen Teiles dieser Faktoren zunächst eine Standortanalyse durchzuführen. Die Standortanalyse ist weder ausschließlich der Kosten- noch ausschließlich der Ertragsseite zuordenbar, sie enthält Aspekte, die sowohl die Errichtungskosten als auch die potentielle Nachfrage betreffen (Nachfrage = Nachfrage nach Ansiedlungsflächen, Büro/Geschäftsräumen, Produktionsräumen etc.).

15 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 15 Somit kann man die Standortanalyse gewissermaßen als der eigentlichen Marktanalyse vorgelagert betrachten. Folgende Aspekte sind dabei wichtig: a)Überregionale Verkehrslage -Straße -Schiene -Flugverkehr -Schiffsverkehr b)Regionale Verkehrs- und technische Infrastruktur c)Telekom - Infrastruktur d)Freizeitinfrastruktur e)Arbeitsmarkt f)Wirtschaftsförderung g)Wirtschaftsdynamik und Wirtschaftsstruktur h)Regionale Umweltbedingungen

16 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 16 Risikofaktoren Im allgemeinen kann man davon ausgehen, daß die Unsicherheiten auf der Kostenseite geringer sind als auf der Ertragsseite, auch u. a. deshalb, weil die Ertragserzielung ferner in der Zukunft liegt als die Planungs- und Errichtungstätigkeiten. Aber es gibt natürlich auch Gegenbeispiele. Unsicherheit auf der Kostenseite -Verhandlungen mit Grundstückseigentümern -Grundstückspreise -Erschließungskosten (relativ geringe Unsicherheit) oder: Altlasten auf Grundstücke? -Bau/Betriebskosten -Finanzierungskosten (veränderliche Zinssätze)

17 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 17 Unsicherheit auf der Ertragsseite Der Zeitpunkt, zu dem oder ab dem eine Immobilienprojekt verwertet werden kann, liegt meist einige Jahre (bis zu ) entfernt vom Planungsdatum. Daher -konjunkturelle Ungewissheit (Investitionsverhalten; Stimmungslage optimis- tisch /pessimistisch; Nachfragesituation ?...) -institutionelle Ungewissheit haben sich wichtige Rahmenbedingungen geändert? z. B. Betreffend den in- ternationalen Waren- und Geldverkehr; internationale Handelsabkommen; oder wichtige Rahmenbedingungen, die direkt auf die Ertragschancen wirken (Mietrecht) -spezifische Nachfrageunsicherheit (insbes. bei innovativen Projekten) Die genannten Unsicherheiten lassen sich zu einigen wichtigen Risiken zusammenfassen, bei denen man externe Risiken und interne Risiken unterscheiden kann:

18 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 18 Externe Risiken Entwicklungsrisiko Jede Projektentwicklung birgt das Wagnis einer nicht marktkonformen Projektkonzeption mit der Folge einer Erschwernis der späteren Verwertung durch Weiterverkauf oder Vermietung (Verkaufs- oder Leerstandsrisiko). Diesem Risiko kann in begrenztem Umfang durch sorgfältige Marktanalysen und Bedarfsprognosen begegnet werden. Solche Prognosen sind immer von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängig, es verbleibt also stets ein Restrisiko aus der Projektentwicklung selbst.

19 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 19 Standortrisiko Das Standortrisiko aus der Lage des Grundstückes läßt sich bei einer Projektidee für einen fiktiven, noch zu beschaffenden Standort durch sorgfältige Standortwahl eingrenzen. Bei Renditeimmobilien kann der Anspruch an die Grundstücksqualität nie zu hoch gesteckt werden. Eine Projektentwicklung für einen fixierten Standort erfährt durch die Einschränkung der Wahlfreiheit bei einem der wichtigsten Erfolgsfaktoren ein erhebliches Risiko, dem nur mittel- bis langfristig durch Hebung der Standortqualität infolge der Projektentwicklung dort und evtl. auch in angrenzenden Bereichen begegnet werden kann

20 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 20 Genehmigungsrisiko Bei jedem Projekt stellt sich die Frage nach der Genehmigungsfähigkeit konzipierter Projektideen, die abhängig ist von der baurechtlichen und raumord- nungsrechtlichen Situation, von der sozialen Akzeptanz durch Anrainer und die Öffentlichkeit im Allgemeinen. Aus der Möglichkeit der Ablehnung der Genehmigung erwächst ein existentielles Projektrisiko. Zusätzlich besteht ein erhebliches Zeit- und damit Finanzierungsrisiko in der Genehmigungsdauer. Die Verzögerung der Baugenehmigung um ein oder zwei Jahre kann durchaus den Abbruch einer Projektentwicklung bewirken.

