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© STÄHLING / Folie 1 Musterabrechnung für Wohnungseigentümer- gemeinschaften Was muss eine Jahresabrechnung leisten ? von Dr. Karl-Heinz Stähling, Köln.

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1 © STÄHLING / Folie 1 Musterabrechnung für Wohnungseigentümer- gemeinschaften Was muss eine Jahresabrechnung leisten ? von Dr. Karl-Heinz Stähling, Köln

2 Richtigkeit Vollständigkeit Schlüssigkeit Zeitnähe

3 © STÄHLING / Folie 3 Degustationsmenu Vorspeise: Suprême von der Einzelabrechnung Zwischengericht: Kleiner Salat von Salden, Spitzen und Beiträgen Hauptgang: Trilogie von der Rücklage Vom Käsewagen: Compte bancaire, ein gut entwickelter Weichkäse Kassensturz zum Dessert: Crème brûlée vom Vermögensstatus

4 © STÄHLING / Folie 4 Die Einzelabrechnung Verteilung von Kosten, Erlösen und Ausweis der anteiligen Beitragsverpflichtung zur Rücklage Verteilung von Kosten, Erlösen und Ausweis der anteiligen Beitragsverpflichtung zur Rücklage Ermittlung von Abrechnungssaldo und Abrechnungsspitze Ermittlung von Abrechnungssaldo und Abrechnungsspitze

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7 © STÄHLING / Folie 7 Summe der Einzelabrechnungen Verteilung der Abrechnungssumme auf alle Einheiten Verteilung der Abrechnungssumme auf alle Einheiten Ausweis der von allen Eigentümern geleisteten Vorauszahlungen Ausweis der von allen Eigentümern geleisteten Vorauszahlungen Darstellung von Abrechnungsspitzen und –salden Darstellung von Abrechnungsspitzen und –salden Neu (BGH 44/09): Ausweis der Beitragsrückstände zur Rücklage Neu (BGH 44/09): Ausweis der Beitragsrückstände zur Rücklage

8 Objekt: WEG Musterstraß MusterstadtObjekt-Nr Buchungsjahr: Salden- und Beitragsliste EigentümerAbrechnungs-Soll-Abrechnungs-Istvoraus-Rückstand/Abrechnungs-BeitragssollBeitragszahlungRückstand summeVZspitzezahlungÜberzahlungsaldoRücklage Prof. Klug1.742, ,00537, ,00-83,00454,74115,30111,10-4, Huber4.657, , , ,000, ,54590,24 0, Pichelmayr3.469, , , ,000, ,40408,69 0, Rosendorfer3.575, ,00924, ,000,00924,75200,17 0, Derendinger3.919, ,00580, ,000,00580,02200,17 0, Beckenbauer4.336, ,00283, ,000,00283,88263,22 0, Wolpertinger3.947, ,00672, ,000,00672,44263,22 0, Großkopf5.131, ,00-451, ,000,00-451,05329,60 0,00 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | Pleitegeier9.396, ,00-396, , , , ,90638,45-638, Donisl2.164, ,00475, ,00200,00675,45265,79 0, , , , , , , , , ,00 Summe Nachzahlungen :6.819,39 Summe Guthaben :18.328,42 Kontrollsumme:11.509, Ende der Liste ---

9 © STÄHLING / Folie 9 Instandhaltungsrückstellung Rückstellung und Rücklage werden synonym verwendet Rückstellung und Rücklage werden synonym verwendet Soll-Rücklage (buchhalterisches Sollvermögen) entsteht durch Buchungsvorgang: Soll-Rücklage (buchhalterisches Sollvermögen) entsteht durch Buchungsvorgang: Per Kostenkonto Rücklagenzuführung (Beitragsverpflichtung) an Vermögenskonto Rücklage Per Kostenkonto Rücklagenzuführung (Beitragsverpflichtung) an Vermögenskonto Rücklage

10 © STÄHLING / Folie 10 Ist-Rücklage (i.S.v. BGH 44/09) – entsteht durch Zahlung auf Beitragsverpflichtung Ist-Rücklage (i.S.v. BGH 44/09) – entsteht durch Zahlung auf Beitragsverpflichtung besser: zweckgebundene Mittel, da Verfügbarkeit nicht immer gegeben besser: zweckgebundene Mittel, da Verfügbarkeit nicht immer gegeben Aus den der Zweckbindung unterliegen- den gezahlten Beiträgen müssen u.U. Defizite zwischenfinanziert werden Aus den der Zweckbindung unterliegen- den gezahlten Beiträgen müssen u.U. Defizite zwischenfinanziert werden daher nicht immer Übereinstimmung mit liquiden Mitteln daher nicht immer Übereinstimmung mit liquiden Mitteln

11 © STÄHLING / Folie 11

12 © STÄHLING / Folie 12 Bankkontenentwicklung Element der Schlüssigkeitsprüfung der Gesamtabrechnung Element der Schlüssigkeitsprüfung der Gesamtabrechnung Ausweis von Kontenständen Jahresanfang und –ende hat keinen Erklärungswert. Ausweis von Kontenständen Jahresanfang und –ende hat keinen Erklärungswert. Kontenentwicklung über Jahresverkehrs- zahlen ebenfalls nicht Kontenentwicklung über Jahresverkehrs- zahlen ebenfalls nicht Lediglich qualifizierte Bankkontenentwick- lung erlaubt die Schlüssigkeitsprüfung Lediglich qualifizierte Bankkontenentwick- lung erlaubt die Schlüssigkeitsprüfung

