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FREY SCHÄFER BRANDT Rechtsanwälte Beschlussgrundlagen für Änderungen und Ergänzungen von technischen Ausstattungen in der WEG Erfüllung von gesetzlichen.

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Präsentation zum Thema: "FREY SCHÄFER BRANDT Rechtsanwälte Beschlussgrundlagen für Änderungen und Ergänzungen von technischen Ausstattungen in der WEG Erfüllung von gesetzlichen."—  Präsentation transkript:

1 FREY SCHÄFER BRANDT Rechtsanwälte Beschlussgrundlagen für Änderungen und Ergänzungen von technischen Ausstattungen in der WEG Erfüllung von gesetzlichen Vorschriften und Investitionsumlage bei bestehenden Mietverhältnissen Beiratsforum am Veranstalter: Hausgrund Institut für Verwalterwesen GmbH Referent: Rechtsanwalt Thomas Brandt, Köln Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

2 Teil 1 Beschlussgrundlagen für Änderungen und Ergänzungen von technischen Ausstattungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft

3 Einführung Eine Reihe von gesetzlichen Vorschriften und neuen gesetzlichen Beschlussmöglichkeiten im Rahmen der Modernisierung von Eigentumswohnungen und Wohnanlagen führt dazu, dass sich Wohnungseigentümergemeinschaften und Verwalter immer häufiger mit folgenden Fragestellungen befassen müssen: -Welche Maßnahmen im Sonder- und Gemeinschaftseigentum muss die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund neuer gesetzlicher Vorschriften durchführen? -Welche Vorüberlegungen und vorbereitenden Maßnahmen sind bereits jetzt im Hinblick auf künftige gesetzliche Bestimmungen bzw. technische Änderungen erforderlich? -Wie ist der Entscheidungsweg (Beschlussverfahren) in der Wohnungs- eigentümergemeinschaft für solche Maßnahmen?

4 I. Entscheidungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft Entscheidungen über Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum treffen grundsätzlich (nur) „die Eigentümer“. Nur in Ausnahmefällen hat der Verwalter eine eigene Entscheidungskompetenz: - Maßnahmen gem. § 27 Abs. 1 Ziffer 3 WEG („dringende Fälle“); - Die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungs- mäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des gemein- schaftlichen Eigentums (§ 27 Abs. 3 Ziffer 3 WEG). Im Übrigen ist der Verwalter in erster Linie verpflichtet, die Beschlüsse der Wohn- ungseigentümer durchzuführen (§ 27 Abs. 1 Ziffer 1 WEG).

5 II.1 Entscheidungsarten in der WEG Im Wesentlichen gibt es vier Entscheidungswege der Wohnungseigentümer: 1. Vereinbarung Durch Vereinbarungen zwischen den Wohnungseigentümer – im Wesentlichen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung – werden die Grundregeln der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt. Derartige Vereinbarungen können grundsätzlich nur unter Mitwirkung aller (aktuellen) Eigentümer abgeschlossen und geändert werden. Ausnahmen sind die gesetzlichen Öffnungsklauseln (insbesondere § 16 Abs. 3, § 16 Abs. 4, § 22 Abs. 2 WEG) und vereinbarte Öffnungsklauseln in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung. 2. Einfacher Mehrheitsbeschluss Im Rahmen von Mehrheitsbeschlüssen regeln die Wohnungseigentümer alle Angelegenheiten der „ordnungsmäßigen Verwaltung“ im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG, soweit nicht bereits eine Regelung durch Vereinbarung (Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung) vorliegt oder zwingende gesetzliche Bestimmungen gelten.

6 II.2 Entscheidungsformen der Wohnungseigentümer 3. (Doppelt) qualifizierter Mehrheitsbeschluss Mit besonderen Mehrheitsbeschlüssen (erhöhte Anforderungen an die Mehrheit) regeln die Wohnungseigentümer die vom Gesetz oder durch Vereinbarung festgelegten besonderen Angelegenheiten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, z. B. - Modernisierungsmaßnahmen gem. § 22 Abs. 2 WEG. - Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. 4. Zustimmung aller Eigentümer (zuzüglich Beschlusskompetenz) Bestimmte Angelegenheiten bedürfen der „Zustimmung aller (betroffenen) Eigen- tümer“. Beispielsweise sind dies bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums oder mit Auswirkungen auf das gemeinschaftliche Eigentum (§ 22 Abs. 1 WEG).

