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20.10.2012 Mietrechtliche Aspekte der energetischen Gebäudesanierung Frank Maciejewski Berliner Mieterverein e.V.

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1 Mietrechtliche Aspekte der energetischen Gebäudesanierung Frank Maciejewski Berliner Mieterverein e.V.

2 Frank Maciejewski Modernisierung... Lärm, Dreck & Stress manchmal Wohnwertverschlechterungen (erhebliche) Mieterhöhungen manchmal auch der Verlust der Wohnung Vertragsvereinbarungen prüfen Tür zulassen/einstweilige Verfügung Härte? Aufwendungsersatzansprüche? Sonderkündigungsrechte Minderung & Schadensersatz? Mieterhöhung überprüfen (Belegeinsicht) Was droht Mietern? Was können Mieter tun?

3 Frank Maciejewski § 10 Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) - Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden Heizkessel vor Dämmung von Heiz- und Warmwasserleitungen Dämmung unbegehbarer Geschossdecken Dämmung begehbarer Geschossdecken Aber... nicht jede Maßnahme ist eine Modernisierung Stichtage sind spätestens seit dem verstrichen. Was folgt daraus? Gewährung der Sollbeschaffenheit oder Modernisierung?

4 Frank Maciejewski Vorüberlegung: Mietvertraglicher Ausschluss der Modernisierung? Anlässlich einer Mietermodernisierung wurde mietvertraglich häufig folgendes vereinbart: Der Vermieter verpflichtet sich, für die Dauer von - [handschriftlich eingefügter Strich] Jahren weitere Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung des Mieters nur mit Zustimmung des Mieters durchzuführen.

5 Frank Maciejewski Begriff der Modernisierung (§ 554 BGB) Luxusmodernisierung? Anspruch gegen Vermieter auf Modernisierung? Wertverbesserungen durch bauliche Maßnahmen Energieeinsparmaßnahmen Wassereinsparung Schaffung neuen Wohnraums Schaffung eines aliud? auch Primärenergie

6 Frank Maciejewski Modernisierungsankündigung Wer darf ankündigen? Wer darf entgegennehmen? Form? Was gehört in die Ankündigung? Darf Mieter 3 Monate schweigen? Nachholbar? Korrigierbar? Vermieter; Ermächtigung durch Veräußerer (BGH) Mietermehrheit; Zugangsbeweis Textform (§ 126 b BGB) Bauzeiten- und Bauablaufplan; Bauskizzen? (BGH); Mieterhöhung? Nein, nur bis zum Ablauf der Sonderkündigungsfrist (max. 2. Monate) Die erforderlichen Mitteilungen können nicht sukzessive durch spätere Schreiben nachgeholt werden. LG Berlin v S 143/06 -

7 Frank Maciejewski Welche Folgen hat eine fehlerhafte Modernisierungsankündigung? 1. § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB: Verschiebung des Mieterhöhungseintritts um sechs Monate. 2. Verweigerung der Duldung... In jedem Fall?

8 Frank Maciejewski Duldungsverhindernde Härten des Mieters und seiner Familie vorzunehmende Arbeiten bauliche Folge vorausgegangene Verwendungen durch Mieter modernisierungsbedingte Mieterhöhung Allgemeinüblicher Zustand Prozentsatz? Welche Mieterhöhung? Immer: Interessenabwägung

9 Frank Maciejewski Duldung des Mieters – Wie erfolgt sie? Ausdrückliche Zustimmung des Mieters Faktisches Dulden durch schlüssiges Handeln Außenbereich (Handlungsbedarf des Mieters?) Umfang der Duldung (Mitwirkungspflichten?) Vertragliche Vereinbarungen

10 Frank Maciejewski Bagatellmaßnahmen (§ 554 Abs. 3 Satz 3 BGB) Was ist eine Bagatell-Modernisierung? Welches sind die Folgen? maximal 5%ige-Mieterhöhung Unerhebliche Einwirkung auf Wohnung Entbehrlichkeit der Ankündigung kein Sonderkündigungsrecht