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16 © STÄHLING / Folie 16 Vermögensstatus Der Vermögensstatus weist das buchhalterische Sollvermögen nach, nicht das Verwaltungsvermögen. Der Vermögensstatus weist das buchhalterische Sollvermögen nach, nicht das Verwaltungsvermögen. Er erlaubt dadurch eine Schlüssig- keitsprüfung der Abrechnung. Er erlaubt dadurch eine Schlüssig- keitsprüfung der Abrechnung. Unterschiedliche Auffassungen über den Status als Pflichtbestandteil der Abrech- nung in Literatur und Rechtsprechung. Unterschiedliche Auffassungen über den Status als Pflichtbestandteil der Abrech- nung in Literatur und Rechtsprechung.

17 Die Darstellung der Rücklage und der Kontenentwicklung in der Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft Nach unbestrittener Auffassung ist zu der Abrechnung des Verwalters ein Vermögensstatus zu rechnen, damit die Eigentümer erkennen können, welche Vermögenswerte sich auf Bankkonten befinden, welche Schulden einzelne Eigentümer oder dritte Personen haben und welche Forderungen die Gemeinschaft gegen sich gelten lassen muss. Drasdo, WE 11/98

18 © STÄHLING / Folie 18 Der einzelne Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Ergänzung der Jahresabrechnung um eine Aufstellung über Forderungen und Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft, denn eine solche Aufstellung gehört nicht zu den wesentlichen Bestandteilen der Jahresabrechnung. BayObLG, Beschl. v Z BR 79/99

19 © STÄHLING / Folie 19 Erhebliche Mängel der Jahresabrechnung und der Vermögensübersicht, die es den Wohnungseigentümern unmöglich machen, die rechnerische Schlüssigkeit der Gesamtabrechnung nachzuvollziehen, führen im Anfechtungsverfahren dazu, den Genehmigungsbeschluss insgesamt für ungültig zu erklären. OLG Düsseldorf, Beschl. v Wx 397/97

20 © STÄHLING / Folie 20 Kontenstände (Abr. Stichtag) zzgl. Forderungen Kontenstände (Abr. Stichtag) zzgl. Forderungen abzgl. Verbindlichkeiten abzgl. Verbindlichkeiten (bzw. aktive u. passive (bzw. aktive u. passive Rechnungsabgrenzungsposten) Rechnungsabgrenzungsposten) = Buchhalterisches Sollvermögen = Buchhalterisches Sollvermögen

21 © © STÄHLING / Folie 21

22 Unterschied zwischen buchhalterischem Sollvermögen und Verwaltungsvermögen: Wirtschaftsgüter, die bei Bilanzierung Anlagevermögen wären (Rasentraktor) Forderungen und Verbindlichkeiten,die wegen Einnahmen-Ausgaben-Prinzip buchhalterisch nicht erfasst sind (noch nicht bezahlte Rechnung xxx-Sanierung)

23 © © STÄHLING / Folie 23

24 Was leistet der Status ? Nachweis des buchhalterischen Sollvermögens (Identitätsgleichung) Ausweis der Portfoliostruktur der WEG Hinweis auf Risiken ausfallbedrohte Forderungen Da diese Informationen an keiner anderen Stelle der Abrechnung erscheinen, muss der Status Pflichtbestandteil sein !

25 © STÄHLING / Folie 25

26 © STÄHLING / Folie 26 Bilanz in schematischer Darstellung mit: mit: A = Geldbestände B = Forderungen C = Eigenkapital Rücklage D = Verbindlichkeiten

27 © STÄHLING / Folie 27 Bilanz in schematischer Darstellung mit: mit: A = Geldbestände A = Geldbestände B = Forderungen B = Forderungen C = Eigenkapital C = Eigenkapital Rücklage Rücklage D = Verbindlichkeiten D = Verbindlichkeiten

28 Ermittlung der verfügbaren Rücklage aus liquiden Mitteln abzgl. Verbindlichkeiten im Fall Gasheizung mit Kreditierung Bei Definition der verfügbaren Rücklage als Summe der liquiden Mittel im Fall Ölheizung ist Vorsicht geboten: Niedriger Ölbestand täuscht hohe Verfügbarkeit vor, baldiger Ölkauf wird jedoch die Liquidität belasten.

29 © © STÄHLING / Folie 29

30 © © STÄHLING / Folie 30 Ausgaben, die Kosten sind Ausgaben, die Kosten sind Ausgaben durch Ausschüttung von Vorjahresguthaben Ausgaben durch Ausschüttung von Vorjahresguthaben Ausgaben, die zu Aktiven RAP führen (z.B. Heizölkauf) Ausgaben, die zu Aktiven RAP führen (z.B. Heizölkauf) ==================================================== ==================================================== Einnahmen, die Wohngeldvorauszahlungen sind Einnahmen, die Wohngeldvorauszahlungen sind Einnahmen durch Ausgleich von Vorjahresnachzahlungen Einnahmen durch Ausgleich von Vorjahresnachzahlungen Einnahmen, die zum Ausgleich sonstiger Forderungen führen (z.B. Guthaben aus Fernwärmeabrechnung) Einnahmen, die zum Ausgleich sonstiger Forderungen führen (z.B. Guthaben aus Fernwärmeabrechnung)


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