7 III. Beschlussgrundlagen für Modernisierungsmaßnahmen „Modernisierungsmaßnahmen“ im weiteren Sinne sind ein Teilbereich der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die im Übrigen noch eine Vielzahl anderer Komplexe umfasst, wie beispielsweise Hausordnung, Bewirtschaftung, Geldverwaltung, Vertragsabschlüsse, Abrechnungen etc.

8 III.1 Arten der Modernisierung „Modernisierungen“ im weiteren Sinne sind sämtliche Maßnahmen, die auf eine Änderung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichtet sind, um entweder eine gesetzliche Vorschrift zu erfüllen (z. B. Erfüllung von neuen Brandschutzbestimmungen), um allgemeine politische oder ökologische Ziele zu verfolgen (z. B. Energieeinsparung) oder einen konkreten Wohn- und Nutzungskomfort zu erhöhen (z. B. zentrale Warmwasserversorgung, Kabelfernsehen mit Telefonie) oder die Sicherheit und Ordnung zu erhöhen (z. B. Gegensprechanlage, Brandmeldeeinrichtungen, Einfriedungen). Je nachdem, um welche Modernisierungsart es sich handelt, sind unterschiedliche Beschlussvoraussetzungen und Mehrheitsverhältnisse notwendig.

9 III.1.1 Erfüllung gesetzlicher Vorschriften und behördlicher Auflagen Die Erfüllung gesetzlicher Bestimmungen und behördlicher Auflagen gehört zum „Pflichtprogramm“ der Wohnungseigentümer und bedarf zur Durchführung lediglich einer einfachen Mehrheit. Es handelt sich um Maßnahmen der „ordnungsmäßigen Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums“ gem. § 21 Abs. 5 Ziffer 2 WEG. Darüber hinaus hat gem. § 21 Abs. 4 WEG jeder Eigentümer einen Rechtsanspruch gegen die übrigen Eigentümer auf Beschlussfassung und Umsetzung einer solchen Maßnahme.

10 III.1.2 Erfüllung gesetzlicher Vorschriften und behördlicher Auflagen Maßnahmen der Umsetzung gesetzlicher Bestimmungen und behördlicher Auflagen sind beispielsweise: -Die Umsetzung baurechtlicher Anforderungen (Statik, Schallschutz, Nachbarabstände etc.). -Feuerpolizeiliche Anforderungen (Hochhausverordnung, Notstrom- versorgung, Druckerhöhungsanlagen Rauchmelder, Rauchschutz- klappen, Brandabschnitte, Schaffung von Fluchtwegen, Fluchtweg- kennzeichnung- und Beleuchtung etc.). -Energieeinsparmaßnahmen (gem. EnEV: Erneuerung von Heizungsanlagen, Beseitigung von Nachtspeicheröfen, Wärme- dämmung bei der Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen von mehr als 10 % der Gesamtflächen von Dach, Fassade und Fenstern). -Einbau von Wärmemesseinrichtungen nach der Heizkosten- verordnung. -Die Errichtung oder Erweiterung von Kinderspielplätzen nach der jeweiligen Gemeindesatzung.

11 III.2.1 Umsetzung gesetzlicher Vorschriften und behördlicher Anordnungen Sonderproblem Was gilt, wenn die gesetzliche Verpflichtung aktuell noch nicht besteht, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt wirksam/verpflichtend wird? Handelt es sich dann bereits um -eine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung mit einfacher Beschlussmehrheit -eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung (einfache Mehrheit + Amortisationserfordernis) -eine Modernisierung (doppelt qualifizierte Mehrheit)? Die Frage lässt sich nicht generell beantworten. Es kommt auf die Umstände des Einzelfalles an.