21 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 21 Finanzierungsrisiko Immobilienprojekte werden im allgemeinen und auch bei Projektentwicklungen mit einem hohen Anteil an Fremdkapital finanziert. Dadurch sind die Rendite-Erwartungen maßgeblich abhängig von den Konditionen auf den Finanzmärkten, d.h. vom aktuellen Zinsniveau, das sich dem Einfluß des Projektentwicklers völlig entzieht.

22 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 22 Interne Risiken Baugrundrisiko Dieses Risiko ergibt sich durch Eigenschaften wie Kontamination aus Altlasten, Nutzungseinschränkungen oder Bauverzögerungen durch vorgefundene Bodendenkmäler (Ausgrabungen, Funde), Überraschungen aus unerwarteten hydrologischen Verhältnissen (Notwendigkeit von Abdichtungsmaßnahmen etc).

23 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 23 Qualitäts-, Kosten- und Terminrisiko Dieses Risiko ergibt sich vor allem aus der Auswahl der fachlich beteiligten Planer, Unternehmer und Lieferanten. Diesen Risiken kann durch eine klare Aufbau- und Ablauforganisation, durch sorgfältige Vertragsgestaltung und konsequenten Vollzug dieser Verträge begegnet werden (neuerdings: Multi-Risk-Versicherung). Wesentlich ist jedenfalls eine kompetente Projektleitung, die sich vollständig mit dem Projekt identifiziert. (Zu den Risiken für die öffentliche Hand siehe unten.)

24 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 24 Zur Durchführung der Rentabilitätsrechnung: welche Kosten- /Ertragspositionen sind wichtig? (1) Aufwandsseitig -einmalige Aufwendungen Ankauf Grundstücke Erschließung Bau -laufende Aufwendungen Finanzierungskosten laufender Personal- und Sachaufwand (2) Ertragsseitig -Erträge aus Verkauf -Erträge aus Vermietung, Verpachtung (auf der Basis eines Mengengerüstes) Rechenbeispiel f.d. Rentabilitätsrechnung ( Nach Schulte et al., Handbuch der Immobilien-Projektentwicklung, Köln 1996, S. 194 ff. Daten aus dem IFIP-Projekt 70/1997 über Gewerbehöfe und von G. Innerwinkler, Fa. Schönhaus, Wien, D.I. Peham)

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29 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 29 1) Berechnung: Endkapital des zu finanz. Betrages minus zu finanzierender Betrag = ZW(5,5%; 2;; )

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35 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 35 Der Developer peilt eine Anfangsrendite in der Vermietungsphase (s.o.) an, die zwar in dieser Phase noch nicht sofort erreicht werden wird (noch nicht Voll-Vermietung), die aber über der liegen sollte, die vom Investor für ein fertiges Objekt erwartet wird (im Beispiel: 7,3% versus 6%). Die Gewinnrate des Developers (im Beispiel knapp 22%) muß deutlich über den Rebditevorstellungen des Investors liegen, weil der Developer einen Großteil des Risikos trägt (s.u.). (Die Annahme eines Verkaufserlöses setzt einen entsprechenden Markt und potentielle Käufer voraus. Ansonsten ist die langfristige Rentabilität auf Basis der laufenden Nettoerlöse (Mieteinnahmen minus Bewirtschaftungskosten) im Verhältnis zur Gesamtinvestition entscheidend.)

36 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 36 Für den Investor ist die niedrigere Rendite (im Beispiel 6%) akzeptabel, weil das Objekt fertig (kein Baurisiko mehr) das Objekt neu (geringes Instandhaltungsrisiko) das Objekt voll (oder weitestgehend) vermietet (Vermietungslage ist sichtbar) also alles in allem für ihn ein geringeres Risiko vorliegt. Der Investor verlangt eine Rendite, die (a) von der aktuellen (Finanz-) Marktsituation abhängig ist, und die (b) von der Lage und (c) von der Art der Immobilie abhängig ist. Bezüglich letzterer Bestimmungsgröße ist die Rangordnung (1) Wohnungseigentum 4%-6%; (2) Mietwohnhaus 4%- 7%; (3) Büroimmobilie 6%-8%, (4) Gewerbeimmobilie 8%- 10%.