11 Frank Maciejewski Sonderkündigungsrechte der Mieter (§ 554 Abs. 3 Satz 2 BGB und § 561 BGB) § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB nach Zugang der Mod.-Ankündigung § 561 BGB nach Zugang der Mieterhöhung Beispiel: Zugang der Ankündigung: Zugang der Kündigung beim V.: spätestens Ende des Mietverhältnisses: Beispiel: Zugang der Mieterhöhung: Zugang der Kündigung beim V.: spätestens Ende des Mietverhältnisses: § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB spart 1 Monat § 561 BGB nur sinnvoll bei wirksam vereinbartem Kündigungsausschluss

12 Frank Maciejewski Aufwendungsersatz (§ 554 Abs. 4 BGB) Erforderlichkeit (Aufwandsminderungspflicht) Anrechnung ersparter Aufwendungen Verzug des Vermieters? Vorschuss Aufwendungen als Modernisierungskosten? Vertraglicher Ausschluss? Verjährung = Entwertung des Aufwendungsersatzanspruches

13 Frank Maciejewski Modernisierung als Kündigungsgrund für den Vermieter Duldungsverweigerung des Mieters Nur vorübergehende Unbenutzbarkeit der Wohnung Teilkündigung nach § 573 b BGB Umbau und Wegfall der Wohnung

14 Frank Maciejewski Schadensersatzansprüche des Vermieters Ein Mieter, der sich gegen eine Duldungspflicht gewandt hat und sich mit einer Klage hat überziehen lassen, schuldet Schadenersatz wegen der verzögerten Modernisierungsarbeiten ab dem Zeitpunkt, zu dem er positive Kenntnis von seiner Duldungspflicht erhalten hat. AG Wedding v C 448/83 - Mieter, die eine Modernisierung erst dulden, nachdem ihnen dies gerichtlich im Duldungsprozess nahe gelegt wurde, machen sich nicht schadenersatzpflichtig. AG Charlottenburg v C 108/10 - Vorprozessuale Anwaltskosten: Die Beauftragung eines Rechtsanwalts durch einen Großvermieter ist jedenfalls dann im Rahmen der Durchsetzung von Modernisierungsmaßnahmen erforderlich, wenn es sich nicht um einen einfach gelagerten Fall handelt. AG Hamburg-St.Georg v C 604/10 -

15 Frank Maciejewski Folgen eigenmächtigen Verhaltens des Vermieters bei berechtigter Duldungsverweigerung Grundsätzlich: Anspruch auf Rückbau Beispiel: Der Einbau einer modernen Ölzentralheizung mit höherer Energieeffizienz statt einer funktionsfähigen Öletagenheizung ist eine Modernisierung und keine Instandsetzung. Erfolgt der Einbau aber ohne förmliche Ankündigung und ohne Zustimmung des Mieters, kann der Mieter Wiedereinbau einer Etagenheizung verlangen. LG Berlin v S 345/08 -

16 Frank Maciejewski Gewährleistungsrechte des Mieters während der Baumaßnahmen und danach Grundsatz Die Duldungspflicht des Mieters wegen der Modernisierung der Mietsache lässt seine Gewährleistungsansprüche unberührt. Minderung Mängelbeseitigungsanspruch Beispiel: Die Beeinträchtigungen durch Lärm und Staub etc. während einer Modernisierungsmaßnahme berechtigen den Mieter selbstverständlich zur Mietminderung. BGH v VIII ZR 159/08 - Beispiel: Führt der Betrieb einer neuen Heizungsanlage zu einer Geräuschbeeinträchtigung in der Wohnung, kann der Mieter die Wiederherstellung der anfänglich vertraglich geschuldeten, geringeren Geräuschkulisse verlangen. LG Landshut v S 3027/01 - KÜNFTIGE RECHTSLAGE ??: § 536 Absatz 1a BGB Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

17 Frank Maciejewski Die Mieterhöhung nach Modernisierung Mieter hat der Maßnahme entweder (schlüssig) zugestimmt oder aber war zur Duldung verpflichtet. Voraussetzungen für die Mieterhöhung: Bauarbeiten abgeschlossen ein wirksames Mieterhöhungsverlangen in Textform unter Benennung der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, nach Kosten für jede Wohnung aufgeschlüsselt