12 III.2.2 Umsetzung gesetzlicher Vorschriften und behördlicher Anordnungen Kriterien für künftige/anstehende öffentlich-rechtliche Verpflichtungen: - Steht der Umsetzungszeitpunkt noch nicht fest und kann man nur von einer wahrscheinlichen künftigen Verpflichtung ausgehen? Tendenz: Modernisierung - Wenn der Umsetzungszeitpunkt feststeht, wie lang ist die ver- bleibende Frist (Übergangsfrist)? → Bei einem Jahresturnus oder weniger – Instandhaltungsmaßnahme mit einfacher Mehrheit → Bei Zwei bis Drei-/Vier-Jahresturnussen – Abwägung: Umfang der Maßnahme, Bedarfssituation, Marktsituation → Umsetzungszeitraum länger als vier Jahre/fünf Jahre: Tendenz: Modernisierung → Bedeutung/Nutzen und Kostenfolge für die Wohnungseigentümer

13 III.2.3 Umsetzung gesetzlicher Vorschriften und behördlicher Anordnungen Außerdem ist bei erst künftig entstehender Investitionspflicht zu berücksichtigen: - Wie lange ist die jetzige Ausstattung noch funktionsfähig? - Wie neu ist die jetzige Ausstattung, was hat sie gekostet? - Bringt eine vorgezogene Erneuerung den Wohnungseigentümern bereits jetzt einen spürbaren Modernisierungs- oder Energieeinspareffekt?

14 IV. Modernisierende Instandsetzung Wenn eine gewünschte oder diskutierte Modernisierungsmaßnahme aktuell nicht gesetzlich vorgeschrieben und auch in Kürze nicht umgesetzt werden muss, gleichwohl aber zu einer Modernisierung (Komforterhöhung, Energieeinsparung) führt, kommen im Wesentlichen zwei Entscheidungswege in Betracht: -Modernisierende Instandsetzung (einfacher Mehrheitsbeschluss mit Amortisationserfordernis und Individualanspruch des Einzelnen) -Modernisierung (doppelt qualifizierter Mehrheitsbeschluss ohne Individualanspruch des Einzelnen). Das maßgebliche Unterscheidungskriterium zwischen modernisierender Instand- setzung und Modernisierung ist die Reparaturveranlassung: Muss reparaturbedingt ohnehin in die Substanz eingegriffen werden und wird bei dieser Gelegenheit gleichzeitig eine Modernisierung durchgeführt, liegt in der Regel eine modernisierende Instandhaltung vor (einfache Mehrheit; Beispiel: Reparatur einer defekten Hausfassade nebst Wärmedämmung). Ist der Gebäudebestandteil nicht mangelhaft und reparaturbedürftig, soll aber gleichwohl eine Qualitäts- oder Komfortverbesserung erfolgen, liegt in der Regel eine Modernisierung vor, wenn der Gebrauchswert oder die Energieeinsparung erhöht wird (doppelt qualifizierte Mehrheit).

15 V. Abgrenzungskriterien modernisierende Instandsetzung/Modernisierung - Übersicht/Beschlussanforderung - *Amortisationserfordernis: Nach der Rechtsprechung müssen sich die Kosten für eine modernisierende Instand- setzung spätestens in bis zu zehn Jahren amortisieren, d. h. die Einspareffekte die eingesetzten Kosten decken bzw. darüber hinausgehen (Niedenführ, WEG, 9. Auflage, § 21, Rd-Nr. 84 m. w. N.) Modernisierende Instandsetzung Modernisierung Reparaturanlass +- Amortisationserfordernis* +○ Beschlussmehrheit Einfache Mehrheit Doppelt qualifizierte Mehrheit Individiualanspruch jeden Eigentümers +-