37 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 37 Teilmethoden der HW 2: Regionalwirtschaftliche Analyse

38 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 38 REGIONALWIRTSCHAFTLICHE EFFEKTE Unter Berücksichtigung von Umlenkungs- und Entzugseffekten (für andere Regionen) sind folgende Wirkungen vorrangig zu erfassen: Wirkungen auf: Wertschöpfung Beschäftigung, Kaufkraft Verkehrsaufkommen Kommunales Steueraufkommen Know-How-Transfer Intangible Effekte (Landschaftsbild)

39 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 39 ÖKOLOGISCHE ASPEKTE UND SOZIALE AKZEPTANZ Ökologie -Ist die Nutzung des(r) Grundstücke(s) kompatibel mit Ökosystem? -Ist sie verträglich mit den Interessen der Anrainer oder sonst. Umwelt-Interessengruppen? -Welche potentiellen Probleme ergeben sich daraus? -Welche spezifischen Umweltbelastungen sind aus dem Betrieb zu erwarten? -aus der Produktion -aus dem Anliefer- Abtransportverkehr -aus dem Kundenverkehr -Welche spezifischen Umweltverbesserungen sind zu erwarten? -aus einer Verkehrsverringerung (Telehaus) -aus Emissionsverringerung (z.B. wegen neuer Produktionstechnologien)

40 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 40 Soziale Akzeptanz Für die Gewinnung der sozialen Akzeptanz für ein Projekt relevant sind: -ökologische Argumente -Arbeitsplatzargumente -Erreichbarkeit von Arbeitsplätzen -Gesundheits- und Sicherheitsrisiko-Argumente -Kompensationsargumente (was bekomme ich dafür?) -Imageargumente Verfahren zur Gewinnung sozialer Akzeptanz: Mediation Beispiel für ein Mediationsverfahren eines Großprojektes: Flughafen Wien Ausbau, 3. Piste etc., siehe

41 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 41 Teilmethoden der HW 3: Volkswirtschaftliche Beurteilungmethoden KNA, KWA, NWA Quellen: Blaas/Henseler 1978; Schönbäck et al. 1997; Schönbäck, Vorlesung Ökonomische Bewertungsmethoden

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45 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 45 Kosten-Nutzen-Analyse (KNA) - Ablauf der KNA (Beispiel Autobahn) 1. Erfassung der Nutzen- und Kostenkomponenten a.Direkte Nutzen- und Kostenkomponenten (auch: primäre, interne Komponenten): die Nutzen und Kosten der unmittelbar Betroffenen bzw. Begünstigten (z.B. die zeitlichen Vorteile der Straßenbenützer) b.Indirekte Nutzen- und Kostenkomponenten (auch: sekundäre, externe Effekte): Vor- und Nachteile der nicht unmittelbar aus der Projektrealisierung betroffenen Dritten (z.B. Nachteile für die Anrainer einer Autobahn in der Region durch Emissionen der Fahrzeuge) c.Intangible Nutzen- und Kostenkomponenten (auch: tertiäre Komponenten): Vor- und Nachteile für einen kaum definierbaren Personenkreis (z.B. Beeinträchtigung des Landschaftsbildes/Stadtbildes durch eine Autobahn)

46 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas Bewertung der Nutzen- und Kostenkomponenten Mit der Erfassung der Nutzen- und Kostenelemente liegt erst das Mengengerüst vor. Die KNA benötigt aber monetarisierte Werte, also die Bewertung aller Nutzen- und Kostenkomponenten in Geldgrößen. Es gibt eine Reihe z.T. sehr anspruchsvoller Verfahren (Blaas/Henseler, S. 144 ff), pragmatische Bewertungsansätze sind folgende: a.Kosteneinsparungen (z.B. Treibstoff, Zeit) b.Schadensverhinderung (z.B. Unfälle) c.Befragungsmethode d.Sekundärverschiebungen (z.B. Immobilienpreise) e.U.a. (Blaas/Henseler, S. 156ff)

47 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas Diskontierung der monetarisierten Nutzen- und Kostenelemente Mit der Monetarisierung der Nutzen- und Kostenelemente N t und K t liegen dann (z.B.) in Euro ausgedrückte Nutzen und Kosten vor. Diese beziehen sich aber nicht alle auf denselben Zeitraum oder Zeitpunkt, es muß also eine wirtschaftliche Vergleichbarkeit durch Diskontieren zukünftiger Geldgößen erreicht werden. Wahl des Diskontfaktors d Der Diskontsatz sollte die soziale Zeitpräferenz repräsentieren; in der Praxis Verwendung von *Zinssatz langfristiger Staatsanleihen *interne Verzinsung privater Investitionen

48 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas Nutzen-Kosten-Kriterien (Entscheidungsregeln der KANN) Barwert-Regel Projekt realisieren, wenn BW>0

49 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 49 Interner Zinsfuss Projekt realisieren, wenn interne Verzinsung i ausreichend ist. Der interne Zinsfuss ist jener Zinssatz i, bei dem der Barwert (Kapitalwert) genau Null ist. In diesem Fall gilt: Amortisationsdauer Projekt realisieren, wenn die Amortisationsdauer akzeptabel ist. Die Amortisationsdauer ist jener Zeitraum, der notwendig ist, um das investierte Kapital (die volkswirtschaftlichen Kosten) über die Erlöse (die volkswirtschaftlichen Nutzen) zurückzuerhalten.