18 Frank Maciejewski Die Mieterhöhung nach Modernisierung 11%ige Modernisierungsumlage möglich, wenn … die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser Maßnahmen aufgrund von Umständen, die Vermieter nicht zu vertreten hat Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht z.B. Maßnahmen nach der Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) Nachhaltig ist die Einsparung schon dann, wenn überhaupt eine messbare Einsparung an Energie erzielt wird und diese dauerhaft ist. Für den Begriff der Nachhaltigkeit ist nicht die Feststellung einer bestimmten Mindestenergieeinsparung erforderlich. BGH v VIII ARZ 3/01 -

19 Frank Maciejewski Welche Kostenbestandteile führen zu keiner Mieterhöhung? öffentliche Mittel (§ 559 a BGB) Fällige Instandhaltungen gehören nicht zu den Modernisierungskosten (Abzug der fiktiven Instandhaltungskosten). Darf die Mieterhöhung die Energieeinsparung übersteigen? (Disparität) Ja, BGH v VIII ZR 149/03 - Aber: Der Vermieter kann die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung gemäß § 559 Abs. 1 BGB nur insoweit erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen. BGH v VIII ZR 41/08 -

20 Frank Maciejewski Die Mieterhöhungserklärung (§ 559 b BGB) Zeitpunkt Form Erläuterung Umlegungsmaßstab Wirkung der Erklärung Abschluss der Arbeiten und Rechnungen (BGH) Textform (§ 126 b BGB) BGH: Bezugnahme auf Ankündigung Wärmebedarfsrechnung entbehrlich Keine Nachbesserung billig & gerecht (§ 315 BGB): Wohnfläche § 559 b Abs. 2 Satz 1 und Satz 2 BGB

21 Frank Maciejewski Was tun bei Zweifeln an der Berechtigung der Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB? Erhöhungsbetrag nicht zahlen? Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs bzw. ordentliche Kündigung droht!! (BGH v ) Besser: und Inanspruchnahme von Rechtsberatung Bei andauernden Zweifeln: Zahlung unter Vorbehalt und spätere Rückzahlungsklage … … oder Erhebung einer Feststellungsklage. Zweifel ausräumen durch Belegeinsicht …

22 Frank Maciejewski Die Mieterhöhung nach Modernisierung Wie lange muss der 11%ige Modernisierungszuschlag gezahlt werden? Beeinflusst der Modernisierungszuschlag die ortsübliche Vergleichsmiete? Wie verhält sich der Modernisierungszuschlag zur Jahressperrfrist und zu der 20%igen Kappungsgrenze? Unbegrenzt. Er verschmilzt mit der Grundmiete. Er spielt bei der Jahressperrfrist keine Rolle und bei der Kappungsgrenze erst ab dem vierten Jahr.

23 Frank Maciejewski Modernisierungsvereinbarungen § 554 Abs. 5 BGB steht dem Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung nicht entgegen. LG Berlin v S 280/01 - Aber: Eine formularmäßige Regelung im Wohnungsmietvertrag, in der der Mieter sein Einverständnis mit zukünftigen Modernisierungsarbeiten erklärt, ist unwirksam. LG Leipzig v O 3429/08 - Vorsicht Falle: Sind Vertragsbedingungen vom Mieter in die Verhandlungen eingeführt (hier: Modernisierungsvereinbarung mit von der Mieterberatung entworfenem Formular), hat er sie im Sinne von § 305 BGB gestellt. LG Berlin v S 233/11 - und Die formularvertragliche Vereinbarung zur Verpflichtung des Vermieters zur Zahlung einer Vertragsstrafe auch ohne Verschulden ist unwirksam. LG Berlin v S 233/11 -

24 Frank Maciejewski Resümee... Geltendes Recht (BGH!) und noch mehr die sog. Reform berücksichtigen Mieterinteressen zu wenig. Kritikpunkte: 11%ige Kostenumlage kann zu erheblicher Mieterhöhung führen (auch bis zu 100%). Keine Mieterhöhungs-Obergrenze. Energieeinsparung führt fast nie zur Warmmietenneutralität. Härteeinwand greift zu selten (AbwägungKlimaschutz). Modernisierungsankündigung zu unkonkrekt (BGH!). Aufwendungsersatzanspruch vielfach wertlos (BGH!). Energieeinsparung kann zu unsinnigen und schädlichen Folgen führen (Schimmelpilz; Verdunkelung).

25 Frank Maciejewski Danke für die Aufmerksamkeit.


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