16 VI. Modernisierung Unter „Modernisierung“ im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG fallen alle Maßnahmen zur Gebrauchswerterhöhung oder Energieeinsparung am gemeinschaftlichen Eigentum, die nicht - gesetzlich vorgeschrieben sind (da ansonsten Instandhaltung), - reparaturveranlasst mit Amortisationseffekt sind (da ansonsten modernisierende Instandhaltung gem. § 21 Abs. 3 WEG mit einfacher Mehrheit) - bauliche Veränderungen ohne Modernisierungseffekt sind (da ansonsten bauliche Veränderung mit Zustimmungsbedürfnis jedes betroffenen Eigentümers). Sind die Voraussetzungen für die Modernisierung gegeben, kann die Modernisie- rungsmaßnahme mit doppelt qualifizierter Mehrheit von den Wohnungseigen- tümern beschlossen werden, also - mehr als 50 % aller Miteigentumsanteile und - ¾ aller „Köpfe“.

17 VII. Bauliche Veränderungen Alle baulichen und technischen Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die nicht unter die folgenden Kategorien fallen: -Erfüllung gesetzlicher Auflagen (Instandhaltung und Instandsetzung) -Reparaturen und Mängelbeseitigung (Instandhaltung und Instandsetzung) -Modernisierende Instandsetzung -Modernisierung sind bauliche Veränderungen, die der Zustimmung aller übrigen (betroffenen) Eigentümer bedürfen. Dies wird normalerweise auf Maßnahmen der technischen Modernisierung und Anpassung an den allgemeinen technischen Standart sowie Maßnahmen zur Erfüllung gesetzlicher Auflagen nicht zutreffen, da diese entweder Instandhaltung und Instandsetzung sind (einfache Mehrheit) oder Modernisierung sind (doppelt qualifizierte Mehrheit).

18 VIII. Fallbeispiele InstandhaltungModernisierende Instandhaltung ModernisierungBauliche Veränderung Einbau von Warmwassermessgeräten Einbau von Kaltwassermessgeräten Reparatur einer maroden Fassade mit Wärmedämmung Anschaffung von Rauchmeldern vor gesetz. Verpflichtung Ersatz der Kabelfernseh- versorgung gegen eigene SAT-Empfangsanlage Aufzugseinbau innen Austausch von Nachtstromspeicheröfen vor dem gegen Zentralheizung Schließung von Müllabwurfanlagen gem. § 46 Landesbauordnung NRW Schaffung eines Außenmüllplatzes mit Umfriedung

19 VIII. Fallbeispiele InstandhaltungModernisierende Instandhaltung ModernisierungBauliche Veränderung Einbau von Warmwassermessgeräten X Einbau von Kaltwassermessgeräten X Reparatur einer maroden Fassade mit Wärmedämmung X Anschaffung von Rauchmeldern vor gesetz. Verpflichtung X (?) (in besonderen Fällen, vgl. Kap. IX) X Ersatz der Kabelfernseh- versorgung gegen eigene SAT-Empfangsanlage X (nur wenn kostenneutral) X (da in d. R. mit Zusatzkosten verb.) Aufzugseinbau innen X Austausch von Nachtstromspeicheröfen vor dem gegen Zentralheizung X (ab ca. 2015) X (bis ca. 2015) Schließung von Müllabwurfanlagen gem. § 46 Landesbauordnung NRW X Schaffung eines Außenmüllplatzes mit Umfriedung X (wenn notwendige Ersatzmaßnahme) X (nicht notwendige Schaffung ohne konkreten Bedarf)

20 IX.1 Sonderfall Rauchmelder 1.Gemeinschafts- oder Sondereigentum Bei der Frage, ob es sich bei der Anschaffung von Rauchmeldern durch die WEG um eine Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme handelt, ist zunächst zu unterscheiden, ob die Installation im Sondereigentum (innerhalb der Wohnungen) oder im Gemeinschaftseigentum (Flure, Aufzug, Foyer etc.) erfolgen soll. 2. Installation im Gemeinschaftseigentum Für die Installation im Gemeinschaftseigentum ist die Wohnungseigentümer- gemeinschaft zuständig, es besteht also eine Beschlusskompetenz der Eigentümer. Da in NRW eine Einbaupflicht noch nicht besteht, dürfte es sich grundsätzlich um eine Modernisierungsmaßnahme gem. § 22 Abs. 2 WEG mit doppelt qualifizierter Mehrheit handeln.