50 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 50 Beispiele zur HW: A: Projekt Schlosshotel Das Schloss in Waidhofen/Ybb Aufgabe: Analyse der betriebswirtschaftlichen Rentabilität und der kommunalwirtschaftlichen Effekte des Projekts (Mayer, 2002)

51 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 51 Investitionsvolumen 140 Mio. öS Öffentliche Förderung: 47 Mio. öS Kredit: 29 Mio. öS Atypisch stille Gesellschafter: 17 Mio. öS Stiller Gesellschafter (S+B Plan & Bau): 2 Mio. öS Stiller Gesellschafter (Gemeinde): Mio. öS Laufende Einnahmen und Ausgaben beruhen auf den Schätzungen einer Machbarkeitsstudie Betriebswirtschaftliche Rentabilität - Kapitalwert 47,6 Mio. öS - interne Zinsfuß bei rund 7 % Unsicherheitsfaktor aufgrund der prognostizierten Umsatzerwartungen und des langen Betrachtungszeitraumes

52 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 52 Finanzielle Auswirkungen des Projektes auf den Gemeindehaushalt: Effekte aus privatwirtschaftlicher Tätigkeit der Stadtgemeinde (4% Umsatzbeteiligung, Vergünstigung bei Veranstaltungen, Frühbucherbonus) Fiskalische Effekte - Kommunalsteuer (einmalig und laufend) - Grundsteuer (laufend) - Kompensationseffekte (~11 %) Rentabilität (bei Alternativverzinsung von 5%, Betrachtungszeitraum 24 Jahre) Kapitalwert 6,6 Mio. öS interne Zinssatz 4,13 %. (Denkmalschutz, neuer Veranstaltungssaal)

53 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 53 Nicht berücksichtigte Effekte (Angaben in öS!) mögliche Kosten im Planungsnullfall, (Denkmalschutz, neuer Veranstaltungssaal) Effekte auf die örtliche bzw. regionale Wirtschaft

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55 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 55 Beispiele zur HW: Verkehrsimmobilien B: Fähre Aggsbach (Q: Wagner 2002) C: Flughafen Wien siehe

56 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 56 Fähre Aggsbach Zusammenfassende Ergebnistabelle

57 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 57 Risiken der öffentlichen Hand Risiken der öffentlichen Förderung von (Immobilien-) Projekten, erläutert anhand von Erlebnisparks Q: Wasner 2000a und 2000b

58 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 58 Grundsätzliches zur Ökonomie von Freizeitimmobilien Investitionen in Freizeitimmobilien bringen für den Unternehmer in der Regel ein hohes betriebswirtschaftliches Risiko mit sich. Die dynamische Präferenzstruktur der Erlebnisnachfrager sowie deren hohes Anspruchsniveau aufgrund der Vielzahl von Alternativangeboten erschwert die Aufgabe der Anbieter von Erlebnisparkanlagen, erfolgreiche Produkte zu entwickeln. Beträchtliche Unsicherheiten sind also hinsichtlich der die Marktchancen determinierenden Besucherzahlen ebenso wie durch die tendenziell kurzen Lebenszyklen der Anlagen zu erwarten. Denn auf den Anlagen lastet ein beträchtlicher Innovationsdruck: Etwa alle zwei Jahre müssen zwingend neue Attraktionen angeboten werden, um ein genügend großes Potential an Wiederholungsbesuchern neu zu aktivieren und einen gravierenden Nachfrageverfall eindämmen zu können, wodurch besonders kurze Reinvestitionszyklen zu erwarten sind.

59 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 59 Projektwirkungen und Effekte für öffentliche Haushalte Aufgrund der meist peripheren Standortwahl für die Anlagen und der signifikanten Belastungsspitzen bei der Nutzung von Erlebnisparks entstehen der öffentlichen Hand hohe Kosten für die Bereitstellung und den Betrieb der nötigen technischen Infrastruktureinrichtungen. Im Wettbewerb um Arbeitsplätze und in der Hoffnung auf eine mögliche Generierung zusätzlicher Steuereinnahmen werden von den Standortgemeinden häufig großzügige Fördermittel im Rahmen des breiten Spektrums der kommunalen Wirtschaftsförderung gewährt, die von Darlehen bis zur Über- nahme von Ausfallsbürgschaften reichen können. Anlageninduzierte Beschäftigungseffekte und Kommunalsteuereinnahmen fallen jedoch meist geringer als erwartet aus. Mehreinnahmen der Gemeinden durch Kommunal- und Grundsteuer erfahren durch die Kompensationswirkungen des österreichischen Finanzausgleichs eine zusätzliche Minderung, die in Standortgemeinden mit geringer Bevölkerungszahl und Finanzkraft besonders stark zu tragen kommen kann.

60 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 60 Folgewirkungen gescheiterter Projekte für den kommunalen Haushalt der Standortgemeinde Projektentwicklungsbezogene und die Ertragserwartung betreffende Risiken führen nicht selten zu einer völligen Betriebseinstellung von Erlebnisparks. Daraus resultierende negative Folgewirkungen auf den kommunalen Haushalt der Standortgemeinde erfordern eine frühzeitige Auseinandersetzung der öffentlichen Hand mit einer Risikoabschätzung und mit möglichen Lösungsansätzen zur Schadensminimierung. Mögliche Handlungsfolgen und Folgewirkungen im Fall eines Projektscheiterns sind in der folgenden Übersicht zusammengefasst:

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62 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 62 Dass die Dass die Reaktivierung von gescheiterten Freizeitanlagen eine für den Steuerzahler sehr teure Sache sein kann, zeigt das Beispiel des Gestüts Bladenhorst. Der Freizeitpark Gestüt Bladenhorst, nahe der Stadt Castrop-Rauxel (D) gelegen, wurde 1987 aufgrund mangelnder Wirtschaftlichkeit bereits nach kurzer Öffnungszeit wieder stillgelegt Die großzügig ausgelegte Parkfläche im Ausmaß von 16,7 ha befand sich nach dem Konkurs des Unternehmens im Eigentum einer Bankengruppe, die einen Weiterverkauf der Flächen an den Meistbietenden anstrebte. Für eine Weiternutzung oder Umnutzung des Areals konnten jedoch keine Interessenten gefunden werden. Im Jahr 1993 beschloss der Kommunalverband Ruhrgebiet, die seit mehreren Jahren brachliegendeFreizeitparkruine durch eine Einbindung des Areals in das Regionalprojekt Landschaftspark Bladenhorst-Castroper Holz zu renaturieren und kaufte die Liegenschaft um DM. Die Rekultivierung wurde mit Mitteln des Kommunalverbandes Ruhrgebiet (Beiträge der Mitgliedsgemeinden) sowie mit öffentlichen Fördermitteln des Landes Nordrhein Westfalen für Sanierungsmaßnahmen durchgeführt

63 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 63 Übersicht der Aufwendungen für die Renaturierung des Freizeitparks Gestüt Bladenhorst (Mitte der 1990er Jahre)

64 Vorlesung Bau- und Immobilienwirtschaft © Blaas 64 Literatur Blaas, W., Henseler, P., Theorie und Technik der Planung. Planungsinstrumente und Planungssysteme in öffentlichen Sektor. Orac Verlag, Wien 1978 Kosz, M, Madreiter, T., Schönbäck, W., Wärmedämmung: Rentabilität, Beschäfti- gung, Klimaschutz. Eine betriebs- und volkswirtschaftliche Analyse. Springer Verlag, Wien 1996 Mayer, H., Die hierarchische Wirtschaftlichkeitsrechnung - Methodik und Fallbeispiel. Betriebs-wirtschaftliche Rentabilität und kommunalwirtschaftliche Effekte des Hotels und Veranstaltungszentrums "das Schloss" in Waidhofen an der Ybbs. Diplomarbeit, Technische Universität Wien, 2002 Schönbäck, W., Kosz, M., Madreiter, T., Nationalpark Donau-Auen: Kosten-Nutzen- Analyse. Springer Verlag, Wien/New York 1997 Wagner, B., Fähre Aggsbach in der Wachau. Analyse des Marktes und der Rentabilität. Diplomarbeit, Technische Universität Wien, 2002 Wasner, W., Freizeit- und Erlebnisparks – Goldgrube oder Ruine?, Diplomarbeit, Technische Universität Wien, 2000 (a) Wasner, W., Freizeit- und Erlebnisparks als Investitionsruinen. In: Der Öffentliche Sektor – Forschungsmemoranden, Heft 4, 2000 (b)


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