21 IX.2 Sonderfall Rauchmelder In besonderen Situationen kann auch eine Maßnahme der Instandhaltung vorliegen, wenn der Einbau von Rauchmeldern aus Sicherheitsgründen konkret und aktuell geboten ist. Kriterien: - große Wohnanlage mit vielen Bewohnern; - überwiegend vermietet; - risikoreiche Bewohnerstruktur; - vermehrte Vorkommnisse in der Vergangenheit.

22 IX.3 Sonderfall Rauchmelder 3. Einbau von Rauchmeldern im Sondereigentum (innerhalb der Wohnungen) Auch hier besteht aktuell keine gesetzliche Pflicht. Ob eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer besteht, einzelne Wohnungseigentümer zum Einbau innerhalb der Wohnungen zu zwingen, ist fraglich, da sich die Beschlusskompetenz grundsätzlich nur auf das Gemeinschaftseigentum bezieht. Sollte künftig eine gesetzliche Verpflichtung zum Einbau innerhalb der Wohnungen bestehen oder sollten bereits jetzt konkrete Gefahren von einzelnen Wohnungen ausgehen, hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Möglichkeit, die einzelnen Wohnungseigentümer gem. § 14 Abs. 1 WEG zum Einbau von Rauchmeldern heranzuziehen: Bei gesetzlicher Pflicht → Duldung mit Kostenlast für alle. Bei konkreter Gefahrensituation durch den Einzelnen → Durchführungspflicht des Einzelnen.

23 IX.4 Sonderfall Rauchmelder 4. Wartungs- und Unterhaltungspflicht Soweit über den Einbau von Rauchmeldern beschlossen wird, ist auch die Frage der künftigen Instandhaltungs- und Wartungspflicht sowie der Dokumentation zu regeln. Es muss festgelegt werden, dass die Geräte in bestimmten Abständen technisch überprüft und gewartet werden und wer hierfür zuständig ist. Es muss weiter festgelegt und geregelt werden, dass alle Überprüfungen und Wartungen dokumentiert werden und das Ergebnis zu den Verwaltungsakten genommen wird, damit die Erfüllung der gesetzlichen Pflicht im Streitfall nachgewiesen werden kann.

24 Teil 2 Auswirkung von Modernisierungsmaßnahmen der WEG bei bestehenden Mietverhältnissen

25 Auswirkungen von Modernisierungen und Investitionen auf Mietverhältnisse Grundsätzlich ist zwischen den beiden Rechtskreisen -Wohnungseigentümergemeinschaft (Regelungen nach WEG, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, Beschlussfassungen) -Mietvertrag zwischen einzelnem Eigentümer und Mieter (mietrechtliche Bestimmungen §§ 535 ff. BGB) zu entscheiden. Im Wesentlichen kommen bei Modernisierungsmaßnahmen durch die Wohnungseigentümer zwei Auswirkungen auf bestehende Mietverhältnisse in Betracht: -Duldungs- und Mitwirkungspflicht des Mieters -Erhöhung der Miete

26 I. Duldungspflicht des Mieters Die hier einschlägige gesetzliche Bestimmung des § 554 BGB lautet: 1. Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. 2. Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. … 3. Bei Maßnahmen nach Abs. 2 Satz 1 (Modernisierung) hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. …

27 I.1 Voraussetzungen für die Duldungsverpflichtung des Mieters Wie sich aus § 554 BGB ergibt, ist zu unterscheiden zwischen Erhaltungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen. Für erforderliche Erhaltungsmaßnahmen gilt: - unbedingte Duldungs- und Mitwirkungsverpflichtung des Mieters - Terminsabsprache und Rücksichtnahme im Rahmen der konkreten Umstände (je nach Dringlichkeit, Umfang und persönlichen Umständen des Mieters).

28 I.2.1 Voraussetzungen für die Duldungsverpflichtung des Mieters Bei Modernisierungsmaßnahmen gilt: - Es muss eine Modernisierung vorliegen, beispielsweise: Toiletteneinbau, Badezimmereinbau, Zentralheizung, Aufzug, Steckdosen, Rollladen, Gemeinschaftsantenne, Kabelanschluss, rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz, bessere Fußbodenart, Rauchmelder, Türschließanlage, Gegensprechanlage, Balkonanbau, zusätzliche Garagen, Verstärkung der Steigleitungen, Einbau von Schallschutzwänden, Umbau eines Balkones in einen Wintergarten. - oder eine Maßnahmen zur Ersparnis von Wasser und/oder Energie, beispielsweise: Verbesserung der Wärmedämmung, Maßnahmen zur Stromeinsparung, Energiesparlampen, Wärmedämmung an Dach, Fassaden und Fenstern.

29 I.2.2 Voraussetzungen für die Duldungsverpflichtung des Mieters - Die Maßnahme darf keine unzumutbare Härte für den Mieter sein: Umfang des Gebrauchsentzuges, Beeinträchtigung bei der Durchführung, Alter und Gesundheit des Mieters, Vernichtung von eigenen Investitionen des Mieters, z. B. gerade angeschaffte Nachtspeicherheizung, Folge- wirkungen der Maßnahme (mehr Feuchtigkeitsschäden bei ungeeigneten Isolierglasfenstern, unzumutbare Wohnungsvergrößerung). - Rechtzeitige und vollständige Ankündigung der Maßnahme und deren Auswirkungen: Drei Monate vor Beginn der Maßnahme. Ausnahme: Maßnahmen, die nur unerhebliche Einwirkung auf den Mietgebrauch haben, z. B. Außenbereich. - Umfang der Mitwirkungspflicht des Mieters (Freiräumen, Zwischen- lagern, etc.; in der Regel alles Vermieterlast)

30 II. Mieterhöhung aufgrund Modernisierung Die maßgebliche Vorschrift des § 559 BGB lautet: Mieterhöhung bei Modernisierung: Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 von 100 der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

31 II.1 Mieterhöhung aufgrund Modernisierung Voraussetzungen für die Mieterhöhung: - Modernisierungsmaßnahme oder bauliche Maßnahme, die er nicht zu vertreten hat. Nicht zu vertretende bauliche Maßnahmen können sein: - Maßnahmen zum Denkmalschutz - Aufwendungen für Immissionsschutz - Gesetzlich bestimmter Einbau von Rauchmeldern - Gesetzliche Einbaupflicht von Wasserzählern (in NRW noch nicht) - Umfang der Mieterhöhung 11 % der auf die Wohnung entfallenden Kosten. Bei Gesamtkosten sind die auf die Wohnung entfallenden anteiligen Kosten zu ermitteln. - Form und Frist Gem. § 559 b BGB erfolgt die Geltendmachung der Mieterhöhung schriftlich unter genauer Berechnung des Erhöhungsbetrages. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete vom Beginn des dritten Monats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung nicht bereits im Rahmen der Modernisierungsankündigung gem. § 554 Abs. 3 Satz 1 mitgeteilt hat oder die Mieterhöhung um mehr als 10 % höher ausfällt als die Vorangekündigte.

32 II.2 Mieterhöhung aufgrund Modernisierung - Beispiel einer Mieterhöhungsberechnung - Gesamtkosten für den Austausch von Fenstern bei einer Wohnanlage mit 10 Wohnungen30.000,00 € Abzüglich Sowieso-Kosten für fiktive Reparatur der alten, schadhaften Fenster 6.000,00 € Bereinigte Gesamtkosten ,00 € Dies sind pro Wohnung (bei unterstellter, gleicher Kostenlast) 2.400,00 € Die Mieterhöhung beträgt pro Jahr 11 % von 2.400,00 €, also 264,00 € Dies sind monatlich 22,00 €

33 II.3.1 Mieterhöhung aufgrund Modernisierung - Sonderprobleme - Die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen bei bestehenden Mietver- hältnissen ist eine der kompliziertesten mietvertraglichen Materien die es gibt, insbesondere für folgende Problemkomplexe: - Die Modernisierungsmaßnahme selbst ist bereits im Rahmen der Ankündigung zur Duldung gem. § 554 im Einzelnen detailliert zu schildern, und zwar nicht nur hinsichtlich der Maßnahme selbst, sondern auch hinsichtlich deren Auswirkungen, Dauer und sonstigen Konsequenzen. - Um eine zeitnahe Mieterhöhung im Anschluss durchführen zu können, muss die Erhöhung bereits im Rahmen der Erstankündigung zur Duldung im Einzelnen nachvollziehbar berechnet und durchkalkuliert werden. - Bei der Berechnung der Mieterhöhung sind ggf. die so genannten „Sowieso– Reparaturkosten“ abzuziehen, wenn etwa marode Holzfenster ohnehin renoviert werden müssen. Dann ist dieser fiktive Reparaturbetrag von den Kosten für die neuen Fenster abzuziehen.

34 II.3.2 Mieterhöhung aufgrund Modernisierung - Die Berechnung der tatsächlichen Mieterhöhung gem. § 559 BGB ist genaustens unter Darlegung aller Kosten und unter ordnungsmäßiger und nachvollziehbarer Verteilung auf die angeschlossenen Wohnungen vorzunehmen, soweit sich die Rechnungen nicht unmittelbar nur auf die einzelne Wohnung beziehen. - Bei Wohnungseigentumsanlagen ist der „Vermieter“ (im Sinne von § 559 BGB) nicht der „Bauherr“ der Modernisierungsmaßnahme. Letzteres ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Rechtsprechung ist daher umstritten, ob und wie der einzelne Eigentümer überhaupt Modernisierungsmaßnahmen der WEG im Rahmen von § 559 BGB als Mieterhöhungsgrund umsetzen kann. - Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache gem. § 554 Abs. 1 können keine Modernisierungsmieterhöhung gem. § 559 BGB auslösen. - Gilt ein Grenzwert für die Mieterhöhung? Nach BGH WUM 2004, Seite 154 und 285 wohl nicht; Ausschluss der Mieterhöhung aber bei Staffelmietvereinbarungen.

35 II.3.3 Mieterhöhung aufgrund Modernisierung - Energierelevante Maßnahmen und gesetzliche Vorschriften - In der Regel kommt bei allen energierelevanten Maßnahmen sowie Maßnahmen zur objektiven Steigerung der Sicherheit im Hause eine Mieterhöhung aufgrund Modernisierung in Betracht. Hierbei wird mietrechtlich nicht unterschieden, ob es sich um eine Modernisierungsmaßnahme gem. § 22 Abs. 2 WEG oder eine modernisierende Instandhaltung gem. § 22 Abs. 3 WEG handelt. Bei Maßnahmen der modernisierenden Instandhaltung, die ja notwendigerweise reparaturveranlasst sind, müssen allerdings rechnerisch die „Sowieso- Reparaturkosten“ in Abzug gebracht werden, bei ausgetauschten defekten Holzfenstern also die fiktiven Reparaturkosten für die Holzfenster und bei der Fassaden-Wärmedämmung wegen Putzschäden die fiktiven Putzschäden- Reparaturkosten.

36 II.3.4 Mieterhöhung aufgrund Modernisierung Auch vorsorgliche Sicherheitsmaßnahmen können den Wohnkomfort bzw. Wohnwert steigern, auch ohne dass eine gesetzliche Vorschrift besteht, beispielsweise: Rauchmeldeanlagen, Fluchtwegkennzeichnungen unter Berück- sichtigung der konkreten Örtlichkeiten, Gegensprechanlage, Zentralschließanlage etc. Ergibt sich Instandhaltungsbedarf aufgrund gesetzlicher Bestimmungen, ist zu unterscheiden, ob diese Bestimmungen bereits im Zeitpunkt des Mietvetrags- abschlusses wirksam waren. Dann dürfte die Maßnahme zur Instandhaltungspflicht des Vermieters gehören (keine Modernisierungsmieterhöhung). Entsteht eine gesetzliche Verpflichtung erst später, kann sie eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB auslösen.


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